Interpretacja indywidualna z dnia 28 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.339.2023.2.KŁ

Dotyczy skutków podatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo poprzez uiszczenie dodatkowej opłaty do wniosku 20 września 2023 r. oraz pismem z 25 września 2023 r. (wpływ 25 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

• (...) Sp. z o.o.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• H. M.

Opis zdarzenia przyszłego (doprecyzowany w piśmie z 25 września 2023 r.)

(...) Sp. z o.o. (dawniej: (…) Sp. z o.o.) [dalej: „Wnioskodawca 1” lub „Spółka” lub „Nabywca”] prowadzi działalność gospodarczą polegającą na realizacji i budowie inwestycji nieruchomościowych. Działalność ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Spółka jest czynnym podatnikiem od towarów i usług.

Pan H. M. [dalej: „Wnioskodawca 2” lub „Zbywca”] jest:

• [Nieruchomość 1] właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (...), obręb (...), województwie (...), stanowiącej działkę nr 1, o obszarze (...) m2 (KW nr (…)) zwana dalej: „Nieruchomością 1”. W dziale III księgi dla Nieruchomości 1 jest wpisane roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży działki do dnia (...) r. na rzecz innego podmiotu, przy czym z uwagi na upływ terminu roszczenie w tym zakresie jest bezprzedmiotowe i Sprzedawca jest uprawniony do jednostronnego żądania wykreślenia powyższych roszczeń z księgi. W dniu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości został złożony wniosek o wykreślenie tego roszczenia z księgi wieczystej oraz wpis roszczenia na rzecz Wnioskodawcy 1. Własność powyższej Nieruchomości 1 Zbywca nabył jako kawaler na podstawie umowy darowizny z dnia (...) r., udokumentowanej aktem notarialnym Rep. A (...) i stanowi ona majątek osobisty Zbywcy.
• [Nieruchomość 2] właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (...), obręb (...), województwie (...), stanowiącej działki nr 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8, o łącznym obszarze (...) m2 (KW nr (...)) zwana dalej: „Nieruchomością 2”. W dziale III księgi dla Nieruchomości 2 jest wpisane roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży działki do dnia (...) r. na rzecz innego podmiotu, przy czym z uwagi na upływ terminu roszczenie w tym zakresie jest bezprzedmiotowe i Sprzedawca jest uprawniony do jednostronnego żądania wykreślenia powyższych roszczeń z księgi. W dniu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości został złożony wniosek o wykreślenie tego roszczenia z księgi wieczystej oraz wpis roszczenia na rzecz Wnioskodawcy 1. Własność powyższej Nieruchomości 2 Zbywca nabył jako kawaler na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego z dnia (...) roku, udokumentowanej aktem notarialnym Rep. A (...) i stanowi ona majątek osobisty Zbywcy.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 zwana dalej łącznie jako: „Nieruchomości”, Zbywca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Wnioskodawca 1 oraz Wnioskodawca 2 w dniu (...) r., zawarli przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego (Rep. A nr (...)), która została zmieniona umową z (…) r. w formie aktu notarialnego (Rep. A nr (…)), na podstawie, której Wnioskodawca 2 zobowiązał się m.in. do sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy 1 własność Nieruchomości oraz udzielił stosownych pełnomocnictw na rzecz przedstawicieli Nabywcy.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną Nieruchomości m.in.:

• są nieogrodzone, niezabudowane, niezadrzewione, nie posiadają dostępu do drogi publicznej (przy czym dostęp zostanie zapewniony za pośrednictwem ulicy Dworcowej mającej stanowić drogę publiczną) i oznaczone są w ewidencji gruntów symbolem „RIVa” – grunty rolne;
• jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), uchwalonym uchwałą Rady Miasta (...) Nr (...) z dnia 30 marca 2006 r., zgodnie z którym Nieruchomości położone są na terenach oznaczonych symbolami PU – tereny produkcyjno-usługowe, magistrala GWP wraz ze strefą ochronną. W konsekwencji, na moment przeniesienia prawa własności oraz faktycznego posiadania Nieruchomości przez Wnioskodawcę 2 w ramach finalnej umowy sprzedaży Nieruchomości będą terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT;
• nie są nieruchomościami rolnymi w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, oraz nie są nieruchomościami leśnymi, w szczególności nie są oznaczone jako lasy w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczony do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo lasem w rozumieniu w art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 2100 ze zm.), objętym uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów;
• nie są położone na obszarze rewitalizacji ani Specjalnej Strefy Rewitalizacji,
• nie stanowią ani nie stanowiły przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a także środka trwałego związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Na działce 1 oraz 8 znajdują się zabudowania w postaci sieci elektroenergetycznej (dalej: „Sieć”). Poza Siecią na Działce nie znajdują się inne zabudowania, przy czym Sieć nie stanowi własności Sprzedawcy i nie będzie przedmiotem umowy sprzedaży.

