Interpretacja indywidualna z dnia 31 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.97.2023.1.MAP

Skutki podatkowe najmu prywatnego nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lutego 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 27 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych najmu prywatnego nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Od 1 września 1999 r. prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, zarejestrowaną w CEiDG pod kodami PKD 66.22.Z, 66.22.Z, 45.11.Z, 45.19.Z, 55.10.Z, 55.20.Z, 64.99.Z, 66 19.Z, 68.20.Z, 73.11.Z, 77.11.Z, 77.12.Z. (zostały wymienione wszystkie kody PKD figurujące w Pana wpisie do CEiDG wg stanu na dzień 27 stycznia2023 r.). Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2021 poz. 1128 ze zm.; dalej: „ustawa o PIT” lub „u.p.d.o.f.”). Formą opodatkowania przychodów z Pana działalności gospodarczej od stycznia 2022 r. jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Wynajmuje Pan poniższe nieruchomości:

1)dwa lokale usługowe (apartamenty) w budynku hotelowym … składające się z pokoju, sypialni i łazienki wraz z dwoma miejscami postojowymi;

2)dwa lokale niemieszkalne znajdujące się w budynku usługowym (apartamenty) … składające się z pokoju, łazienki oraz przedpokoju z aneksem kuchennym z jednym podziemnym miejscem postojowym;

3)jeden lokal niemieszkalny znajdujący się w budynku hotelowym położonym … składający się z pokoju, łazienki i przedpokoju;

4)jeden lokal niemieszkalny znajdujący się w budynku hotelowym …;

5)dwa lokale niemieszkalne znajdujące się w budynku hotelowym … składające się z pokoju z aneksem i łazienki.

Wszystkie wymienione powyżej lokale stanowią wyłączną Pana własność. Lokale wymienione w punktach 1-4 do grudnia 2021 r. były środkami trwałymi w Pana przedsiębiorstwie i były amortyzowane według odpowiednich stawek, po czym 1 stycznia 2022 r. zostały przeznaczone na cele prywatne.

Przez przeznaczenie lokali na cele prywatne należy rozumieć przede wszystkim wycofanie nieruchomości z majątku przedsiębiorstwa poprzez wykreślenie nieruchomości z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przedsiębiorstwa i zaprzestanie ich amortyzacji w ramach przedsiębiorstwa. Środki pochodzące z najmu wycofanych nieruchomości są lokowane jako Pana prywatne oszczędności oraz pożytkowane na Pana potrzeby osobiste. Po ich wycofaniu z działalności lokale są wynajmowane nadal tym samym Najemcom, przy czym przedstawione w dalszej części wniosku warunki wynajmu nie uległy zmianie. Wycofał Pan te lokale z majątku przedsiębiorstwa wskutek pojawienia się uchwały NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której skład sędziowski wyjaśnił kwalifikację źródeł przychodów z najmu.

Po przeanalizowaniu stanu faktycznego, w szczególności charakteru najmu nieruchomości, w celu dochowania należytej staranności, podjął Pan decyzję o wycofaniu lokali z działalności i zakwalifikowaniu przychodów z ich najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i dodatkowo złożeniu wniosku o interpretację indywidualną w tej sprawie.

Lokale opisane w punkcie 5 zostały odebrane od Dewelopera w październiku 2022 r. i nie zostały przyjęte jako środek trwały przedsiębiorstwa.

Od 1 stycznia 2022 r. pożytki z najmu wszystkich wymienionych powyżej nieruchomości traktuje Pan jako przychody z najmu, dzierżawy oraz umów o innych charakterze z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT oraz opłaca od nich podatek ryczałtowy według odpowiedniej stawki według art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. 2021 r. poz. 1993; dalej: „ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym”).

Warunki najmu są określone w umowach między Panem (dalej również: „Wynajmującym”) a Najemcami. Najemcy są przedsiębiorstwami w rozumieniu art. 4 Prawa przedsiębiorców (t. j. Dz.U. 2020 r. poz. 1086 ze zm.) świadczącymi usługi zarządzania lokalami oraz ich podnajmu osobom fizycznym oraz firmom.

Wszystkie umowy zostały podpisane ze wskazaniem prywatnych Pana danych (w tym prywatnych danych adresowych oraz numeru PESEL). Na mocy umów najmu zawartych z Najemcą lokali opisanych w punkcie 1 Najemcy podnajmują lokale osobom trzecim oraz zobowiązują się do płacenia na Pana rzecz czynszu najmu. Najemca wraz z podnajemcami mają prawo do używania części wspólnych budynku, w tym miejsc postojowych będących Pana własnością. Za każdy okres rozliczeniowy na podstawie informacji od Najemców wystawia Pan fakturę za najem. Nie bierze Pan czynnego udziału w podpisywaniu umów z podnajemcami, pracach remontowych i modernizacyjnych, rozliczaniu opłat eksploatacyjnych. Pana udział jest ograniczony jedynie do wystawienia faktury oraz do pobrania czynszu od Najemcy.

