Interpretacja indywidualna z dnia 9 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.310.2023.2.AKU

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 kwietnia 2023, r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 31 maja 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2011 r. Pani córka kupiła wraz z byłym konkubentem po 1/2 udziałów mieszkania. Cena za 2/2 udziałów wynosiła 112 000 PLN (akt notarialny nr …). Zakup tego mieszkania został sfinansowany środkami z kredytu hipotecznego, który został wspólnie zaciągnięty przez córkę oraz jej byłego konkubenta.

W 2021 r. córka musiała przepisać swoje udziały, tj. 1/2, na Panią w formie darowizny. Kwota 1/2 udziałów mieszkania wynosiła 80 000 PLN (akt notarialny …).

W związku z powyższym, sytuacja wygląda tak, że córka wraz z byłym konkubentem są współkredytobiorcami (hipoteka umowna wynosi ok. 265 000 PLN), natomiast Pani i były konkubent córki jesteście współwłaścicielami mieszkania – każdy posiada 1/2 udziałów.

W 2023 r. były konkubent córki oczekuje od Pani odpłatnego zniesienia współwłasności mieszkania i oferuje kwotę 35 000 PLN. W trakcie przygotowań do podpisania aktu notarialnego córka doczytała, że Urząd Skarbowy może zakwestionować kwotę sprzedaży udziałów w wysokości 35 000 PLN, gdyż znacząco różni się od ceny rynkowej. Cena rynkowa 1/2 udziałów to 100 000 PLN.

W złożonym uzupełnieniu wskazała Pani:

a)mieszkanie, które nabyła Pani w drodze darowizny od córki to lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość – współwłasność;

b)dokonane przez Panią odpłatne zbycie udziałów w ww. lokalu mieszkalnym nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.).

Pytanie

Czy przychodem za odpłatne zbycie nieruchomości jest wartość, którą fizycznie dostanie Pani na rachunek bankowy z tyt. odpłatnego zbycia nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że cyt.: „zgodnie z art. 19, przychód stanowi odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie oraz jest pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, dlatego przychód stanowi cenę rynkową określoną w umowie pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia tj. w tym przypadku kredyt hipoteczny zaciągnięty na rzecz zbywanej nieruchomości”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Przy czym pod pojęciem odpłatnego zbycia należy rozumieć nie tylko sprzedaż, czy zamianę, ale każdą czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części lub udziału w niej oraz praw majątkowych za odpłatnością, a więc co do zasady również odpłatne zniesienie współwłasności.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że w 2023 r. współwłaściciel nieruchomości, tj. były konkubent córki oczekuje od Pani odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości (mieszkania) za określoną kwotę. W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie spłata, którą Pani otrzyma w wyniku planowanego w 2023 r. zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego (nieruchomości), w którym udział nabyła Pani w 2021 r. w drodze darowizny od córki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy odnieść się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego:

Stosownie zaś do art. 211 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 212 Kodeksu cywilnego:

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia należy stwierdzić, że zniesienie współwłasności może zatem nastąpić za odpłatnością w formie spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela lub nieodpłatnie bez żadnych spłat. Czynność zniesienia współwłasności w świetle prawa cywilnego stanowi formę zbycia, a jeżeli zniesienie współwłasności następuje ze spłatą, wówczas mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości lub prawie, które wyczerpuje dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Bez znaczenia jest bowiem to, czy do odpłatnego zbycia dochodzi w drodze umowy sprzedaży, zamiany, działu spadku czy zniesienia współwłasności. Użyte w powyższym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności lub praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin „odpłatne zbycie” obejmuje zatem szeroki zakres czynności.

W opisanym zdarzeniu przyszłym odpłatne zbycie udziału w lokalu mieszkalnym (nieruchomości)nabytym w 2021 r. na podstawie darowizny, nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyła Pani przedmiotowy udział w ww. lokalu.

W konsekwencji, planowane odpłatne zniesienie współwłasności w 2023 r., będzie dla Pani źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego,

Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału. Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć zatem każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości lub praw (lub udziału w nich) za wynagrodzeniem, w tym odpłatne zbycie udziału w nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości.

Zatem, po stronie dokonującego odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego, jeżeli zbycie to nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy,

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 19 ust. 3 ww. ustawy stanowi, że:

Stosownie zaś do art. 19 ust. 4 ww. ustawy :

Zatem, przychodem z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym, który nabyła Pani w drodze darowizny od córki, jest – zgodnie z art. 19 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, z zastrzeżeniem art. 19 ust. 1 zdanie drugie ww. ustawy.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym, za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo -skutkowy.

Można do takich kosztów zaliczyć:

·koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

·prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

·koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

·wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

·koszty i opłaty sądowe.

Zatem, odnosząc opisane zdarzenie przyszłe do przedstawionego stanu prawnego stwierdzić należy, że kwota kredytu hipotecznego, który zaciągnęła Pani córka w celu nabycia przedmiotowego udziału w lokalu mieszkalnym (nieruchomości) nie będzie dla Pani kosztem odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wprawdzie otrzymała Pani w darowiźnie nieruchomość obciążoną powyższym zobowiązaniem wobec banku, ale równocześnie nie zostały przeniesione na Panią prawa banku do roszczenia z tytułu wierzytelności, tj. kredytu hipotecznego (np. nie została przeprowadzona cesja tej wierzytelności).

Jak wskazano wcześniej, ustawodawca wprawdzie nie określił, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które muszą być ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc – jak już wyżej wskazano – np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX 2010).

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nabycia nieruchomości w drodze darowizny należy zastosować art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Zgodnie z tym przepisem:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy,

Określony w przywołanym wyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nabytych w drodze darowizny, mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma zatem charakter katalogu zamkniętego, w związku z czym, tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.

W świetle powyższego, podstawą obliczenia podatku dochodowego z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia tego udziału, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowiącym wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie (jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej), pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia rozumiane jako wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, tj. udokumentowanymi nakładami, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionymi w czasie ich posiadania oraz kwotą zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

Reasumując, mając na uwadze powyższe przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że planowane przez Panią w 2023 r. odpłatne zniesienie współwłasności i przeniesienie za spłatą udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, nabytego przez Panią w drodze darowizny w 2021 r., na drugiego współwłaściciela, będzie stanowiło dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonane przed upływem 5-letniego okresu, o którym mowa w tym przepisie.

Uzyskany z ww. tytułu dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w ww. lokalu mieszkalnym (zniesienia współwłasności) określonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Cena określona w umowie odpłatnego zbycia powinna wyrażać wartość rynkową tego udziału.

Natomiast, wbrew Pani twierdzeniu, do kosztów odpłatnego zbycia, które pomniejszą przychód z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można zaliczyć kredytu hipotecznego, zaciągniętego przez Pani córkę i drugiego współwłaściciela na zakup zbywanej nieruchomości. Do kosztów tych można zaliczyć tylko takie wydatki, które muszą być ponoszone w związku ze zbyciem, czyli np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne czy koszty pośredników.

Wobec powyższego, Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Końcowo należy wskazać, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości Pani stanowiska może być dokonana jedynie w toku ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej, do której zastosowanie mają przepisy określone w art. 14h (w zamkniętym katalogu) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).

Wyjaśnić również należy, że wydając interpretacje w trybie ww. przepisu tutejszy Organ nie dokonuje wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym. Dlatego też tutejszy Organ nie odniósł się do kwot wskazanych we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).