Interpretacja indywidualna z dnia 10 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.428.2023.2.LK

Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży budynku wraz z użytkowaniem wieczystym działki oraz możliwość rezygnacji ze zwolnienia.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 sierpnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 27 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży budynku wraz z użytkowaniem wieczystym działki oraz możliwości rezygnacji ze zwolnienia.

Uzupełnili go Państwo pismem z 2 października 2023 r. (wpływ 6 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terenie Polski od 2011 roku, polegającą na wynajmie powierzchni na cele biurowe i handlowe i jest czynnym podatnikiem VAT. Udziałowcami są: M.G. - udział 50%, E.G. - udział 50%.

Spółka jest właścicielem kilku budynków oraz działek gruntu i użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym przedmiotowe nieruchomości są położone. Spółka udostępnia powierzchnię tych budynków pod najem na podstawie umów zawieranych z kontrahentami. Budynki, grunty i prawa wieczystego użytkowania są środkami trwałymi spółki i podlegają amortyzacji zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W dniu 30 czerwca 2014 roku Spółka (…) nabyła zorganizowaną część przedsiębiorstwa prowadzonego przez E.G., w skład którego wchodziło prawo użytkowania wieczystego do dnia 17 września 2096 r. nieruchomości Skarbu Państwa o powierzchni 0,0397 ha położonej w (…) przy ulicy (…) pod numerem (…), własność posadowionego na tej nieruchomości budynku, stanowiącego odrębną nieruchomość, przeznaczonego na cele biurowe, prawa majątkowe wynikające z zawartych umów:

a) umów najmu,

b) umów na dostawę mediów (energia, woda),

c) umów dotyczących zarządzania, ochrony i konserwacji budynku,

d) umowy na roboty remontowo - budowlane obejmujące aranżację pomieszczeń budynków,

e) umowy pośrednictwa w najmie, należności przyszłe z umów najmu,

zobowiązania przyszłe z umów o pośrednictwo w najmie, dostaw energii i wody oraz z częściowego wykonania umów o roboty budowlano-remontowe.

Działka gruntu będąca w użytkowaniu wieczystym oraz budynek biurowy przy ulicy (…) w (…) zostały nabyte 18 grudnia 2009 r. przez małżonków M. i E. G. na zasadach wspólności ustawowej z zamiarem wykorzystania nieruchomości w prowadzonej przez E. G. działalności gospodarczej, po uprzedniej przebudowie i nadbudowie budynku, aby dostosować go do świadczenia usług wynajmu na cele biurowe. W latach 2009-2013 zostały poniesione nakłady związane z robotami budowlanymi i po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynek został 5 lipca 2013 r. przyjęty do używania i wprowadzony do ewidencji środków trwałych i amortyzowany w przedsiębiorstwie prowadzonym przez E. G. Poniesione nakłady stanowiły ulepszenie budynku i przekroczyły 30% wartości początkowej tego obiektu. W tamtym okresie Pani E. G. była czynnym podatnikiem VAT, od transakcji nabycia nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Natomiast od poniesionych nakładów przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dotyczących modernizacji budynku.

W roku 2014 nastąpił aport zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w skład której wchodziła opisana nieruchomość, do spółki jawnej - czynność ta była wyłączona z zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Na tę okoliczność wydana została 4 lutego 2013 r. interpretacja indywidualna - sygnatura ITPP2/443-1408/12/EK.

Aktualnie spółka zamierza sprzedać nieruchomość przy ul. (…) w (…).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Spółka od momentu nabycia ponosiła wydatki na ulepszenie budynku i były one większe niż 30% jego wartości początkowej. Wydatki te dawały Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dotyczących ulepszenia.

Od momentu oddania do użytkowania budynku po dokonanych ulepszeniach przekraczających 30% wartości budynku minął okres dłuższy niż dwa lata.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Czy Spółka może zastosować przy dostawie nieruchomości (…) w (…) wraz z prawem wieczystego użytkowania art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Spółka stoi na stanowisku, że sprzedaż nieruchomości (…) w (…) może korzystać z rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT. Przyjęta w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT opcja wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wymaga uznania, że jego nabywca traktowany jest jako następca prawny podatnika dokonującego zbycia. W tej sytuacji dochodzi do sukcesji prawnopodatkowej, następuje przeniesienie na nabywcę zasad dotyczących opodatkowania VAT w odniesieniu do czynności związanych z nabytym mieniem, na warunkach identycznych, jakie obowiązywałyby zbywcę, gdyby do zbycia nie doszło. W konsekwencji podatnik, który nabył przedsiębiorstwo i nadal je prowadzi może korzystać z uprawnień służących zbywcy tego przedsiębiorstwa.

Przyjmując takie założenie spółka ma prawo do zastosowania zwolnienia przy dostawie budynku przy ul. (...)- zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10. Z uwagi na to, że nakłady na budynek przekroczyły 30% wartości początkowej środka trwałego, doszło w roku 2013 do ponownego pierwszego zasiedlenia budynku. W obecnej chwili spełniony jest warunek art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a - od pierwszego zasiedlenia minęły dwa lata.

Spółka ma także prawo rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 – 11 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy omawianego obiektu, przy zachowaniu warunków zawartych w powyższym przepisie.

Opodatkowanie dostawy użytkowania wieczystego będzie tożsame z opodatkowaniem budynku na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwaną dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest spółką jawną. Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni na cele biurowe i handlowe i jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka zamierza zbyć grunt będący w użytkowaniu wieczystym oraz budynek biurowy przy ulicy (…) w (…). Spółka nabyła powyższy budynek w 2014 r. jako element zorganizowanej części przedsiębiorstwa prowadzonego przez E. G. Natomiast przedmiotowa nieruchomość została nabyta 18 grudnia 2009 r. przez małżonków M. i E. G. na zasadach wspólności ustawowej z zamiarem wykorzystania nieruchomości w prowadzonej przez E. G. działalności gospodarczej, po uprzedniej przebudowie i nadbudowie budynku, aby dostosować go do świadczenia usług wynajmu na cele biurowe.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy do sprzedaży ww. nieruchomości można zastosować art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Na wstępie należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.  W konsekwencji, dokonywana przez Państwa dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub ich część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Według art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Natomiast stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości ponosiła wydatki na ulepszenie budynku i były one większe niż 30% jego wartości początkowej. Wydatki te dawały Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dotyczących ulepszenia.

Od momentu oddania do użytkowania budynku po dokonanych ulepszeniach przekraczających 30% wartości budynku minął okres dłuższy niż dwa lata.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie do sprzedaży ww. budynków zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynku nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że planowana przez Państwa dostawa nieruchomości (budynku i prawa użytkowania wieczystego gruntu) będzie spełniała przesłanki warunkujące możliwość skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że w analizowanym przypadku nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku - w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy - co więcej pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawy budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji sprzedaż budynków i budowli będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek, również będzie podlegała zwolnieniu.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do sprzedaży ww. budynku bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania dostawy przedmiotowego budynku – wskazać należy, że z uwagi na fakt, iż dla dostawy budynku zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, będą Państwo mogli zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować dostawę nieruchomości z zastosowaniem odpowiedniej dla tej czynności stawki.

Zatem Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).