Interpretacja indywidualna z dnia 19 kwietnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.120.2023.2.DJ

Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanów faktycznych i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 13 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w związku ze sprzedażą nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 18 kwietnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanów faktycznych i zdarzenia przyszłego

Ad. 1

Dnia (...) 2020 r. zbył Pan odpłatnie nieruchomość gruntową KW nr (...) położoną w miejscowości (...) na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr (...) r., którą pierwotnie nabył Pan aktem notarialnym Repertorium A nr (...) r. w dniu (...) 2015 r. Czynność ta dokonana została przed upływem 5 lat kalendarzowych od momentu zakupu, wywołując obowiązek opodatkowania zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy (…) o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.).

W dniu (...) 2021 r. została złożona deklaracja podatkowa PIT-39 z informacją, że cały przychód z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, w celu skorzystania z ulgi mieszkaniowej zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dnia (...) 2020 r. umową darowizny Repertorium A (...) otrzymał Pan od rodziców (…), lokal mieszkalny przy ul. (...) w (...) o KW (...), na którym rodzice ustalili dożywotnią nieodpłatną służebność oraz nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym KW nr (...), którą rodzice nabyli w spadku dnia (...) 2020 r. aktem notarialnym Repertorium A (...) po Panu najstarszym bracie (...), który zmarł (...) 2020 r. Z uwagi na zły stan zdrowia taty, brak jego samodzielności oraz podeszły wiek obojga rodziców od 2019 r. pomieszkiwał Pan na przemian to z rodzicami, to ze swoją partnerką oraz dziećmi w wynajmowanej kawalerce.

Część środków z odpłatnej sprzedaży nieruchomości gruntowej poł. w (...) poświęcił Pan na wszystkie opłaty notarialne, remont mieszkania, w którym wspólnie zamieszkiwał Pan z rodzicami a pozostałą część na wybudowanie, budynku wymagającego jedynie zgłoszenia. Okres trwającej pandemii skutecznie uniemożliwiał normalne funkcjonowanie, jak również załatwianie formalności, więc zdecydował Pan o budynku na zgłoszenie. Domek powstał w miejscowości (...), na gruncie który nabył Pan (...) 2019 r. aktem notarialnym Repertorium A numer (...) - budynek do (...)pow. zabudowy z możliwością zmiany sposobu użytkowania, na cele mieszkaniowe. Zgłoszenie chęci podjęcia budowy ww. budynku zostało złożone do Starostwa Powiatowego w dniu (...) 2020 r., na zgłoszenie nie było sprzeciwu Starostwa.

Ad. 2

Dnia (...) 2021 r. zbył Pan odpłatnie nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym poł. w miejscowości (...), którą otrzymał Pan w darowiźnie z dnia (...) 2020 r. Repertorium A (...), nieruchomość zbyta została z uwagi na panującą pandemię oraz olbrzymie koszty jakie generowała, ze względu na odległość od miejsca zamieszkania, w dodatku nie było nikogo kto mógłby się nią zaopiekować, eksploatować ani ogrzewać. Czynność ta dokonana została przed upływem 5 lat kalendarzowych od momentu nabycia darowizny, wywołując obowiązek opodatkowania zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy (…) o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.). W dniu (...) 2021 r. została złożona deklaracja podatkowa PIT-39 z informacją, że cały przychód z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości nabytej w darowiźnie zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, w celu skorzystania z ulgi mieszkaniowej zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód z odpłatnej sprzedaży został przeznaczony na zakup lokalu mieszkalnego KW nr (...) położonego w (...) przy ul. (...) w dniu (...) 2021 r. aktem notarialnym Repertorium A numer (...), mieszkanie wymagało kapitalnego remontu, aby móc je zamieszkiwać. Dnia (...) 2021 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na tym samym gruncie, na którym wybudowany został budynek na zgłoszenie, z uwagi zmianę potrzeb mieszkaniowych, gdyż z partnerką planował Pan powiększenie rodziny.

Po śmierci ojca, który zmarł (...) 2021 r. miał Pan niewiele więcej czasu na to, by poświęcać go własnej rodzinie, natomiast musiał Pan w dalszym ciągu pomieszkiwać, zarówno w rodzinnym mieszkaniu, jak i w wynajmowanej kawalerce, gdyż remont zakupionego mieszkania trwał niemal rok, a matka zaczęła przewlekle chorować.

