Interpretacja indywidualna z dnia 15 września 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.539.2023.1.AB

Uznanie transakcji sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości na podstawie umowy przyrzeczonej cesji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotową transakcją.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia praw i przejęcia obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, na podstawie Umowy Przyrzecznej Cesji.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Cesjonariusz 2”) z siedzibą w (...). Cesjonariusz 2 jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT” lub „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Cesjonariusz 2 będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest (...) sp. z o.o. (dalej: „Cedent”) z siedzibą w (...). Cedent jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Cedent będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji.

W dalszej części niniejszego wniosku Cesjonariusz 2 wraz z Cedentem będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu 5 lipca 2021 r. Cedent zawarł z A.P. (dalej: „Sprzedający”) przedwstępną umowę sprzedaży, następnie aneksowaną (dalej: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości”), na podstawie której (po spełnieniu lub zrzeczeniu się przez Cedenta warunków określonych w tej umowie) Sprzedający i Cedent zobowiązali się do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży (dalej: „Warunkowa Umowa Sprzedaży Nieruchomości”), na podstawie której oraz późniejszej umowy przenoszącej (dalej: „Umowa Przenosząca”) Sprzedający sprzeda Cedentowi prawo własności nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) oraz (...) położonych w miejscowości (...), gmina (...), obręb ewidencyjny (...) (...), powiat (...), województwo (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (...), VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (...).

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży Nieruchomości Cedent jest uprawniony do nabycia wszystkich lub części działek gruntu wchodzących w skład ww. nieruchomości lub dowolnie wydzielonych geodezyjnie z ww. nieruchomości działek gruntu, niezbędnych do zrealizowania inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo - logistyczno - produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną (dalej: „Nieruchomość”).

W dniu 23 listopada 2022 r. Cedent zawarł z (...) sp. z o.o. z siedzibą w (...) (dalej: „Cesjonariusz 1”) przedwstępną umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków (dalej: „Przedwstępna Umowa Cesji”), w której Cedent i Cesjonariusz 1 zobowiązali się - z zastrzeżeniem spełnienia wszystkich warunków opisanych w Przedwstępnej Umowie Cesji (dalej: „Warunki zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji”) lub zrzeczenia się przez Cesjonariusza Warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji lub któregokolwiek z nich (według uznania Cesjonariusza 1) - do zawarcia na żądanie Cesjonariusza 1 umowy sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków, na podstawie której Cedent sprzeda Cesjonariuszowi 1 prawa i przeniesie na rzecz Cesjonariusza 1 obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, za Cenę (zdefiniowaną w dalszej części niniejszego wniosku), a Cesjonariusz 1 kupi te prawa i przejmie obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, za Cenę, na warunkach przewidzianych w Przedwstępnej Umowie Cesji (dalej: „Umowa Przyrzeczona Cesji”).

Jednym z Warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji jest wydanie na koszt Cesjonariusza 1 ostatecznej i prawomocnej decyzji (lub ostatecznych i prawomocnych decyzji) zatwierdzającej (zatwierdzających) podział działki o nr ewidencyjnym (...) w taki sposób, że ze wspomnianej działki o nr ewidencyjnym (...) zostanie wyodrębniona ewidencyjnie część działki oznaczona w ewidencji gruntów jako Ls (las) o obszarze 1,6498 ha (dalej: „Działka Leśna”), zgodnie z rysunkiem stanowiącym załącznik do Przedwstępnej Umowy Cesji. W Przedwstępnej Umowie Cesji, Cesjonariusz 1 i Cedent uzgodnili również, że Działka Leśna nie zostanie nabyta przez Cesjonariusza 1.

Ponadto, w Przedwstępnej Umowie Cesji Cesjonariusz 1 i Cedent uzgodnili, że Cesjonariusz 1 nie jest zainteresowany nabyciem działki gruntu oznaczonej nr ewidencyjnym (...). Wobec czego, Cesjonariusz 1 i Cedent uzgodnili, że postanowienia Przedwstępnej Umowy Cesji nie mają zastosowania do działki gruntu o nr ewidencyjnym (...). Innymi słowy, zgodnie z postanowieniami zawartymi w Przedwstępnej Umowie Cesji, działka gruntu oznaczona nr ewidencyjnym (...) nie zostanie nabyta przez Cesjonariusza 1.

