Interpretacja indywidualna z dnia 19 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.168.2023.2.AWY

Nieuznanie Sprzedających udziały w Nieruchomości za podatników podatku VAT i brak prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia przez Kupującego tych udziałów.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 14 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. nieuznania Sprzedających udziały w Nieruchomości za podatników podatku VAT i braku prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia przez Państwa tych udziałów.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 maja 2023 r. (wpływ 15 maja 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

‒A. sp. z o.o.

2.Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

‒Pani E.Ż.

‒Pan A.Ż.

‒Pani K.W.

‒Pani K.G.

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 27 stycznia 2023 r. podpisana została Przedwstępna Umowa Sprzedaży (dalej: „Umowa”), zgodnie z którą - po spełnieniu określonych w Umowie warunków – A. Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) zobowiązał się do nabycia części niezabudowanej działki gruntu o nr ew. (…) o powierzchni 0,8752 ha, która położona jest w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), jednostce ewidencyjnej: (…), obrębie (…), miejscowości (…) (dalej zwana „Nieruchomością”). Nieruchomość objęta jest księgą wieczystą KW nr (…) (dalej: „KW Nieruchomości”).

Zgodnie z Umową Nieruchomość zostanie nabyta od czterech osób fizycznych (dalej łącznie zwani: „Sprzedającymi”), do których należą:

1.K.G. - będąca właścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/6 części (dalej: „Sprzedająca 1”);

2.E.Ż. - będąca właścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/6 części (dalej: „Sprzedająca 2”);

3.K.W. - będąca właścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/12 części (dalej: „Sprzedająca 3”);

4.A.Ż. - będący właścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/12 części (dalej: „Sprzedający 4”).

Pozostała część Nieruchomości w 1/2 części jest na chwilę obecną własnością Gminy (…) - niniejsza część Nieruchomości nie jest przedmiotem Umowy ani nie stanowi przedmiotu zapytania w niniejszym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z aktualnym brzmieniem KW Nieruchomości, Nieruchomość stanowi niezabudowaną działkę gruntu wykorzystaną jako zurbanizowane tereny niezabudowane, oznaczone symbolem „Bp”. Podobny opis wykorzystania Nieruchomości przedstawiony jest w wypisie z rejestru gruntów, wydanym przez Starostę (…) w dniu 20 stycznia 2023 r., zgodnie z którym przedmiotowa Nieruchomość obejmuje zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.

Obszar, na którym położona jest Nieruchomość, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu wsi (…) - Etap I - fragment zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 9 maja 2014 r., uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej w (…) Nr (…) z dnia 30 stycznia 2017 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…), poz. 2618 z dnia 17 marca 2017 r. (dalej: „Plan”).

Zgodnie z Planem Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem PU-1, przy czym dla terenu oznaczonego symbolem PU-1 zostało ustalone jako przeznaczenie podstawowe - zabudowa produkcyjna i usługowa.

Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i nie posiada dostępu do drogi publicznej. Sprzedający nie zawarli umowy dzierżawy nieruchomości oraz żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Brak zabudowy na terenie Nieruchomości znajduje potwierdzenie w zapisach KW Nieruchomości.

Na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości Kupujący będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, a Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie docelowo wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”) w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu UPTU.

Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej ani nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT, a Nieruchomość nabyli w drodze umowy darowizny oraz dziedziczenia, wobec czego Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

Od momentu nabycia Nieruchomości znajduje się ona w nieprzerwanym posiadaniu Sprzedających i była wykorzystywana wyłącznie dla celów osobistych Sprzedających. Poza Nieruchomością będącą przedmiotem wniosku są też współwłaścicielami innej działki, którą być może będą chcieli sprzedać w późniejszym terminie, jednak na dany moment nie ma żadnych konkretnych ustaleń w tym zakresie.

