Interpretacja indywidualna z dnia 7 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.106.2023.2.MW

Opodatkowanie dostawy nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług m.in. w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości wpłynął 15 marca 2023 r. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 18 maja 2023 r. (data wpływu 18 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu wniosku)

Jest Pani komornikiem sądowym i prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi - Przedsiębiorstwo Wielobranżowe (…) w sprawach: (…).

Spółka (…) jest użytkownikiem wieczystym gruntu zabudowanego budynkami, budowlami i urządzeniami, położonego w (…), dla którego Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze nr (…). Nieruchomość stanowiła część (…), której upadłość ogłoszono w 1995 r.

Grunt składa się z jednej działki ewidencyjnej o powierzchni 10572 m² - działka oznaczona nr (…).

Działka ta tworzy zespół fabryczny, zabudowany budynkami o charakterze przemysłowym (hale fabryczne, warsztaty, garaże z częściami biurowo-socjalnymi). W części teren jest utwardzony asfaltem lub drobnym kamieniem, w części zaś jest to grunt porośnięty trawą.

Na działce znajduje się wiele obiektów budowlanych.

Pierwsza grupa obiektów to 4 budynki tworzące zespół hal produkcyjnych z zapleczem biurowo-socjalno-warsztatowym. Hala została wybudowana w latach 30-tych XX wieku, pozostałe budynki zostały wybudowane później, jednak wiele lat przed planowaną sprzedażą egzekucyjną. Z operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 18 lutego 2023 roku wynika, że cały zespół tych 4 budynków jest zaniedbany, a w ostatnich latach nie dokonywano większych remontów. Podczas oględzin dokonanych przez rzeczoznawcę stwierdzono, że ściany są w wielu miejscach spękane, konstrukcja stalowa - w części skorodowana, farba w wielu miejscach złuszczona, dach - w wielu miejscach przeciekający (po deszczu liczne kałuże na posadzkach), szyby - w części popękane. Ogólnie stan techniczny obiektu określono w operacie szacunkowym jako kwalifikujący się w części do większego remontu.

Druga grupa obiektów to zespół dwóch budynków, w części powiązanych ze sobą, stanowiących pomieszczenia biurowe, warsztatowe, magazynowe, garażowe oraz zaplecze sanitarno-socjalne. Budynki zostały wybudowane w latach 50-tych XX wieku.

Z operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 18 lutego 2023 roku wynika, że zespół tych 2 budynków jest zaniedbany, a w ostatnich latach nie dokonywano większych remontów. Jedynie mniejsze remonty przeprowadzili najemcy. Podczas oględzin dokonanych przez rzeczoznawcę stwierdzono, że ściany są w wielu miejscach spękane, okna drewniane – do wymiany, stolarka drzwiowa - w części do remontu, ściany, sufity w części do remontu. Ogólnie stan techniczny obiektu określono w operacie szacunkowym jako kwalifikujący się w części do większego remontu.

Podczas inwentaryzacji nieruchomości przeprowadzonej na potrzeby operatu szacunkowego wynikło, że wiele pomieszczeń (hale, biura, warsztaty, magazyny, garaże) są przedmiotem najmu. Mimo tego, Dłużnik poinformował Komornika Sądowego pismem z dnia 17 października 2022 r., że nie wynajmuje pomieszczeń. Natomiast podmiot, który wynajmuje obiekty - co stwierdzono podczas inwentaryzacji - odmówił okazania umów najmu.

W toku postępowania egzekucyjnego komornik zadał Dłużnikowi następujące pytania:

1) Czy Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą?

2) Jeżeli działalność została zakończona, to kiedy?

3) Czy Dłużnik jest czynnym podatnikiem podatku VAT?

4) Czy przy sprzedaży gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku stanowiącego odrębną nieruchomość położonego w miejscowości: (…), która posiada księgę wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) o numerze (…) Spółka jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług?

5) Jeżeli tak, to czy sprzedaż ww. nieruchomości powoduje obowiązek zapłaty podatku VAT oraz w jakiej stawce podatkowej?

6) Czy sprzedaż ww. nieruchomości objęta jest zwolnieniem od podatku przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt. 2, 9, 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług?

