Interpretacja indywidualna z dnia 4 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.486.2023.2.IO

Działania w charakterze podatnika oraz opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży nowo wydzielonych działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 czerwca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 27 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie działania w charakterze podatnika oraz opodatkowania podatkiem VAT czynności sprzedaży nowo wydzielonych działek.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 września 2023 r. (data wpływu 22 września 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jest Pani ubezpieczona w KRUS z mocy ustawy. Z tego tytułu nie osiąga Pani żadnych dochodów. Ponadto jest Pani osobą przewlekle chorą do 2021 miała Pani grupę inwalidzką. Obecnie nie ma Pani grupy inwalidzkiej, ponieważ o nią się Pani nie ubiegała. Pani mąż A.R., również nie prowadzi działalności gospodarczej, dochody osiąga z emerytury, z której Państwo wspólnie się utrzymują.

Są Państwo współwłaścicielami działki X zapisanej w księdze wieczystej numer (…) w taki sposób, że udział wynoszący 1/2 działki stanowi Pani majątek osobisty, a udział wynoszący 1/2 działki stanowi składnik Państwa majątku wspólnego. Udział 1/2 nabyli Państwo do majątku wspólnego w drodze umowy sprzedaży zawartej w dniu (…) r. Udział 1/2 działki stanowiący Pani majątek osobisty nabyła Pani w drodze dziedziczenia nabycia spadku po zmarłej Pani mamie (D.P.) oraz działu przedmiotowego spadku.

Na działce X było raz w roku zbieranie siana dla Państwa zwierząt. Działka nie była też i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie jest też na niej ustanowiona jakakolwiek służebność (w tym służebność przesyłu). Przedmiotowa działka nie jest zabudowana, w części jest obciążona w urządzenia infrastruktury technicznej - wodociąg, który istniał już przed zakupem działek. Nie znali Państwo jego przebiegu, (tak samo jak linia średniego napięcia przebiegała już nad działką w momencie jej zakupu). Obecnie wodociąg przebiega przez działki nr Y, Z, B. Natomiast przez działkę B przechodzi linia średniego napięcia.

Działka nie służy do jakiejkolwiek działalności w postaci uprawy roślin ani hodowli czy wypasu zwierząt. Ani Pani, ani Pani mąż nie prowadzi działalności jako rolnicy ryczałtowi. Działka nie została nabyta w celach prowadzenia działalności gospodarczej ani nie były na niej podejmowane żadne działania ulepszające jej stan. Nie były też względem Działki ponoszone jakiekolwiek nakłady zwiększające jej wartość. Działka nie została też nabyta w celach handlowych z zamiarem odsprzedaży.

Pani wspólnie z mężem w ostatnim czasie podjęła decyzję o podziale działki X na pięć nowych i zbyciu nowo wydzielonych trzech działek spośród pięciu wydzielanych działek. Decyzja o sprzedaży dwóch pierwszych wynika z potrzeby upłynnienia części majątku rodzinnego w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pani rodziny. Środki ze sprzedaży działek zamierza Pani w części przeznaczyć na cele mieszkaniowe, tj. na kapitalny remont domu, w którym Pani mieszka - wymianę cieknącego dachu, wraz ze zmianą jego konstrukcji, w tym także wzniesieniem szczytów, wymianę starych okien z roletami, ocieplenie całego domu z elewacją włącznie. Modernizacja domu wymagała wyposażenia jego w pompę powietrza, wymaga również zmiany ogrzewania z kaloryferów na ogrzewanie podłogowe oraz wiele innych koniecznych prac i działań w celu przeciwdziałaniu wilgoci na parterze domu od ziemi i w piwnicy.