Sprzedająca 1 i Sprzedająca 2 nie dokonywały wcześniej sprzedaży innych nieruchomości nieobjętych przedmiotowym wnioskiem, natomiast Sprzedająca 3 i Sprzedający 4 dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości, jednak była to sprzedaż majątku osobistego dokonana w ramach zwykłego wykonania prawa własności i nie nosiła ona znamion działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy VAT.

Sprzedająca 3 dokonała w przeszłości sprzedaży dwóch nieruchomości prywatnych w ramach zwykłego wykonywania prawa własności:

1.sprzedaż razem ze Sprzedającym 4 (brat Sprzedającej 3) spółdzielczego własnościowego mieszkania z garażem w (…) przy ul. (…), które otrzymali w formie darowizny (w udziale wynoszącym po 1/2) w 2008 r. od rodziców ze względu na konieczność opieki nad nimi (choroba nowotworowa ojca, demencja i stan leżący matki). Matka mieszkała w lokalu do śmierci w 2016 r., kiedy to jako rodzeństwo - Sprzedająca 3 i Sprzedający 4 - sprzedali niniejszą nieruchomość, aby nie ponosić kosztów jej utrzymania; sprzedaż nie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na jej dokonanie w ramach zwykłego wykonania prawa własności.

2.sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego w (…) przy ul. (…), w którym Sprzedająca 3 mieszkała z mężem i dziećmi od 1981 r. Mieszkanie znajdowało się na 3 piętrze w domu bez windy i przemarzały w nim ściany, wobec powyższego - z przyczyn osobistych - zostało sprzedane w roku 2011. W tym samym roku (2011 r.) wraz z mężem (własność po 50%) Sprzedająca 3 kupiła mieszkanie w (…) przy ul. (…), gdzie mieszka do dzisiaj; sprzedaż nie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na jej dokonanie w ramach zwykłego wykonania prawa własności.

Sprzedający 4 nie dokonywał w przeszłości żadnej innej sprzedaży nieruchomości niż ta opisana wyżej, dokonana wspólnie ze Sprzedającą 3.

Sprzedający nie występowali samodzielnie ani przez pełnomocnika o uchwalenie lub zmianę planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, jak również o wydanie jakichkolwiek decyzji, pozwoleń, uzgodnień, opinii dotyczących Nieruchomości; nie zlecali również pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości pośrednikowi, nie ogłaszali sprzedaży w Internecie czy innych środkach masowanego przekazu, ani nie umieszczali takich ogłoszeń w terenie itp. Sprzedający otrzymali i przyjęli ofertę zakupu Nieruchomości bezpośrednio od Kupującego.

Do momentu złożenia niniejszego wniosku Sprzedający nie wykonał żadnej czynności wykraczającej poza zwykły zarząd Nieruchomości ani nie dokona tego typu czynności do momentu sfinalizowania sprzedaży na rzecz Kupującego. Kupujący z kolei nie posiada uprawnień, które umożliwiłyby mu dokonanie tego typu czynności w imieniu Sprzedających.

Umowa nie przewiduje udzielenia Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane ani nie daje Kupującemu żadnych uprawnień do występowania o warunki techniczne, decyzje administracyjne ani dokonania innych podobnych czynności. Umowa upoważnia jedynie Kupującego do przeglądania KW Nieruchomości oraz do wystąpienia do organów publiczno-prawnych (ZUS, US itp.) w sprawie zaświadczeń o braku zaległości podatkowych, co jest standardową procedurą w transakcjach sprzedaży nieruchomości i stanowi zabezpieczenie dla Kupującego, niemające wpływu na charakter czynności sprzedażowej.

Tym samym, w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie miało miejsca przekroczenie zwykłego zarządu prawem własności prywatnego majątku na poziomie Sprzedających.