Umowa najmu lokali, o których mowa w punkcie 2 stanowi, że do obowiązków Najemcy należy m.in.

1)administrowanie lokalami właściciela, w szczególności zarządzanie podnajmem,

2)płatność na rzecz właściciela czynszu najmu,

3)organizacja podnajmu Lokali poprzez pozyskiwanie podnajemców, pobieranie od nich czynszów oraz bieżące rozliczanie zobowiązań w związku z eksploatacją lokali,

4)utrzymywanie lokali oraz części wspólnych budynku w czystości oraz zapewnianie w ramach jego wyposażenia niezbędnych artykułów chemicznych oraz higienicznych,

5)utrzymywanie lokali w należytym stanie technicznym w zakresie obciążającym Najemcę,

6)dokonywanie płatności za wszystkie media zużywane w lokalach oraz czynszu do Wspólnoty Mieszkaniowej.

Wynajmujący jest zobowiązany do pobierania pożytku w formie czynszu od Najemcy obliczonego przez Najemcę zgodnie z warunkami zawartymi w umowie oraz do zawarcia umowy ubezpieczenia lokali.

Na mocy umowy najmu lokalu, o którym mowa w punkcie 3, Najemca wynajmuje od Wynajmującego lokal w celu jego dalszego podnajmowania osobom i wyposażenia lokalu w ruchomości umożliwiające realizację tego wynajmu. Obowiązkami Najemcy jest dbanie o stan techniczny lokalu, przeprowadzanie bieżących napraw wymienionych w art. 681 Kodeksu cywilnego, ponoszenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zawieranie umów na remont lokalu za zgodą Wynajmującego. Obowiązkiem Wynajmującego jest pokrywanie kosztów związanych z remontami lokalu, funduszem remontowym oraz podatków od nieruchomości.

Na mocy umowy najmu lokalu, o którym mowa w punkcie 4 Wynajmujący oddaje Najemcy lokal wraz z wyposażeniem do używania i pobierania pożytków z tytułu podnajmu osobom trzecim w zamian za czynsz najmu. Koszty związane z eksploatacją lokalu, w szczególności koszty zarządu nieruchomością wspólną (wydatki na bieżące remonty i konserwację, opłaty za media, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie z tytułu zarządzania) ponosi Najemca. Najemca występuje również w Pana imieniu jako pełnomocnik względem wspólnoty lokalowej. Na mocy umowy Najemca jest zobowiązany do wykonywania we własnym zakresie i na własny koszt konserwacji oraz remontów bieżących lokalu i jego wyposażenia. Wynajmujący wyraża zgodę na dokonywanie przez Najemcę zmian w lokalu lub jego wyposażeniu, które są zgodne z przeznaczeniem przedmiotowego lokalu, przy czym sam Wynajmujący bez zgody Najemcy nie może wprowadzać żadnych zmian uniemożliwiających używanie lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Wynajmujący jest zobowiązany ubezpieczyć lokal od zdarzeń losowych.

Lokale wymienione w punkcie 5 są wynajmowane firmie podnajmującej te lokale osobom trzecim. Najemca na podstawie umowy jest zobowiązany do regulowania czynszu w terminie w niej wskazanym oraz używania lokali i części wspólnych zgodnie z przeznaczeniem określonym w umowie najmu. Prace remontowe oraz naprawy bieżące są koordynowane przez Najemcę, ale opłacane przez Pana. Najemca w Pana imieniu zawarł również umowę o dostawę energii elektrycznej. Jest Pan zobowiązany do terminowej opłaty podatku od nieruchomości oraz do ubezpieczenia lokalu od zdarzeń losowych. Wyraził Pan zgodę na to, aby zarząd nad lokalem sprawowany był przez Najemcę lub podmiot wskazany przez Najemcę. Od zakupu wyżej wymienionych lokali został przez Pana odliczony podatek VAT. Wynajmuje Pan wspomniane lokale we własnym imieniu, w sposób ciągły, co jest charakterystyczne dla skutków zawartych wszelkich umów najmu. Najem jest umową wzajemną, która polega na oddaniu na czas określony, bądź nieokreślony w używanie rzeczy, za co Wynajmujący pobiera pożytki. Wynajem lokali innym podmiotom przez Pana ma więc charakter zarobkowy oraz długoterminowy i ma na celu zabezpieczenie Pana przyszłości w aspekcie finansowym.