W związku z podjętą decyzją o sprzedaży części działki X wystąpiła Pani do Burmistrza (…) o podział działki X na pięć mniejszych działek. To Pani działanie było niezbędne z uwagi na możliwości sprzedaży w przyszłości części majątku prywatnego osobom trzecim. Bez wydzielenia części działek sprzedaż udziałów we współwłasności nie byłaby w praktyce możliwa. Decyzją nr (…) Burmistrza (…) z dnia (…) r., zatwierdzono podział nieruchomości działki X na pięć działek o nr Y, Z, V, A, B.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego sołectw (…) i (…) działka X jest w części na terenach mieszkalnictwa jednorodzinnego oznaczonych symbolem (…), w części na terenach oznaczonych symbolem (…), oraz na terenach dróg wewnętrznych oznaczonych symbolem (…). Działka nr Y jest przeznaczona pod tereny dróg wewnętrznych oznaczonych symbolem (…). Działki nr Z i V w MPZP są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oznaczonej symbolem (…). Działka nr A jest działką przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, oznaczonej symbolem (…) oraz w części na terenach dróg wewnętrznych oznaczonych symbolem (…). Zaś działka nr B jest przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego pod teren rolniczy oznaczony symbolem (…) oraz teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczony symbolem (…).

W dniu (…) r. została sprzedana działka nr A. W niedalekiej przyszłości zamierza Pani również przeznaczyć pod sprzedaż jedną z dwóch wydzielonych działek (oznaczonych nr Z i V). Po sprzedaży jednej z dwóch w/w działek, trzecia działka również zostanie przeznaczona pod sprzedaż jednak nie wcześniej niż za 3 lata tj. 2026 r.

Z uwagi na przyjęty plan zagospodarowania przestrzennego i wyznaczenia w nim m.in. drogi wewnętrznej oznaczonej symbolem (…) dokonano wydzielenia z dz. nr X dz. nr Y w celu poszerzenia istniejącej już drogi wewnętrznej, stanowiącej własność gminy (…), zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym dz. nr Y zostanie wywłaszczona przez gminę za odszkodowaniem lub odsprzedana gminie (…), w zależności od ustaleń.

Niewykluczone, że sprzedaż działek Z i V być może będzie odbywać się z udziałem profesjonalnego pośrednika nieruchomości, z którym zostanie spisana umowa w zakresie poszukiwania nabywców działek. Działanie takie będzie niezbędne w związku z lokalizacją działek - sołectwo (…) w Gminie (…) (to bardzo mała wieś) oraz koniecznością ogłoszeń o sprzedaży. Nie wykluczają Państwo również znalezienia nabywcy na własną rękę, bez udziału biura pośrednictwa nieruchomości. Z potencjalnym nabywcą nie będzie sporządzana umowa przedwstępna. Działki przeznaczone na sprzedaż nie będą przez Panią oddawane w dzierżawę ani najem (np. w celu uzyskania przez nabywcę pozwoleń, uzbrojenia itp.). Sama też nie będzie Pani podejmować żadnych działań w zakresie uzbrojenia działek przed sprzedażą. Nie będzie Pani także udzielała nabywcom pełnomocnictwa do podejmowania żadnych czynności względem działek w imieniu Pani w okresie przed sprzedażą. Gdyby nie konieczność posiadania środków finansowych na wyremontowanie domu, w którym Pani zamieszkuje wspólnie z rodziną to obecnie nie rozważałaby Pani sprzedaży działek V i lub Z z rodzinnego majątku. Pozostałą kwotę ze sprzedaży przeznaczy Pani na inne cele niż mieszkaniowe tj. kapitalny remont budynku gospodarczego poprawiającego dobrostan Pani zwierząt oraz np. zakup sprzętu rolniczego lub samochodu lub innych celów i potrzeb Pani rodziny.

W uzupełnieniu wniosku, odpowiadając na zadane w wezwaniu pytania, wskazała Pani, że:

1) Czy i jakie działania marketingowe podjęła Pani w celu sprzedaży działki nr A oraz w jaki sposób pozyskała Pani nabywcę dla sprzedanej działki nr A?