Na powyższe nie ma wpływu fakt, że w przyszłości możliwe jest dokonanie przez Sprzedających zbycia innej posiadanej przez nich Nieruchomości ani dotychczasowa sprzedaż nieruchomości dokonana przez Sprzedającą 3 i Sprzedającego 4, ponieważ nie wpłynie to w żaden sposób na naturę transakcji sprzedażowej. Sprzedający nie zamierzają podejmować żadnych kroków mogących wykraczać poza zwykły zarząd posiadanych przez nich Nieruchomości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1.W związku z informacją zawartą w opisie zdarzenia przyszłego, że przedmiotowa Nieruchomość, tj. działka gruntu nr (…) „była wykorzystywana wyłącznie dla celów osobistych Sprzedających”, prosimy o wskazanie, do jakich konkretnych celów nieruchomość była wykorzystywana od momentu nabycia udziałów w prawie własności przez Sprzedających.

Odp.: Użytkowanie Nieruchomości dla celów osobistych Sprzedających sprowadzało się wyłącznie do posiadania w niej udziałów oraz opłacania podatków z tego tytułu.

A.Ż. (jeden ze Sprzedających) wystąpił w 2022 r. o zniesienie współwłasności działki nr (…) - bez porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami.

W związku z posiadaniem udziałów w Nieruchomości Sprzedający nie podejmowali żadnych innych czynności prawnych, finansowych ani fizycznych.

2.Czy Sprzedający prowadzili na Nieruchomości gospodarstwo rolne? Jeśli tak, czy uzyskiwali płody rolne przeznaczone do dalszej sprzedaży, czy wykorzystywali uzyskane pożytki w ramach własnego gospodarstwa domowego?

Odp.: Sprzedający nie prowadzili na Nieruchomości gospodarstwa rolnego.

3.Czy Sprzedający posiadają status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o VAT?

Odp.: Sprzedający nie posiadają statusu rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

4.W związku z zawartą ze Sprzedającymi Przedwstępną Umową Sprzedaży, prosimy o wskazanie:

a)jakie konkretnie warunki, od spełnienia których zależy zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży, zawiera ta Umowa?

Odp.: Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży Strony ustalają, że Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zawarta zostanie po łącznym spełnieniu się wszystkich opisanych niżej warunków:

a.nabyciu przez Spółkę Kupującą przysługującego obecnie Gminie (…) udziału 1/2 (jedna druga) części w prawie własności Nieruchomości;

b.Sprzedający złożą w Sądzie Rejonowym w (…) oświadczenie o cofnięciu złożonego przez nich wniosku o zniesienie współwłasności Nieruchomości;

c.ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej KW Nr (…), praw i roszczeń Spółki Kupującej wynikających z zawarcia niniejszej Umowy, zgodnie z wnioskiem zawartym w § 10 poniżej;

d.braku wzmianek o jakichkolwiek wnioskach w którymkolwiek z działów księgi wieczystej KW Nr (…), z wyjątkiem roszczeń Spółki Kupującej lub wpisu Spółki Kupującej jako współwłaściciela Nieruchomości;

e.Nieruchomość będzie wolna od wszelkich zanieczyszczeń, których stężenie przekraczałoby normy dopuszczalne prawem polskim, a także nie będą się na niej znajdowały się substancje, których przechowywanie byłoby zabronione ani takie, które mogłyby powodować zanieczyszczenie środowiska ponad dopuszczalne normy;

f.udzieleniu przez Sprzedających dla Spółki Kupującej (i) pisemnej zgody na wystąpienie do właściwego Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Urzędu Skarbowego, organów podatkowych, organów samorządu terytorialnego, zarządu mienia Skarbu Państwa, o wydanie w trybie art. 306 pkt g) Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja zaświadczeń o braku jakichkolwiek zaległości podatkowych i zaległości niepodatkowych (w tym zaległości z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne i PFRON) oraz (ii) pisemnego pełnomocnictwa do wystąpienia w imieniu Sprzedającego o wydanie „standardowych” zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają wobec Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z zapłatą jakichkolwiek podatków, należności niepodatkowych (składki ZUS, PFRON) i innych należności, do których zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa;

g.niewystępowaniu zaległości podatkowych i niepodatkowych Sprzedających wskazanych w art. 112 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa;

