Interpretacja indywidualna z dnia 10 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.252.2023.3.BR

Możliwość skorzystania ze zwolnienia art. 21 ust. 1 pkt 131 środków własnych przeznaczonych na nabycie nieruchomości, tj. zadatku, wkładu własnego oraz dopłatę za metraż.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 3 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 11 lipca 2023 r. (wpływ 12 lipca 2023 r.) oraz z 3 sierpnia 2023 r. (wpływ 3 sierpnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Zwraca się Pan z prośbą o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zwolnienia z płacenia podatku od dochodu osiągniętego po sprzedaży nieruchomości.

Na początku 2022 r. Pan wraz z małżonką podjęliście zamiar sprzedaży lokalu przy (…).

Znaleźliście Państwo nabywcę, który zobowiązał się do zakupu do końca 2022 r. tego lokalu. Jednocześnie (…) 2022 r. podpisał Pan umowę rezerwacyjną na nowy lokal (opłata rezerwacyjna (…)), który był w czasie budowy i wymagał wcześniejszych formalności (…).

Na mocy umowy deweloperskiej z (…) 2022 r. wpłacił Pan zadatek w wysokości (…) oraz dodatkowo (…) jako dodatkowe 10% wartości nieruchomości co łącznie stanowiło 20% wartości nowej nieruchomości (zgodnie z wymogami banku udzielającego kredyt).

Ostatecznie (…) 2022 r. doszło do sprzedaży nieruchomości (…) za kwotę (…). Sprzedaż tejże nieruchomości nastąpiła zgodnie z umową zawartą ze stroną kupującą do końca roku 2022.

Jednocześnie czekając na sfinalizowanie transakcji sprzedaży nieruchomości (…) założył Pan wraz z małżonką środki stanowiące własne oszczędności, przeznaczone na inne cele, na zadatek oraz wkład własny w wysokości (…) w celu zakupu innej nieruchomości docelowej (…). Podkreśla Pan, że kwota w wysokości (…) wydana została na zadatek oraz wkład własny w celu zakupu docelowej nieruchomości, w której zamierza Pan z małżonką zamieszkać całą rodziną (wymarzone mieszkanie).

W uzupełnieniu z 11 lipca 2023 r. wskazał Pan:

Zwraca się Pan z prośbą o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zwolnienia z płacenia podatku od dochodu osiągniętego po sprzedaży nieruchomości (…), która została zbyta przed upływem 5 lat od jej zakupu, w odniesieniu do kwoty w wysokości (…), której wydanie nastąpiło na inny własny cel mieszkaniowy tuż przed zbyciem ww. mieszkania.

Na początku 2022 r. Pan wraz z małżonką (…) podjęliście zamiar sprzedaży lokalu przy (…).

Znaleźliście Państwo nabywcę, który zobowiązał się do zakupu do końca 2022 r. tego lokalu. Decyzja odnośnie sprzedaży wynikała z chęci zakupu docelowego mieszkania dla całej Pana 4-osobowej rodziny. Jednocześnie (…) 2022 r. podpisał Pan wraz z małżonką umowę rezerwacyjną na nowy lokal – (…) (opłata rezerwacyjna (…)), który był w czasie budowy i wymagał formalności w postaci kolejno: umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej oraz umowy sprzedaży.

Na mocy umowy deweloperskiej z (…) 2022 r. wpłacił Pan wraz z małżonką zadatek w wysokości (…) oraz dodatkowo (…) jako dodatkowe 10% wartości nieruchomości co łącznie stanowiło 20% wartości nowej nieruchomości (zgodnie z wymogami banku udzielającego kredyt, który rościł sobie wkładu własnego w wysokości 20% wartości mieszkania). Następnie po przeprowadzonej inwentaryzacji lokalu w zakresie jego prawdziwego metrażu zmuszeni Państwo byli dołożyć kwotę (…) do (…) 2022 r., co stanowiło równowartość 1,24 m2 większej powierzchni niż wynikała z pierwotnego projektu mieszkania.

Ostatecznie (…) 2022 r. doszło do sprzedaży nieruchomości (…) za kwotę (…). Sprzedaż tejże nieruchomości nastąpiła zgodnie z umową zawartą na początku 2022 r. ze stroną kupującą, która dotyczyła sprzedaży mieszkania do końca roku 2022.

Podsumowując: czekając na sfinalizowanie transakcji sprzedaży nieruchomości (…) założył Pan wraz z małżonką środki pieniężne stanowiące własne oszczędności, przeznaczone m.in. na cel wykończenia nowego mieszkania oraz inne cele (samochód, oszczędności własne stanowiące zabezpieczenie), na zakup innej nieruchomości. Wydane środki pieniężne w wysokości (…) zostały wydane na: zadatek, wkład własny oraz dopłatę za większy rzeczywisty metraż mieszkania, czyli wydał Pan wraz z żoną te pieniądze w celu zakupu innej nieruchomości do docelowego zamieszkania (…).

Natomiast w uzupełnieniu wniosku z 3 sierpnia 2023 r. udzielił Pan następujących informacji na zadanie w wezwaniu pytania:

a)w jaki sposób i kiedy nastąpiło nabycie przez Pana lokalu przy (…) (np. umowa kupna-sprzedaży, darowizna, inny – jaki?) – proszę wskazać dokładną datę nabycia?