Zbywane Nieruchomości będą przeznaczone pod inwestycję polegającą na budowie budynku magazynowo-produkcyjnego z częścią biurową oraz infrastrukturą towarzyszącą, prowadzoną przez Wnioskodawcę 1, dalej: „Inwestycja”.

Po nabyciu, Nieruchomości będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę 1 do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Tym samym, nabycie Nieruchomości będzie związane z działalnością opodatkowaną VAT Wnioskodawcy 1.

Wnioskodawca 2 nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i nie prowadzi działalności gospodarczej. Do momentu sprzedaży Nieruchomości nie będą wykorzystywane jako grunt rolniczy będący częścią gospodarstwa rolnego przez Wnioskodawcę 2.

Przedmiotowe Nieruchomości nie stanowią części gospodarstwa rolnego prowadzonego osobiście i nie były/nie są udostępniane osobom trzecim w tym zakresie. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca nie podejmował aktywnych działań mających na celu uzbrojenie terenu w postaci doprowadzenia mediów. Zbywca nie prowadził również działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości. Wnioskodawca 2 nie ustawiał na Nieruchomościach tablicy z ofertą jej sprzedaży oraz nie korzystał z usług biur doradczych (pośrednika nieruchomości). Jednocześnie, Zbywca przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości nie podejmował żadnych działań mających na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i warunków zabudowy w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości.

Zgodnie z umową przedwstępną faktyczne wydanie Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy 1 nastąpi po zapłacie całej ceny ustalonej w umowie, w terminie dwóch dni od dnia zawarcia finalnej umowy sprzedaży (przenoszącej własność) Nieruchomości. Jednocześnie, w samej umowie przedwstępnej strony uzgodniły postanowienia o prawie do dysponowania przez Nabywcę Nieruchomościami na cele budowlane, tj. do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, Nabywcy przysługiwać będzie prawo do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, w tym prawo wstępu na Nieruchomości i prowadzenia prac budowlanych na Nieruchomościach na potrzeby planowanej przez Nabywcę Inwestycji oraz na potrzeby budowy drogi, w tym budowy zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomości, dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania przez Nabywcę Inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo Budowlane, w tym do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane (z prawem do cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania wniosków o przeniesienie wydanego dla planowanej na Nieruchomościach Inwestycji pozwolenia na budowę oraz składania wniosków o wydanie zamiennego pozwolenia na budowę dla Inwestycji planowanej na Nieruchomościach, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych, w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, ich zmiany, cofania oraz odbioru, składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych, a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomości są wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich Inwestycji.

Zbywca w umowie przedwstępnej zobowiązał się również do udzielenia na żądanie Nabywcy pełnomocnictwa dla wskazanych przez Zbywcę osób, koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych, decyzji. Zbywca w umowie przedwstępnej również przyznał Nabywcy prawo do dysponowania Nieruchomościami dla celów budowlanych w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tj.:

• składania wniosków o uzyskanie pozwoleń wodnoprawnych dla Inwestycji planowanej na Nieruchomościach, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa;
• wejścia na Nieruchomości w celu wykonania inwentaryzacji dendrologicznej, przyrodniczej, opisu taksacyjnego lasu, mapy do celów projektowych i innych pomiarów geodezyjnych (o ile będzie to konieczne);
• występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalających na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomościach oraz do wykonania nasadzeń zastępczych w tym składania oświadczeń dotyczących Nieruchomości w tym zakresie (o ile będzie to konieczne);
• dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej.

Z tytułu przyznania prawa do dysponowania Nieruchomością przez Nabywcę na cele budowlane, w tym prawa prowadzenia na terenie Nieruchomości prac budowlanych, zostało określone w umowie przedwstępnej dodatkowe wynagrodzenie, które zostało uiszczone przez Spółkę na rzecz Zbywcy.