h.w wyniku badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości okaże się, że nie istnieją jakiekolwiek roszczenia w stosunku do Nieruchomości ani nie istnieje groźba podniesienia ich w przyszłości oraz nie zostaną ujawnione okoliczności podważające prawdziwość oświadczeń i zapewnień Sprzedających („pozytywne spełnienie warunku”), przy czym brak złożenia przez Kupującego Sprzedającym do dnia 15 czerwca 2023 roku oświadczenia o pozytywnym spełnieniu warunku lub braku pozytywnego spełnienia warunku poczytuje się za pozytywne spełnienie warunku;

i.oświadczenia i zapewnienia Sprzedających zawarte w § 2 ust. 1 umowy przedwstępnej pozostaną prawdziwe w dniu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, w tym w szczególności nie nastąpią jakiekolwiek zmiany stanu prawnego Nieruchomości (poza nabyciem przez Kupującego udziału w Nieruchomości przysługującego Gminie (…)), a Nieruchomość będzie wolna od wszelkich długów, obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich oraz ograniczeń w rozporządzaniu i nie będzie przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych.

Wszelkie warunki zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży wskazane powyżej ustanowione są wyłącznie na korzyść Spółki Kupującej, która może ze spełnienia każdego z nich zrezygnować w jakimkolwiek momencie informując o tym Sprzedających.

Ponadto, Strony oświadczają, że Przyrzeczona Umowa Sprzedaży będzie zawarta pod warunkiem, że Gmina (…) nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu na podstawie z art. 109 ustęp 1 pkt. 4a) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w stosunku do sprzedawanych udziałów w Nieruchomości.

b)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień tej umowy ciążą na Państwu jako Nabywcy, a jakie na Sprzedających?

Odp.: Przedwstępna Umowa Sprzedaży przewiduje następujące prawa i obowiązki Sprzedających i Kupującego:

‒Sprzedający oświadczają, że w umowie sprzedaży udziałów w nieruchomości oraz w umowie przenoszącej udziały w jej własności ponownie złożą stosowne oświadczenia wymienione w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży.

‒Sprzedający - w okresie od dnia zawarcia niniejszej Umowy do dnia zawarcia umowy przenoszącej przysługujące im udziały we własności Nieruchomości - zobowiązują się:

‒nie zawierać z osobami trzecimi umów mających za przedmiot zobowiązanie do zbycia lub obciążenia albo zbycie lub obciążenie Nieruchomości;

‒nie obciążać Nieruchomości w całości ani w części prawami osób trzecich, w szczególności nie zawierać umowy o oddanie jej w dzierżawę, najem, użytkowanie lub w używanie osobom trzecim, ani nie doprowadzi do stanu, w którym wobec Nieruchomości zostałaby wszczęta egzekucja lub Nieruchomość mogła zostać obciążona hipoteką;

‒nie obciążać Nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi ani nie dopuścić do takiego obciążenia przez osoby trzecie;

‒nie dokonywać zmiany stanu technicznego Nieruchomości w szczególności nie prowadzić robót budowlanych;

‒nie zanieczyszczać Nieruchomości w sposób mogący powodować nałożenie obowiązku rekultywacji ani nie dopuścić do zanieczyszczenia Nieruchomości w ten sposób przez inne osoby.

‒Sprzedający zobowiązują się do zawarcia z Kupującym umowy sprzedaży, na mocy której sprzedadzą wolne od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, całe przysługujące im udziały we współwłasności Nieruchomości, zaś Kupujący zobowiązuje się, po spełnieniu się opisanych wyżej, zawrzeć ze Sprzedającymi Przyrzeczoną Umowę Sprzedaży, na mocy której kupi od Sprzedających całe przysługujące im udziały w Nieruchomości za określoną cenę.

‒Strony zobowiązują się do pisemnego informowania drugiej Strony o ziszczeniu się warunków wskazanych powyżej w terminie 3 (trzech) dni od dnia spełnienia się każdego z nich przedstawiając jednocześnie kopie dokumentów potwierdzających ich spełnienie.

