Interpretacja indywidualna z dnia 28 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.398.2023.2.BM

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 11 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 czerwca 2023 r. (data wpływu 28 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

5 czerwca 2014 r. Pan i Pana żona (...) dokonaliście zakupu po 1/2 udziałów w nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalny (strych) celem zaadaptowania go na potrzeby mieszkaniowe swoje i dwójki swoich dzieci.

W tym celu bezpośrednio po zakupie rozpoczęto prace projektowe w trakcie których zdecydowano o wykonaniu, na powierzchni zakupionego strychu, 4 niezależnych mieszkań.

Projekt został ukończony w 2015 r., a Pan wraz z żoną złożyliście wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Pozwolenie takie zostało wydane w 2016 r., ostatecznie uprawomocniło się ono w 2017 r. Po zakończeniu robót budowlanych 13 stycznia 2022 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w (...) wydał zaświadczenie o braku sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania (pozwolenia na użytkowanie).

W dniu 25 maja 2022 r. przed notariuszem Panem (...) repertorium A (...) Pan oraz Pana żona znieśliście odrębną własność lokalu niemieszkalnego S (KW nr (...)) o pow. 97,91 m² i ustanowiliście odrębną własność czterech lokali mieszkalnych powstałych w ramach wyżej opisanej przebudowy, tj.:

1.lokal nr 19 o pow. 20,79m²;

2.lokal nr 20 o pow. 27,93m²;

3.lokal nr 21 o pow. 25,68m²;

4.lokal nr 22 o pow. 41,82 m².

Decyzją sądu dla nowych lokali zostały utworzone nowe księgi wieczyste o numerach:

1.Lokal 19 - (...)

2.Lokal 20 - (...)

3.Lokal 21 - (...)

4.Lokal 22 - (...)

Ponieważ w międzyczasie zmieniły się priorytety życiowe poszczególnych członków rodziny, w 2022 roku sprzedano jeden z ww. lokali.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego

Zakup strychu nastąpił w 2014 roku, a więc już po zniesieniu wspólności majątkowej małżeńskiej albowiem ta została zniesiona w 2007 roku. Zakup nastąpił do majątków odrębnych.

Ustanowiona w 2007 roku rozdzielność majątkowa małżeńska nigdy nie została zniesiona.

Zniesienie odrębnej własności lokalu niemieszkalnego (strychu) nie wiązało się ze zniesieniem współwłasności tego lokalu.

W wyniku zniesienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego nie zmieniła się wartość przysługującego Panu udziału, tzn. wartość Pana udziału w lokalach wyodrębnionych aktem notarialnym była taka sama jak wartość Pana udziału w lokalu mieszkalnym.

Wyodrębnienie lokali mieszkalnych pozostało bez wpływu na Pana prawo własności – nadal była to współwłasność ułamkowa (1/2 całości), czyli 1/2 w każdym z tych lokali.

Będąc właścicielem w części ułamkowej sprzedał Pan swój udział w lokalu mieszkalnym, wynoszący 1/2 całości. Pozostałe 1/2 całości sprzedała Pana żona.

Pytanie

Czy sprzedaż w 2022 r. nieruchomości zakupionej w 2014 r., a następnie przebudowanej i podzielonej korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione są źródła przychodu, w tym odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ustawa nic nie mówi o przebudowie, nadbudowie, rozbudowie itp. Wzmianka o takich czynnościach jest tylko w kontekście odliczenia od ceny sprzedaży, bowiem określa się koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jako udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Sam termin "budowa" definiowany jest w art. 3 lit. 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane i oznacza "wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

Z kolei przebudowa, zgodnie z art. 3 lit. 7a tej samej ustawy, to "wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji (...)".

Z powodu wykonywania przebudowy, nadbudowy, czy rozbudowy nie wprowadza się natomiast odrębnego terminu od którego liczy się wspomniane 5 lat wymagane dla zbycia bez konieczności odprowadzania z tego tytułu podatku dochodowego. Nadal początkiem tego terminu jest koniec roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Skoro więc nabycie nastąpiło w 2014 r. a sprzedaż w 2022 r. to okres 5-letni zaczyna bieg w 2015 r. a kończy w 2019 r. Sprzedaż nastąpiła po tym okresie stąd nie wymaga opodatkowania oraz składania na tę okoliczność zeznania rocznego PIT-39.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie dokonana przez Pana sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części, udziału w nieruchomości oraz prawa istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości.