Strony przedwstępnej umowy sprzedaży uzgodniły, że zawrą przyrzeczoną umowę sprzedaży w terminie do (…) r., przy czym Nabywca jest uprawniony do wyznaczenia terminu zawarcia przyrzeczonej umowy przed tym terminem. Strony nie określiły innych warunków, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Dodatkowo Strony uzgodniły, że Sprzedający wyrazi w razie potrzeby także zgodę na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy dokonane przez Kupującego na rzecz innego podmiotu. Jednocześnie, Zbywca zobowiązał się do udzielenia na żądanie Nabywcy pełnomocnictw koniecznych do uzyskania wyżej wymienionych uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji. Zbywca udzielił pełnomocnictwa: osobie wskazanej przez Nabywcę do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości (w tym ksiąg wieczystych i hipotecznych wcześniej prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub dla nieruchomości, z których Nieruchomość została wydzielona). Pełnomocnictwo obejmuje również upoważnienie do składania w imieniu Zbywcy wniosków o sporządzenie fotokopii oraz kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również występowania o wydanie, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości (w tym stanowiącej przedmiot niniejszej umowy działki), w tym w szczególności, ale nie wyłącznie:

a)wypisów z rejestru gruntów, z rejestru budynków i lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;

b)wszelkich urzędowych dokumentów, stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;

c)wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki;

d)zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;

e)zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;

f)zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;

g)zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;

h)zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;

i)informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;

j)zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych;

k)innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa.

Powyższe pełnomocnictwo upoważnia do ustanawiania dalszych pełnomocników. Osobie wskazanej przez Nabywcę oraz Nabywcy do reprezentowania Zbywcy w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia oraz prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę Inwestycji na Nieruchomości, do składania wniosków o przeniesienie wydanego dla planowanej na Nieruchomości Inwestycji pozwolenia na budowę oraz składania wniosków o wydanie zamiennego pozwolenia na budowę dla Inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych, w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, ich zmiany, cofania oraz odbioru prawomocnej i ostatecznej decyzji lokalizacji zjazdu, decyzji wodnoprawnej, decyzji ZRID, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej przed wszelkimi organami administracji publicznej, instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Zbywcy wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania złożonych wniosków, przy czym pełnomocnictwo to upoważnia do udzielania dalszych pełnomocnictw w ramach tego umocowania i pozostanie nieodwołalne do dnia wygaśnięcia lub rozwiązania niniejszej umowy przedwstępnej. Powyższe pełnomocnictwa nie upoważniają pełnomocnika do zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu i na rzecz Zbywcy, zaś wszelkie koszty związane z udzieleniem tych pełnomocnictw oraz działaniem pełnomocników zobowiązany jest pokryć Nabywca. Ponadto na żądanie Nabywcy Zbywca zobowiązany jest udzielić dodatkowych pełnomocnictw w zakresie koniecznym dla wykonania praw Nabywcy wynikających z umowy przedwstępnej.

Do dnia złożenia niniejszego wniosku (tj. do dnia 28 lipca 2023 r.) ani Zbywca ani Nabywca nie dokonywali na Nieruchomościach jakichkolwiek inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyłyby jej atrakcyjność.

Tym niemniej, Nabywca na podstawie zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży zmienionej aneksem z dnia (...) r. (Rep. A nr (...)), będzie ponosić wydatki na inwestycje infrastrukturalne na Nieruchomości, w tym prowadzić prace ziemne (wykopy, formowanie terenu), prace fundamentowe, montaż konstrukcji oraz instalacji zewnętrznych Inwestycji jeszcze przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży Nieruchomości.

W ramach umowy przedwstępnej sprzedaży zmienionej aneksem z (...) r. (Rep. A nr (...)), zostało określone, że w przypadku rozpoczęcia prac budowlanych Nabywca będzie zobowiązany do ponoszenia wszelkich kosztów związanych z pracami budowlanymi prowadzonymi na terenie Nieruchomości a w razie nie dojścia do skutku umowy sprzedaży, Nabywca nie będzie uprawiony do żądania od Zbywcy zwrotu poniesionych przez Spółkę nakładów na Nieruchomość.

