Interpretacja indywidualna z dnia 7 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.146.2023.2.DS

Skutki podatkowe sprzedaży niezabudowanej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

20 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 maja 2023 r. (wpływ 22 maja 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

-Pani A.Z

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

-Pan Z.Z.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy w ramach ustroju wspólności majątkowej nabyli do majątku wspólnego:

-27 lipca 2015 r. nieruchomość stanowiącą działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 o obszarze 0,7029 ha, położoną w (...) gmina (...), powiat (...), województwo (...), obręb numer (...), nazwa (...) („Nieruchomość I”), dla której to Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr (...);

-16 lutego 2015 r. nieruchomość stanowiącą działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 2 o obszarze 1,4712, położoną w (...) gmina (...), powiat (...), województwo (...), obręb numer (...), nazwa (...) („Nieruchomość 2”, zaś łącznie z Nieruchomością I zwana „Nieruchomością”), dla której to Nieruchomości 2 Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr (...).

W dziale IV Księgi Wieczystej Nieruchomości 2 wpisana jest hipoteka umowna do sumy na rzecz spółki pod firmą (...) z siedzibą w (…), zabezpieczająca należność główną z tytułu pożyczki, odsetki, prowizje i opłaty, przyznane koszty postępowania, świadczenia uboczne w postaci roszczeń o naprawienie szkód wynikających z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań wynikających z czynności bankowej udzielenia pożyczki lub czynności bankowej zabezpieczenia pożyczki, na podstawie umowy pożyczki hipotecznej dla małych i średnich przedsiębiorstw udzielonej w walucie polskiej.

Zgodnie danymi z ewidencji gruntów Nieruchomość położona jest w obrębie (...), Obręb I, jednostce ewidencyjnej (…), (...)-miasto, gminie (...)-miasto, powiecie (...), województwie (...), a nadto:

-Nieruchomość I ma obszar 0,7029 ha oraz zawiera użytki stanowiące w całości grunty orne (symbole użytków: „RIIIb” i „RIVa”),

-Nieruchomość 2 ma obszar 1,4712 ha i zawiera użytki stanowiące grunty orne (symbole użytków: „RIIIb” i „RIVa”) oraz łąki trwałe (symbol użytku „LIII”)

Nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta (...), przyjęty uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (...) z 28 maja 2004 roku, zgodnie z którym położona jest na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem „2UP/K” o przeznaczeniu — tereny usług i przemysłu przeznaczone pod utrzymanie istniejących oraz realizację nowych budynków usługowych, produkcyjnych, składowych wraz z niezbędnymi do ich funkcjonowania obiektami i urządzeniami, w tym technicznymi, gospodarczymi, garażami, miejscami postojowymi, dojazdami, zielenią i infrastrukturą techniczną z projektowanymi i istniejącymi drogami dojazdowymi, wobec czego Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomość jest nieogrodzona, niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej.

Wnioskodawcy zamierzają sprzedać wskazane wyżej nieruchomości gruntowe, w związku z czym 10 marca 2022 r. podpisano akt notarialny — umowę przedwstępną sprzedaży. We wskazanej umowie Wnioskodawcy ustalili z Kupującym, że zobowiązują się dokonać sprzedaży wskazanych wyżej nieruchomości po spełnieniu następujących warunków.

Warunki do spełnienia przez Wnioskodawców:

-Wnioskodawcy zobowiązali się w terminie uzgodnionym przez Strony wystąpić do właściwego organu o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, z której wynikać będzie, czy sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy też podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a nadto przedłożyć Kupującemu tę uzyskaną interpretację – w terminie 7 dni od dnia jej uzyskania.

Warunki do spełnienia przez Kupującego:

-uzyskanie w imieniu Wnioskodawców (na podstawie udzielonego pełnomocnictwa) zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy — Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Wnioskodawcy nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

-przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, w tym potwierdzenie, że brak jest wpisów na rzecz osób trzecich w działach III i IV Księgi Wieczystej lub przedłożeniu przed zawarciem Umowy Sprzedaży dokumentów umożliwiających wykreślenie tych wpisów ujawnionych w działach III i IV Księgi Wieczystej;

-uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

-potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

-potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;

-uzyskanie przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

-zawarcie przez Kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na Nieruchomości;

-uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

-przedstawienie przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Strony ustaliły, iż Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży, o których mowa powyżej, zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży do upływu Daty Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, o których mowa powyżej, o ile najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży Kupujący złoży Wnioskodawcom oświadczenie o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga zgody Wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały — stosownie do treści art. 228 pkt 4) Kodeksu spółek handlowych oraz postanowień Umowy Spółki Kupującego, Strony postanawiają, że najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, przed jej zawarciem, Kupujący przedłoży Wnioskodawcom uchwałę Wspólników Kupującego zawierającą zgodę na nabycie Nieruchomości, zaś w przypadku nieprzedłożenia takiej uchwały w powyższym terminie niniejsza umowa wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej (bez wzajemnych roszczeń Stron) i nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron.