‒Spółka Kupująca jest uprawniona do wezwania Sprzedających do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży w dowolnie wybranym przez nią momencie.

‒Sprzedający poniosą wszystkie koszty i ciężary związane z przysługującymi im udziałami w Nieruchomości do dnia ich wydania Spółce Kupującej, a od dnia wydania tej działki obciążać będą Spółkę Kupującą.

‒Sprzedający zastrzegają dla Spółki Kupującej prawo pierwszeństwa kupna przysługujących Sprzedającym udziałów w Nieruchomości.

‒W sytuacji gdyby Sprzedający byli jako właściciele/współwłaściciele nieruchomości sąsiednich uczestnikami postępowania administracyjnego lub innego wszczętego na wniosek Spółki Kupującej, które będzie związane z realizacją inwestycji przez Spółkę Kupującą, Sprzedający zobowiązują się do nieskładania w przyszłości jakichkolwiek odwołań, wniosków i innych oświadczeń, które uniemożliwiłby Spółce Kupującej realizowanie inwestycji Spółki Kupującej polegającej na budowie powierzchni produkcyjno-magazynowo-biurowej wraz niezbędną infrastrukturą. Ponadto Sprzedający zobowiązują się do nieskładania żadnych wniosków ani żądań o uchylenie (zmianę) decyzji wskazanych w zdaniu poprzednim w trybie postępowania w sprawie uchylenia (zmiany) decyzji prawidłowej bądź dotkniętej wadą niekwalifikowaną, w trybie postępowania w sprawie wznowienia postępowania ani w trybie postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji oraz do niezaskarżania decyzji do sądu administracyjnego. Spółka Kupująca zobowiązuje się natomiast realizować ww. inwestycję bez naruszenia prawa.

‒Kupujący mają prawo zażądać od Sprzedających i) pisemnej zgody na wystąpienie do właściwego Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Urzędu Skarbowego, organów podatkowych, organów samorządu terytorialnego, zarządu mienia Skarbu Państwa, o wydanie w trybie art. 306 pkt g) Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa zaświadczeń o braku jakichkolwiek zaległości podatkowych i zaległości niepodatkowych (w tym zaległości z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne i PFRON) oraz (ii) pisemnego pełnomocnictwa do wystąpienia w imieniu Sprzedających o wydanie „standardowych” zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają wobec Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z zapłatą jakichkolwiek podatków, należności niepodatkowych (składki ZUS, PFRON) i innych należności, do których zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.

‒Kupujący ma prawo na dokonanie przelewu praw i przejęcie zobowiązań wynikających z niniejszej Umowy na jakąkolwiek osobę trzecią.

‒Sprzedający i Spółka Kupująca zobowiązują się wspólnie wystąpić do właściwego organu skarbowego na podstawie art. 14b §1 w zw. z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa o interpretację podatkową (wspólny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej) dotyczącą możliwości opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów w Nieruchomości.

Pytania

1.Czy w związku z dokonaniem zbycia Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego, Sprzedający nie mają statusu podatnika podatku VAT w rozumieniu przepisów UPTU?

2.W przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie 1, czy dostawa Nieruchomości dokonana przez Sprzedających na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT czy korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT?

3.Czy w związku z nabyciem przez Kupującego Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturach dokumentujących sprzedaż Nieruchomości, które zostaną wystawione przez Sprzedających?

Stanowisko Zainteresowanych

Stanowisko w sprawie pytania 1:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 UPTU podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności, natomiast - zgodnie z art. 15 ust. 2 UPTU - działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy dana osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest zatem stwierdzenie, czy prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu wyżej przytoczonej regulacji.

Tym samym, osoby fizyczne dokonujące sprzedaży ich majątku osobistego (tj. takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników VAT. Konsekwentnie, nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych i okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej w tym zakresie.