Od (...) 2022 r. zamieszkują Państwo wyremontowany lokal mieszkalny przy ul. (...), niestety powiększyć rodziny się nie udało, gdyż dziecko urodziło się martwe w (...) 2022 r. Środki pozostałe z przychodu po sprzedaży były równolegle inwestowane w budowę domu, remont mieszkania a obecnie ze względu na pogorszenie warunków materialnych, wynikających z inflacji, oraz utraty pracy przez partnerkę są inwestowane w budynek na zgłoszenie, który (...) 2023 r. został przekwalifikowany na cele mieszkaniowe.

Ad. 3

W związku z pogorszeniem sytuacji materialnej oraz ogromu prac jakie zostały do wykonania w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, który jest w trakcie realizacji będą Państwo chcieli się przeprowadzić na wieś do budynku, który został wybudowany na zgłoszenie oraz została zmieniona sposobność jego użytkowania na cel mieszkaniowy, a mieszkanie przy ulicy (...) wynająć, aby nie stało puste i nie niszczało.

W piśmie, stanowiącym uzupełnienie wniosku doprecyzował Pan, że przedmiotem pytania nr 1 jest kwestia możliwości skorzystania przez Pana ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z przeznaczeniem środków ze sprzedanej (...) 2020 roku nieruchomości na opłaty notarialne związane z przyjęciem darowizny od rodziców, remont mieszkania, w którym wspólnie zamieszkiwał Pan z rodzicami oraz wybudowanie budynku wymagającego jedynie zgłoszenia.

Wydatkowanie środków ze sprzedanej (...) 2020 roku nieruchomości na ww. cele nastąpiło do końca 2023 roku.

Przez "wszystkie opłaty notarialne", należy rozumieć wydatki poniesione na opłaty notarialne związane z przyjęciem darowizny od rodziców, koszty notarialne z opłatami sądowymi.

Odnosząc się do kwestii wydatkowania środków ze sprzedanej nieruchomości z dnia (...) 2020 roku na remont mieszkania, to był remont mieszkania w którym zamieszkiwał Pan wspólnie z rodzicami przy ul. (...), na którym rodzice ustanowili służebność a przysługuje Panu do niego prawo własności, natomiast zakup oraz remont mieszkania przy ul. (...) został sfinansowany ze środków po sprzedaży z (...) 2021 roku kolejnej nieruchomości, do której również przysługuje Panu prawo własności.

Część przychodu ze zbytej (...) 2020 roku nieruchomości wydatkował Pan na wybudowanie budynku na zgłoszenie. Budynek ww. jest budynkiem na zgłoszenie, do (...) powierzchni zabudowy, trwale związany z gruntem, wykonany w technologii murowanej, tradycyjnej, z możliwością zmiany sposobu jego użytkowania na budynek mieszkalny jednorodzinny, powstał na gruncie położonym w miejscowości (...), który nabył Pan (...) 2019 roku. Obszar, na którym położony jest grunt z przedmiotowym budynkiem, wymagającym jedynie zgłoszenia, nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast jest działką budowlaną oraz jest możliwość uzyskania warunków zabudowy dla takiego gruntu budynkiem mieszkalnym. Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy Pan uzyskał i jest to prawomocna decyzja z dnia (...) 2021 roku.

Wskazanie, że budynek na zgłoszenie w dniu (...) 2023 roku został przekwalifikowany na cele mieszkaniowe, należy rozumieć że formalnie został zmieniony sposób jego użytkowania na budynek mieszkalny jednorodzinny. Budynek wymagający zgłoszenia, o którym mowa we wniosku jest domem (budynkiem) całorocznym, trwale związanym z gruntem, posiada media, łazienkę z toaletą, aneks kuchenny, więc spełnia potrzeby do zamieszkania w nim. Nie jest domkiem rekreacyjnym, gdyż wokół są grunty budowlane, a na nich budownictwo jednorodzinne. Budynek wymagający zgłoszenia, o którym mowa we wniosku jest budynkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), a także budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym zgodnie z art. 3 pkt 2a ww. ustawy, uznany został również uznany za budynek mieszkalny jednorodzinny zgodnie z Prawem budowlanym do końca 2023 roku. W budynku na zgłoszenie, o którym mowa we wniosku realizuje Pan własny cel mieszkaniowy, natomiast mieszkał Pan dopiero będzie.