Niezależnie wraz z zawarciem przedwstępnej umowy Nieruchomości zostały wydzierżawione przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy na podstawie umowy dzierżawy z (...) r. (dalej: Umowa dzierżawy). Umowa dzierżawy obowiązuje do dnia finalnego nabycia przez Wnioskodawcę 1 (dzierżawcę) Nieruchomości, lecz nie później niż do (…) r. Zgodnie z Umową dzierżawy Wnioskodawca 1 jest uprawniony we własnym imieniu do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, jednakże wyłącznie w zakresie wskazanym poniżej:

a)występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości Inwestycją;

b)uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

c)składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzających projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Nieruchomościach polegającej na budowie budynków magazynowo-produkcyjnych wraz z zapleczami socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą (Inwestycja), w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

d)składania wniosków o przeniesienie wydanego dla planowanej na Nieruchomościach Inwestycji pozwolenia na budowę oraz składania wniosków o wydanie zamiennego pozwolenia na budowę dla Inwestycji planowanej na Nieruchomościach, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych, w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

e)składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla Inwestycji planowanej na Nieruchomościach, o ile okaże się do konieczne zgodnie z przepisami prawa;

f)wejścia na Nieruchomości w celu prowadzenia na niej badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż warunki gruntowe umożliwiają realizację planowanej na Nieruchomościach Inwestycji;

g)występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalających na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomościach oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, w tym składania oświadczeń dotyczących Nieruchomości w tym zakresie (o ile znajduje to uzasadnienie);

h)uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej oraz wszelkich czynności związanych ze zmianą klasyfikacji gruntów (o ile znajduje to uzasadnienie);

i) dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania i podpisywania wniosków, podpisywania porozumień drogowych i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Wnioskodawca 1 oraz Wnioskodawca 2 w Umowie dzierżawy ustalili miesięczny czynsz z tytułu dzierżawy Nieruchomości.

Pytania

1.Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy 2, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości opisanych we wniosku dla Wnioskodawcy 1, stanowi czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji Wnioskodawca 2 jest zobowiązany do naliczenia VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości?

2.Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy 2, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT?

3.Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy 1, że będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z zakupem Nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1.W ocenie Wnioskodawcy 2, sprzedaż Nieruchomości opisanych we wniosku dla Wnioskodawcy 1, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji Wnioskodawca 2 jest zobowiązany do naliczenia VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

2.W ocenie Wnioskodawcy 2 sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

3.W ocenie Wnioskodawcy 1 będzie on uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z zakupem Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 5 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)eksport towarów;

3)import towarów na terytorium kraju;

4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W związku z powyższym, co do zasady dostawa gruntu, który zgodnie z przepisami ustawy o VAT mieści się w definicji towaru, stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy. Tym niemniej, nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Dostawa gruntu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z ustępem 2 powyższego przepisu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe regulacje należy stwierdzić, że pod pojęciem podatnika prowadzącego działalność gospodarczą ustawa rozumie:

1)działalność wykonywaną przez osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne,

2)działalność wykonywaną bez względu na cel i rezultat takiej działalności,

3)działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody,

4)działalność obejmującą w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednocześnie, należy zauważyć, że ocena czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży gruntu) nawet jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.

Tym samym opodatkowaniu VAT podlegają jedynie te czynności, w stosunku do których zostały spełnione kumulatywnie dwie przesłanki:

1)podmiotowa – podmiot mający cechę podatnika dokonał transakcji, w ramach której działał w charakterze podatnika VAT oraz

2)przedmiotowa - działanie stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT (np. dostawę towarów lub świadczenie usług).

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając grunt wchodzący w skład jej majątku prywatnego działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku VAT, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C 181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw do dysponowania nieruchomością oraz działania w imieniu sprzedającego w celu zmiany charakteru prawnego i faktycznego nieruchomości. Przy czym należy podkreślić, że każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego Zbywca wyraził zgodę na dysponowanie przez Wnioskodawcę 1 Nieruchomością na cele budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (m.in. warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym w zakresie uzyskania pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji, w tym również przyznał Nabywcy prawo do wstępu na Nieruchomości i do prowadzenia prac budowlanych na Nieruchomościach na potrzeby planowanej przez Nabywcę Inwestycji oraz na potrzeby budowy drogi, w tym budowy zjazdu z drogi publicznej na Nieruchomości.