Należy w tym miejscu przytoczyć orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Jak wynika z orzeczenia TSUE, w kwestii opodatkowania VAT dostawy gruntu istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu), przy czym na tego rodzaju aktywność wskazywać musi ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wynika z niniejszego orzeczenia, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie (które znajdują się poza zakresem zastosowania przepisów UPTU), a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą, w przypadku której zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zdaniem Wnioskodawców, biorąc pod uwagę wyjaśnienia przedstawione w opisie stanu faktycznego, Sprzedający nie wykonywali w związku z planowaną transakcją żadnych czynności wykraczających poza tzw. „zwykłe wykonywanie prawa własności”. Takie czynności nie będą również wykonywane przez Sprzedających przed dokonaniem ostatecznej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Sprzedający nie występowali samodzielnie ani przez pełnomocnika o uchwalenie lub zmianę planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, jak również o wydanie jakichkolwiek decyzji, pozwoleń, uzgodnień, opinii dotyczących Nieruchomości; nie zlecali również pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości pośrednikowi, nie ogłaszali sprzedaży w Internecie czy innych środkach masowanego przekazu, ani nie umieszczali takich ogłoszeń w terenie itp. Sprzedający otrzymali i przyjęli ofertę zakupu Nieruchomości bezpośrednio od Kupującego.

Umowa nie przewiduje udzielenia Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane ani nie daje Kupującemu żadnych uprawnień do występowania o warunki techniczne, decyzje administracyjne ani dokonania innych podobnych czynności. Umowa upoważnia jedynie Kupującego do przeglądania KW Nieruchomości oraz do wystąpienia do organów publiczno-prawnych (ZUS, US itp.) w sprawie zaświadczeń o braku zaległości podatkowych, co jest standardową procedurą w transakcjach sprzedaży nieruchomości i stanowi zabezpieczenie dla Kupującego, niemające wpływu na charakter czynności sprzedażowej. Kupujący nie posiada więc uprawnień, które umożliwiłyby mu dokonanie czynności wykraczających poza zwykły zarząd Nieruchomością w imieniu Sprzedających.

Tym samym, w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie miało miejsce przekroczenie zwykłego zarządu prawem własności prywatnego majątku.

Jak wyjaśniono w opisie stanu faktycznego, na powyższe nie ma wpływu fakt, że w przyszłości możliwe jest dokonanie przez Sprzedających zbycia innej posiadanej przez nich Nieruchomości (ani dotychczasowa sprzedaż nieruchomości dokonana przez Sprzedającą 3 i Sprzedającego 4), ponieważ nie wpłynie to w żaden sposób na naturę transakcji sprzedażowej. Sprzedający nie zamierzają podejmować żadnych kroków mogących wykraczać poza zwykły zarząd posiadanych przez nich Nieruchomości. Ponadto, jak wynika z przytoczonego wyżej orzeczenia TSUE, kryterium decydującym o kwalifikacji danej aktywności podatnika jako działalność opodatkowana podatkiem VAT nie jest ani liczba, ani wielkość transakcji sprzedaży nieruchomości, a istnienie przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zdaniem Wnioskodawców, wyżej wskazane okoliczności wskazują jednoznacznie, że - w związku ze sprzedażą Nieruchomości ma rzecz Kupującego - Sprzedający nie podejmowali żadnego działania wykraczającego poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, w związku z dokonaniem zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego, Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 UPTU, a - konsekwentnie - nie są podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 UPTU.

Stanowisko w sprawie pytania 2:

W przypadku uznania, że stanowisko zaprezentowane przez Wnioskodawców w sprawie pytania 1 jest nieprawidłowe, tj. uznanie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że Sprzedający w związku z dokonaniem analizowanej transakcji są podatnikami VAT, konieczne będzie ustalenie czy zbycie Nieruchomości przez Sprzedających będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 UPTU opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 UPTU, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 UPTU, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 UPTU).

Grunty spełniają powyższą definicję towarów, wynikającą z art. 2 pkt 6 UPTU, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Przez odpłatną dostawę towarów rozumie się również zbycie prawa do użytkowania wieczystego gruntów, co wynika z art. 7 ust. 1 pkt 7 UPTU.