(...) 2020 roku otrzymał Pan w darowiźnie lokal, na którym rodzice ustanowili dożywotnią nieodpłatną służebność oraz nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, ponieważ taka była wola Pana rodziców. Chcieli za życia uporządkować swoje sprawy oraz aby ich wola została wypełniona, natomiast nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, którą sami odziedziczyli w spadku po najstarszym synu a Pana bracie, z uwagi na jego wolę, o której zdarzało mu się wspominać. Decyzja zdeterminowana również była położeniem nieruchomości, obowiązkami z nią związanymi oraz tym, że posiada Pan dużą wiedzę nt. nieruchomości, gdyż był Pan pełnomocnikiem Pana najstarszego brata.

Zwrot "pomieszkiwał" należy rozumieć, że nie zamieszkiwał Pan z rodzicami ciągle 365 dni w roku, gdyż ma Pan partnerkę z dwójką dzieci, więc nocował Pan również u niej w wynajmowanej (…) kawalerce, natomiast po dokonaniu przez rodziców darowizny w dalszym ciągu realizował Pan w tym mieszkaniu własne cele mieszkaniowe, remontował to mieszkanie, mieszkał w nim, pomagał mamie w opiece nad tatą.

Przedmiotem pytania nr 2 jest kwestia możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z przeznaczeniem środków ze sprzedaży nieruchomości z dnia (...) 2021 roku na zakup i remont mieszkania przy ul. (...) w (...) w dniu (...) 2021 roku, budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na tym samym gruncie co budynek na zgłoszenie, oraz inwestowanie środków, remont, wykańczanie budynku na zgłoszenie. "Inwestowanie w budynek na zgłoszenie" znaczy całokształt ponoszonych nakładów finansowych potrzebnych, aby budynek spełniał wymagania dla budynku mieszkalnego (dokończenie budowy, remont, wykończenie wnętrza, prace tynkarskie, posadzkarskie, instalacyjne, itd.). Wyżej wymienione nieruchomości, stanowią Pana własność. Realizował, realizuje Pan i będzie Pan realizował w każdej z nich własny cel mieszkaniowy, mieszkał, mieszka i zamierza Pan w przyszłości w każdej z nich zamieszkiwać.

Wydatkowanie środków ze sprzedanej (...) 2021 roku nieruchomości, na wskazane we wniosku cele nastąpiło/nastąpi do końca 2024 roku.

Wyżej wymienione nieruchomości, będące przedmiotem sprzedaży w dniu (...) 2020 roku oraz (...) 2021 roku zostały nabyte do Pana majątku prywatnego. Jeżeli chodzi o nieruchomość, która została przez Pana sprzedana (...) 2020 roku, to był to zakup z uwagi na bliskość położenia względem nieruchomości Pana brata, w przyszłości miał powstać na niej Pana dom, a rodzina miała włącznie z rodzicami i bratem być blisko siebie. Działka była jedynie pielęgnowana i przygotowywana pod budowę domu, mianowicie wyrównana, zrobiona droga dojazdowa, uzbrojona, ogrodzona, w taki sposób była wykorzystywana. Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym po Pana najstarszym bracie, była w Pana posiadaniu niespełna rok, więc przy okazji obowiązków jakie należało w tym okresie dokonywać na danej nieruchomości, stanowiła dla Pana miejsce do noclegu oraz spędzenia wolnego czasu w trakcie ich wykonywania. Okoliczności jakie Pana zastały nie pozwalały na to by, te nieruchomości zostały inaczej wykorzystywane z uwagi na odległość od Pana miejsca zamieszkania oraz starszych rodziców.