Należy zauważyć, że Wnioskodawca 1 dokona szeregu określonych czynności, jeszcze przed nabyciem Nieruchomości. Aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zbywcę, ale przez Nabywcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zbywcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zbywcy (mocodawcy). Z kolei pełnomocnik działający w granicach udzielonego mu umocowania, dokonując ww. działań, uatrakcyjnia przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Zbywcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Zbywcy, przejawiające się udzielonym pełnomocnictwem, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wnioskodawca 1 nie mógłby wykonać szeregu opisanych we wniosku czynności, jeżeli nie dysponowałby udzielonym przez Zbywcę pełnomocnictwem. Działania, do których umocowany jest Wnioskodawca 1 na podstawie udzielonego pełnomocnictwa oraz wyrażenie zgody na dysponowanie przez Wnioskodawcę 1 Nieruchomością na cele budowlane w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych decyzji, pozwoleń do realizacji planowanej inwestycji stanowi ciąg czynności, które przybierają formę zorganizowaną (profesjonalną).

Taka forma przemawia za uznaniem Zbywcy za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania go za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Tym samym, Zbywca sprzedając nieruchomość nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zbywca w taki sposób zorganizował sprzedaż Nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami Wnioskodawcy 1, stanowią swego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Do czasu zawarcia umowy Nieruchomość będącą własnością Zbywcy będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności wymienione w pełnomocnictwie lub ich część z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zbywcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Wnioskodawcę 1.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Zbywca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Mając powyższe na uwadze, zdaniem Zbywcy, podejmowane przez Zbywcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym.

Tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zbywca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, Wnioskodawca 2 jest zobowiązany do naliczenia VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

Z uwagi na fakt, że na Nieruchomości nie znajdują się budynki, budowle czy nawet ogrodzenie, to w przedmiotowym przypadku mamy do czynienia z dostawą gruntu niezabudowanego. W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową - art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ww. ustawy, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W kwestii opodatkowania sprzedaży gruntu niezabudowanego posiadającego wyłącznie ogrodzenie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 kwietnia 2012 r. sygn. I FSK 918/11. W uzasadnieniu wyroku sąd wskazał, że: „(…) niewątpliwie budowlami są te wszystkie obiekty budowlane, które zostały przykładowo wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oraz te obiekty budowlane, które są podobne do nich. Rzeczy, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 prawa budowlanego, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różnią się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli. Niewątpliwie ogrodzenie z siatki nie ma cech zbliżonych do budowli wymienionych w wyżej wskazanej normie prawnej. (…) w rozumieniu Prawa budowlanego ogrodzenie nie jest budowlą, lecz jedynie urządzeniem budowlanym. Okoliczność podnoszona w skardze kasacyjnej, że ponieważ na działce nie ma budynku, ogrodzenie nie może być traktowane jako urządzenie budowlane, gdyż nie ma obiektu, któremu użytkowaniu ma ono służyć jest niedorzeczne. Według autora skargi kasacyjnej ogrodzenie działki zabudowanej budynkiem jest urządzeniem budowlanym, zaś w przypadku, gdy grunt jest niezabudowany, ogrodzenie jest samodzielną budowlą. Pogląd taki nie znajduje uzasadnienia w przepisach Prawa budowlanego. (...) przy interpretacji pojęć użytych w ustawie o podatku od towarów i usług decydujące znaczenie ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej (…). (…) sprzedaży działki gruntu, ogrodzonej siatką na słupkach betonowych z oczywistych względów nie można traktować jako dostawy budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sensem ekonomicznym tej czynności jest przecież sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia. Siatka ogrodzeniowa, jak trafnie zauważył Sąd pierwszej instancji, nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych. Jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie.”

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23% (art. 146a pkt 1 ustawy o VAT). Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku dla dostaw niektórych towarów lub świadczenia niektórych usług, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Definicja terenów budowlanych zawarta została w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zdaniem Wnioskodawcy 2 należy podkreślić, że jak zostało to przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca 2 planuje sprzedaż Nieruchomości, która jest niezabudowana i nieogrodzona oraz jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), zgodnie z którym Nieruchomość przeznaczona jest na: PU – tereny produkcyjno-usługowe, magistrala GWP wraz ze strefą ochronną. Zdaniem Wnioskodawcy 2, mając na uwadze powyższe przywołane regulacje oraz konkluzje wynikające z przywołanego wyroku NSA (sygn. I FSK 918/11), okoliczności wynikające z opisu sprawy wskazują, że zbycie przedmiotowych gruntów (Nieruchomości) nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, a tym samym będzie opodatkowane VAT. Mając powyższe na uwadze, nie znajdzie zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż nie wystąpi dostawa budowli, do której można by „przypisać” grunt.