Na mocy art. 41 ust. 1 UPTU podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1, przy czym - zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 UPTU - w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Tym samym, aktualnie obowiązująca podstawowa stawka podatku VAT wynosi 23%.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 UPTU przewiduje jednak zwolnienie od podatku VAT dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, przy czym art. 2 pkt 33 UPTU definiuje tereny budowlane jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przepisów UPTU wynika, że opodatkowaniu VAT podlegają - co do zasady - te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 UPTU.

W związku z powyższym, w celu ustalenia sposobu opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy zgodnie z obowiązującymi przepisami dostawa Nieruchomości stanowi dostawę terenów niezabudowanych.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego nie ma żadnych wątpliwości co do tego, że Nieruchomość stanowi teren niezabudowany, zatem w związku z jej zbyciem miałaby miejsce dostawa terenów niezabudowanych. Aby określić, czy w stosunku do Nieruchomości stanowiącej teren niezabudowany ma zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 UPTU, należy w następnej kolejności określić, czy Nieruchomość stanowi teren budowalny w rozumieniu art. 2 pkt 33 UPTU.

Zdaniem Wnioskodawców, zgodnie z przedstawionymi w opisie zdarzenia przyszłego założeniami Planu w zakresie sposobu zagospodarowania terenów składających się na Nieruchomość, na moment dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany.

Powyższe stanowisko wynika z faktu, że działka składająca się na Nieruchomość, stanowi - zgodnie z Planem - tereny w przeznaczeniu pod zabudowę produkcyjną i usługową.

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będzie na moment dokonania transakcji sprzedaży stanowiła w całości teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 UPTU, w stosunku do dostawy Nieruchomości dokonanej przez Sprzedających na rzecz Kupującego nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 UPTU.

Z uwagi na fakt, że Nieruchomość stanowi teren niezabudowany, nie będzie również możliwe skorzystanie ze zwolnień wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a UPTU w związku z art. 29a ust. 8 UPTU.

Tym samym, dostawa Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT według aktualnie obowiązującej podstawowej stawki podatkowej.

Stanowisko w sprawie pytania 3:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 UPTU podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w art. 15 ust. 2 UPTU, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 UPTU w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwotę podatku naliczonego - na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a UPTU, stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 UPTU, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Wyłączenia stosowania obniżenia podatku należnego zostały zawarte w art. 88 UPTU. I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 UPTU, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Jak przedstawiono w opisie zdarzenia przyszłego, na dzień dokonania nabycia Nieruchomości Kupujący będzie czynnym podatnikiem VAT, a Nieruchomość będzie przez niego wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

W związku z powyższym:

‒w przypadku uznania, że Sprzedający nie są podatnikami VAT (tj. uznania stanowiska przedstawionej w pytaniu 1 za prawidłowe), z uwagi na fakt, że sprzedaż dokonana przez podmiot niebędący podatnikiem VAT nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Kupującemu nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, ponieważ - jak wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 UPTU - nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego faktury, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu;

‒w przypadku uznania, że Sprzedający są podatnikami VAT, tj. uznania stanowiska przedstawionej w pytaniu 1 za nieprawidłowe), sprzedaż Nieruchomości będzie - zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym w pytaniu 2 - stanowić czynność opodatkowaną podatkiem VAT według aktualnie obowiązującej podstawowej stawki podatkowej, a tym samym Kupujący będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur, które Sprzedający wystawią na jego rzecz tytułem dostawy Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży udziałów w Nieruchomości i braku prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tych udziałów jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości bądź udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady :

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

 Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży udziałów w Nieruchomości (działce gruntu nr (…)) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. udziałów Sprzedający podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z okoliczności sprawy wynika, że planują Państwo kupić udziały w Nieruchomości (niezabudowanej działce nr (…)) od czterech osób fizycznych (Sprzedających), do których należą:

‒K.G. – właściciel Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/6 części,

‒E.Ż. – właściciel Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/6 części,

‒K.W. – właściciel Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/12 części,

‒A.Ż. – właściciel Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/12 części.