W Przedwstępnej Umowie Cesji Cesjonariusz 1 i Cedent postanowili, że w wyniku sprzedaży praw i przejęcia obowiązków dokonanych w ramach Umowy Przyrzeczonej Cesji, Cesjonariusz 1 w wykonaniu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości uprawniony będzie do zawarcia ze Sprzedającym Warunkowej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której Cesjonariusz 1 nabędzie Nieruchomość, bądź jej część, określoną według uznania Cesjonariusza 1 zgodnie z postanowieniami Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, jednak nie mniejszą niż 60% powierzchni Nieruchomości, pod warunkiem niewykonania przez Gminę (...) przysługującego jej prawa pierwokupu w stosunku do Nieruchomości na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Przedwstępna Umowa Cesji określiła również cenę z tytułu sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości (dalej „Cena”). Zgodnie z postanowieniami Przedwstępnej Umowy Cesji, Cena zostanie powiększona o należny podatek VAT, o ile będzie on należny zgodnie z interpretacją podatkową, o którą Strony zobowiązały się wspólnie wystąpić do właściwego organu podatkowego.

Zgodnie z postanowieniami Przedwstępnej Umowy Cesji, Cesjonariusz 1 ma prawo do przeniesienia praw i obowiązków z niej wynikających na dowolny podmiot. W wykonaniu ww. uprawnienia, Cesjonariusz 1 przeniesie na Cesjonariusza 2 prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy Cesji. W rezultacie, finalnie to Cesjonariusz 2 (zamiast Cesjonariusza 1) zawrze z Cedentem Umowę Przyrzeczoną Cesji.

W konsekwencji zawarcia przez Cedenta i Cesjonariusza 2 Umowy Przyrzeczonej Cesji, to Cesjonariusz 2 przystąpi do zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży Nieruchomości ze Sprzedającym i następnie zawrze Umowę Przenoszącą ze Sprzedającym.

Innymi słowy, opisaną wyżej sytuację można krótko podsumować w następujący sposób - po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości oraz Przedwstępnej Umowy Cesji dojdzie do zawarcia jeszcze czterech umów:

a)umowy w oparciu, o którą Cesjonariusz 1 przeniesie na Cesjonariusza 2 prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy Cesji;

b)Umowy Przyrzeczonej Cesji pomiędzy Cedentem a Cesjonariuszem 2;

c)Warunkowej Umowy Sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym a Cesjonariuszem 2;

d)Umowy Przenoszącej pomiędzy Sprzedającym a Cesjonariuszem 2.

Cesjonariusz 2 zamierza zrealizować na nieruchomości, którą nabędzie na podstawie Umowy Przenoszącej, inwestycję polegającą na budowie zespołu produkcyjno - magazynowo - usługowego z zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą techniczną i komunikacyjną (dalej: „Inwestycja”) i wykorzystywać tą nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Cesjonariusz 2 nie planuje wykorzystywania nieruchomości, którą nabędzie na podstawie Umowy Przenoszącej, do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości zostanie udokumentowane fakturą wystawioną przez Cedenta na Cesjonariusza 2.

Dla uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości Strony wskazują, że przedmiotem niniejszego wniosku nie jest sposób opodatkowania podatkiem VAT lub podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC):

a)umowy w oparciu, o którą Cesjonariusz 1 przeniesie na Cesjonariusza 2 prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy Cesji, ani

b)Warunkowej Umowy Sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym a Cesjonariuszem 2, ani

c)Umowy Przenoszącej pomiędzy Sprzedającym a Cesjonariuszem 2 (dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Cesjonariusza 2)

.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie zwolnione od podatku VAT?

2.Jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe, czy Cesjonariusz 2 będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia praw i przejęcia obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, na podstawie Umowy Przyrzecznej Cesji, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad.1.

Sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie zwolnione od podatku VAT.

Ad.2.

Jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe, Cesjonariusz 2 będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia praw i przejęcia obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 Ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 Ustawy VAT przez odpłatne świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2.zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3.świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Mając na uwadze przytoczone powyżej przepisy, należy uznać, że pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które może się składać zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że Ustawa o VAT zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl powołanego powyżej art. 7 Ustawy o VAT. Przy czym, usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument - odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym uznaje się, że czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Jednakże związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie (tak np. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise).

Z powołanych wyżej regulacji Ustawy o VAT wynika, że pojęcie świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem VAT transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. Innymi słowy, pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności, bądź sytuacji. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu za odpłatnością.