Wobec tego, że na Nieruchomości nie znajdują się żadne inne budynki bądź budowle, to Nieruchomości te, w myśl ustawy o VAT są gruntami niezabudowanymi. Jednocześnie, w związku z tym, że działki na moment sprzedaży będą objęte MPZP, z przeznaczeniem pod zabudowę, to Nieruchomość będzie terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponadto, Wnioskodawca nie będzie miał również możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Nieruchomości nie były/nie są wykorzystywane przez niego do czynności zwolnionych z opodatkowania VAT. Tym samym, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1 oraz uznania, że sprzedaż przez Wnioskodawcę 2 Nieruchomości stanowi czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to w ocenie Wnioskodawcy 2 sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji z dnia 1 sierpnia 2018 r., sygn., 0115-KDIT1-3.4012.323.2018.2.APR, której Dyrektor KIS uznał, że: „W świetle przywołanych przepisów prawa oraz wniosków płynących z przywołanego wyroku NSA (I FSK 918/11), okoliczności wynikające z opisu sprawy wskazują, że zbycie przedmiotowej działki gruntu będzie opodatkowane według podstawowej stawki podatku 23%. Pomimo tego, że w ocenie Wnioskodawcy ogrodzenie znajdujące się na przedmiotowej działce jest budowlą w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, to zarówno przepisy prawa, jak i orzecznictwo w tym zakresie jednoznacznie wskazują, że ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane a nie samodzielną budowlę. Należy bowiem zauważyć, że w ustawie Prawo budowlane ogrodzenie zostało umieszczone w katalogu urządzeń budowlanych określonych odrębnie od budowli, zatem zgodnie z Prawem budowlanym ogrodzenie nie mieści się w definicji budowli. Budowlami są wszystkie obiekty budowlane, które zostały przykładowo wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oraz obiekty budowlane, które są podobne do nich. Przedstawione w ww. przepisie wyliczenie jest katalogiem otwartym, jednak budowla w rozumieniu Prawa budowlanego w szczególności powinna stanowić całość techniczno-użytkową. Obiektów, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 ww. ustawy, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różni się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli. Zatem – w świetle Prawa budowlanego – ogrodzenie znajdujące się na gruncie stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, którą uznaje się za towar na gruncie podatku VAT.

Wobec powyższego, skoro ogrodzenie (płot z metalowej siatki) stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, którą uznaje się za towar według przepisów podatku VAT, to w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż nie wystąpi dostawa budowli, do której można by „przypisać” grunt. Wobec tego, że na gruncie nie znajdują się żadne inne budynki bądź budowle, to nieruchomość, o której mowa we wniosku, w myśl ustawy o podatku od towarów i usług, jest gruntem niezabudowanym. Jednocześnie, w związku z tym, że dla tej działki Wnioskodawca uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, jest to teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9. Ponadto, Wnioskodawca nie będzie miał również możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ działka była/jest wykorzystywana przez niego do czynności opodatkowanych (dzierżawy).”

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 3

Zgodnie z generalną zasadą podatku od towarów i usług wyrażoną w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, ustawy o VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W takim wypadku, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu

i.nabycia towarów i usług,

ii.dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wskazano w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca 1 nabywa Nieruchomość w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Przeznaczeniem nabywanego składnika majątku (Nieruchomości) jest jego wykorzystanie do realizacji czynności opodatkowanych VAT, tj. prowadzenia działalności w zakresie budowy nieruchomości komercyjnych. W rezultacie, nabycie Nieruchomości wypełnia przesłanki pozwalające na odliczenie podatku naliczonego, tj. Wnioskodawca 1 jest podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT oraz nabywany majątek (Nieruchomości) będzie wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych. Jednocześnie, nabycie przez Spółkę Nieruchomości nie spełnia określonych w art. 88 ustawy o VAT przesłanek uniemożliwiających odliczenie podatku naliczonego.