W przypadku sprzedaży nieruchomości (jeśli sprzedaż ta nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej) przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyto lub wybudowano.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że jest Pan współwłaścicielem nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalny (tj. strych). Celem zakupu tej nieruchomości (strychu) była jego adaptacja na potrzeby mieszkaniowe Pana, Pana żony oraz dzieci, którą nabył Pan w drodze umowy kupna sprzedaży z 5 czerwca 2014 r. do majątku odrębnego (z żoną ma Pan od 2007 r. rozdzielność majątkową). W tym celu bezpośrednio po zakupie rozpoczęto prace projektowe w trakcie których zdecydowano o wykonaniu, na powierzchni zakupionego strychu, 4 niezależnych mieszkań. Projekt został ukończony w 2015 r., a Pan wraz z żoną złożyliście wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Pozwolenie takie zostało wydane w 2016 r., ostatecznie pozwolenie uprawomocniło się w 2017 r. po zakończeniu robót budowlanych 13 stycznia 2022 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w (...) wydał zaświadczenie o braku sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania (pozwolenia na użytkowanie). W dniu 25 maja 2022 r. przed notariuszem Pan wraz z Pana żoną znieśliście odrębną własność lokalu niemieszkalnego i ustanowiliście odrębną własność czterech lokali mieszkalnych powstałych w ramach wyżej opisanej przebudowy. Decyzją Sądu dla nowych lokali zostały utworzone nowe księgi wieczyste. W międzyczasie zmieniły się priorytety życiowe poszczególnych członków rodziny, wobec czego w 2022 r. sprzedał Pan jeden z ww. lokali mieszkalnych.

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r., poz. 1316 ze zm.), budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

O zaliczeniu budynku (lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku budynków (lokali) o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie.

Zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r., poz. 682, ze zm.),

Wskazał Pan we wniosku, że w związku z adaptacją strychu na lokal mieszkalny otrzymali Państwo jako współwłaściciele 13 stycznia 2022 r., po zakończeniu robót, zaświadczenie o braku sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania lokalu. Natomiast w dniu 25 maja 2022 r. przed notariuszem Pan wraz z żoną znieśliście odrębną własność lokalu niemieszkalnego i ustanowiliście odrębną własność 4 lokali mieszkalnych.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne należy stwierdzić, że ustanowienie odrębnej własności lokalu jest tylko zmianą formy własności, a nie nowym nabyciem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jest to zmiana formy prawnej faktycznego prawa do dysponowania lokalem. Natomiast przekształcenie lokalu niemieszkalnego na cztery odrębne lokale o charakterze mieszkalnym oznacza zmianę sposobu użytkowania, nie wiąże się jednak z jego nabyciem.

Jak Pan wskazał w stanie faktycznym:

• Nabył Pan wraz z żoną po 1/2 udziału w nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalny (strych) celem zaadoptowania go na potrzeby mieszkaniowe Pana, Pana żony i dzieci w drodze umowy kupna sprzedaży w 2014 r.
• Zakup strychu nastąpił w 2014 roku, a więc już po zniesieniu wspólności majątkowej małżeńskiej albowiem ta została zniesiona w 2007 roku. Zakup nastąpił do majątków odrębnych.
• Ustanowiona w 2007 roku rozdzielność majątkowa małżeńska nigdy nie została zniesiona.
• Zniesienie odrębnej własności lokalu niemieszkalnego (strychu) nie wiązało się ze zniesieniem współwłasności tego lokalu.
• W wyniku zniesienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego nie zmieniła się wartość przysługującego Panu udziału, tzn. wartość Pana udziału w lokalach wyodrębnionych aktem notarialnym była taka sama jak wartość Pana udziału w lokalu mieszkalnym.
• Wyodrębnienie lokali mieszkalnych pozostało bez wpływu na Pana prawo własności – nadal była to współwłasność ułamkowa (1/2 całości), czyli 1/2 w każdym z tych lokali.
• Będąc właścicielem w części ułamkowej sprzedał Pan swój udział w lokalu mieszkalnym, wynoszący 1/2 całości. Pozostałe 1/2 całości sprzedała Pana żona.

Zatem, w analizowanej sprawie, w związku ze zmianą sposobu użytkowania nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalny, tj. strychu, za datę nabycia udziałów w zaadoptowanym lokalu należy przyjąć datę nabycia tej nieruchomości (strychu), z której to wyodrębnione zostały cztery lokale mieszkalne. Zatem, pięcioletni termin, określony w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien być liczony od końca 2014 r.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Pana w 2022 roku udziału w lokalu mieszkalnym (1 lokalu mieszkalnego) powstałego na skutek zmiany sposobu użytkowania lokalu niemieszkalnego (strychu), dokonanego po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, tj. w 2014 r., nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, ani do złożenia zeznania PIT-39 z tego tytułu.

Wobec powyższego Pana stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana sytuacji prawnopodatkowej. Nie wywołuje skutków prawnych dla Pana żony, która chcąc uzyskać interpretację indywidualną w swojej sprawie może indywidualnie wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie, spełniającym wymogi, o których mowa w przepisach Ordynacji podatkowej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).