Pozostała część Nieruchomości w 1/2 części jest własnością Gminy (…) i nie jest przedmiotem Umowy Sprzedaży.

27 stycznia 2023 r. zawarli Państwo ze Sprzedającymi Przedwstępną Umowę Sprzedaży, zgodnie z którą zobowiązali się Państwo do nabycia części Nieruchomości.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i nie posiada dostępu do drogi publicznej. Sprzedający nie zawarli umowy dzierżawy Nieruchomości ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej, nie mają statusu rolnika ryczałtowego oraz nie prowadzili na Nieruchomości gospodarstwa rolnego. Nabyli udziały w Nieruchomości w drodze umowy darowizny oraz dziedziczenia. Od momentu nabycia udziałów w Nieruchomości wykorzystywali ją wyłącznie dla celów osobistych. Jak wyjaśnili Państwo w uzupełnieniu wniosku, użytkowanie Nieruchomości przez Sprzedających sprowadzało się wyłącznie do posiadania w niej udziałów oraz opłacania podatków z tego tytułu.

Sprzedający nie wykonywali żadnych czynności wykraczających poza zwykły zarząd Nieruchomości ani nie dokonają tego typu czynności do momentu sprzedaży. Państwo jako Kupujący nie posiadają natomiast uprawnień, które umożliwiłyby Państwu dokonanie tego typu czynności w imieniu Sprzedających. Przedwstępna Umowa Sprzedaży nie przewiduje udzielenia Państwu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz nie daje mu żadnych uprawnień do występowania o warunki techniczne, decyzje administracyjne ani dokonania innych podobnych czynności. Umowa upoważnia Państwa jedynie do przeglądania księgi wieczystej Nieruchomości i do wystąpienia do organów publiczno-prawnych w sprawie zaświadczeń o braku zaległości podatkowych, co stanowi zabezpieczenie dla Państwa, niemające wpływu na charakter czynności sprzedażowej.

Sprzedający nie występowali ponadto ani samodzielnie, ani przez pełnomocnika o uchwalenie lub zmianę planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, jak również o wydanie pozwoleń, decyzji, uzgodnień dotyczących Nieruchomości. Ofertę zakupu Nieruchomości Sprzedający przyjęli bezpośrednio od Państwa – nie ogłaszali sprzedaży w Internecie, nie umieszczali ogłoszeń w terenie, nie zlecali również pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości pośrednikowi.

Tym samym w niniejszej sprawie, w odniesieniu do sprzedaży udziałów w Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że zbycie udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Mając na uwadze opis sprawy należy stwierdzić, że przedmiotowa Nieruchomość w całym okresie jej posiadania stanowiła dla Sprzedających wyłącznie majątek prywatny, służący ich celom własnym/osobistym.

Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości - działce nr (…), Sprzedający korzystają z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w działce.

Podsumowując, dokonując sprzedaży udziałów w przedmiotowej Nieruchomości, Sprzedający korzystają z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym z tytułu sprzedaży swoich udziałów w działce nr (…) Sprzedający nie będą podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącymi działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Oceniając Państwa stanowisko do pytania nr 1, należy je uznać za prawidłowe.

W związku z tym, że Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznano za prawidłowe, odstąpiono od odpowiedzi na pytanie nr 2, które zostało zadane warunkowo i oczekiwali Państwo odpowiedzi na nie jedynie w przypadku uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w związku ze zbyciem udziałów w Nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, należy zauważyć, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Aby przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT z otrzymanej faktury VAT, faktura musi dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z tym, że – jak ustalono w odpowiedzi na pytanie nr 1 – Sprzedający w związku ze zbyciem udziałów w Nieruchomości nie będą podatnikami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, to transakcja ta nie będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym, skoro na Państwa rzecz nie zostanie wykonana czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, to mając na uwadze wyżej powołany art. 86 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia udziałów w Nieruchomości, gdyż transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).