Interpretacja indywidualna z dnia 28 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.573.2023.2.AB

Brak opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłgo w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 22 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr (...).

Uzupełnił go Pan pismem z 12 września 2023 r. (wpływ 18 września 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej położonej w miejscowości (...), gmina (...), oznaczonej nr. ewid. (...), o powierzchni (...) ha. dla której prowadzona jest księga wieczysta przez Sąd Rejonowy w (...), Wydział (...) Ksiąg Wieczystych, oznaczona KW nr (...). Działka ta w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest na cele dróg wewnętrznych, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, terenów zieleni innej, usług oświaty, zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - tym samym przeznaczona jest m.in pod zabudowę. Plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony został Uchwałą Rady Gminy (...) nr (...) z dnia (...) 2019r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (...) w obrębie ewidencyjnym (...) w rejonie (...). Z uwagi na okoliczność, że działkę objęto miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, brak jest decyzji o warunkach zabudowy. Nieruchomość nie jest objęta decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Natomiast w ewidencji gruntów stanowi ona grunty rolne. Od momentu nabycia nieruchomości w 1996 r. na podstawie umowy sprzedaży do chwili obecnej nieruchomość wykorzystywana jest przez Wnioskodawcę na cele rolnicze. W akcie notarialnym stanowiącym podstawę nabycia nieruchomości w 1996 r. brak jest jakichkolwiek zapisów o opodatkowaniu transakcji podatkiem od towarów i usług, zwolnieniu od tego podatku, czy też niepodleganiu temu podatkowi. Nieruchomość została sprzedana jako nieruchomość rolna.

Wnioskodawcy na skutek transakcji nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Obecnie jest ona użyczona Wnioskodawcy na rzecz jego żony, która prowadzi na niej działalność rolniczą, w tym pobiera dopłaty, działalność ta zwolniona jest od podatku. Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki jawnej. Nie jest on przedsiębiorcą ani rolnikiem indywidualnym. Nie jest on zarejestrowany jako podatnik czynny podatku VAT.

Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość na rzecz osoby trzeciej - (...), który zamierza na nieruchomości wybudować zabudowę wielorodzinną. Strony uzgodniły już zasady i warunki transakcji. Strony zamierzają zawrzeć umowę przedwstępną, na mocy której Nabywca wpłaci zadatek po zawarciu umowy przedwstępnej. Umowa będzie zaś warunkowa z uwagi na konieczność przeprowadzenia przez Nabywcę badań geologicznych na terenie nieruchomości, które potwierdzą możliwość przeprowadzenia przedsięwzięcia inwestycyjnego planowanego przez Nabywcę w zakresie zabudowy mieszkaniowej jedno lub wielorodzinnej.

W uzupełnieniu wskazał Pan, że:

Ad.1.

Działka nr (...) jako nieruchomość rolna została nabyta na własne cele związane z prowadzoną działalnością rolniczą.

Ad.2.

Działka była wykorzystywana przez żonę P.K. w związku z prowadzoną przez nią działalnością rolniczą. Płody rolne pochodzące z nieruchomości były przeznaczane na wykarmianie bydła.

Ad.3.

Działka nr (...) nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej R.K..

Ad.4.

R.K. nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Ad.5.

R.K. nigdy nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej.

Ad.6.

Działka ta jest przedmiotem nieodpłatnego użyczenia na rzecz P.K.. Nigdy nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Ad.7.

Pan R.K. pozostaje z żoną we wspólności majątkowej małżeńskiej.

Ad.8.

Podatek od nieruchomości jest uiszczany przez Wnioskodawcę.

Ad.9.

Pani P.K. nie jest obciążana w żaden sposób kosztami dotyczącymi gruntu przez R.K..

Ad.10.

R.K. nie występował z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże w momencie przystąpienia gminy do sporządzenia planu brał aktywny udział w procesie planistycznym celem zmiany przeznaczenia gruntu. Wynikało to z faktu, że w najbliższym sąsiedztwie zaczęła powstawać zabudowa jedno i wielorodzinna.

Ad.11.

R.K. nie wnosił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ad.12.

R.K. nie podejmował żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości działki nr (...).

Ad.13.

