Interpretacja indywidualna z dnia 18 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.306.2023.2.PT

Dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego i stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 13 maja 2023 r. (wpływ 13 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego i stanu faktycznego

W dniu 26 lipca 2016 r. nabył Pan wraz z żoną na podstawie aktu notarialnego lokal mieszkalny numer 1 w (…). W Pana małżeństwie obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa, a przedmiotowe mieszkanie zostało nabyte do wspólnego majątku. W dniu 6 sierpnia 2018 r. wyżej wymieniony lokal został podzielony na 2 odrębne mieszkania na podstawie aktu notarialnego. Z podziału lokalu powstały dwa odrębne mieszkania o numerach 2 i 3 z odrębnymi księgami wieczystymi. W dniu 1 stycznia 2019 r. założył Pan działalność gospodarczą i tego dnia przekazał lokale numer 2 i 3 na prowadzoną działalność gospodarczą. Jednocześnie lokale zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. W dniu 31 marca 2022 r. wycofał Pan lokale mieszkalne numer 2 i 3 z działalności gospodarczej do wspólnego majątku. W dniu 26 kwietnia 2022 r. zlikwidował Pan działalność gospodarczą. W dniu 8 marca 2023 r. na podstawie aktu notarialnego Pan wraz z żoną sprzedali mieszkanie numer 2 oraz zamierzają pod koniec kwietnia 2023 r. sprzedać lokal mieszkalny numer 3.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego i stanu faktycznego

Pana działalność gospodarcza była prowadzona w przeważającej części w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi. Przedmiotem działalności nie był obrót nieruchomościami.

Lokale w działalności gospodarczej były wynajmowane na cele mieszkaniowe.

Dokonał Pan wcześniej sprzedaży jednej nieruchomości. W dniu 16.03.2017 r. wraz z żoną na podstawie aktu notarialnego nabyli Państwo lokal usługowy. Lokal był nabyty w celu jego wynajmu i w ten sposób lokal był wykorzystywany do chwili jego sprzedaży. W dniu 08.08.2019 r. lokal został sprzedany, w celu ujednolicenia zakresu działalności gospodarczej (wynajem wyłącznie lokali mieszkalnych). Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego.

Pytania

1)Czy uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży odrębnego lokalu mieszkalnego będzie źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czy też przychodem z działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu?

2)Czy uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży odrębnego lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Opisane zdarzenie dotyczy odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie maja zastosowania przepisy ust. 2 pkt 3 mimo, że lokal był wykorzystywany w działalności gospodarczej i został z niej wycofany. Także przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie w tym przypadku. Jednocześnie na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód nie będzie zaliczał się do przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 października 2019 r. sygn. akt 0115-KDIT3.4011.290.2019.3.JŁ. Stanowisko jest identyczne dla obu lokali, tj. lokalu mieszkalnego numer 2 i lokalu mieszkalnego numer 3.

Ad. 2

Podział lokalu nr 1 na dwa odrębne lokale pozostaje bez wpływu na datę nabycia, tj. 26 lipca 2016 r. Sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan we współwłasności lokal mieszkalny, który został następnie podzielony. Dlatego też sprzedaż ta nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 maja 2021 r. sygn. akt 0115-KDIT3.4011.219.2021.2.MJ. Stanowisko jest identyczne dla obu lokali, tj. lokalu mieszkalnego numer 2 i lokalu mieszkalnego numer 3.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego i stanu faktycznego

Pana działalność gospodarcza była prowadzona w przeważającej części w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi. Przedmiotem działalności nie był obrót nieruchomościami.

Lokale w działalności gospodarczej były wynajmowane na cele mieszkaniowe.

Dokonał Pan wcześniej sprzedaży jednej nieruchomości. W dniu 16.03.2017 r. wraz z żoną na podstawie aktu notarialnego nabyli Państwo lokal usługowy. Lokal był nabyty w celu jego wynajmu i w ten sposób lokal był wykorzystywany do chwili jego sprzedaży. W dniu 08.08.2019 r. lokal został sprzedany, w celu ujednolicenia zakresu działalności gospodarczej (wynajem wyłącznie lokali mieszkalnych). Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647):

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒ nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒ nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Jak już wcześniej wskazano, klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. lokalu mieszkalnego.

Z opisu sprawy wynika, że prowadził Pan działalność gospodarczą m. in. w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi. W dniu 26 lipca 2016 r. nabył Pan wspólnie z żoną lokal mieszkalny, który w dniu 6 sierpnia 2018 r. został podzielony na 2 odrębne mieszkania z odrębnymi księgami wieczystymi. W dniu 1 stycznia 2019 r. założył Pan działalność gospodarczą i lokale te zostały przeznaczone na prowadzoną działalność. Zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. W dniu 31 marca 2022 r. wycofał Pan lokale mieszkalne z działalności gospodarczej, natomiast 26 kwietnia 2022 r. zlikwidował Pan działalność gospodarczą. W dniu 8 marca 2023 r. sprzedał Pan 1 lokal mieszkalny, natomiast pod koniec kwietnia 2023 r. zamierzał Pan sprzedać 2 lokal mieszkalny.

Z uwagi na fakt, że sprzedaży podlegają lokale mieszkalne, wykorzystywane w działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.

Jak wynika z opisu sprawy nabył Pan lokal mieszkalny w 2016 r., następnie w 2018 r. lokal został podzielony na 2 odrębne mieszkania. Sprzedaży 1 lokalu mieszkalnego dokonał Pan w 2023 r. oraz do końca kwietnia 2023 r. zamierzał Pan sprzedać 2 lokal mieszkalny.

Zasady dotyczące odrębnej własności lokali mieszkalnych uregulowane zostały w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, (Dz.U z 2020 r. poz. 1910 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ww. ustawy:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy – stosownie do art. 2 ust. 2 ww. ustawy:

W przedstawionym stanie faktycznym, wyodrębnienie dwóch lokali mieszkalnych z jednego nie było zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie. W wyniku podziału lokalu mieszkalnego i wyodrębnienia z niego dwóch mniejszych lokali mieszkalnych nie nabył Pan niczego nowego ponad to, czego była współwłaścicielem od 2016 r. Oznacza to, że pomimo, że nastąpił podział lokalu mieszkalnego z którego wyodrębniono dwa lokale mieszkalne, to dokonany podział nie wpłynął na formę prawną władania przez Pana przedmiotowymi lokalami mieszkalnymi. Nie wpływa to także na bieg pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który należy liczyć dla obu powstałych z podziału lokali od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. od końca 2016 r. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie jej podziału.

Tym samym sprzedaż lokali mieszkalnych, wykorzystywanych przez Pana w działalności gospodarczej, nie stanowi dla Pana źródła przychodu podatkowego, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła/nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan te lokale mieszkalne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Dodać należy, że tutejszy organ dokonał oceny stanowiska w kontekście wskazanej we wniosku informacji, że lokal jest lokalem mieszkalnym. Przyjęto zatem, że zbywane lokale są lokalami mieszkalnymi. Przy czym, mając na uwadze rolę postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, która przejawia się brakiem kompetencji do ustalania, czy sprzedawany lokal wypełnia znamiona uznania go za lokal mieszkalny, wskazać należy, że w przypadku wszczęcia ewentualnego postępowania podatkowego (którego domenę stanowi poczynienie ww. ustaleń) to na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnej wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte nie są wiążące dla tutejszego Organu. Interpretacje organów podatkowych dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w każdej z nich zawarte są wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm., dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).