Odpowiedź:

Jesienią zeszłego roku tj. pod koniec października 2022 roku zamieściła Pani na OLX ogłoszenie oferując chęć zbycia Pani świeżo wydzielonych trzech działek. Ogłoszenie to niestety nie pomogło Pani w znalezieniu potencjalnego nabywcy na którąkolwiek z nich, ale spowodowało to, że Pani ogłoszeniem zainteresowali się pośrednicy nieruchomości, którzy sami dzwonili do Pani oferując pomoc w sprzedaży. Czas szybko płynął, a działka czekała na nowego właściciela. Pani plany inwestycyjne na cele mieszkaniowe, które miała Pani pilnie zrealizować z pozyskanych środków finansowych ze sprzedaży działki, (tj. projekt przebudowy domu, pozwolenie na budowę), również terminowo kończyły się. Na wiosnę ponowiła Pani próbę sprzedaży na OLX którejś z Pani nowo wydzielonych nieruchomości. Na własną rękę rozpytywała Pani również między znajomymi i znajomymi znajomych, którzy to mieli rzekomo być zainteresowani zakupem ziemi. Z kręgu Pani nieobcych osób znalazła Pani potencjalnego nabywcę, z którym ustaliła Pani cenę i termin w jakim miała się dokonać sprzedaż działki nr A. Niestety, tuż przed finalizacją umowy, po załatwieniu przez Panią kompletu dokumentów potrzebnych do sprzedaży, (tj. wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, zaświadczenie o MPZP, zaświadczenie o rewitalizacji i zaświadczenie o lasach), osoba ta wycofała się. Po kilku tygodniach z polecenia innej życzliwej, a obcej Pani osoby, zadzwoniła do Pani, Pani M. i w trakcie rozmowy telefonicznej okazało się, że Pani M. prowadzi biuro pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, a Pani polecająca jest jej klientką. Pani pośrednik przyjechała do Pani do domu spisać umowę (otwartą) i wykonać zdjęcia działek. Z uwagi na fakt, że ma Pani już przygotowany komplet dokumentów potrzebnych do zbycia Pani działki obiecała ona, że zrobi co może, żeby pomóc Pani w jak najszybszej jej sprzedaży. Po licznych prezentacjach tej nieruchomości, oraz poprzez mocne zaangażowanie i starania Pani M., znalazła Pani kupujących.

2) Czy występowała Pani o ustalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak to z jakiego powodu?

Odpowiedź:

Tak, wraz z rodzicami występowała Pani wczesną wiosną 2009 r. z wnioskiem o zmianę MPZP jednak nie miało to związku z obecną sprzedażą.

3) Czy zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży działki nr A z nabywcą? Jeżeli tak, to należy wskazać:

- jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy, były zawarte z przyszłym nabywcą, ciążyły na kupującym a jakie na sprzedającym?

- czy w umowie przedwstępnej sprzedaży były ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności działki na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Odpowiedź:

Podpisała Pani dokument ,,oświadczenie woli stron-rezerwację działki’’. Kupujący oświadczyli, że wyrażają wolę nabycia nieruchomości w ustalonej cenie z zadatkiem włącznie; a Sprzedający, wolę sprzedaży tej nieruchomości. W przypadku bezpodstawnego wycofania się ze sprzedaży zobowiązani byli Państwo do zapłaty kupującym dwukrotności zapłaconej przez nich kwoty stanowiącej zadatek. Nie było między Państwem innych praw, obowiązków, czy też warunków, które miałyby być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności na nabywców.

4) Czy udzieliła Pani pełnomocnictwa nabywcy działki nr A do działania w Pani imieniu w sprawach dotyczących ww. działki? Jeśli tak – jaki był zakres pełnomocnictwa oraz jakie czynności zostały wykonane w ramach tego pełnomocnictwa?

Odpowiedź:

Ani nabywcy działki ani pośrednikowi nigdy nie udzielała Pani pełnomocnictwa, ponieważ nie było takiej potrzeby.

5) Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

- kiedy (wskazać datę/daty) i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości,

- w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte,

- w jaki sposób nieruchomości były przez Panią wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

- kiedy (wskazać datę/daty) dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,

- ile (wskazać liczbę) nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe),

- na co (wskazać cel) zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedź:

Nigdy wcześniej nie dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 21 września 2023 r.)

Czy opisana sprzedaż wydzielonych działek stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy stanie się Pani z tego tytułu podatnikiem podatku VAT?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 21 września 2023 r.)

W Pani ocenie przedstawiona we wniosku sprzedaż wydzielonych działek nie będzie stanowić dla Pani działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i nie będzie Pani z tego tytułu podatnikiem podatku VAT.