Jeżeli chodzi o nieruchomość sprzedaną (...) 2020 roku, to działania które na niej Pan poczynił w okresie od 2015 do 2019 roku, przygotowując się do budowy domu, wpłynęły na wzrost jej wartości (wykonanie ogrodzenia, równanie działki, odkrzaczenie, uzbrojenie w media, wykonanie drogi dojazdowej), wzrost cen rynkowych po wybuchu pandemii również się do tego przyczynił, zaś nieruchomość nabyta w darowiźnie a sprzedana (...) 2021 roku, nie była przez Pana uatrakcyjniana, wystarczyło o nią zadbać aby nie niszczała, co generowało i tak duże koszty w okresie jej posiadania.

Prowadził Pan działalność w zakresie usług ogólnobudowlanych w okresie od 2010 roku do roku 2013, z uwagi na kryzys, rosnące koszty oraz brak zleceń był Pan zmuszony ją zamknąć. Od 2013 roku do roku 2019 wyjeżdżał Pan sezonowo za granicę do pracy, a obecnie i od 2019 roku wrócił Pan do prowadzenia działalności w takim samym zakresie. Wyżej wymienione nieruchomości nie były w żaden sposób związane z prowadzeniem przez Pana działalności.

Ww. nieruchomości zostały sprzedane z powodów osobistych i ekonomicznych, z życiowych przyczyn stały się przeszkodą, do realizacji życiowej, obowiązków dnia codziennego oraz generowały niepotrzebny koszt oraz zabierały cenny czas. Sprzedaż okazała się korzystna z uwagi na czas, który nieruchomości Panu zabierały, koszty które przestały generować oraz obowiązki, których dzięki niej Panu ubyło w znacznej odległości od miejsca zamieszkania. Ww. nieruchomości zostały oddane do sprzedaży za pośrednictwem lokalnego biura nieruchomości, które zajęło się pozyskaniem nabywców, formalnościami z tym związanymi oraz udostępnianiem ich w celu oględzin przed ewentualnym zakupem przez nabywców.

Oprócz ww. 2 nieruchomości nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży innych nieruchomości. Posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do zbycia. Nabył je Pan na mocy umowy darowizny Repertorium A numer (...) w dniu (...) 2020 roku od rodziców, udział w nieruchomości lokalowej o księdze wieczystej KW numer (...) oraz na mocy umowy darowizny Repertorium A numer (...) w dniu (...) 2020 roku od rodziców, udział w nieruchomości gruntowej o księdze wieczystej KW numer (...). Udziały w wymienionych nieruchomościach, rodzice otrzymali w spadku po najstarszym synu, Panu bracie. Udziały w nieruchomościach zostały przez Pana nabyte do majątku prywatnego, w celu uporządkowania sytuacji prawnej lokalu i nieruchomości gruntowej. Jeżeli będzie możliwość zbycia, bądź zniesienia współwłasności to odbędzie się to w ramach majątku prywatnego, a nie prowadzenia działalności gospodarczej, gdyż takiej w zakresie obrotu ani handlu nieruchomościami Pan nie prowadzi. Ww. nieruchomości nie są w żaden sposób przez Pana wykorzystywane od momentu ich nabycia, do lokalu nie ma Pan dostępu, gdyż współwłaścicielka przebywa w ukryciu za granicą, zostawiła w skrzynce po sobie setki listów od wierzycieli oraz zaległości podatkowe, komunalne oraz gospodarcze, natomiast nieruchomość gruntowa jest w całości, nieprawnie zajmowana przez córkę poprzednich właścicieli. Jeżeli chodzi o jakąkolwiek datę, to nie jest Pan w stanie jej podać, gdyż od 2020 roku udało się Panu z współwłaścicielką skontaktować dwa bądź trzy razy, w taki sposób, że w dalszym ciągu nie ma Pan z nią ani kontaktu ani żadnego jej adresu, numeru. Jakiekolwiek środki pojawiłyby się ze zbycia tych udziałów, przeznaczone zostałyby na wnioskowane cele.

Pytania

1)Czy jest możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej na własne cele mieszkaniowe w związku z opisanym stanem faktycznym Ad. 1?

2)Czy jest możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej na własne cele mieszkaniowe w związku z opisanym stanem faktycznym Ad. 2?

3)Czy zdarzenie przyszłe Ad. 3 nie wywoła skutków powodujących utratę możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej na własne cele mieszkaniowe, jednocześnie rodząc obowiązek opodatkowania?

