Interpretacja indywidualna z dnia 15 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.307.2023.2.AP

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowy od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 30 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 sierpnia 2023 r. (wpływ 23 sierpnia 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:(...)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:(...)

Opis zdarzenia przyszłego

Pan (…) (dalej: „Wnioskodawca”) oraz jego żona Pani (…) (dalej: „Zainteresowana”) są osobami fizycznymi, polskimi rezydentami podatkowymi, podlegającymi opodatkowaniu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania. Wnioskodawca jak i Zainteresowana prowadzą działalność gospodarczą w postaci spółki cywilnej (…), która to działalność została zawieszona od dnia 31 stycznia 2022 r. do nadal. Udział w nieruchomości, czy też sama nieruchomość (lokale), o której mowa poniżej nigdy nie były środkiem trwałym wykorzystywanym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wraz z małżonką byli współwłaścicielami (udział 3/16) nieruchomości (kamienicy, w skład której wchodzą samodzielne lokale oznaczone numerami: (…) oraz działka nr (…), obręb (…) dla której Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…)) położonej w (…), który to udział nabyli w drodze umowy sprzedaży od (…)w dniu 1 lipca 1993 r. w formie aktu notarialnego Repertorium (…) za cenę (…) zł.

W dniu 25 lutego 2014 r. Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości, tj. (…) umowę o podział korzystania. W umowie tej Strony oświadczyły, że zgodnie dokonują podziału do korzystania z nieruchomości w ten sposób, że:

-(…) będzie korzystał z wyłączeniem innych współwłaścicieli z lokali mieszkalnych nr (…), jak również z części piwnic nr (…) oraz korytarza nr (…), a nadto z części strychu, tj. lokalu strychowego nr (…);

-(…) będą korzystać z wyłączeniem innych współwłaścicieli z lokali mieszkalnych nr (…), jak również z części piwnic nr (…), a nadto z części strychu, tj. lokalu strychowego nr (…);

-(…) będą korzystać z wyłączeniem innych współwłaścicieli z lokali mieszkalnych nr (…), jak również z części piwnic nr (…) oraz lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny w ramach rzutu piwnic nr (…), a nadto z części strychu, tj. lokalu strychowego nr (…).

W umowie tej Strony oświadczyły, że wyrażają zgodę na ujawnienie w księdze wieczystej nr (…) prawa wynikającego z niniejszej umowy o podział do korzystania.

Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzają zbyć w roku 2023 lub 2024 lokal nr (…) znajdujący się w ww. budynku wielomieszkaniowym położonym w (…). Lokal ten stał się wyłączną własnością Wnioskodawcy oraz jego małżonki w wyniku wydanego w sprawie zniesienia współwłasności nieruchomości – postanowienia Sądu Rejonowego (…), Wydział Cywilny, sygn. akt (…) z dnia (…) czerwca 2021 r. Zgodnie z tym postanowieniem Wnioskodawca wraz z małżonką otrzymali na własność lokale mieszkalne nr (…) oraz lokal strychowy nr (…), natomiast pozostali współwłaściciele nieruchomości otrzymali na własność lokale mieszkalne nr (…) oraz lokale strychowe nr (…).

Jak zostało stwierdzone w ww. postanowieniu własność lokalu numer (…) została przeniesiona na Wnioskodawcę oraz jego małżonkę wraz z przynależnościami do tego lokalu, tj. piwnicą numer (…), z którym to lokalem jest związany udział w częściach wspólnych nieruchomości wynoszący 81/1000. We współwłasności jako nieruchomość wspólna pozostają: sień wejściowa, klatka schodowa, szyb windy, maszynownia windy, pomieszczenia gospodarcze pod schodami, korytarz piwnicy, piwnica z wodomierzem, ściany oddzielające wydzielone lokale, stropy oddzielające wydzielone lokale, ławy i ściany fundamentowe, dach, komin, elewacje, instalacje zasilające (elektryczna, wodociągowa, gazowa), piony kanalizacyjne, a nadto grunt składający się z działki nr (…) o powierzchni 0,0459ha oraz wszystkie niewyodrębnione części budynku. Postanowieniem tym zobligowano również Wnioskodawcę wraz z małżonką do dopłaty na rzecz współwłaściciela (…) kwoty (…) zł z tytułu nabycia lokali ponad udział, jaki posiadali przed zniesieniem współwłasności.