7) Czy Dłużnik poniósł wydatki na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego od kwoty podatku naliczonego, a jeżeli poniósł takie wydatki, to czy były one niższe niż 30% wartości początkowej tej nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług (należy wskazać okres w jakim były poniesione wydatki przewyższające 30% wartości początkowej nieruchomości - należy wskazać daty oraz przedłożyć dokumenty potwierdzające poniesione nakłady)?

Dłużnik nie udzielił odpowiedzi na te pytania.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że:

W odpowiedzi na pytanie o to, czy prowadziła Pani udokumentowane działania, które nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a (art. 43) wskazała Pani, że prowadziła następujące udokumentowane działania zmierzające do uzyskania od Dłużnika informacji niezbędnych do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9- 10a (art. 43):

W dniu 4 marca 2021 roku wezwała Pani Dłużnika do odpowiedzi na następujące pytania:

1) Czy przy sprzedaży gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku stanowiącego odrębną nieruchomość położonego w miejscowości: (…), który posiada księgę wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) o numerze (…) spółka jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług?

2) Jeżeli tak, to czy sprzedaż ww. nieruchomości powoduje obowiązek zapłaty podatku VAT oraz w jakiej stawce podatkowej, oraz czy ewentualnie sprzedaż ww. nieruchomości objęta jest zwolnieniem od podatku przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt. 9, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług?

Dłużnik nie odpowiedział na zadane pytania. W dniach 9 kwietnia oraz 5 sierpnia 2021 roku ponownie wezwała Pani Dłużnika do odpowiedzi na powyższe pytania, jednak nie uzyskała Pani na nie odpowiedzi od Dłużnika.

Wskazała Pani, ze w powyższych wezwaniach pojawia się pytanie zarówno o sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu całej nieruchomości o nr (…), jak o sprzedaż budynku, jednak w wezwaniach chodziło o udzielenie informacji przez dłużnika o całą nieruchomość, w tym także o inne budynki, których istnienie nie jest ujawnione w księdze wieczystej.

W związku z tym 12 maja 2022 roku wezwała Pani Dłużnika do udzielenia odpowiedzi na poniższe pytania:

1) Czy Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą?

2) Jeżeli działalność została zakończona to kiedy?

3) Czy Dłużnik jest czynnym podatnikiem podatku VAT?

4) Czy sprzedaż (…) nieruchomości objęta jest zwolnieniem od podatku przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt. 2, 3, 9, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług?

5) Czy Dłużnik poniósł wydatki na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego od kwoty podatku naliczonego, a jeżeli poniósł takie wydatki, to czy były one niższe niż 30 % wartości początkowej tej nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług (należy wskazać okres w jakim były poniesione wydatki przewyższające 30 % wartości początkowej nieruchomości - należy wskazać daty oraz przedłożyć dokumenty potwierdzające poniesione nakłady)

6) Czy przy sprzedaży gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku stanowiącego odrębną nieruchomość położonego w miejscowości: (…), która posiada księgę wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) o numerze (…) spółka podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie pouczyła Pani Dłużnika, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług, brak odpowiedzi na zadane pytania doprowadzi i w konsekwencji brak potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, doprowadzi w konsekwencji do opodatkowania transakcji stawką 23% VAT.

Dłużnik nie udzielił odpowiedzi na te pytania.

W dniu 19 sierpnia 2022 roku ponownie wezwała Pani Dłużnika do odpowiedzi na powyższe pytania, jednak nie uzyskała Pani na nie odpowiedzi od Dłużnika.

Generalnie Dłużnik nie odpowiedział na żadne z wezwań.

W Pani ocenie prowadzone przeze Panią działania są udokumentowane oraz - przez całkowity brak reakcji Dłużnika na Pani wezwania - nie doprowadziły do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a (art. 43).

Pytanie (oznaczone nr 2 we wniosku)

Czy Wnioskodawca ma obowiązek opodatkowania dostawy każdego obiektu budowlanego opisanego we wniosku w sytuacji, gdy z powodu braku jakichkolwiek informacji od Dłużnika nie jest w stanie bezspornie ustalić - bazując jedynie na wynikach oględzin oraz inwentaryzacji opisanych w operacie szacunkowym - czy doszło do ulepszenia (rozumianego jako przebudowa) każdego z 6 budynków przed upływem 2 lat od planowanej sprzedaży egzekucyjnej?