Odp. Nabycie lokalu przy (…) nastąpiło w wyniku umowy kupna-sprzedaży zawartej notarialnie (…) 2020 r.

b)czy lokal przy (…) nabył Pan wraz z żoną oraz czy nabycie to nastąpiło w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej?

Odp. Tak, lokal przy (…) nabył Pan wraz z żoną oraz nabycie to nastąpiło w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej.

c)jaki tytuł prawny przysługiwał Panu do wskazanego we wniosku lokalu mieszkalnego przy (…) (lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, inny – jaki?)?

Odp. Lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność.

d)czy lokal przy (…) był przez Pana wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.)?

Odp. Nie, lokal przy (…) nie był wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.).

e)czy pieniądze ze sprzedaży lokalu przy (…) zostały/zostaną wydatkowane w ciągu trzech lat od sprzedaży lokalu?

Odp. Tak, pieniądze ze sprzedaży lokalu przy (…) zostaną wydatkowane w ciągu trzech lat od sprzedaży lokalu.

f)kiedy został nabyty lokal przy (…)?

Odp. Lokal przy (…) został nabyty na podstawie aktu notarialnego (umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, jego przeniesienia, pełnomocnictwo oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki) (…) 2023 r.

g)czy w lokalu przy (…) realizuje Pan własne cele mieszkaniowe (tj. czy Pan w tym lokalu mieszka)?

Odp. W lokalu przy (…) realizuje Pan własne cele mieszkaniowe, tj. mieszka Pan w tym lokalu.

h)czy posiada Pan imienne faktury potwierdzające poniesienie wydatków na zadatek, wkład własny oraz dopłatę za metraż?

Odp. Tak, posiada Pan imienne faktury potwierdzające poniesienie wydatków na zadatek, wkład własny oraz dopłatę za metraż.

Pytanie (ostatecznie sformułowane przez Pana w uzupełnieniu z 3 sierpnia 2023 r.)

Czy środki własne przeznaczone na nabycie nieruchomości przy (…), tj. zadatek, wkład własny oraz dopłatę za metraż, uprawniają Pana do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako wydatkowane na własne cele mieszkaniowe?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 3 sierpnia 2023 r.)

Uważa Pan, że wydane środki własne przeznaczone na nabycie nieruchomości przy (…), tj. zadatek, wkład własny oraz dopłatę za metraż, uprawniają Pana do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako wydatkowane na własne cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej – stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Według art. 21 ust. 1 pkt 131 powołanej ustawy:

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 przywołanej ustawy:

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Na mocy zaś art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Treść art. 21 ust. 26 cytowanej ustawy wskazuje, że:

Art. 21 ust. 27 przytoczonej ustawy stanowi, że:

Ponadto z art. 21 ust. 28 wskazanej ustawy wynika, że:

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

W tym miejscu wskazać należy, że z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie, w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Przy czym podkreślić należy, że w ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód z odpłatnego zbycia ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Należy w związku z tym wskazać, że katalog wydatków stanowiących cele mieszkaniowe, do którego odsyła również art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a na realizację których podatnik powinien przeznaczyć przychód z odpłatnego zbycia, aby skorzystać z analizowanego zwolnienia, obejmuje wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy wydatki na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących prawa do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji wydatkowania własnych środków wpłaconych na zadatek, wkład własny oraz dopłatę za metraż przeznaczonych na zakup nieruchomości, wyjaśnić należy, że zgodnie z omawianym przepisem wydatkowane mają zostać środki pochodzące z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie jakiekolwiek środki pieniężne.

Wydatkowanie ma dotyczyć środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości, a nie jakichkolwiek środków pozyskanych przez podatnika z jakichkolwiek innych źródeł. Brak jest prawnej możliwości „zastępowania” tych przychodów środkami pochodzącymi z innych źródeł. Dzięki temu, że podatnik wydatkuje ten przychód na własne cele mieszkaniowe spełni zamierzenie ustawodawcy, który rezygnuje z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na rzecz wspierania dążenia podatnika do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 13 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Wr 1790/15, stwierdził, że:

Wyjaśnienia wymaga, że samo nabycie nieruchomości nie jest jeszcze wystarczającym warunkiem, aby mógł Pan skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem aby podatnikowi mogło przysługiwać zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne jest również przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych własne cele mieszkaniowe.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, zgodnie z którym środki własne wpłacone na zadatek, wkład własny oraz dopłatę za metraż przeznaczonych na zakup nieruchomości, wliczają się do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, wydatkowanie przez Pana własnych środków pieniężnych na zadatek, wkład własny oraz dopłatę za metraż w celu nabycia nieruchomości (...), nie uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na niespełnienie warunków określonych w ww. przepisie. Pomimo, że ww. wydatki zostały poniesione przez Pana na własne cele mieszkaniowe, to nie zostały dokonane z przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości (...), innymi słowy, nie zostały dokonane ze środków pochodzących z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ponadto wskazuję, że nie jestem uprawniony do analizowania i oceny dokumentów załączonych do wniosku o interpretację lub jego uzupełnienia. Wszystkie istotne dla sprawy informacje powinny znaleźć się w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Końcowo należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (Pana żony – współwłaściciela nieruchomości).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).