Strony zawarły umowę rezerwacyjną przedmiotowej nieruchomości. W treści umowy zawarto zapis, że umowa rezerwacyjna przestaje obowiązywać (zostanie rozwiązana), w przypadku gdyby wynik badania geologicznego nie potwierdził zdatności choćby w części możliwości przeprowadzenie przedsięwzięcia inwestycyjnego planowanego przez Kupującego w zakresie zabudowy mieszkaniowej jedno lub wielorodzinnej lub też w przypadku gdyby koncesja na poszukiwanie i rozpoznawanie złóż ropy naftowej i gazu ziemnego oraz na wydobywanie ropy naftowej i gazu ziemnego ze złóż w obszarze „(...)” nr (...) z dnia (...).2016 r. utrudniła lub uniemożliwiła choćby w części możliwość przeprowadzenia przedsięwzięcia inwestycyjnego planowanego przez Kupującego. W umowie rezerwacyjnej brak jest zapisów warunkujących zawarcie umowy sprzedaży od udzielenia pełnomocnictwa. Umowa rezerwacyjna nie zawiera innych warunków.

Ad.14.

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości nie udzielano żadnych pełnomocnictw, za wyjątkiem pełnomocnictwa dla r.pr. K.R. do reprezentowania w niniejszym postępowaniu.

Ad.15.

R.K. umieścił ogłoszenie o sprzedaży działki na portalu (...). Były to jedyne działania marketingowe. Nie zawarto żadnych umów pośrednictwa w sprzedaży.

Ad.16.

Powodem sprzedaży działki jest wola dywersyfikacji majątku i pozyskanie środków finansowych. Obecnie brak jest konkretnych planów inwestycyjnych na co środki finansowe zostaną przeznaczone.

Ad.17.

R.K. nie planuje obecnie sprzedawać innych nieruchomości. Pozostałe nieruchomości, które posiada oznaczone są następującymi numerami KW: (...), (...), (...), (...).

Ad.18.

Obecnie brak jest konkretnego przeznaczenia środków. Najpewniej będą one stanowiły oszczędności, ewentualnie zostaną przeznaczone na zabezpieczenie przyszłości dzieci R.K..

Ad.19.

R.K. nie sprzedawał wcześniej nieruchomości.

Ad.20.

Zgodnie z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

Dla terenów zieleni ustala się: dopuszczenie: upraw ogrodniczych, lokalizacji urządzeń sportowo-rekreacyjnych, w tym zabawowych, sytuowania obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej, w tym zbiorczych szczelnych zbiorników bezodpływowych na ścieki komunalne oraz zbiorników retencyjnych na wody opadowe, lokalizacji miejsc parkingowych, tablic informacyjnych, podziału nieruchomości. Zakazuje się zakaz: wznoszenia budynków, jak także tworzenia hałd, nasypów i sadzenia roślinności wysokiej w obrębie wyznaczonego w planie pasa technologicznego linii elektroenergetycznej 400 kV (...), realizacji przydomowych oczyszczalni ścieków, odprowadzania ścieków komunalnych do urządzeń melioracyjnych, drenarskich lub bezpośrednio do gruntu, realizacji inwestycji mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko, określonych w przepisach odrębnych, z wyłączeniem realizacji inwestycji celu publicznego, lokalizacji składowisk odpadów, spalarni odpadów oraz innych. Dla usług oświaty miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie wprowadza szczegółowych postanowień.

Ad.21.

Na pytanie Organu: „Czy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się na działce nr (...) linie rozgraniczające tereny zieleni innej od terenów przeznaczonych na cele dróg wewnętrznych, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej?” odpowiedział Pan - Tak - w załączeniu mapa stanowiąca załącznik do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ad.22.

Na pytanie Organu: Czy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się na działce nr (...) linie rozgraniczające usług oświaty od terenów przeznaczonych na cele dróg wewnętrznych, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej?” odpowiedział Pan - Tak - w załączeniu mapa stanowiąca załącznik do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ad.23.

Nieruchomość nabyta została przed wejściem w życie obowiązującej ustawy o VAT. Była to transakcja w obrocie prywatnym, a więc niepodlegającym wówczas obowiązującej ustawie o podatku VAT od towarów i usług.

Ad.24.

Czynność udokumentowana była wyłącznie umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Ad.25.

Tak - nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na własne cele.

Pytania

1. Czy, w opisanym stanie faktycznym, planowana dostawa Nieruchomości jako nieruchomość stanowiąca zgodnie z miejscowym pianiem zagospodarowania przestrzennego stanowiąca tereny budowlane pomimo widnienia tych nieruchomości w ewidencji gruntów jako tereny rolne, będzie korzystała z zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, czy też będzie ona opodatkowana tymże podatkiem?

2. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 jest twierdząca (tj. dostawa Nieruchomości będzie wiązać się z obowiązkiem naliczenia przez Sprzedającego należnego podatku VAT), to czy Nabywcy, jako Nabywcy nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości i czy zawarty w cenie zakupu VAT naliczony (w tym również VAT naliczony w związku z zapłatą zadatku na poczet ceny sprzedaży) będzie on miał prawo odliczyć od swojego podatku VAT należnego (przyjmując założenie, że pozostałe warunki odliczenia będą spełnione)?

Pana stanowisko w sprawie (stanowisko w zakresie pytania nr 1 przeformułowane w uzupełnieniu z 12 września 2023 r.)

Ad.1.

W ocenie Wnioskodawcy transakcja sprzedaży nieruchomości wiązać się będzie z obowiązkiem naliczenia podatku VAT i nie będzie korzystała z zwolnienia przewidzianego w art 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Na gruncie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (dalej ustawa o VAT) dostawa nieruchomości niezabudowanych dokonywana przez podatnika VAT podlega opodatkowaniu VAT w stawce 23% o ile dotyczy terenów budowlanych (art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario). Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W konsekwencji przytoczonej powyżej przesłanki prawnej o przeznaczeniu danego gruntu decydować będą akty prawa miejscowego, czyli uchwalony dla danego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub akt indywidualny prawa administracyjnego, czyli decyzja o warunkach zabudowy. Z punktu widzenia ustalenia statusu nieruchomości pod kątem jej opodatkowania VAT nie ma natomiast znaczenia przeznaczenie działki w ewidencji gruntów i budynków i sposób jej faktycznego wykorzystania. Z zapisów obowiązującego MPZP dla terenu, na którym zlokalizowana jest Nieruchomość, wynika, że jest on przeznaczony pod zabudowę inwestycyjną (cele dróg wewnętrznych, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, terenów zieleni innej, usług oświaty, zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej). Tym samym stanowi on teren budowlany, którego dostawa przez podatnika VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Niemniej warunkiem koniecznym opodatkowania danej dostawy podatkiem VAT jest również to, aby taka dostawa była dokonywana przez podatnika VAT. W tym kontekście należy zatem rozważyć, czy można przypisać status podatnika podatku VAT w odniesieniu do planowanej sprzedaży. Należy mieć na uwadze, że status podatnika można uzyskać nie tylko w wyniku rejestracji dla celów VAT, czy też wpisu działalności do rejestru. Może go uzyskać również osoba, która faktycznie wystąpi w charakterze podatnika, czyli stanie się podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą. Uznanie, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT w odniesieniu do konkretnej czynności, każdorazowo wymaga oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. W tym zakresie należy przywołać wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 (Słaby oraz Kuć i Jeziorska-Kuć), w których Trybunał dał istotne wskazówki dotyczące zasad opodatkowania gruntów. W orzeczeniu tym wskazano, że dostawa gruntu przeznaczonego pod zabudowę podlega VAT, gdy państwo członkowskie skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE i wprowadziło w prawie krajowym odpowiednie regulacje. Przepis ten daje możliwość opodatkowania VAT sprzedaży gruntów pod zabudowę, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia TSUE wynika, że:

- osoby fizycznej nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, gdy sprzedaje grunt, na którym prowadziła działalność rolniczą, jeśli został on przekształcony wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, niezależnie od woli tej osoby, w grunt przeznaczony pod zabudowę. Sprzedaż ta nie podlega VAT, pod warunkiem że następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby;

- osobę fizyczną można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, gdy w celu sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Z powyższego wynika zatem, że nie zawsze sprzedaż nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Decyduje o tym szereg czynników. W ocenie Trybunału największe znaczenie dla uznania danego podmiotu za podatnika (prowadzącego działalność) w zakresie sprzedaży działek ma to, że podmiot ten w zakresie tej sprzedaży angażuje pewne środki, aktywa, w związku z czym działa jak handlowiec (ewentualnie usługodawca, producent). Takimi działaniami mogą być - w ocenie Trybunału - przykładowo uzbrojenie terenu albo działania marketingowe, przy czym należy podkreślić, że Trybunał jedynie przykładowo wymienił okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że sprzedawca podejmuje działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W praktyce mogą to być również inne okoliczności.