Strony postanowiły, że zapłata Ceny za Nieruchomość zostanie dokonana w następujący sposób:  

-na 1 dzień przed datą zawarcia Umowy Sprzedaży Kupujący złoży do depozytu notarialnego kwotę Ceny;

-zapłata Ceny nastąpi w terminie 1 dnia roboczego od dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, na rachunek bankowy wskazany przez Wnioskodawców w Umowie Sprzedaży, poprzez zwolnienie środków wpłaconych przez Kupującego do depozytu notarialnego, po okazaniu notariuszowi wypisu aktu notarialnego dokumentującego Umowę Sprzedaży;

-w przypadku, gdy do upływu Daty Ostatecznej nie dojdzie do zawarcia Umowy Sprzedaży, wszystkie kwoty wpłacone do depozytu notarialnego przez Kupującego zostaną wypłacone na jego rzecz, po złożeniu przez Kupującego oświadczenia, iż do zawarcia Umowy Sprzedaży nie doszło, jednakże nie wcześniej niż następnego dnia roboczego po upływie terminu do zawarcia Umowy Sprzedaży i po złożeniu notariuszowi opisanego powyżej oświadczenia Kupującego.

Strony postanowiły, że wydanie Nieruchomości, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. Wszystkie opłaty związane z Nieruchomością będą do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży ponoszone przez Wnioskodawców, a od dnia następującego po dniu zawarcia Umowy Sprzedaży obciążać będą Kupującego.

Wnioskodawcy wyrazili zgodę i zezwolili Kupującemu - od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do upływu Daty Ostatecznej - na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Wnioskodawcy udzielili pełnomocnictwa przedstawicielom Kupującego do:

-przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi Wieczystej, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze Wieczystej;

-uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

-uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Wnioskodawców oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Wnioskodawcy nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości;

-uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach;

-wystąpienia w imieniu Wnioskodawców do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Wnioskodawców umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;

-wystąpienia w imieniu Wnioskodawców do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych;

-uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

-złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości.

Wnioskodawcy oświadczyli, że znane jest im zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i że Wnioskodawcy zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji Inwestycji.

Strony zobowiązały się wzajemnie do dołożenia należytej staranności dla wykonania zobowiązań wynikających z niniejszej umowy.

Wnioskodawcy oświadczyli, że w okresie obowiązywania niniejszej umowy nie dokonają żadnych obciążeń Nieruchomości, nie będą prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży Nieruchomości ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku VAT, zaś Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku VAT, przy czym sprzedaży Nieruchomości dokonywać będzie poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie jest bowiem, i nigdy nie była, wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w jej działalności gospodarczej. W związku z nabyciem Nieruchomości, nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT, gdyż działki gruntu będące przedmiotem planowanej sprzedaży zostały nabyte do majątku prywatnego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Działki będące przedmiotem sprzedaży w okresie ich posiadania nie były wykorzystywane przez Wnioskodawców w żaden sposób. Ww. działki nie były wykorzystywane - ani do działalności zwolnionej od podatku VAT, ani do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Do działki 1 został doprowadzony prąd, poza tym nie podejmowano żadnych działań mających na celu podniesienia wartości nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości nie była ogłaszana w środkach masowego przekazu. Na nieruchomości 1 został postawiony baner o możliwości sprzedaży tych nieruchomości.