Działki stanowią w części Pani majątek prywatny, odrębny, a w części współwłasność z Pani mężem. Działka X nie była nabyta z przeznaczeniem na cele prowadzenia działalności gospodarczej ani działalności rolnika ryczałtowego i tego rodzaju działalność nie była prowadzona na działce. Nie jest Pani podatnikiem podatku VAT i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Przez cały czas działka była wykorzystywana dla Pani i Pani rodziny celów prywatnych i zbieraniu siana. Działka ani jej części nie były przedmiotem dzierżawy czy najmu na rzecz osób trzecich. Sprzedaż wydzielonych działek dokonywana jest w związku z zaspokajaniem Pani potrzeb mieszkaniowych oraz Pani rodziny i gospodarstwa. W celu dokonania sprzedaży wydzielonych działek nie uzbrajała Pani terenu w żadne media (prąd, gaz, woda itp.) i nie ponosiła Pani nakładów na ulepszenie terenu działki ponad to co standardowo wynika z zarządzania własnym majątkiem. Nie będzie Pani zawierać umów przedwstępnych i nie będzie Pani też udzielać pełnomocnictwa do wykonywania w imieniu nabywców żadnych czynności ani uzyskiwania zezwoleń. Sposób dokonania sprzedaży jest więc charakterystyczny dla rozporządzania majątkiem osobistym. W przeszłości nigdy nie dokonywała Pani żadnych sprzedaży, które miałyby wskazywać na prowadzenie przez Panią działalności gospodarczej. Nadmienia Pani, że działka nr B nie będzie przedmiotem odsprzedaży i nadal będzie wykorzystywana tak jak dotychczas, tj. pozyskiwanie siana dla Pani zwierząt oraz innych celów prywatnych. Natomiast działka nr Y zostanie najprawdopodobniej wywłaszczona przez Urząd Miasta za odszkodowaniem za porozumieniem stron.

Jedyną czynnością, działaniem, jaką podjęła Pani wspólnie z mężem było wystąpienie z wnioskiem o podział nieruchomości i wydzielenia działek.

Zgodnie jednak z ukształtowaną linią orzeczniczą oraz stanowiskiem prezentowanym przez Dyrektora KIS, samo tylko uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie stanowi o zawodowej działalności (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 25 września 2019 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4012.292.2019.2.SS). W praktyce niemożliwe do zrealizowania planu w postaci zbycia części majątku prywatnego stanowiącego przedmiot współwłasności byłaby sprzedaż bez dokonania stosownego podziału Działki. Są to więc czynności niezmierzające do uatrakcyjnienia oferty sprzedaży, ani też uzyskania potencjalnie wyższej ceny. A jedynie są to czynności umożliwiające samą sprzedaż części udziałów we współwłasności działki. W przeciwnym wypadku, sprzedaż (z uwagi na to, że działka jest przedmiotem współwłasności) nie byłaby w ogóle możliwa.

W interpretacji indywidualnej z 20 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.16.2021.3.MB Dyrektor KIS uznał, że: (...) ,,W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. (...) Działania podejmowane przez Wnioskodawczynię należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni sprzedając przedmiotowe działki korzystać będzie z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Reasumując, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek powstałych z podziału działek nr 1, 2, oraz 3 położonych w (...), Wnioskodawczyni będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawczynię cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a dostawę tej nieruchomości cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.’’

Również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27.04.2022 sygn. I FSK 1589/18 uznał, że nie każda aktywność osoby sprzedającej nieruchomość powoduje, iż można ją uznać za działalność gospodarczą i co za tym idzie - sprzedawcę za podatnika podatku VAT. W uzasadnieniu sąd odwołał się do wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach 180/10 i 181/10 (Słaby, Kuć). Z orzeczenia tego wynika jednoznacznie, że za podatnika VAT należy uznać tego rodzaju osoby, które dokonują sprzedaży nieruchomości, których aktywność wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jest to więc aktywność, która wskazuje na to, że te osoby prowadzą działalność profesjonalną w zakresie handlu nieruchomościami np. czynności polegające na uzbrojeniu terenu czy prowadzeniu kampanii reklamowej. O naliczeniu VAT nie powinny natomiast decydować takie aspekty jak czynności polegające na podziale gruntu w celu uzyskania większej wartości poszczególnych działek powstałych po podziale, okres, w jakim następowały transakcje, czy też wysokość osiągniętego z tego tytułu przychodu.

