Interpretacja indywidualna z dnia 6 kwietnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.93.2023.2.MB

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lutego 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 28 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sprzedaży nieruchomości gruntowej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 kwietnia 2023 r. (wpływ 5 kwietnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 28 marca 2001 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A Nr (…) dokonał Pan zakupu niezabudowanej nieruchomości rolnej o powierzchni 2,5057 ha. Zakup nastąpił na zasadzie współwłasności po 1/2 udziałów (współwłaściciel – brat Pana współmałżonki). Ww. nieruchomość gruntowa składała się z działki oznaczonej nr ewidencyjnym X o powierzchni 1,9457 ha oraz działki o nr ewidencyjnym Y o powierzchni 0,5600 ha.

Nieruchomość zakupił Pan za fundusze stanowiące Pana majątek dorobkowy w trakcie małżeństwa. Z żoną posiadacie Państwo małżeńską wspólność ustawową. Nieruchomość zakupił Pan z myślą o przekazaniu jej w późniejszym okresie Pana dzieciom.

W 2007 r. wspólnie z drugim współwłaścicielem dokonał Pan podziału działki nr X, w wyniku którego powstały następujące działki:

1)działka nr Z o powierzchni 1,0000 ha,

2)działka nr Q o powierzchni 0,9457 ha.

W wyniku podziału działek nie zmienił się ich charakter – dalej w rejestrze gruntów wpisane były w całości jako użytki rolne.

W sierpniu 2018 r. postanowieniem Sądu Rejonowego (Sygn. akt …) wspólnie z drugim współwłaścicielem dokonał Pan zniesienia współwłasności. W postanowieniu sądu ustalono, że przedmiotem współwłasności jest nieruchomość obejmująca działki gruntu Z, Q oraz Y (nr Kw …) o łącznej wartości 50 000,00 zł.

Zniesienia współwłasności dokonaliście Państwo bez żadnych dopłat w następujący sposób:

-działkę gruntu nr Z (powierzchnia 1,0000 ha) o wartości 20 000,00 zł, otrzymał Pan wraz z Pana żoną na prawach ustawowej wspólności małżeńskiej,

-działki gruntu Q oraz Y (łączna powierzchnia 1,5057 ha) o łącznej wartości 30 000,00 zł, otrzymał drugi współwłaściciel.

Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty ani dopłaty. Wartość Pana nieruchomości gruntowej nr Z otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności była mniejsza zarówno pod względem wielkości jak i wartości od udziału jaki posiadał Pan przed zniesieniem współwłasności.

W 2022 r. wraz z żoną z nieruchomości gruntowej nr Z (Kw nr …) wydzieliliście Państwo, a następnie sprzedaliście trzy działki:

1)działka gruntu nr A o powierzchni 932 m² (sprzedana 23 maja 2022 r. Akt Rep. A Nr …),

2)działka gruntu nr B o powierzchni 905 m² (sprzedana 23 maja 2022 r. Akt Rep. A Nr …),

3)działka gruntu nr C o powierzchni 1380 m² (sprzedana 31 sierpnia 2022 r. Akt Rep. A Nr …).

W momencie sprzedaży wszystkie wyżej wymienione działki stanowiły w całości użytki rolne.

W okresie od 2001 r. do dnia dzisiejszego ani Pan, ani Pana żona nie prowadziliście działalności gospodarczej. Wyżej wymienione działki nie były przez Pana w żaden sposób wykorzystywane od momentu ich zakupu w 2001 r. do momentu sprzedaży w 2022 r. Powodem sprzedaży była trudna sytuacja finansowa Pana rodziny. Środki ze sprzedaży działek przeznaczone zostały na remont domu w którym Pan mieszka wraz z rodziną oraz na bieżące wydatki, w tym spłaty zobowiązań.

Ponadto w piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku podał Pan następujące informacje.

W momencie podjęcia decyzji o sprzedaży umieścił Pan na działce tablicę z informacją o sprzedaży z podanym numerem telefonu. Umieścił Pan także bezpłatne ogłoszenie na portalu (...).

Odnośnie sprzedaży działek w obu przypadkach nabywcy skontaktowali się z Panem telefonicznie. Nie ma Pan wiedzy czy kontakt do Pana pochodził ze strony (...), czy też z tablicy informacyjnej umieszczonej na działce.