Wcześniej Wnioskodawcy sprzedali w 2007 r. dom mieszkalny wraz z gruntem zakupiony od Urzędu Miasta (…) w 1984 r. do majątku prywatnego, w którym przez cały okres posiadania realizowali swoje potrzeby mieszkaniowe. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła w związku z chęcią zamieszkania na wsi. Nieruchomość przed sprzedażą nie była udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawcy sprzedali również w 2017 r. mieszkanie w (...) zakupione w 2013 r. do majątku prywatnego. Nieruchomość została nabyta z zamiarem przekazania jej synowi Wnioskodawców na jego cele mieszkaniowe. Syn Wnioskodawców zamieszkiwał wskazaną nieruchomość przez cały okres jej posiadania przez Wnioskodawców. Decyzja o sprzedaży została podjęta w związku z wyprowadzką syna do jego własnej nieruchomości. Nieruchomość przed sprzedażą nie była udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w przyszłości.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż opisanych powyżej Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, zwolniona od podatku, czy nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż opisanych powyżej Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przy czym towarami — w myśl art. 2 pkt 6 ustawy — są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami — według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy — są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z powyższego orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie — zdaniem Trybunału — okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast — wyjaśnił Trybunał — w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy są właścicielami niezabudowanych nieruchomości gruntowych, które nie spełniają przesłanek do uznania ich za nieruchomości rolne. Nieruchomości będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie są ani nie były wykorzystywane na cele działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Nieruchomości nie stanowią, ani nie stanowiły środka trwałego w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. W związku z nabyciem Nieruchomości, nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, gdyż zostały nabyte do majątku prywatnego Wnioskodawców. Nadto, nabycie nie było udokumentowane fakturą z uwagi na to, że miała miejsce czynność niepodlegająca opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości nie nastąpiło w celu jej odsprzedaży.

Na tle powyższego, wątpliwości Wnioskodawców sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT, zwolniona od podatku, czy nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Analiza okoliczności przedstawionych powyżej oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w rozpatrywanej sprawie nie można uznać Wnioskodawców za podatników podatku VAT, w związku z dokonywaną sprzedażą wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomości. Wnioskodawcy w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości stanowiącej ich majątek prywatny nie będą występowali w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem zbycie Nieruchomości nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach rozporządzania własnym majątkiem i jest działaniem w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania. Wobec tego w przedstawionym we wniosku zdarzeniu należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie prawidłowości zaprezentowanego przez nich stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”,

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy,

W art. 2 pkt 6 ustawy, wskazano, że

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady,

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Według art. 2 pkt 22 ustawy,

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy,

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy,

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE,

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu,

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości będących Państwa własnością istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu,  a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że nabyli Państwo w ramach ustroju wspólności majątkowej do majątku wspólnego:

-27 lipca 2015 r. nieruchomość stanowiącą działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1, położoną w (...) gmina (...), powiat (...), województwo (...), („Nieruchomość I”),

-16 lutego 2015 r. nieruchomość stanowiącą działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 2, położoną w (...) gmina (...), powiat (...), województwo (...), („Nieruchomość 2”, zaś łącznie z Nieruchomością 1 zwana „Nieruchomością”).

Nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta (...), zgodnie z którym położona jest na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem „2UP/K” o przeznaczeniu — tereny usług i przemysłu przeznaczone pod utrzymanie istniejących oraz realizację nowych budynków usługowych, produkcyjnych, składowych wraz z niezbędnymi do ich funkcjonowania obiektami i urządzeniami, w tym technicznymi, gospodarczymi, garażami, miejscami postojowymi, dojazdami, zielenią i infrastrukturą techniczną z projektowanymi i istniejącymi drogami dojazdowymi, wobec czego Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. Nieruchomość jest nieogrodzona, niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej.

Zamierzają Państwo sprzedać wskazane wyżej nieruchomości gruntowe, w związku z czym 10 marca 2022 r. podpisano akt notarialny — umowę przedwstępną sprzedaży. We wskazanej umowie ustalili Państwo z Kupującym, że zobowiązują się dokonać sprzedaży wskazanych wyżej nieruchomości po spełnieniu następujących warunków.

Warunki do spełnienia przez Państwa:

-zobowiązali się Państwo w terminie uzgodnionym przez Strony wystąpić do właściwego organu o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, z której wynikać będzie, czy sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy też podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a nadto przedłożyć Kupującemu tę uzyskaną interpretację - w terminie 7 dni od dnia jej uzyskania.

Warunki do spełnienia przez Kupującego:

-uzyskanie w Państwa imieniu (na podstawie udzielonego pełnomocnictwa) zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy — Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że nie zalegają Państwo z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

-przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, w tym potwierdzenie, że brak jest wpisów na rzecz osób trzecich w działach III i IV Księgi Wieczystej lub przedłożenie przed zawarciem Umowy Sprzedaży dokumentów umożliwiających wykreślenie tych wpisów ujawnionych w działach III i IV Księgi Wieczystej;

-uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

-potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

-potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy Nieruchomość nie będzie miała zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp;

-uzyskanie przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

-zawarcie przez Kupującego umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany na Nieruchomości;

-uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;

-przedstawienie przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Strony postanowiły, że wydanie Nieruchomości, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. Wszystkie opłaty związane z Nieruchomością będą do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży ponoszone przez Państwa, a od dnia następującego po dniu zawarcia Umowy Sprzedaży obciążać będą Kupującego.