Z powyższych względów, w ocenie Wnioskodawcy 1, w przypadku uznania przez tut. Organ, że nabycie Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, ma on prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Podsumowanie przedstawionego stanowiska

Mając powyższe na uwadze:

1.W ocenie Wnioskodawcy 2, sprzedaż Nieruchomości opisanych we wniosku dla Wnioskodawcy 1, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Wnioskodawca 2 jest zobowiązany do naliczenia VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

2.W ocenie Wnioskodawcy 2 sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

3.W ocenie Wnioskodawcy 1 będzie on uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z zakupem Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie przedstawionego stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Zbywca podjął w odniesieniu do sprzedaży ww. działek.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Zbywca nabył Nieruchomości jako kawaler na podstawie umowy:

• darowizny z (...) r. - działka 1,
• darowizny gospodarstwa rolnego z (...) r. - działki nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8.

Zbywca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i nie prowadzi działalności gospodarczej.

(...) r., Nabywca wraz ze Zbywcą zawarli przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, która została zmieniona umową z (...) r. w formie aktu notarialnego, na podstawie, której Zbywca zobowiązał się m.in. do sprzedaży na rzecz Nabywcy własność Nieruchomości oraz udzielił stosownych pełnomocnictw na rzecz przedstawicieli Nabywcy.

Zgodnie z umową przedwstępną faktyczne wydanie Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi po zapłacie całej ceny ustalonej w umowie, w terminie dwóch dni od dnia zawarcia finalnej umowy sprzedaży (przenoszącej własność) Nieruchomości. Zbywca w umowie przedwstępnej przyznał Nabywcy prawo do dysponowania Nieruchomościami dla celów budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, tj.:

• składania wniosków o uzyskanie pozwoleń wodnoprawnych dla Inwestycji planowanej na Nieruchomościach, o ile okaże się to konieczne zgodnie z przepisami prawa;
• wejścia na Nieruchomości w celu wykonania inwentaryzacji dendrologicznej, przyrodniczej, opisu taksacyjnego lasu, mapy do celów projektowych i innych pomiarów geodezyjnych (o ile będzie to konieczne);
• występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalających na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomościach oraz do wykonania nasadzeń zastępczych w tym składania oświadczeń dotyczących Nieruchomości w tym zakresie (o ile będzie to konieczne);
• dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej.

Z tytułu przyznania prawa do dysponowania Nieruchomością przez Nabywcę na cele budowlane, w tym prawa prowadzenia na terenie Nieruchomości prac budowlanych, zostało określone w umowie przedwstępnej dodatkowe wynagrodzenie, które zostało uiszczone przez Spółkę na rzecz Zbywcy.

Strony uzgodniły, że Sprzedający wyrazi w razie potrzeby także zgodę na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy dokonane przez Kupującego na rzecz innego podmiotu. Jednocześnie, Zbywca zobowiązał się do udzielenia na żądanie Nabywcy pełnomocnictw koniecznych do uzyskania uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączeniowych oraz decyzji. Zbywca udzielił pełnomocnictwa osobie wskazanej przez Nabywcę do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmuje również upoważnienie do składania w imieniu Zbywcy wniosków o sporządzenie fotokopii oraz kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również występowania o wydanie, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości (w tym stanowiącej przedmiot niniejszej umowy działki), w tym w szczególności, ale nie wyłącznie:

• wypisów z rejestru gruntów, z rejestru budynków i lokali wraz z wyrysem z odpowiednich map ewidencyjnych;
• wszelkich urzędowych dokumentów, stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;
• wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki;
• zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego;
• zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków;
• zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;
• zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;
• zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości;
• informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości;
• zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych;
• innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa.

Nabywca na podstawie zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży zmienionej aneksem z dnia (...) r. będzie ponosić wydatki na inwestycje infrastrukturalne na Nieruchomości, w tym prowadzić prace ziemne (wykopy, formowanie terenu), prace fundamentowe, montaż konstrukcji oraz instalacji zewnętrznych Inwestycji jeszcze przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży Nieruchomości.

Wraz z zawarciem przedwstępnej umowy Nieruchomości zostały wydzierżawione przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy na podstawie Umowy dzierżawy z (...) r. Umowa dzierżawy obowiązuje do dnia finalnego nabycia przez Nabywcę (dzierżawcę) Nieruchomości, lecz nie później niż do (...) r. Strony w Umowie dzierżawy ustaliły miesięczny czynsz z tytułu dzierżawy Nieruchomości.