Mając powyższe na uwadze, jak również całokształt opisanych okoliczności, sprzedaż wydzielonych działek nie będzie stanowić dla Pani (jak i dla męża) czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie Pani podatnikiem VAT z tytułu przedmiotowej sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.`

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego,

nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, żekażdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości (działek) podejmowała/będzie Pani podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów przy uwzględnieniu orzeczenia TSUE, prowadzi do wniosku, że nie można uznać Pani za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży udziału w działkach uzyskanych po podziale działki X będących przedmiotem wniosku. Pomimo, że grunty spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to okoliczności niniejszej sprawy nie wskazują, że sprzedając udziały w działkach uzyskanych po podziale działki X, będzie Pani działać w charakterze handlowca.

Z okoliczności sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jest Pani ubezpieczona w KRUS z mocy ustawy i nie osiąga Pani żadnych dochodów z tego tytułu. Pani oraz Pani mąż jesteście współwłaścicielami działki X zapisanej w księdze wieczystej numer (…) w taki sposób, że udział wynoszący 1/2 działki stanowi Pani majątek osobisty, a udział wynoszący 1/2 działki stanowi składnik Państwa majątku wspólnego. Udział 1/2 nabyli Państwo do majątku wspólnego w drodze umowy sprzedaży zawartej w dniu 05.12.2008 r. Udział 1/2 działki stanowiący Pani majątek osobisty. Nabyła go Pani w drodze dziedziczenia nabycia spadku po zmarłej mamie (Dorocie Przybyła) oraz działu przedmiotowego spadku.

Na działce X było raz w roku zbierane siano dla Państwa zwierząt. Działka nie była i nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie jest też na niej ustanowiona jakakolwiek służebność (w tym służebność przesyłu). Przedmiotowa działka nie jest zabudowana, w części jest obciążona w urządzenia infrastruktury technicznej - wodociąg, który istniał już przed zakupem działek. Nie znali Państwo jego przebiegu,(tak samo jak linia średniego napięcia przebiegała już nad działką w momencie jej zakupu). Obecnie wodociąg przebiega przez działki nr Y, Z, B. Natomiast przez działkę B przechodzi linia średniego napięcia. Działka nie służy do jakiejkolwiek działalności w postaci uprawy roślin ani hodowli czy wypasu zwierząt. Nie prowadzi Pani działalności jako rolnik ryczałtowy. Działka nie została nabyta w celach prowadzenia działalności gospodarczej ani nie były na niej podejmowane żadne działania ulepszające jej stan. Nie były też względem Działki ponoszone jakiekolwiek nakłady zwiększające jej wartość. Działka nie została też nabyta w celach handlowych z zamiarem odsprzedaży.

Wspólnie z mężem podjęła Pani decyzję o podziale działki X i zbyciu nowo wydzielonych trzech działek - spośród pięciu wydzielanych działek. Decyzja o sprzedaży dwóch pierwszych wynika z potrzeby upłynnienia części majątku rodzinnego w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pani rodziny. Środki ze sprzedaży działek zamierza Pani w części przeznaczyć na cele mieszkaniowe, tj. na kapitalny remont domu, w którym Pani mieszka - wymianę cieknącego dachu, wraz ze zmianą jego konstrukcji, w tym także wzniesieniem szczytów, wymianę starych okien z roletami, ocieplenie całego domu z elewacją włącznie. Modernizacja domu wymagała wyposażenia jego w pompę powietrza, wymaga również zmiany ogrzewania z kaloryferów na ogrzewanie podłogowe oraz wiele innych koniecznych prac i działań w celu przeciwdziałaniu wilgoci.

W związku z podjętą decyzją o sprzedaży części działki X wystąpiła Pani do Burmistrza Gminy (…) o podział działki X na pięć mniejszych działek. To Pani działanie było niezbędne z uwagi na możliwości sprzedaży w przyszłości części majątku prywatnego osobom trzecim. Bez wydzielenia części działek sprzedaż udziałów we współwłasności nie byłaby w praktyce możliwa. Decyzją nr (…) Burmistrza Gminy (…) z dnia 08.03.2023r, zatwierdzono podział nieruchomości działki X na pięć działek o nr Y, Z, V, A, B. W 2009 r. wraz z rodzicami występowała Pani z wnioskiem o zmianę MPZP, jednak nie miało to związku z obecną sprzedażą. Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego sołectw (…) i (…) działka X jest w części na terenach mieszkalnictwa jednorodzinnego oraz na terenach dróg wewnętrznych.