Wyrazili Państwo zgodę i zezwolili Kupującemu - od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do upływu Daty Ostatecznej - na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością (z prawem do dalszego udzielania tego prawa na rzecz dowolnej osoby trzeciej) dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej - na koszt Kupującego - badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, a nadto do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci.

Udzielili Państwo pełnomocnictwa przedstawicielom Kupującego do:

-przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi Wieczystej, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze Wieczystej,

-uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

-uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Państwa oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że nie zalegają Państwo z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

-uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej wyżej ustawy o lasach,

-wystąpienia w Państwa imieniu do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w Państwa imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

-wystąpienia w Państwa imieniu do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt Kupującego decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,

-uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

-złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją Inwestycji na Nieruchomości.

Oświadczyli Państwo, że znane jest Państwu zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i że zobowiązują się Państwo do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji Inwestycji.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku VAT, zaś Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku VAT, przy czym sprzedaży Nieruchomości dokonywać będzie poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie jest bowiem, i nigdy nie była, wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w jej działalności gospodarczej. W związku z nabyciem Nieruchomości, nie przysługiwało Jej prawo do odliczenia podatku VAT, gdyż działki gruntu będące przedmiotem planowanej sprzedaży zostały nabyte do majątku prywatnego.

Działki będące przedmiotem sprzedaży w okresie ich posiadania nie były wykorzystywane przez Państwa w żaden sposób, tj. ani do działalności zwolnionej od podatku VAT, ani do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Do działki 1 został doprowadzony prąd, poza tym nie podejmowano żadnych działań mających na celu podniesienia wartości nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości nie była ogłaszana w środkach masowego przekazu. Na nieruchomości 1 został postawiony baner o możliwości sprzedaży tych nieruchomości.

Państwa wątpliwości w niniejszej sprawie dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Państwo w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia  23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.). Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Państwa Kupującemu pełnomocnictwa, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

W świetle art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego,

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Państwa (mocodawców) sferze prawnej, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmują Państwo ww. działania w sposób zorganizowany. Kupujący, dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjni przedmiotowe nieruchomości będące nadal Państwa własnością. Działania te, dokonywane za Państwa pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Państwa sprzedaż Nieruchomości będzie dostawą dokonywaną przez podatników, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy. Wykonując opisane we wniosku czynności, podejmują Państwa działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazują aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W analizowanej sprawie udzielili Państwo przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do działania w Państwa imieniu, m.in. do uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych, wystąpienia w Państwa imieniu do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w Państwa imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego, a także uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie. Czynności wykonywane na działkach będących przedmiotem sprzedaży zostaną wykonane na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w Państwa imieniu i za Państwa pełną zgodą.

Państwa aktywność przedstawiona we wniosku wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, będą Państwo działać jak podatnicy podatku VAT.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa opisanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy,

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako akt prawa miejscowego wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art.  135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którym,

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977)

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy,

W myśl art. 4 ust. 2 cyt. ustawy,

W myśl art. 15 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy,

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta (...), zgodnie z którym położona jest na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem „2UP/K” o przeznaczeniu — tereny usług i przemysłu przeznaczone pod utrzymanie istniejących oraz realizację nowych budynków usługowych, produkcyjnych, składowych wraz z niezbędnymi do ich funkcjonowania obiektami i urządzeniami, w tym technicznymi, gospodarczymi, garażami, miejscami postojowymi, dojazdami, zielenią i infrastrukturą techniczną z projektowanymi i istniejącymi drogami dojazdowymi.

Zatem na dzień sprzedaży opisana nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Wyklucza to więc zastosowanie przy dostawie tej Nieruchomości zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na okoliczność, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy Nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z wniosku nieruchomość nie była przez Państwa wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT, gdyż jak Państwo wskazali działki będące przedmiotem sprzedaży w okresie ich posiadania nie były wykorzystywane przez Państwa w żaden sposób. Działki nie były wykorzystywane - ani do działalności zwolnionej od podatku VAT, ani do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Ponadto, W związku z nabyciem Nieruchomości, Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, gdyż działki gruntu będące przedmiotem planowanej sprzedaży zostały nabyte do majątku prywatnego.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa ww. Nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż ww. Nieruchomości, stanowiącej działki o numerach 1 i 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej dla tej czynności stawki podatku od towarów i usług.

Państwa stanowisko jest zatem nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A. Z. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm. ; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).