Zgodnie z Umową dzierżawy Wnioskodawca 1 jest uprawniony we własnym imieniu do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, jednakże wyłącznie w następującym zakresie:

• występowania do dostawców mediów i gestorów sieci i uzyskiwanie pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii dotyczących warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, jak również uzyskania warunków technicznych oraz dokonywania wszelkich uzgodnień w zakresie relokacji przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości i urządzeń z nimi związanych, a kolidujących z planowaną na Nieruchomości Inwestycją;
• uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla Nieruchomości, w tym składania i podpisywania wszelkich wniosków i dokumentów w tym zakresie, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
• składania wniosków o pozwolenie na budowę i uzyskania decyzji zatwierdzających projekt budowlany dla inwestycji planowanej na Nieruchomościach polegającej na budowie budynków magazynowo-produkcyjnych wraz z zapleczami socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą (Inwestycja), w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
• składania wniosków o przeniesienie wydanego dla planowanej na Nieruchomościach Inwestycji pozwolenia na budowę oraz składania wniosków o wydanie zamiennego pozwolenia na budowę dla Inwestycji planowanej na Nieruchomościach, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów z tym związanych, w tym oświadczeń o prawie do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, ich zmiany, cofania oraz odbioru;
• składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych dla Inwestycji planowanej na Nieruchomościach, o ile okaże się do konieczne zgodnie z przepisami prawa;
• wejścia na Nieruchomości w celu prowadzenia na niej badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż warunki gruntowe umożliwiają realizację planowanej na Nieruchomościach Inwestycji;
• występowania do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalających na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomościach oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, w tym składania oświadczeń dotyczących Nieruchomości w tym zakresie (o ile znajduje to uzasadnienie);
• uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej oraz wszelkich czynności związanych ze zmianą klasyfikacji gruntów (o ile znajduje to uzasadnienie);
• dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, w tym składania i podpisywania wniosków, podpisywania porozumień drogowych i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż Nieruchomości, a więc działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług a Zbywca z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży Nieruchomości, Zbywca spełni przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielonego Nabywcy przez Zbywcę pełnomocnictwa.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

W świetle art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego,

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Na podstawie zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży zmienionej aneksem Nabywca będzie ponosić wydatki na inwestycje infrastrukturalne na Nieruchomości, w tym prowadzić prace ziemne (wykopy, formowanie terenu), prace fundamentowe, montaż konstrukcji oraz instalacji zewnętrznych Inwestycji jeszcze przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży Nieruchomości. Czynności wykonane przez Nabywcę wywołają zatem skutki bezpośrednio dla Zbywcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości Nabywca podejmuje działania w sposób zorganizowany - dokonując opisanych wyżej działań Nabywca uatrakcyjni przedmiotowe Nieruchomości będące nadal własnością Zbywcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, zawarli Nieruchomości zostały wydzierżawione Zbywcy.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny,

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną – odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.). Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że Nieruchomości wydzierżawione przyszłemu Nabywcy, na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywane są przez Zbywcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Zbywcę sprzedaż Nieruchomości, tj. działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Zbywca będzie podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Co więcej, Nieruchomości są wykorzystywane przez Zbywcę w ramach Umowy dzierżawy, czyli są wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Zbywcy za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Wskazać należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego - w przedmiotowej sprawie - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że działki opisane we wniosku są niezabudowane i objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), uchwalonym uchwałą Rady Miasta (...) z dnia 30 marca 2006 r., zgodnie z którym położone są na terenach oznaczonych symbolami PU – tereny produkcyjno-usługowe, magistrala GWP wraz ze strefą ochronną.

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj. :

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Zbywca, nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umów darowizny w 1992 r i 2005 r., a zatem nabycie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na okoliczność, że nabycie Nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Co więcej, Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży zostały wydzierżawione Nabywcy, a zgodnie z Umową dzierżawy Nabywca jest uprawniony do dysponowania ww. Nieruchomościami na cele budowlane. Zatem Nieruchomości te nie były/nie są wykorzystywane przez Zbywcę przez cały okres ich posiadania wyłącznie na cele zwolnione od podatku VAT.

Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec tego, do sprzedaży Nieruchomości – działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, nie będzie miał zastosowania ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również prawa Zbywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Po nabyciu, Nieruchomości będą wykorzystywane przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to Nabywca – jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług – który będzie wykorzystywał Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Nabywca będzie mógł zrealizować pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).