Interpretacja indywidualna z dnia 24 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.406.2023.2.WS

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-nieprawidłowe – w części dotyczącej skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości nr 2,

-prawidłowe – w części dotyczącej skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości nr 1.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 23 maja 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 23 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 lipca 2023 r. (wpływ 10 lipca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (podatnik) jest osobą fizyczną, która podlega obowiązkowi podatkowemu w Polsce od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania, jak również nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów bez względu na źródło ich osiągania.

Rokiem podatkowym Wnioskodawcy jest rok kalendarzowy.

Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki cywilnej (dalej: spółka), która prowadzi działalność gospodarczą i dokonał wyboru formy opodatkowania podatkiem liniowym (wiele lat temu).

W 2018 r. Wnioskodawca jako wspólnik spółki cywilnej nabył, wraz z pozostałymi wspólnikami, nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym (dalej: „nieruchomość nr 1), stanowiącą dwie działki gruntu – na jednej z działek budynek został wzniesiony (dalej: „działka nr 1”), duga zaś stanowi teren zieleni izolacyjnej oraz drogę dojazdową do budynku (dalej „działka nr 2”) wraz z udziałem 20/80 w nieruchomości drogowej (dalej: „nieruchomość nr 2”), obejmującej jedną działkę (dalej: „działka nr 3”), stanowiącą kontynuację drogi dojazdowej do ww. budynku.

Obie nieruchomości (nieruchomość nr 1 i nieruchomość nr 2), stanowiące pewną całość gospodarczą (budynek mieszkalny wraz z terenem zieleni izolacyjnej i drogę dojazdową) zostały zakupione przez wszystkich wspólników spółki za cenę łączną 505 000,00 zł. Budynek ten został ujęty w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej, a odpisy amortyzacyjne od jego wartości początkowej były ujmowane w kosztach uzyskania przychodu spółki (właściwie jej wspólników, w odpowiednich częściach, zgodnych z udziałami w zyskach). Grunty (działki nr 1, 2 i 3) również zostały ujęte w środkach trwałych spółki, lecz zgodnie z przepisami nie były amortyzowane. Charakter mieszkalny budynku wynika z kartoteki budynków, prowadzonej przez Starostwo Powiatowe (…).

W roku podatkowym 2024 r. lub później wspólnik wraz z pozostałymi wspólnikami spółki cywilnej zamierza sprzedać ww. budynek mieszkalny wraz ze związanymi z tym budynkiem gruntami za cenę wyższą od ceny zakupu.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że w momencie sprzedaży działek, działki nr 1 i 2 będą stanowić jedną nieruchomość (nieruchomość nr 1), objętą jedną księgą wieczystą, zaś działka nr 3 będzie stanowić drugą nieruchomość (nieruchomość nr 2) objętą drugą księgą wieczystą, z tym że przedmiotem sprzedaży będzie udział w wys. 20/80 w nieruchomości nr 2. Nieruchomość nr 1 i nieruchomość nr 2 (a właściwie udział w wys. 20/80 w nieruchomości nr 2) nabył Pan wraz z pozostałymi wspólnikami spółki cywilnej na zasadzie współwłasności łącznej.

Pytanie

Czy sprzedaż dokonana w 2024 r. lub w latach następnych budynku mieszkalnego wraz ze związanymi z tym budynkiem gruntami, tj. sprzedaż nieruchomości nr 1 oraz nieruchomości nr 2, opisanych w stanie faktycznym, nabytych przez spółkę w 2018 r., spowoduje powstanie przychodu po stronie Wnioskodawcy – wspólnika spółki cywilnej, który będzie sprzedawcą tych nieruchomości wraz z pozostałymi wspólnikami spółki cywilnej?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy – sprzedaż nieruchomości nr 1 i 2 dokonana w roku 2024 lub w latach następnych nie spowoduje powstania przychodu po stronie Wnioskodawcy – spółki cywilnej, który będzie sprzedawcą tych nieruchomości wraz z pozostałymi wspólnikami spółki cywilnej. Zgodnie z art. 1 PIT „Ustawa reguluje opodatkowanie podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych oraz daninę solidarnościową”. Nie ma więc wątpliwości, że podatnikiem PIT są wyłącznie osoby fizyczne, nie zaś spółki osobowe np. spółka cywilna.

Potwierdza to treść art. 8 ust. 1 PIT, zgodnie z którym „Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (...)”.

Nie ma wątpliwości, że ww. budynek mieszkalny wraz z gruntami z nim związanymi miał związek z działalnością gospodarczą spółki, jednakże ustawodawca w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a w zw. z art. 14 ust. 2c Ustawy o PIT oraz w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 3 Ustawy o PIT wprost wyłącza przychody ze zbycia budynku mieszkalnego, gruntu lub udziału w gruncie związanych z tym budynkiem ze źródła „przychody z działalności gospodarczej”, nie czyniąc żadnego rozróżnienia pomiędzy tym, czy zbycie nastąpiło przez osobę prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą czy spółkę niemającą osobowości prawnej, u której wspólnika ustala się proporcjonalnie przychód z takiego zbycia.

Dlatego też, zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze zbycia budynku mieszkalnego wraz z opisanymi w stanie faktycznym gruntami (składającymi się na nieruchomość nr 1 i nieruchomość nr 2) stanowiącymi środki trwałe spółki cywilnej, dokonanego przez Wnioskodawcę wraz z pozostałymi wspólnikami spółki cywilnej, należy przyporządkować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, o ile zbycie takie nastąpiłoby przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawcy, w przedmiotowej sprawie wszystkie sprzedawane wraz z budynkiem grunty, tj. działki nr 1, nr 2 oraz 3 należy uznać za grunty związane z sprzedawanym budynkiem mieszkalnym i działki te powinny podlegać takiemu samemu reżimowi prawnemu w zakresie opodatkowania, jak zbywany budynek mieszkalny. Przepis art. 10 ust. 3 PIT stanowi bowiem, że „Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.”