W opisanym wyżej zdarzeniu przyszłym, dojdzie między Cedentem a Cesjonariuszem 2 do sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji. Ustawa o VAT nie zawiera regulacji odnoszących się wprost do tego typu transakcji, stąd w tym miejscu należy odwołać się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U z 2022 r., poz. 1260, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”). Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego, wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przy czym, przedmiotem przelewu może być jedynie konkretna wierzytelność czyli dające się precyzyjnie określić prawo majątkowe. Mając na uwadze powyższe regulacje, przyjmuje się, że instytucja cesji, jako umowy prawa cywilnego, dotyczy wyłącznie przeniesienia praw, a nie konkretnego towaru. Podkreślenia dodatkowo wymaga, iż nawet jeżeli dostawa towaru jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania, okoliczność tę uznaje się za pozostającą bez znaczenia dla podatkowego traktowania przejścia praw i obowiązków w wyniku zawartej umowy cesji.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż praw i przeniesienia obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie świadczeniem, za które Cedent otrzyma ustalone wynagrodzenie, tj. Cenę (świadczenie pieniężne). W rezultacie tej transakcji gospodarczej, Cesjonariusz 2 uzyska wymierną korzyść (nabędzie prawa i obowiązki Cedenta wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości), w zamian za co zobowiąże się do zapłaty na rzecz Cedenta określonego wynagrodzenia (Ceny).

Pomiędzy Cedentem a Cesjonariuszem 2 powstanie zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie Ustawy o VAT stanowić będzie świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT. Cedent podejmie bowiem określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei Cesjonariusz 2 stanie się niewątpliwie beneficjentem tej czynności - będzie bezpośrednim odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym, gdyż przejdą na niego prawa i obowiązki Cedenta wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości.

W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy oraz wskazane w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności, należy stwierdzić, że sprzedaż praw i przeniesienia obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości wskutek zawarcia Umowy Przyrzeczonej Cesji stanowić będzie usługę świadczoną przez Cedenta na rzecz Cesjonariusza 2 za wynagrodzeniem (podlegającą opodatkowaniu VAT usługę, o której mowa w art. 8 Ustawy o VAT).

Powyższe znalazło potwierdzenie w stanowisku wyrażanym przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 2 lutego 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.560.2020.1.AA, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) stwierdził, że:

„Przeniesienie przez B. praw i obowiązków określonych w Umowy Cesji Praw i Obowiązków z Umowy Przedwstępnej Cesji na rzecz A. będzie świadczeniem, za które B otrzyma ustalone wynagrodzenie (świadczenie pieniężne). W ramach tej transakcji gospodarczej B zrealizuje wobec A świadczenie polegające na umożliwieniu A. wstąpienia w prawa i obowiązki wynikające z Umowy Cesji Praw i Obowiązków z Umowy Przedwstępnej Cesji, dzięki czemu A uzyska wymierną korzyść (nabędzie prawa i obowiązki B., wynikające z Umowy Przedwstępnej) w zamian za co zobowiąże się do zapłaty na jego rzecz określonego w Umowie Cesji Praw i Obowiązków z Umowy Przedwstępnej Cesji wynagrodzenia. Pomiędzy Zainteresowanymi powstanie zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy VAT stanowić będzie świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy VAT. B podejmie bowiem określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei A stanie się niewątpliwie beneficjentem tej czynności - będzie bezpośrednim odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym, gdyż przejdą na niego wskazane w Umowie Cesji Praw i Obowiązków z Umowy Przedwstępnej Cesji prawa i obowiązki. W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy oraz wskazane przez Zainteresowanych w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności, należy stwierdzić, że przeniesienie przez B Sp. z o.o. na A Sp. z o.o. praw i obowiązków, wskutek zawarcia Umowy cesji, stanowić będzie usługę świadczoną przez B na rzecz A za wynagrodzeniem. ”

Stanowisko Stron znajduje również potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 19 sierpnia 2019 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.388.2019.1.JCZ), w której Dyrektor KIS uznał, że:

,,W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenia przyszłe należy stwierdzić, że przeniesienie przez Wnioskodawcę na Nabywcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej, wskutek zawarcia umowy cesji stanowić będzie usługę świadczoną, przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy a nie dostawę towaru. Zatem przeniesienie przez Wnioskodawcę na Nabywcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej, w wyniku zawarcia umowy cesji stanowić będzie świadczenie usługi przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawką podstawową, tj. 23%”.

Podobnie wypowiedział się Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 2 października 2018 r. (sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.489.2018.3.JS) wskazując, że:

„W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że przeniesienie, przez Wnioskodawcę na osobę trzecią, praw i obowiązków z umowy przedwstępnej, wskutek zawarcia umowy stanowić będzie usługę świadczoną przez Wnioskodawcę na rzecz osoby trzeciej, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. (...). W przedmiotowej sprawie - jak wyżej wskazano - Wnioskodawca dokonując cesji praw wynikających z umowy przedwstępnej na osobę trzecią świadczy usługę. Tym samym stawkę podatku dla ww. czynności należy rozpatrywać dla świadczenia usługi, nie natomiast jak wskazał Wnioskodawca dla dostawy lokalu mieszkalnego. Należy zauważyć, że ani przepisy ustawy, ani też rozporządzenia wykonawczego do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku, czy też obniżonej stawki podatku dla czynności przeniesienia praw i obowiązków (cesji umowy)”.