Poglądy te są aktualnie podzielane przez polskie sądy administracyjne. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT, wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 3 kwietnia 2019 r. I SA/Bd 91/19). Na bazie stanowisk wyrażanych przez organy podatkowe oraz w orzecznictwie, w sprawach dotyczących sprzedaży działek można wskazać na pewne kryteria, które mogą prowadzić do wniosku o prowadzeniu działalności w charakterze podatnika:

- uzbrajanie nieruchomości, np. w sieć wodociągową czy kanalizacyjną,

- prowadzenie działań marketingowych w celu sprzedaży, które wykraczają poza zwykle formy ogłoszenia,

- cykliczne i powtarzalne nabywanie nieruchomości za środki uzyskiwane z poprzednich sprzedaży, wydzielanie dróg wewnętrznych,

- uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy czy o pozwoleniu na budowę,

- występowanie z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (aktywne działanie w zakresie opracowania takiego planu) czy jego zmiany,

- działania podatnika skierowane na wyłączenie terenu z produkcji rolnej,

- krótki odstęp czasu między nabyciem prawa własności gruntu a uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz rozpoczęciem procedury podziału na wiele działek budowlanych,

- zakup „w celu inwestycyjnym” w połączeniu z faktycznym "niezadysponowaniem" gruntem w żaden sposób dla celów prywatnych.

Przy czym dla uznania kogoś za podatnika zwykle potrzeba wystąpienia kilku z powyższych przesłanek razem, a nie pojedynczej przesłanki. Analizując już tylko same ww. przesłanki można zatem dojść do przekonania, że w niniejszej sprawie istnieją argumenty dla uznania, że Sprzedający w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości będzie posiadać status podatnika VAT. Za takim stanowiskiem przemawiać może przede wszystkim fakt, że Sprzedający w przeszłości podejmował aktywne działania co do opracowania MPZP dla przedmiotowej nieruchomości, którego następstwem była zmiana przeznaczenia terenu z rolnego na przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, co może być uznane za przejaw zaangażowania środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, mający cechy typowego działania handlowca.

Z punktu widzenia możliwości przypisania Sprzedający statusu podatnika VAT, istotne znaczenie ma również fakt, że Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości w celach prywatnych - a w celach związanych z prowadzoną działalnością rolniczą - poprzez jej użyczenie na rzecz jego żony. W tym kontekście należy wskazać na interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 października 2018 r., nr 0113-KD1PT1-2.4012.606.2018.3.SM, w której Organ podatkowy podkreślił, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych, w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Organ podkreślił, że aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdza to także orzeczenie TSUE w sprawie C-291/92. Wynika z niego, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Podobnie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 lutego 2019 r. nr 0115-KD1T1-3.4012.853.2018.2.MD Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - kluczowym w kwestii przypisania wnioskodawcom statusu podatników VAT uznano fakt, że grunt, który wnioskodawcy zamierzali sprzedać nie był wykorzystywany w celach prywatnych i nie służył takim celom.

W konsekwencji - w kontekście całokształtu okoliczności, jakie towarzyszą niniejszej sprawie - Sprzedający uważa, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie mieścić się w ramach zwykłego gospodarowania majątkiem prywatnym i tym samym w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży będzie podatnikiem podatku VAT, a planowana transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Ad.2.

W zakresie pytania 2, Wnioskodawca uważa że o ile odpowiedź na pytanie nr 1 jest twierdząca (tj. dostawa Nieruchomości będzie wiązać się z obowiązkiem naliczenia przez Sprzedającego należnego podatku VAT), to Nabywcy nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, który będzie on miał prawo odliczyć od swojego podatku VAT należnego również w zakresie VAT naliczonego w związku z zapłatą zadatku na poczet ceny sprzedaży. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, „w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (...)”.

Z treści wskazanej powyżej regulacji wynika zatem, iż prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom w sytuacji, gdy towary i usługi, przy nabyciu których został naliczony podatek, są następnie wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych - pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Mając na uwadze, iż Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, warunek przewidziany w przywołanym powyżej art. 86 ust. 1 ustawy o VAT zostanie spełniony. Niemniej jednak należy podkreślić, iż w świetle art 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, „nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”.

W konsekwencji, dla celów określenia prawa Nabywcy do odliczenia VAT naliczonego konieczne jest ustalenie, czy transakcja ta:

- podlega opodatkowaniu (tj. nie zaistniały przesłanki wyłączające transakcję spod regulacji ustawy o VAT), oraz

- nie jest zwolniona od podatku.