Z opinii biegłego sądowego (…) z dnia (…) kwietnia 2017 r. oraz z dnia (…) października 2020 r. sporządzonej na zlecenie Sądu Rejonowego (…) Wydział Cywilny, dla potrzeb postępowania sądowego wynika, że wartość lokalu mieszkalnego numer (…) położonego na parterze, składającego się z dwóch pokoi, kuchni, spiżarni, łazienki i hallu, o łącznej powierzchni 65,0 m² wraz z przynależnościami do tego lokalu, tj. piwnicą numer (…) o powierzchni 35,0 m², z którym to lokalem związany był udział w częściach wspólnych nieruchomości 81/1000 – wynosi (…) zł.

Zgodnie z ww. opinią wartość wszystkich lokali (…) wchodzących w skład nieruchomości wraz z przynależnościami i częściami wspólnymi wynosi (…) zł, natomiast wartość łączna lokali wraz z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych, których wyłącznymi właścicielami/współwłaścicielami stali się Wnioskodawca wraz z małżonką wynosi (…) zł.

Kwota jaką Wnioskodawca wraz z małżonką musieli solidarnie zapłacić na rzecz (…) wyniosła (…) zł w związku z dokonaniem podziału lokali i nabyciem większej części nieruchomości, aniżeli ta wynikająca z posiadanego udziału – zwiększyła się powierzchnia lokali, strychu, piwnicy oraz wartość udziału w częściach wspólnych (w tym działki) w porównaniu do stanu sprzed zniesienia współwłasności. Z operatu tego wynika, że wartość rynkowa udziału, jaki posiadali państwo (…) przed zniesieniem współwłasności wynosiła (…) zł. Przy czym z operatu szacunkowego nie wynika jakie konkretne kwoty Wnioskodawca wraz z małżonką mieli dopłacić do poszczególnych lokali, piwnicy i strychu, których stali się właścicielami oraz udziału w częściach wspólnych nieruchomości. Nie wynika też z operatu jaka była wartość rynkowa poszczególnych lokali sprzed zniesienia współwłasności. Z operatu wynika natomiast, że wartość rynkowa lokalu nr (…) z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych wynosi (…) zł, lokalu nr(…) z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych wynosi (…) zł, lokalu nr(…) z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych wynosi (…) zł, zaś strychu nr (…) (bez przynależności) z udziałem w częściach wspólnych wynosi (…) zł.

W związku z tym, iż brak jest w przepisach uregulowania, w jaki sposób w niniejszym przypadku powinna zostać wyliczona wysokość przychodu podlegająca opodatkowaniu z tytułu planowanej sprzedaży lokalu nr (…) z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych Wnioskodawca wskazuje na swój sposób wyliczenia tego przychodu.

W pierwszym kroku Wnioskodawca wyliczy procentowy udział wartości rynkowej lokalu nr (…) wraz z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych do łącznej wartości rynkowej wszystkich lokali wraz z przynależnościami i udziałem w nieruchomościach wspólnych, których stali się właścicielami/współwłaścicielami. Iloraz tej wartości zostanie pomnożony przez 100%, co da wynik: (…).

Ponieważ nie jest wiadomo jaka część całkowitej dopłaty została dokonana do lokalu nr (…) wraz z przynależnościami oraz udziałem w nieruchomościach wspólnych, w celu wyliczenia tej części dopłaty Wnioskodawca zamierza wyliczony powyżej procentowy udział (…) pomnożyć przez wartość całkowitej dopłaty, co da wynik:(…).