Z uwagi na to, iż ustawodawca w tym przepisie nie wskazuje dokładnie, co rozumie pod pojęciem „gruntu związanego z budynkiem”, Wnioskodawca uważa, że przez grunty związane z budynkami mieszkalnymi należy rozumieć nie tylko grunty, na których taki obiekt budowlany został posadowiony, ale również grunty doń przylegające, zapewniające właściwe korzystanie z tego budynku, niezbędną obsługę budynku oraz jego mieszkańców, w tym grunty stanowiące teren zieleni izolacyjnej oraz drogi dojazdowe. Taką właśnie charakterystykę mają działki nr 1, nr 2 oraz 3, wchodzące w skład nieruchomości nr 1 oraz nr 2.

Biorąc pod uwagę to, że w opisanym stanie faktycznym, pomiędzy nabyciem przez wnioskodawcę nieruchomości nr 1 oraz nr 2, a ich planowanym zbyciem upłynie co najmniej 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, po stronie Wnioskodawcy nie powstanie – w związku z tym zbyciem – żaden przychód do opodatkowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest:

-nieprawidłowe – w części dotyczącej skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości nr 2,

-prawidłowe – w części dotyczącej skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości nr 1.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Stosownie do art. 5a pkt 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast w myśl art. 5a pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody spółek niebędących osobami prawnymi nie stanowią odrębnego przedmiotu opodatkowania. Opodatkowaniu podlegają natomiast dochody poszczególnych wspólników takiej spółki. Sposób opodatkowania dochodu z udziału w spółce niebędącej podatnikiem podatku dochodowego uzależniony jest od cywilnoprawnego statusu danego wspólnika. Jeżeli wspólnikiem spółki niebędącej osobą prawną jest osoba fizyczna, to dochód z udziału w tej spółce będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 5b ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak bowiem stanowi art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 8 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednak zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

 W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego, jak i związanego z tym budynkiem gruntu. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan wspólnikiem spółki cywilnej (dalej: spółka). W 2018 r. jako wspólnik spółki cywilnej nabył Pan wraz z pozostałymi wspólnikami, w ramach współwłasności łącznej, nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym (dalej: „nieruchomość nr 1), stanowiącą dwie działki gruntu – na jednej z działek został wzniesiony budynek (dalej: „działka nr 1”), druga natomiast stanowi teren zieleni izolacyjnej oraz drogę dojazdową do budynku (dalej „działka nr 2”) wraz z udziałem 20/80 w nieruchomości drogowej (dalej: „nieruchomość nr 2”), obejmującej jedną działkę (dalej: „działka nr 3”), stanowiącą kontynuację drogi dojazdowej do ww. budynku. Działki nr 1 i 2 stanowią jedną nieruchomość (nieruchomość nr 1), objętą jedną księgą wieczystą, natomiast działka nr 3 stanowi drugą nieruchomość (nieruchomość nr 2) objętą drugą księgą wieczystą, z tym że przedmiotem sprzedaży będzie udział w wys. 20/80 w nieruchomości nr 2. Budynek został ujęty w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej, a odpisy amortyzacyjne od jego wartości początkowej były ujmowane w kosztach uzyskania przychodu spółki (właściwie jej wspólników, w odpowiednich częściach, zgodnych z udziałami w zyskach). Grunty (działki nr 1, 2 i 3) również zostały ujęte w środkach trwałych spółki, lecz zgodnie z przepisami nie były amortyzowane. W roku podatkowym 2024 r. lub później zamierza Pan wraz z pozostałymi wspólnikami spółki cywilnej sprzedać ww. budynek mieszkalny wraz ze wskazanymi we wniosku gruntami za cenę wyższą od ceny zakupu.

W odniesieniu do nieruchomości nr 1 wskazuję, że przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości nie będzie stanowił dla Pana, jako wspólnika spółki, przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Sprzedaży bowiem będzie podlegać nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym. Jak wskazał Pan w opisie sprawy, nieruchomość nr 1 składa się z dwóch działek, przy czym objęte są one jedną księgą wieczystą, stanowią więc jedną nieruchomość.

Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano.

Wskazał Pan, że nieruchomość nr 1 została nabyta w 2018 r., natomiast jej sprzedaż nastąpi w roku podatkowym 2024 r. lub później.

Tym samym sprzedaż opisanego budynku mieszkalnego wraz z przynależnym do niego gruntem (nieruchomość nr 1), wykorzystywanego przez spółkę w działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu podatkowego, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym spółka nabyła tę nieruchomość.

Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości nr 2 (działki nr 3) będzie przychodem określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nieruchomość nr 2 jest odrębną nieruchomością, posiadającą odrębną księgę wieczystą, stanowi więc odrębny przedmiot sprzedaży. Nie jest to nieruchomość mieszkalna, dlatego przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w tej nieruchomości – jako ujętej w środkach trwałych spółki – będzie stanowić przychód z działalności gospodarczej.

Reasumując – sprzedaż w 2024 r. lub w latach następnych budynku mieszkalnego wraz ze związanym z tym budynkiem gruntem, tj. sprzedaż nieruchomości nr 1, nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu podatkowego.

Natomiast sprzedaż udziału w nieruchomości nr 2 spowoduje powstanie dla Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód ten powinien Pan określić proporcjonalnie do przysługującego Panu udziału w zyskach spółki.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).