Pani stanowisko w sprawie (w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2)

Zgodnie z art. 43 ust. 21 u. p. t. u., jeżeli udokumentowane działania komorników sądowych, o których mowa w art. 18 u. p. t. u, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

W przepisie mowa jest jednocześnie o:

1) udokumentowanych działaniach komornika, które doprowadziły/bądź nie doprowadziły do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku oraz

2) możliwości/braku tych możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika.

Przepis łączy więc udokumentowane działanie komornika z pozyskaniem informacji wprost od dłużnika, co do możliwości zastosowania zwolnienia od podatku. Przepis wskazuje bowiem na okoliczności, które muszą wystąpić łącznie, aby można było zastosować zwolnienie od podatku dla dostawy lokalu:

1) działania komornika podejmowane w celu pozyskania od dłużnika niezbędnych informacji muszą być udokumentowane,

2) informacje te muszą być niezbędne dla rozstrzygnięcia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku,

3) informacje muszą potwierdzać spełnienie warunków zastosowania zwolnienia od podatku.

4) informacje muszą zostać uzyskane od dłużnika.

W związku z tym stoi Pani na stanowisku, że informacje pozyskane przez rzeczoznawcę w toku opracowania operatu szacunkowego, tj. podczas oględzin i inwentaryzacji obiektów, nawet jeśli prowadzą one do oczywistego wniosku, iż dany obiekt nie został poddany przebudowie w znaczeniu opisanym wyżej, to wnioski te muszą zostać następnie potwierdzone informacjami uzyskanymi od Dłużnika.

Jak to zauważono w opisie sytuacji, Dłużnik nie odpowiedział na wezwania komornika do udzielenia odpowiedzi na pytania niezbędne do ustalenia, czy możliwe jest zastosowanie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a u. p. t. u.

W związku z tym, jeżeli nie dysponuje Pani takimi informacjami pozyskanymi od Dłużnika to ma Pani obowiązek opodatkowania dostawy towarów, o której mowa w art. 18 u. p. t. u., ponieważ z treści art. 43 ust. 21 u. p. t. u. wynika bezwzględny obowiązek uzyskania informacji od Dłużnika, że warunki zastosowania zwolnień od podatku są spełnione.

Reasumując, w Pani ocenie, nawet bardzo duże prawdopodobieństwo istnienia warunków do zastosowania zwolnienia, którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u. p. t. u. nie powoduje, iż takie zwolnienie można zastosować bez uprzedniego uzyskania od Dłużnika potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania tego zwolnienia. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, można zastosować zwolnienie od podatku jedynie wówczas, gdy z ustalonego stanu faktycznego będzie wynikać w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, że należy zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 u. p. t. u. Podobnie uznano w licznych interpretacjach prawa podatkowego w podobnych sprawach np. w interpretacji DKIS z 3 lutego 2023 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.587.2022.2.PJ; z 16 stycznia 2023 r., nr 0112-KDIL1-3.4012.505.2022.2.AKS.

W związku z powyższym, w Pani ocenie w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 u. p. t. u., tj. należy uznać, że warunki zastosowania ww. zwolnienia nie są spełnione.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2020 r. poz. 1427, 1492 i 2320 oraz z 2021 r. poz. 11 i 41) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r., poz. 2651, ze zm.):

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu dłużnika. Prowadzona przez komornika sądowego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku jest zobowiązany dłużnik, tzn. w przypadku gdy dłużnik - właściciel towarów - występuje jako podatnik podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu dostawy tego towaru. W przypadku natomiast, gdy dana czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub jest od niego zwolniona, komornik sądowy nie jest obowiązany do odprowadzenia podatku. Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy i do uwzględniania, w trakcie sprzedaży egzekucyjnej towarów, okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie opodatkowanie podatkiem od towarów i usług ma miejsce wówczas, jeżeli po stronie dłużnika spełnione są przesłanki o charakterze przedmiotowym, tj. wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu w oparciu o przepisy art. 5 ustawy i podmiotowym, tj. gdy czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest dokonywana przez osobę (lub jednostkę organizacyjną) będącą podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającą w takim charakterze.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i obiekt budowlany spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stosownie zaś do art. 7 ust. 1 pkt 1 - 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