W kolejnym kroku Wnioskodawca zamierza wyliczyć procentową wysokość udziału jaki został nabyty w lokalu numer(…) wraz z przynależnościami oraz udziałem w nieruchomościach wspólnych ponad posiadany udział w odniesieniu do wartości rynkowej nabytego na własność lokalu numer (…) wraz z przynależnościami oraz udziałem w nieruchomościach wspólnych. Taki iloraz Wnioskodawca pomnoży przez 100%, co da wynik: (…).

Ponieważ Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli lokal numer (…) wraz z przynależnościami oraz udziałem w nieruchomościach wspólnych ponad posiadany sprzed zniesienia współwłasności udział w wartości (…) z całkowitej wartości rynkowej lokalu numer (…) wraz z przynależnościami oraz udziałem w nieruchomościach wspólnych, to również przy sprzedaży lokalu nr (…) wraz z przynależnościami oraz udziałem w nieruchomościach wspólnych zamierza opodatkować tę część przychodu, która będzie wynikała z powyższego współczynnika (…) pomnożonego przez cenę sprzedaży lokalu numer (…) wraz z przynależnościami oraz udziałem w nieruchomościach wspólnych.

Przykładowo: gdyby Wnioskodawca wraz z małżonką sprzedał lokal nr (…) wraz z przynależnościami oraz udziałem w nieruchomościach wspólnych za kwotę (…) zł, to jedynie (…) tej kwoty będzie stanowiło źródło przychodu opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Kwota opodatkowanego przychodu będzie wynosiła w takim przypadku (…) zł, a pomniejszając ten przychód o koszty jakie zostały poniesione w związku z nabyciem lokalu nr (…) nieruchomości ponad posiadany udział sprzed zniesienia współwłasności , a więc kwota dopłaty do lokalu nr (…) wraz z przynależnościami oraz udziałem w nieruchomościach wspólnych w wysokości(…) zł, co da łączną kwotę opodatkowanego dochodu w wysokości(…) zł. Oczywiście wyliczony powyżej przychód, koszty i dochód zostanie pomnożony przez 50%, z uwagi na to, że podatnikami z tytułu planowanej sprzedaży będzie Wnioskodawca oraz odrębnie jego małżonka, bowiem łączy ich wspólność ustawowa (majątkowa).

Pismem z 17 sierpnia 2023 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, uzupełnili Państwo opis sprawy o następujące informacje:

Sprzedaż nieruchomości będącej przedmiotem złożonego wniosku nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku została nabyta w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż lokalu nr (…) wraz z przynależnościami oraz udziałem w nieruchomościach wspólnych stanowi źródło przychodów wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Sprzedaż lokalu nr (…) nie stanowi źródła przychodu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wyjątkiem części nabytej ponad posiadany udział sprzed zniesienia współwłasności i w związku tym tylko w części przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej ponad posiadany udział będzie stanowił źródło przychodu określonego w ww. przepisie. Nabycie udziału w wysokości 3/16 nieruchomości nastąpiło w wykonaniu umowy sprzedaży z dnia (…) 1993 r., a zatem od końca roku kalendarzowego 1993 minęło już 5 lat, natomiast część nabyta w wyniku zniesienia współwłasności (czerwiec 2021 r.) będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o PIT, ponieważ od końca roku kalendarzowego 2021 nie minie jeszcze w roku 2023 ani roku 2024 5 lat. W związku z tym, iż brak jest w przepisach uregulowania, w jaki sposób w niniejszym przypadku powinna zostać wyliczona wysokość przychodu podlegająca opodatkowaniu z tytułu planowanej sprzedaży lokalu nr (…) z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych, Wnioskodawca twierdzi, że jego kalkulacja przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego jest racjonalna i uzasadniona.

