Interpretacja indywidualna z dnia 9 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.224.2023.1.MW

Sprzedaż nieruchomości (inwestycji w budowie) w ramach działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 czerwca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 5 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Wnioskodawca prowadzi m.in. jednoosobową działalność gospodarczą. Dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawca opodatkowuje według stawki liniowej, na podstawie art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f.). W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawca ewidencjonuje zdarzenia gospodarcze, w książce przychodów i rozchodów. Zakres działalności gospodarczej Wnioskodawcy ujawniony w CEIDG obejmuje m.in. kod PKD 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Na chwile obecną takiej działalności w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawca nie prowadzi. W 2019 roku Wnioskodawca zakupił dwie niezabudowane nieruchomości - odrębne działki ewidencyjne. W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, Wnioskodawca na jednej z zakupionych działek, zgodnie z prawomocnym pozwoleniem na budowę, rozpoczął budowę budynku mieszkalnego (…). Druga niezabudowana nieruchomość na dzień dzisiejszy nie jest użytkowana, Wnioskodawca posiada jedynie warunki zabudowy.

Pierwotnie Wnioskodawca po zakończeniu inwestycji zamierzał budynek mieszkalny, który obecnie jest w trakcie budowy, przeznaczyć pod wynajem w ramach PKD 68.20.Z. Z tych względów koszty budowy budynku mieszkalnego nie zostały ujęte w KPiR w kolumnie 10 „zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu”. Cały podatek VAT z faktur kosztowych inwestycji został odliczony. Wnioskodawca na chwilę obecną nie zakończył jeszcze inwestycji - budowy budynku mieszkalnego. Wnioskodawca w 2023 r. zamierza zbyć zakupione w 2019 r. nieruchomości. Zbycie nieruchomości nastąpi w momencie, gdy budowany na jednej z zakupionych w 2019 r. działek, budynek mieszkalny nie zostanie ukończony (oddany do użytkowania), będzie inwestycją w budowie. Przedmiotem jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawcy są m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, zakwalifikowane do grupowania - PKD 41.20.Z., ujawnione we wpisie do CEIDG Wnioskodawcy. Do dnia, w którym nastąpi zbycie nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie uzyskiwał przychodów z tych nieruchomości - najem/dzierżawa.

Pytania

1.Czy dla sprzedawanej nieruchomości - działki ewidencyjnej, na której Wnioskodawca prowadzi inwestycję w postaci budowy budynku mieszkalnego, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1, pkt 8 u.p.d.o.f., należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył grunt - działkę ewidencyjną, na której budynek jest budowany, czyli od końca 2019 roku?

2.W przypadku, gdy termin pięcioletni, o którym mowa w pytaniu pierwszym, należy liczyć od końca 2019 r., tj. od daty nabycia gruntu - działki ewidencyjnej, sprzedaż nieruchomości w 2023 r. tj. w chwili, gdy na nieruchomości nie zakończono inwestycji w postaci budowy budynku mieszkalnego, podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e u.p.d.o.f.?

3.Czy sprzedaż nieruchomości w 2023 r. tj. w chwili, gdy na nieruchomości nie zakończono inwestycji w postaci budowy budynku mieszkalnego, traktowana będzie jako przychód z działalności gospodarczej w dniu sprzedaży?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, okres pięcioletni, o który mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., liczy się od końca roku, w którym Wnioskodawca nabył grunt - działkę ewidencyjną tj. od końca 2019 r. W art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., mowa jest o zbyciu nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Sprzedaż po upływie tego okresu nie podlega podatkowi. Wnioskodawca uważa, że dla obliczenia terminu pięcioletniego nie ma znaczenia fakt budowy budynku mieszkalnego. Budynek jest trwale związany z gruntem i jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej transakcji, tj. nie jest możliwa sprzedaż samego budynku bez gruntu.

Ad. 2

Wnioskodawca uważa, że okres pięcioletni liczy się od końca roku, w którym nabył grunt - działkę ewidencyjną tj. od końca 2019 r., co skutkuje tym, że sprzedaż nieruchomości w 2023 r. tj. w chwili, gdy na nieruchomości nie zakończono inwestycji w postaci budowy budynku mieszkalnego, jako część nieruchomości trwale związanej z gruntem, stanowi źródła przychodu i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e u.p.d.o.f.

Ad. 3

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f.: przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet, jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. W myśl art. 10 ust. 3 u.p.d.o.f.: przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Jak wskazano powyżej, ustawodawca wprowadził także odrębne źródło przychodu w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., którym jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy u.p.d.o.f.: do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e u.p.d.o.f. stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze treść zarówno art. 10 ust. 3 u.p.d.o.f., jak i art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f., zbycie nieruchomości, w chwili, gdy na nieruchomości nie zakończono inwestycji, w postaci budowy budynku mieszkalnego, będzie opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., a nie art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.