Jak zostało wykazane w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w ramach pytania nr 1 - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowa transakcja nie stanowi transakcji nie będzie mieścić się w ramach zwykłego gospodarowania majątkiem prywatnym Sprzedającego i tym samym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT Jednocześnie, przedmiotowa transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT.

W powyższej sytuacji należy zatem uznać, iż wyłączenie z prawa do odliczenia VAT naliczonego, przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. W świetle wskazanych powyżej uwag, zdaniem Wnioskodawcy. Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości Nabywca zamierza bowiem nabyć Nieruchomość do użytku wyłącznie dla celów działalności opodatkowanej Nabywca będzie wykorzystywać w przyszłości nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT - w sytuacji uznania, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT - Nabywcy będzie przysługiwać prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego w cenie zakupu, w tym również zawartego w wystawionej przez Sprzedającego fakturze VAT, dokumentującego zapłatę zadatku na poczet ceny sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa wart.7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek gruntu, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych gruntów Sprzedający podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać działkę niezabudowaną nr (...). Jest Pan wspólnikiem spółki jawnej. Nie jest Pan przedsiębiorcą ani rolnikiem indywidualnym. Nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik czynny podatku VAT. Działka nr (...) jako nieruchomość rolna została nabyta przez Pana na własne cele związane z prowadzoną działalnością rolniczą. Działka ta w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest na cele dróg wewnętrznych, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, terenów zieleni innej, usług oświaty, zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - tym samym przeznaczona jest m.in pod zabudowę. Od momentu nabycia nieruchomości w 1996 r. na podstawie umowy sprzedaży do chwili obecnej nieruchomość wykorzystywana jest przez Pana na cele rolnicze. Działka była wykorzystywana przez Pana żonę P.K. w związku z prowadzoną przez nią działalnością rolniczą. Płody rolne pochodzące z nieruchomości były przeznaczane na wykarmianie bydła. Działka nr (...) nie była wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym. Nigdy nie dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej. Działka ta jest przedmiotem nieodpłatnego użyczenia na rzecz P.K. Nigdy nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże w momencie przystąpienia gminy do sporządzenia planu brał aktywny udział w procesie planistycznym celem zmiany przeznaczenia gruntu. Wynikało to z faktu, że w najbliższym sąsiedztwie zaczęła powstawać zabudowa jedno i wielorodzinna. Nie wnosił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie podejmował Pan żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości działki nr (...). Strony zawarły umowę rezerwacyjną przedmiotowej nieruchomości. W umowie rezerwacyjnej brak jest zapisów warunkujących zawarcie umowy sprzedaży od udzielenia pełnomocnictwa. Umowa rezerwacyjna nie zawiera innych warunków. W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości nie udzielano żadnych pełnomocnictw, za wyjątkiem pełnomocnictwa dla r.pr. do reprezentowania w niniejszym postępowaniu.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii czy sprzedaż działki nr (...) będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy działa Pan w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działki, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działki, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana ww. działki wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, a jedynie w momencie przystąpienia gminy do sporządzenia planu, brał Pan udział aktywny udział w procesie planistycznym celem zmiany przeznaczenia gruntu. Wynikało to z faktu, że w najbliższym sąsiedztwie zaczęła powstawać zabudowa jedno i wielorodzinna. Ponadto przedmiotowa działka była jedynie przedmiotem nieodpłatnego użyczenia na rzecz Pana żony, która nie była przez Pana obciążana żadnymi kosztami związanymi z użyczanym gruntem.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjął Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, bowiem z okoliczności sprawy wynika, że czynności poczynione w stosunku przedmiotowej działki nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do przedmiotowej działki. Działania podjęte przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana sprzedaż działki nr (...) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1  pkt 1 ustawy.

Tym samym, ww. sprzedaż działki nr (...) nie będzie podlegała ustawie o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, Pana stanowisko, zgodnie z którym planowana transakcja sprzedaży działki nr (...) nie będzie mieścić się w ramach zwykłego gospodarowania majątkiem prywatnym i tym samym w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży będzie Pan podatnikiem podatku VAT, a planowana transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Z uwagi na warunkowy charakter pytania nr 2 oraz udzieloną odpowiedź w zakresie pytania nr 1, że z tytułu ww. czynności nie będzie działał Pan jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, nie udziela się odpowiedzi na pytanie nr 2.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.