Przez pojęcie umowy sprzedaży rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z przepisem art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Natomiast celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej na własność lub współwłasność, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy (nieruchomości) wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Aby ustalić, czy w wyniku zniesienia współwłasności udział Wnioskodawcy w nieruchomości powiększył się należy porównać wartość udziału Wnioskodawcy w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności z wartością wszystkich lokali, przynależności i udziału w częściach wspólnych nieruchomości otrzymanych w wyniku tego zniesienia. Dopiero jeżeli z porównania okaże się, że wartość nabytych lokali wraz z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych jest większa od wartości udziałów jakie Wnioskodawcy przysługiwały przed zniesieniem współwłasności, to data zniesienia współwłasności, tj. 2021 r. jest datą nowego nabycia, ale nie odnosi się do nabycia całości nieruchomości, lecz udziału jaki zyskał nabywca ponad udział nabyty w drodze umowy sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli część nieruchomości ponad posiadany udział sprzed zniesienia współwłasności, bowiem jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wartość udziału (3/16) w nieruchomości sprzed zniesienia współwłasności wynosiła (…) zł, natomiast łączna wartość lokali wraz z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych, których wyłącznymi właścicielami/współwłaścicielami stali się Wnioskodawca wraz z małżonką wynosiła (…) zł, co skutkowało dopłatą na rzecz na rzecz (…) w kwocie (…) zł.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Wnioskodawcę lokalu nr (…) wraz z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, tj. czy od końca roku, w którym dokonano zakupu udziału w nieruchomości (od 1993 r.), czy też od końca roku, w którym dokonano zniesienia współwłasności między współwłaścicielami (od 2021 r.).

Mając na względzie powyższe uregulowania prawne oraz opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, za datę nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości należy przyjąć dwie daty nabycia, mianowicie:

-1993 r. kiedy w drodze umowy sprzedaży nabył udział w nieruchomości,

-2021 r. kiedy w wyniku zniesienia współwłasności nabył lokale wraz z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych ponad posiadany udział sprzed zniesienia współwłasności.

Oznacza to, iż przychód ze sprzedaży udziału nabytego w 1993 r. w wyniku umowy sprzedaży nie będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie upłynął z końcem 1998 r. pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast z uwagi na fakt, że w 2021 r. Wnioskodawca wraz z małżonką w wyniku zniesienia współwłasności nabyli lokale z przynależnościami wraz z udziałem w częściach wspólnych o wartości przekraczającej wartość udziału nabytego w drodze umowy sprzedaży (na co wskazuje obciążenie go spłatą), to przychód jaki uzyskają ze sprzedaży lokalu nr (…) wraz z przynależnościami i częściami wspólnymi, która nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości ponad posiadany sprzed zniesienia współwłasności udział będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku odpłatnego zbycia lokalu nr (…) z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych nabytych ponad udział w wyniku zniesienia współwłasności, kosztem uzyskania przychodu może być udokumentowana (faktyczna) kwota spłaty na rzecz współwłaściciela – (…), ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że skoro kwota dopłaty w wysokości(…) zł zasądzona od Wnioskodawcy i jego małżonki dotyczyła wszystkich lokali z przynależnościami i udziałami w częściach wspólnych, to w celu ustalenia kosztów uzyskania przychodów przypadających na sprzedawany lokal nr (…) z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych (ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności) należy ustalić właściwą proporcję, tj. oszacowaną wartość lokalu nr (…) z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych odnieść do oszacowanej wartości wszystkich lokali z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych. Iloraz tych wartości należy pomnożyć przez 100%, a otrzymany procentowy wskaźnik należy pomnożyć przez wartość całkowitej dopłaty. Wynik tego działania pomnożony przez 50% będzie stanowił KUP dla Wnioskodawcy przy sprzedaży lokalu nr (…) z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych, pozostałe 50% będzie stanowiło KUP małżonki – tak jak to przedstawiono w opisie zdarzenia przyszłego.