Ponadto sprzedaż nieruchomości z budynkiem mieszkalnym w budowie, niewykorzystywanym w działalności gospodarczej nie została objęta normą art. 14 u.p.d.o.f., fakt zbycie nieruchomości w trakcie budowy nie ma znaczenia. Tym samym zdaniem Wnioskodawcy, zbycie przedmiotowej nieruchomości w 2023 r. będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e u.p.d.o.f., a przychody i koszty ze sprzedaży nieruchomości nie będą wykazywane z przychodami i kosztami z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647):

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Stosownie do art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnym:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym - zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji. Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 ilekroć w ustawie jest mowa o środkach trwałych - rozumie się przez to, z zastrzeżeniem punktu 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności (lit. a) nieruchomości - w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.

Zgodnie z prawem cywilnym budowa prowadzona na własnym gruncie powoduje, że poszczególne naniesienia, które nie mogą być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego, stają się częścią składową tego gruntu – art. 47 § 2 w zw. z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360).

Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli więc między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło mniej niż 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku stanowi przychód z działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan m.in. jednoosobową działalność gospodarczą. Dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowuje Pan według stawki liniowej, na podstawie art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f.). Zakres Pana działalności gospodarczej ujawniony w CEIDG obejmuje m.in. kod PKD 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W 2019 roku zakupił Pan dwie niezabudowane nieruchomości - odrębne działki ewidencyjne. W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej, na jednej z zakupionych działek, zgodnie z prawomocnym pozwoleniem na budowę, rozpoczął Pan budowę budynku mieszkalnego (…). Druga niezabudowana nieruchomość nie jest użytkowana, posiada Pan jedynie warunki zabudowy. Pierwotnie po zakończeniu inwestycji zamierzał Pan budynek mieszkalny, który obecnie jest w trakcie budowy, przeznaczyć pod wynajem w ramach PKD 68.20.Z. Z tych względów koszty budowy budynku mieszkalnego nie zostały ujęte w KPiR w kolumnie 10 „zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu”. Cały podatek VAT z faktur kosztowych inwestycji został odliczony. Na chwilę obecną nie zakończył Pan jeszcze inwestycji - budowy budynku mieszkalnego. W 2023 r. zamierza Pan zbyć zakupione w 2019 r. nieruchomości. Zbycie nieruchomości nastąpi w momencie, gdy budowany na jednej z zakupionych w 2019 r. działek, budynek mieszkalny nie zostanie ukończony (oddany do użytkowania), będzie inwestycją w budowie. Przedmiotem Pana jednoosobowej działalności gospodarczej są m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, zakwalifikowane do grupowania - PKD 41.20.Z. Do dnia, w którym nastąpi zbycie nieruchomości, nie będzie Pan uzyskiwał przychodów z tych nieruchomości - najem/dzierżawa.

Z powyższego wynika, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zakupił Pan dwie niezabudowane nieruchomości oraz zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na budowę rozpoczął na jednej z nich budowę budynku mieszkalnego z zamiarem jego wynajęcia. W chwili obecnej budowa ww. budynku nie została ukończona, jest to inwestycja w budowie. Zamierza Pan zbyć w 2023 r. ww. nieruchomości, w sytuacji, gdy budowany na jednej z działek budynek mieszkalny nadal nie zostanie ukończony (oddany do użytkowania).

Podkreślić należy, że prowadzenie inwestycji na gruncie jest jego wykorzystywaniem w działalności gospodarczej. Sam fakt inwestowania w budynek przeznaczony na cel działalności gospodarczej, wskazuje na związek nieruchomości z Pana działalnością gospodarczą. Inwestycja ta prowadzona była przez Pana dla celów działalności gospodarczej. Ponadto Pana inwestycja ma charakter realny, jest środkiem trwałym w budowie, nie jest natomiast ukończonym budynkiem mieszkalnym.

Prowadzona budowa (inwestycja w budowie) na nieruchomości zakupionej do Pana działalności gospodarczej stanowi część składową tego gruntu. Fakt jej zaniechania nie powoduje, że można uznać, że inwestycja nigdy nie miała miejsca, tj. że grunt nigdy nie był wykorzystywany dla celów działalności gospodarczej. Wobec tego, sprzedaż nieruchomości (gruntu i tego co na nim wybudowano – inwestycja w budowie) stanowi sprzedaż składników majątku wykorzystywanych przez Pana w działalności gospodarczej.

Podsumowując powyższe, uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży nieruchomości wraz z inwestycją (budynku mieszkalnego) w budowie, będzie przychodem ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej i podlegał będzie opodatkowaniu na zasadach właściwych dla wybranej przez Pana formy opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 należało uznać za nieprawidłowe.

Tym samym do przedmiotowej sprzedaży nie ma zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku od osób fizycznych. Ponieważ jak już wskazano, sprzedaż nieruchomości należy zaliczyć do przychodów z Pana działalności gospodarczej, bez znaczenia pozostaje data jej nabycia i upływ 5 lat od daty nabycia. W konsekwencji, w sprawie nie ma również zastosowania art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając powyższe na uwadze, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym przedstawionym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).