4)Czy budowa budynku i zmiana sposobu jego użytkowania, dla którego procedura uzyskania pozwolenia na budowę formalnie ogranicza się do zgłoszenia w Starostwie Powiatowym, a nie jak ma się to w typowych projektach budowlanych, których budowa poprzedzona jest uzyskaniem pozwolenia na budowę, stanowi podstawę do uzyskania ulgi mieszkaniowej Ad. 1, Ad. 2?

Pana stanowisko w sprawie

Stanowisko do pyt. 1 i 2.

Pana zdaniem, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, czy swoje potrzeby mieszkaniowe należy realizować tylko w jednej nieruchomości, zamieszkiwane było przez Pana mieszkanie przy ul. (...) w związku z tym zostało wyremontowane w celu poprawienia warunków bytowych zarówno własnych, jak i schorowanych rodziców, którzy w tym mieszkaniu ustanowili służebność. Obecnie po śmierci ojca zamieszkuje Pan przy ul. (...) wraz z rodziną, mieszkanie również musiało zostać wyremontowane, aby było zdatne do zamieszkania.

Kolejnym miejscem będzie miejscowość (...), gdzie zamieszkają Państwo w celu poprawy komfortu oraz polepszenia warunków życia oraz planują powiększyć rodzinę. Podobny stan faktyczny zaistniał wg.: pisma z dnia 22 marca 2022 r. (Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0115-KDIT3.4011.89.2022.3.MJ). Przepisy ustawy (…) o podatku dochodowym od osób fizycznych nie determinują również do tego, od kiedy i jak długo należy w danej nieruchomości zamieszkiwać, aby własny cel mieszkaniowy realizować w celu skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Podobny przykład zawarto w interpretacji indywidualnej z 4 sierpnia 2021 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.373.2021.1.JG).

Stanowisko do pyt. 3.

Ze względu na zaistniałe okoliczności, jest Pan zmuszony do tego by lokal przy ul. (...) wynająć, aby nie został pusty i niezamieszkany. Przy czym został zakupiony w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i poprawy ich jakości. Potrzeba oraz okoliczność chwilowej zmiany miejsca realizacji celu mieszkaniowego nie świadczy o tym, że w miarę upływu czasu człowiek nie będzie musiał wrócić do miasta ze względu na wiek oraz mniejsze potrzeby mieszkaniowe, tym samym w dalszym ciągu realizować w nim własne potrzeby mieszkaniowe - tak wynika zarówno z interpretacji indywidualnej z 4 sierpnia 2021 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.373.2021.1.JG) jak i wyroku NSA z 17 maja 2017 r. (II FSK 1053/15).

Stanowisko do pyt. 4.

Przez budowę budynku przeznaczonego na własny cel mieszkaniowy w świetle art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. W związku z czym budynek wybudowany na zgłoszenie, na gruncie, którego jest Pan jedynym właścicielem stanowi budynek zgodnie z ww. artykułem ustawy. Dodatkowo, budynek wznoszony był z myślą o funkcji mieszkaniowej, zatem by spełniał wszystkie wymogi stawiane takiemu budynkowi, aby bez problemów uzyskać dokumenty poświadczające zmianę sposobu jego użytkowania. Przepisy ustawy (…) o podatku dochodowym od osób fizycznych [dalej „ustawa …”] dopuszczają zwolnienie z opodatkowania dochodu osiągniętego z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli przychód uzyskany z tego zbycia został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe podatnika w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stanowisko do pyt. 1, 2, 3, 4.

Nadmienia Pan, że wszystkie stany faktyczne przedstawione we wniosku miały miejsce i nie są przedmiotem kontroli skarbowej. Na wszystkie zaistniałe stany faktyczne posiada Pan akty notarialne, stosowne dokumenty, decyzje i warunki a na wydatkowane środki faktury i rachunki, większość prac jakie były dokonywane były również wykonywane przez Pana i własnymi siłami. Suma przychodów z obu czynności objętych podatkiem dochodowym wynikającym z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z (…) o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.) została w całości wydatkowana przez Pana na własne cele mieszkaniowe co w świetle ustawy, oraz warunków skorzystania z ulgi mieszkaniowej zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest przesłanką do skorzystania z tej ulgi.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie niniejszej interpretacji należy wskazać, że pomimo, że w złożonym wniosku wątpliwości Pana dotyczą kwestii możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku ze sprzedażą nieruchomości w dniach: (...) 2020 roku oraz (...) 2021 roku, to jednak w pierwszej kolejności tut. Organ odniesie się do zakwalifikowania tych sprzedaży do określonego źródła przychodu. Ma ono bowiem decydujące znaczenie do sposobu rozliczenia uzyskanych przychodów, a w konsekwencji do ustalenia, czy w opisanej sytuacji celowe jest rozpatrywanie zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z (…) o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem w 2020 i w 2021 roku nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Zatem, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 PIT zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących sprzedaży nieruchomości.