W celu sprzedaży działki A zamieściła Pani ogłoszenie na OLX oraz rozpytywała Pani wśród znajomych czy byliby zainteresowani zakupem gruntu. Zgłosiła się do Pani, Pani M., która jest pośrednikiem sprzedaży nieruchomości i z którą podpisała Pani umowę. Dzięki współpracy z pośrednikiem sprzedaży nieruchomości znalazła Pani kupujących. Podpisała Pani z nimi dokument ,,oświadczenie woli stron-rezerwację działki’’.

Nie wyklucza Pani, że sprzedaż działek Z i V być może będzie odbywać się z udziałem profesjonalnego pośrednika nieruchomości, z którym zostanie spisana umowa w zakresie poszukiwania nabywców działek. Działanie takie będzie niezbędne w związku z lokalizacją działek - sołectwo (…) w Gminie (…) (to bardzo mała wieś) oraz koniecznością ogłoszeń o sprzedaży. Nie wyklucza Pani również znalezienia nabywcy na własną rękę, bez udziału biura pośrednictwa nieruchomości.

Z potencjalnym nabywcą nie będzie sporządzana umowa przedwstępna. Działki przeznaczone na sprzedaż nie będą przez Panią oddawane w dzierżawę ani najem (np. w celu uzyskania przez nabywcę pozwoleń, uzbrojenia itp.). Sama też nie będzie Pani podejmować żadnych działań w zakresie uzbrojenia działek przed sprzedażą. Nie będzie Pani także udzielała nabywcom działki ani pośrednikowi pełnomocnictwa do podejmowania żadnych czynności względem działek w imieniu Pani w okresie przed sprzedażą. Gdyby nie konieczność posiadania środków finansowych na wyremontowanie domu, w którym Pani zamieszkuje wspólnie z rodziną to obecnie nie rozważałaby Pani sprzedaży działek V i lub Z z rodzinnego majątku. Pozostałą kwotę ze sprzedaży przeznaczy Pani na inne cele niż mieszkaniowe tj. kapitalny remont budynku gospodarczego poprawiającego dobrostan Pani zwierząt oraz np. zakup sprzętu rolniczego lub samochodu lub innych celów i potrzeb Pani rodziny. Ponadto wcześniej nie dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości.

Zatem nie podejmowała i nie planuje Pani podejmować profesjonalnych czynności przygotowujących działki wydzielone z działki X do sprzedaży i zbywając je nie będzie Pani wykonywała działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Sam podział działki X na pięć mniejszych działek (nr Y, nr Z, nr V, nr A, nr B) – nie może przesądzać o tym, że sprzedaż udziału w nowo wydzielonych działkach będzie podlegać opodatkowaniu. Również fakt, że w 2009 r. wystąpiła Pani o zmianę w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego nie przesądza w tej sytuacji o tym, że zbycie udziału w nich, podlegać będzie opodatkowaniu, ponieważ wystąpiła Pani o tę zmianę wiele lat temu i nie miało to związku z obecną sprzedażą.

Tym samym nie wystąpi ciąg zdarzeń, który wskazywałby na Pani aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży udziału w działkach wydzielonych z działki X, będących przedmiotem wniosku, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem.

Zatem sprzedaż udziału w działkach uzyskanych po podziale działki X będzie stanowiła działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Podsumowując, zbycie udziału w działkach uzyskanych po podziale działki X nie będzie skutkowało uznaniem Pani za podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji stanowisko Pani, zgodnie z którym sprzedaż wydzielonych działek nie będzie stanowić dla Pani działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i nie będzie Pani z tego tytułu podatnikiem podatku VAT należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Panią w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani sytuacji podatkowej i nie wywołuje skutków prawnych dla współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej,

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej,

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.