 1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

 2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

 3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

 4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

 5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

 6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

 7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowej oceny okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać trzeba, że w przypadku, gdy Dłużnik - właściciel danej nieruchomości, skoro jest sprzedawana w ramach postępowania egzekucyjnego - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Dłużnik – (…) jest użytkownikiem wieczystym gruntu zabudowanego budynkami, budowlami i urządzeniami, położonego w (…) przy ul. (…), dla którego Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze nr (…). Nieruchomość stanowiła część (…), której upadłość ogłoszono w 1995 r. Grunt składa się z jednej działki oznaczonej nr (…).

Działka ta tworzy zespół fabryczny, zabudowany budynkami o charakterze przemysłowym (hale fabryczne, warsztaty, garaże z częściami biurowo-socjalnymi). Na działce znajduje się wiele obiektów budowlanych.

Jak wynika z powołanych przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Wątpliwości Pani dotyczą ustalenia, czy ma Pani obowiązek opodatkowania dostawy każdego obiektu budowlanego opisanego we wniosku w sytuacji, gdy z powodu braku jakikolwiek informacji od Dłużnika nie jest w stanie Pani ustalić, czy doszło do ich ulepszeń przed upływem 2 lat od planowanej sprzedaży egzekucyjnej.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży ww. nieruchomości należy uznać Dłużnika za podatnika podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zbycie nieruchomości opisanej w złożonym wniosku nastąpi w ramach rozporządzania majątkiem należącym do Spółki. Tym samym, w opisanej sytuacji Dłużnika należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług. Mając na uwadze opis sprawy w kontekście powołanych przepisów stwierdzić należy, że dostawa w ramach postępowania egzekucyjnego przedmiotowej nieruchomości zabudowanej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Bowiem przedmiotowa transakcja będzie dotyczyła towaru w rozumieniu ustawy (nieruchomości będącej majątkiem przedsiębiorstwa Dłużnika) oraz będzie dokonana w imieniu i na rzecz podmiotu (Dłużnika), objętego dyspozycją art. 15 ustawy jako wykonującego samodzielnie działalność gospodarczą, a więc będącego podatnikiem.

W związku z powyższym planowana sprzedaż egzekucyjna prawa użytkowania wieczystego działki nr (…) wraz ze znajdującymi się na niej obiektami budowlanymi będzie dokonywana przez podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje bowiem dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

Generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane - przeznaczone pod zabudowę w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W takiej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W rozpatrywanej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Panią w drodze egzekucji komorniczej nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr (…) wraz ze znajdującymi się na niej obiektami budowlanymi, będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że prowadziła udokumentowane działania zmierzające do uzyskania od Dłużnika informacji niezbędnych do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9- 10a (art. 43). Jednak w związku z brakiem reakcji Dłużnika na kierowane przez Panią do Dłużnika wezwania nie uzyskała Pani informacji niezbędnych do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania ww. zwolnień od podatku do przedmiotowej dostawy towarów.

W związku z powyższym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. domniemanie, że warunki zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości nie będą spełnione.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Panią jako Komornika oraz dokumentów na jakich Pani bazowała ustalając, czy doszło do ulepszeń budynków znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości nie była przedmiotem interpretacji.

Zatem, w analizowanym przypadku dostawa (sprzedaż w ramach postępowania egzekucyjnego) obiektów budowlanych znajdujących się na działce nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy.

W konsekwencji, dostawa gruntu (działki nr (…) będącej w użytkowaniu wieczystym Dłużnika), na którym znajdują się ww. obiekty budowlane, stosownie do art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 21 ustawy, również nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Stwierdzić zatem należy, że Pani stanowisko w sprawie jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 zostanie wydane osobne rozstrzygnięcie.

Informujemy Panią, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Pani, inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.