W konsekwencji, dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane.

Jak wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 1 marca 2022 r. sygn. akt I SA/Po 703/21 (orzeczenie prawomocne):

Zatem, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań towarzyszących związanych z odpłatnym zbyciem w latach: 2020 i 2021 nieruchomości, o których mowa we wniosku, a także zrealizowanych i planowanych przez Pana działań po zbyciu ww. nieruchomości.

W ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, przedstawiona we wniosku i jego uzupełnieniach Pana aktywność oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, czynności wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych nieruchomości. Czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mają one charakter profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i nie mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Okoliczności tej sprawy wskazują, że działania podjęte przez Pana w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości oraz sposobu wykorzystania środków ze sprzedanych nieruchomości są rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

W niniejszej sprawie, istotne są bowiem realia dotyczące zbytych przez Pana w latach: 2020 i 2021 nieruchomości, a w szczególności Pana działania, polegające na wydatkowaniu środków z ich sprzedaży na wybudowanie, zakup, wyremontowanie przez Pana w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych innych nieruchomości mieszkalnych na własne cele mieszkaniowe, wskutek czego skorzystałby Pan ze zwolnienia od podatku z tytułu rzeczonych sprzedaży wynikających z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie bez znaczenia jest fakt, że np. w odniesieniu do nieruchomości sprzedanej (...) 2020 roku jak sam Pan wskazuje, działania które na niej Pan poczynił w okresie od 2015 do 2019 roku, przygotowując się do budowy domu, wpłynęły na wzrost jej wartości (wykonanie ogrodzenia, równanie działki, odkrzaczenie, uzbrojenie w media, wykonanie drogi dojazdowej), wzrost cen rynkowych po wybuchu pandemii (…). A więc po tych czynnościach wzrosła jej wartość. Ponadto, również - jak sam Pan wskazał we wniosku jak i jego uzupełnieniu - w wybudowanych nieruchomościach (zarówno budynku na zlecenie, który przekształcił Pan na budynek mieszkalny, jak i wybudowanym domu na tej samej działce co budynek na zlecenie), a także w wyremontowanym lokalu mieszkalnym, w którym Pan pomieszkiwał z rodzicami, czy też w zakupionym lokalu mieszkalnym przy ul. (...) w (...) realizował Pan własne cele mieszkaniowe (jak można przypuszczać z tego powodu, aby mógł Pan skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa wyżej). Dodatkowo, również jedną z zakupionych i wyremontowanych nieruchomości (tj. ww. lokal mieszkalny w (...)) planuje Pan oddać w najem osobie trzeciej, a w związku z tym osiągnie Pan z ww. wynajmu korzyść finansową. Jednocześnie – jak poinformował Pan w uzupełnieniu wniosku – w każdej z tych nieruchomości, na które Pan wydatkował, bądź zamierza wydatkować środki ze sprzedanych w 2020 i 2021 roku nieruchomości realizował, realizuje, bądź będzie realizował własne cele mieszkaniowe.

Ponadto, jak doprecyzował Pan w uzupełnieniu podania, posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do zbycia. Nabył je Pan na mocy umowy darowizny w dniu (...) 2020 roku od rodziców, tj. udział w nieruchomości lokalowej oraz również w darowiźnie od rodziców (...) 2020 roku udział w nieruchomości gruntowej.