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 26 sierpnia 2022 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.476.2022.2.IK), w której w analogicznym stanie faktycznym Dyrektor KIS uznał za prawidłowe stanowisko wnioskodawcy, zgodnie z którym: „sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolnione”.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że Ustawa o VAT oraz Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku VAT oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. z 2020 r., poz. 1983) przewiduje szereg zwolnień od tego podatku. Jednakże żadne z tych zwolnień nie będzie miało zastosowania do świadczenia usług polegających na sprzedaży praw i przeniesieniu obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolnione.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

Mając na uwadze, że zdaniem Stron sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Umowy Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie zwolnione od podatku VAT, po stronie Cesjonariusza 2 wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktury otrzymanej przez Cesjonariusza 2 od Cedenta (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT).

Co więcej, biorąc pod uwagę, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

-w konsekwencji zawarcia przez Cedenta i Cesjonariusza 2 Umowy Przyrzeczonej Cesji, Cesjonariusz 2 i Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia Warunkowej Umowy Sprzedaży Nieruchomości oraz następnie Umowy Przenoszącej;

-Cesjonariusz 2 zamierza zrealizować na nieruchomości, którą nabędzie na podstawie Umowy Przenoszącej, Inwestycję i wykorzystywać tą nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT;

-Cesjonariusz 2 nie planuje wykorzystywania, nieruchomości, którą nabędzie na podstawie Umowy Przenoszącej, do działalności zwolnionej od podatku VAT,

Cesjonariusz 2 będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia praw i przejęcia obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Końcowo, należy wyjaśnić, że w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Stron w zakresie dotyczącym pytania nr 1, do faktury, która zostanie wystawiona z tytułu sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Skoro sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie opodatkowane VAT, powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody dla odliczenia przez Cesjonariusza 2 podatku VAT wykazanego na fakturze wystawionej przez Cedenta.

Powyższe znalazło potwierdzenie w stanowisku wyrażanym przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Tytułem przykładu można wskazać na interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 26 lipca 2018 r. (sygn. 0111-KDIB3- 1.4012.425.2018.2.IK), w ramach której organ uznał, że:

„Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca i Nabywca są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. W wyniku wcześniejszego nabycia cesji praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej Nabywca zamierza realizować inwestycję deweloperską, służącą czynnościom opodatkowanym podatkiem VAT. W konsekwencji, należy stwierdzić, że po nabyciu praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej tą transakcję, Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT”.

Stanowisko prezentowane przez Strony znajduje również potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 lipca 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.328.2020.1.MMA), w której Dyrektor KIS stwierdził, że:

„Przeniesienie przez Wnioskodawcę 2 praw i obowiązków określonych w Umowie cesji na rzecz Wnioskodawcy 1 będzie świadczeniem, za które Wnioskodawca 2 jako Cedent otrzyma ustalone wynagrodzenie (świadczenie pieniężne). W ramach tej transakcji gospodarczej. Wnioskodawca 2 zrealizuje wobec Wnioskodawcy 1 świadczenie polegające na umożliwieniu Wnioskodawcy 1 wstąpienia w prawa i obowiązki określone w Umowie cesji, dzięki czemu Wnioskodawca 1 uzyska wymierną korzyść (nabędzie prawa i obowiązki Wnioskodawcy 2, wynikające z Przedwstępnych umów sprzedaży), w zamian za co zobowiąże się do zapłaty na jego rzecz określonego w Umowie cesji wynagrodzenia. (...) Z wniosku wynika, że Wnioskodawca 1 będzie realizował projekt inwestycyjny (budowlany) na nabytych Nieruchomościach (którego efekt w postaci zrealizowanego przedsięwzięcia budowlanego będzie służył do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a nie zwolnionych z VAT). Dodatkowo wskazać należy, że Wnioskodawca 1 oraz Wnioskodawca 2 są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. A zatem należy stwierdzić, że Wnioskodawcy 1 będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT na podstawie faktury wystawionej, przez Wnioskodawcę 2.”

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 26 sierpnia 2022 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.476.2022.2.IK), w której w analogicznym stanie faktycznym Dyrektor KIS uznał za prawidłowe stanowisko wnioskodawcy, zgodnie z którym: „Cesjonariusz 2 będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia praw i przejęcia obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.”

Podsumowując, Cesjonariusz 2 będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia praw i przejęcia obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Art. 14c § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa stanowi, że

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Nadmieniam, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2023 r. poz. 1570.

Wskazuję, że aktualna treść ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny znajduje się w Dz.U. z 2023 r. poz. 1610.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14c i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.