Interpretacja indywidualna z dnia 27 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.316.2023.2.MR

W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest :

• prawidłowe – w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości,
• nieprawidłowe – w zakresie określenia terminu upływu 5 lat, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 15 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – pismem z 2 maja 2023 r. (wpływ 5 maja 2023 r.) oraz pismem z 13 czerwca 2023 r. (wpływ 15 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Pana ojciec (J. K.) zmarł 19 czerwca 2006 r., zgodnie z postanowieniem sądu z 6 września 2006 r. spadek po zmarłym ojcu nabył: Pan (Z. K.) 1/4, siostra K. 1/4, brat A. 1/4, matka H. 1/4. Przedmiotem spadku po zmarłym ojcu była nieruchomość położona w (…) składająca się z dz. ewid. nr A, B, C o łącznym obszarze 0,0859 ha objęta (…) zabudowana budynkiem przy ul. (…).

Postanowieniem sądu z 24 listopada 2015 r. dokonano działu spadku: wydzielono w budynku lokale mieszkalne wraz ze współwłasnością w częściach wspólnych w następujący sposób: Pan 13/100, A. brat 27/100, K. siostra 18/100, H. matka 42/100, sąd zasądził dopłaty od matki H. K. na Pana rzecz 113 023 zł, brata A. 24 956 zł, siostry K. 103 385 zł. Wartość przedmiotu postępowania została ustalona przez sąd na kwotę 1 274 045 zł.

Według Pana wyliczenia wartość składników majątkowych otrzymanych w drodze działu spadku nie przekracza wartości udziału w nieruchomości podlegającej podziałowi. Wartość składników otrzymanych wyniosła:

{(1 274 045/100)*13} + dopłata 113 023 zł = 278 648,85 zł,

wartość udziału w nieruchomości: 1 274 045 14 zł = 318 511,25 zł.

W dniu 21 maja 2020 roku sprzedał Pan ww. lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej za kwotę 600 000 zł.

Uzupełnienie stanu faktycznego

Pana ojciec (J. K.) - spadkodawca) nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…) w dniu 6 lipca 1993 roku na podstawie umowy sprzedaży akt notarialny nr (…).

Już po śmierci Pana taty w dniu 15 maja 2013 roku decyzją Wójta Gminy (…) ww. prawo wieczystego użytkowania nieruchomości zostało odpłatnie przekształcone w prawo własności. Należność została uregulowana przez spadkobierców.

W skład masy spadkowej wchodziła tylko nieruchomość położna w (…). Nie było innych składników majątku do podziału.

Przedmiotem działu spadku była tylko ww. nieruchomość położona w (…).

W wyniku wyodrębnienia własności lokali z części wspólnej nieruchomości zmianie uległy Pana udziały z 25/100 na 13/100.

W wyniku podziału spadku zostały wyodrębnione cztery lokale. Panu przypadł jeden lokal.

Budynek, o którym mowa we wniosku, został wybudowany przed 1993 rokiem.

Nie mógł Pan nabyć ww. budynku w dniu 9 lipca 1993 r. (nabycie przed Pana urodzeniem).

Budynek wraz z prawem od użytkowania wieczystego nieruchomości nabył w dniu 6 lipca 1993 roku Pana ojciec J. K. na podstawie umowy sprzedaży akt notarialny nr (…).

Pytanie

Czy jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia w 2020 r. lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż zgodnie z art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin pięcioletni należy liczyć od końca roku 2006. Zatem, pięcioletni termin określony w tym przepisie dawno upłynął. Uważa Pan również, że na termin pięcioletni nie ma wpływu data podziału spadku, ponieważ wartość składników majątkowych otrzymanych przez Pana w drodze działu spadku jest niższa od wartości udziału w nieruchomości podlegającej podziałowi.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycia nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę.

W myśl natomiast art. 10 ust. 7:

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nabytej w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Przedstawił Pan informacje z której wynika, że nabył Pan prawo do spadku po ojcu. W skład spadku wchodził udział w wysokości 1/4 nieruchomości położonej w (…) składająca się z dz. ewid. nr A, B, C o łącznym obszarze 0,0859 ha objęta KW (…) zabudowana budynkiem przy ul. (…). Pana ojciec nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z budynkiem w dniu 6 lipca 1993 roku na podstawie umowy sprzedaży akt notarialny nr (…). Już po śmierci Pana taty w dniu 15 maja 2013 roku decyzją Wójta Gminy (…) ww. prawo wieczystego użytkowania nieruchomości zostało odpłatnie przekształcone w prawo własności.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z czym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

W myśl art. 47 § 1 ww. ustawy:

Na mocy art. 48 powołanej ustawy:

Zgodnie z art. 232 § 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 235 ww. ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady budynki posadowione na nieruchomościach stanowią ich część składową, przez co dzielą los prawny nieruchomości. W przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość).

Natomiast, odmiennie należy traktować budynki wzniesione na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Traktowane one być bowiem powinny jako odrębne nieruchomości i chociaż ściśle związane z gruntem, stanowiące oddzielny przedmiot władania.

Związek nieruchomości gruntowej z budynkową wyraża się natomiast wyłącznie w tym, że żadna z nich nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego.

Zatem, tylko w przypadku odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego, źródłem przychodu jest odrębnie odpłatne zbycie prawa do gruntu oraz odrębnie, odpłatne zbycie budynku, dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa do gruntu bądź wybudowanie budynku.

Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa do gruntu i od daty nabycia (wybudowania) budynku.

Co istotne, możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności.

Zgodnie z ugruntowanym poglądem, przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad nieruchomością.

Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, w sytuacji kiedy podatnik pierwotnie nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu, a następnie prawo to zostało przekształcone w prawo własności, dla celu określenia upływu pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma moment nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Kwestie związane z dziedziczeniem regulują przepisy ustawy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego).

Wobec powyższego do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie nabycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości zabudowanej budynkiem przez spadkodawcę (Pana ojca), o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nastąpiło w 1993 r.

Pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ww. ustawy, liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości zabudowanej budynkiem przez spadkodawcę tj. od końca 1993 r., a nie jak Pan twierdzi od 2006 r. będącym datą śmierci Pana ojca.

Stanowisko Pana w ww. zakresie jest nieprawidłowe.

Wobec powyższego sprzedaż przez Pana udziału w ww. nieruchomości zabudowanej budynkiem w 2020 r. nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. nieruchomości zabudowanej budynkiem nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości zabudowanej budynkiem przez spadkodawcę. W związku z powyższym, nie ciąży na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stanowisko Pana w ww. zakresie jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).