Zatem, ogół działań, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel wykorzystania przez Pana środków ze sprzedaży (zakup, remont, budowa czy wykończenie budowy innych nieruchomości, w tym zakup i remont jednego lokalu mieszkalnego, który planuje Pan wynająć) wskazują, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nie bez znaczenia dla okoliczności niniejszej sprawy jest również fakt, że jako przedmiot prowadzonej działalności gospodarczej wskazał Pan usługi ogólnobudowlane - zatem budowa czy remont, a także oczekiwania potencjalnych klientów nie jest Panu tematem obcym. W konsekwencji można uznać, że w niniejszej sprawie działania Pana mają podłoże osiągnięcia korzyści finansowej (zysku) - w celu czerpania dochodów z najmu, sprzedaży, czy uniknięcia podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z przeznaczeniem przychodów w wymaganym ustawowo terminie na własne cele mieszkaniowe. W konsekwencji, uniknąłby Pan zapłaty podatku z rzeczonych sprzedaży nieruchomości. A zatem całokształt Pana działań, które - co prawda jak Pan wskazuje - dokona Pan w ramach majątku prywatnego, niczym istotnie się nie różni od działań, które podejmuje profesjonalista zajmujący się sprzedażą nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Tak więc, w niniejszej sprawie działania Pana świadczą o celowym działaniu wypełniającym cechy działalności gospodarczej i wskazują na handlowy i zarobkowy charakter dokonywanych przez Pana czynności, a nawet można je zakwalifikować do działań optymalizacyjnych, bowiem Pana działania podejmowane są celowo, a ich głównym powodem jest stworzenie sytuacji zmierzającej do uniknięcia zapłaty podatku z tytułu zbycia nieruchomości.

Wskazane wyżej, okoliczności sprawy rozpatrywane we wzajemnym połączeniu dowodzą, że Pana działania wskazują na zarobkowy charakter czynności przez Pana podjętych, a więc zamiar finansowy i inwestycyjny - co stanowi cechę charakterystyczną działalności gospodarczej. Przedstawiony przez Pana opis sprawy świadczy o tym, że podjęto czynności noszące znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, należy przyjąć, że uzyskany przez Pana przychód ze sprzedanych w 2020 i 2021 roku nieruchomości należy zakwalifikować jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, bowiem okoliczności wskazane w podaniu i jego uzupełnieniu prowadzą do wniosku, że działania Pana są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, nakierowanej na osiągnięcie zysku. Wszystkie ww. czynności - składające się na okoliczności sprawy - jednoznacznie wskazują, że podejmuje Pan działania w sposób profesjonalny (tak jak to czynią przedsiębiorcy, zajmujący się obrotem nieruchomościami) i nakierowane są one na uzyskanie przez Pana korzyści finansowej. Podejmowane przez Pana działania nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem. Czynności podjęte przez Pana, oceniane łącznie mają zatem wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej.

W konsekwencji, na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, należy przyjąć, że sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozpatrywać w ramach działalności gospodarczej, a zatem spowoduje powstanie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany przez Pana z przedmiotowej sprzedaży winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Kwalifikacja taka wyklucza natomiast przypisanie rzeczonych środków ze sprzedaży do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a którym to źródłem jest odpłatne zbycie nieruchomości.

Reasumując, przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży w latach: 2020 i 2021 nieruchomości, o których mowa we wniosku należy zakwalifikować do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Tym samym, dochód z tej sprzedaży należy obliczyć i opodatkować w sposób właściwy dla tego źródła przychodów, a nie w sposób wskazany w art. 30e ust. 1 ww. ustawy.

Przepis art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy, a nie dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W myśl art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 1 ww. ustawy:

Odnosząc się natomiast do zakreślonych przez Pana zadanymi pytaniami kwestii możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przy czym, stosownie do treści art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Z powyższego wynika zatem, że zwolnienie określone w cyt. wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma zastosowanie wyłącznie do przychodów uzyskanych ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Podsumowując, przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży w latach: 2020 i 2021 nieruchomości należy zakwalifikować do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Tym samym, skoro, z tytułu sprzedaży ww. przedmiotowych nieruchomości uzyskał Pan przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej - wobec powyższego, zwolnienie przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajdzie zastosowania.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanów faktycznych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, zaznaczam, że przywołane w uzasadnieniu własnego stanowiska interpretacje indywidualne czy wyroki sądów zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).