Reasumując, przy sprzedaży lokalu nr (…) należy przyjąć dwie daty nabycia tej nieruchomości – rok 1993 jako datę, w której Wnioskodawca wraz z małżonką w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej nabyli część nieruchomości w drodze sprzedaży oraz datę zniesienia współwłasności, czyli 2021 r. Przy czym przychód uzyskany ze sprzedaży przypadający na udział w nieruchomościach nabyty w 1993 r. w drodze umowy sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie upłynął pięcioletni okresu czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu nr (…) z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych przypadający na pozostały udział nabyty w 2021 r. w wyniku dokonania zniesienia współwłasności, który stanowił zwiększenie majątku osobistego Wnioskodawcy i był równoznaczny z nabyciem, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, będzie stanowił źródło opodatkowanego przychodu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przy czym pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe itp.

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny m.in. w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy:

Jak stanowi art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 4 omawianej ustawy:

W myśl art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślenia wymaga, że pod pojęciem odpłatnego zbycia należy rozumieć nie tylko sprzedaż, czy zamianę, ale każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części lub udziału w niej za odpłatnością.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości. W związku, z tym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi, w tym dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 tej ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 196 § 1 ww. Kodeksu:

Art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału.

W świetle art. 198 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 206 omawianej ustawy:

W tym miejscu wskazać należy również, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Zgodnie z art. 31 § 1 przywołanej ustawy:

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego:

Art. 212 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego stanowią, że:

Zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości, nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że:

-W 1993 r. nabył Pan wraz z małżonką (w drodze umowy sprzedaży) w formie aktu notarialnego udział 3/16 nieruchomości (kamienicy, w skład której wchodzą samodzielne lokale oznaczone numerami: (…) oraz działka nr (…), obręb (…) dla której Sąd Rejonowy (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…)) położonej w (…);

-25 lutego 2014 r. zawarł Pan wraz z małżonką i z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości umowę o podział korzystania;

-Lokal nr (…) stał się wyłączną własnością Pana i Pana małżonki w wyniku wydanego w sprawie zniesienia współwłasności nieruchomości – postanowienia Sądu Rejonowego (…), Wydział Cywilny, sygn. akt (…)z dnia (…) czerwca 2021 r.;

-Ww. postanowieniem zobligowano również Pana wraz z małżonką do dopłaty na rzecz współwłaściciela (…) kwoty (…) zł z tytułu nabycia lokali ponad udział, jaki posiadali Państwo przed zniesieniem współwłasności;

- W roku 2023 lub 2024 zamierza Pan wraz z małżonką zbyć lokal nr (…)znajdujący się w ww. budynku wielomieszkaniowym położonym w (…).

Wobec tego nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w części – w 1993 r. oraz w części – w 2021 r. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału jaki Państwo nabyli.

Odnosząc powyższe do zaprezentowanych przepisów stwierdzam, że planowana na rok 2023 lub 2024 sprzedaż lokalu nr (…) wraz z przynależnościami oraz udziałem w nieruchomościach wspólnych, w części nabytej przez Państwo w 1993 r., nie będzie stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.W konsekwencji, zbycie tej części nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast z uwagi na to, że w 2021 r. w wyniku zniesienia współwłasności nabył Pan wraz z małżonką lokale z przynależnościami wraz z udziałem w częściach wspólnych o wartości przekraczającej wartość udziału posiadanego przed zniesieniem współwłasności oraz z obowiązkiem dopłaty, to przychód jaki uzyskają Państwo ze sprzedaży lokalu nr (…) wraz z przynależnościami i częściami wspólnymi, która nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej części nieruchomości ponad udział posiadany sprzed zniesienia współwłasności, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, przychód uzyskany z planowanej na rok 2023 lub 2024 sprzedaży lokalu nr (…) z przynależnościami i udziałem w częściach wspólnych przypadający na pozostały udział nabyty w 2021 r. w wyniku dokonania zniesienia współwłasności, będzie stanowił źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji, zbycie tej części nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji indywidualnej, nie analizowano wyliczeń przedstawionych we wniosku. Prawidłowość bądź nieprawidłowość wyliczeń podlega weryfikacji przez właściwy organ podatkowy w prowadzonym postępowaniu podatkowym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).