Do momentu sprzedaży działek nie podejmował Pan żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek. Powodem sprzedaży działek był brak środków finansowych. Poza tym, działki te nabył Pan z myślą o przekazaniu ich w przyszłości swoim dzieciom, a nie w celu dalszej odsprzedaży. Od momentu zakupu działek do dnia sprzedaży nie wykonał Pan żadnych z czynności, np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działki/działek, ogrodzenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o pozwoleniu na budowę dla ww. działki/działek itp.

Nie udzielał Pan żadnych pełnomocnictw do działania w Pana imieniu przy czynnościach związanych ze sprzedażą działek.

Nie planuje Pan wydzielać kolejnych działek z Pana nieruchomości gruntowej.

Nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży poza tymi, które przedstawił Pan we wniosku o wydanie interpretacji.

Nigdy wcześniej nie sprzedawał Pan żadnej nieruchomości.

Wyjaśnia Pan, że nabywając działki w 2001 r. nigdy nie planował Pan ich dalszej odsprzedaży. Potwierdza to fakt, że od momentu zakupu do dnia sprzedaży (tj. przez 21 lat), działki nadal miały charakter rolny, a z aktów notarialnych sprzedaży jednoznacznie wynika, że nie występował pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie uzbrajał Pan działek, nie doprowadzał żadnych mediów, nie wydzielał Pan żadnych dróg wewnętrznych.

Pytanie

Czy dokonana przez Pana sprzedaż w 2022 r. nieruchomości gruntowych nr A B oraz C powoduje obowiązek zapłacenia podatku dochodowego?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości Pana udział zmniejszył się od momentu pierwotnego nabycia do chwili odpłatnego zbycia, datę nabycia przez Pana części nieruchomości stanowi data pierwotnego nabycia, a nie data zniesienia współwłasności. W związku z tym, sprzedaż nieruchomości gruntowych nr A B oraz C nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego , w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli nieruchomości, jej części lub udziału nastąpi po upływie 5 lat – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przytoczonego przepisu wynika, że decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym ma ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości. Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kc, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Stosownie do art. 210 i nast. Kc, każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy w sytuacji, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. A więc, za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia.

W Pana przypadku, w wyniku zniesienia współwłasności nie wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności. Tak więc, jak na wstępie, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nr A B oraz C nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 28 marca 2001 r. dokonał Pan zakupu niezabudowanej nieruchomości rolnej. Zakup nastąpił na zasadzie współwłasności po 1/2 udziałów (współwłaścicielem był brat Pana współmałżonki). Ww. nieruchomość gruntowa stanowiła dwie działki. W 2007 r. wspólnie z drugim współwłaścicielem dokonał Pan podziału jednej z działek, w wyniku którego powstały kolejne dwie działki. Następnie w sierpniu 2018 r. postanowieniem sądu wspólnie z drugim współwłaścicielem dokonał Pan zniesienia współwłasności. W postanowieniu sądu ustalono, że przedmiotem współwłasności jest nieruchomość obejmująca trzy działki gruntu o łącznej wartości 50 000,00 zł. Zniesienia współwłasności dokonaliście Państwo w taki sposób, że jedną działkę o wartości 20 000,00 zł, otrzymał Pan wraz z Pana żoną na prawach ustawowej wspólności małżeńskiej, a dwie działki o łącznej wartości 30 000,00 zł, otrzymał drugi współwłaściciel. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty ani dopłaty. Wartość Pana nieruchomości gruntowej otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności była mniejsza zarówno pod względem wielkości jak i wartości od udziału jaki posiadał Pan przed zniesieniem współwłasności. Podał Pan również, że w 2022 r. wraz z żoną z nieruchomości gruntowej wydzieliliście Państwo, a następnie sprzedaliście trzy działki.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Należy wyjaśnić, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

1)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

2)wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

W niniejszej sprawie w wyniku zniesienia współwłasności w 2018 r. po stronie Pana nie wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział, posiadany przed dokonaniem tej czynności. W wyniku zniesienia współwłasności – jak sam Pan wskazał – wartość Pana nieruchomości otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności była mniejsza zarówno pod względem wielkości jak i wartości od udziału jaki posiadał Pan przed zniesieniem współwłasności i wskazał Pan, że zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty i dopłaty.

Oznacza to, że w przypadku Pana okres, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, należy liczyć się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości (na zasadzie współwłasności), będące przedmiotem sprzedaży w 2022 roku, tj. od końca roku 2001.

Mając na uwadze powyższe, odpłatne zbycie w 2022 r. nieruchomości gruntowych nr A B oraz C nie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostało dokonane po upływie pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie. Zatem, z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku i jego uzupełnienia opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pan sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).