W ramach swojej działalności gospodarczej uzyskuje Pan przychody z usług ubezpieczeniowych w zakresie działalności agentów i brokerów ubezpieczeniowych zajmujących się sprzedażą polis ubezpieczeniowych, za co pobiera należną prowizję. Będzie Pan kontynuował działalność ubezpieczeniową w ramach działalności gospodarczej.

Zakupił Pan nieruchomości opisane we wniosku w celu zabezpieczenia majątkowego i emerytalnego w przyszłości - najem długoterminowy pozwoli Panu na uzyskiwanie pożytków w tytułu najmu przez lata, ponieważ umowy zawarte z Najemcami są umowami długoterminowymi, trwającymi przez 5-20 lat od momentu podpisania. Zarządzanie nieruchomościami, których jest Pan właścicielem, jest zadaniem Najemców. Zarządzanie lokalami należy rozumieć jako: udostępnianie lokali osobom trzecim, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, reprezentowanie Pana osoby przed dostawcami energii, spółdzielniami, wspólnotami mieszkaniowymi, koordynowanie prac remontowych, bieżące naprawy usterek powstałych wskutek działań osób trzecich lub normalnego użytkowania oraz obliczanie czynszu najmu zgodnie z warunkami zawartymi w przywołanych umowach. Jedynymi Pana obowiązkami są: ubezpieczenie lokalu przez wydarzeniami losowymi, wystawienie faktury zgodną z wyliczeniem czynszu przez Najemcę, opłacanie podatków od nieruchomości oraz finansowanie remontów koordynowanych przez Najemców. Wynajmowanie lokali przez Pana nie wymaga od Pana czynnego udziału - jest Pan jedynie zobowiązany do pokrycia finansowego niektórych wydatków związanych z nieruchomościami. Na mocy umów nie ma Pan obowiązku podejmowania działań, które w jakikolwiek sposób miałyby wpływ na wysokość przychodu uzyskanego z najmu nieruchomości. Pobiera Pan jedynie pożytek z posiadanego majątku.

Czynsz najmu jest dodatkowym Pana przychodem - głównym źródłem Pana utrzymania na chwilę obecną są przychody z działalności ubezpieczeniowej. Najem wycofanych z działalności nieruchomości niewątpliwie ma charakter ciągły. Umowy z Najemcami są zawierane długoterminowo, zaś Pan z tytułu wynajmu stale i regularnie pobiera pożytki w formie comiesięcznego czynszu od Najemców. Przy tym nie będzie Pan tworzył zorganizowanej struktury, która pozwoli Panu zarządzać najmem posiadanych przez Pana nieruchomości. Nie zamierza Pan również formalizować zespołu składników, czyli nieruchomości, które wycofał. Nie występuje Pan również we własnym imieniu wobec Podnajemców (czyli osób podnajmujących lokale od Najemców) - wszystkie sprawy związane z najmem podnajemcy regulują z Najemcami, zaś Pan jest jedynie związany obowiązkami ustalonymi w umowach najmu, które wykonuje wobec Najemców. Przedmiotem Pana wniosku jest 2022 r. oraz dalsze lata (pod warunkiem, że stan faktyczny przedstawiony we wniosku nie ulegnie zmianie). Może Pan zakupić i wynająć kolejne nieruchomości, jednak charakter Pana działań w zakresie wynajmu pozostanie niezmieniony.

Pytania

1)Czy po wycofaniu lokali wskazanych w punktach 1-4 wniosku z majątku trwałego na cele prywatne, przychód z wynajmu tych nieruchomości jest istotnie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i tym samym na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym ma Pan prawo opodatkować przychody z najmu stawką, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 4 tejże ustawy?

2)Czy przychód z najmu lokali wskazanych w punkcie 5 wniosku, który nie został przyjęty jako środek trwały Pana przedsiębiorstwa jest istotnie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i tym samym na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym ma Pan prawo opodatkować przychody z najmu tych nieruchomości stawką, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 4 tejże ustawy?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT stanowi, że źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT wskazuje jako źródło przychodu pozarolniczą działalność gospodarczą, przy czym art. 5a ust. 6 ustawy o PIT normuje pozarolniczą działalność gospodarczą jako działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

 - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Katalog źródeł przychodu ma charakter rozłączny, a zatem każdy konkretny przychód powinien być przypisany wyłącznie do jednego źródła przychodów.

W orzecznictwie zaś podkreśla się, że „przychód powinien być przypisany do tego źródła, którego opis w sposób najbardziej szczegółowy odpowiada sposobowi jego powstania, chyba, że ustawa expressis verbis nakazuje zaliczenie go do innego źródła” (uchwała NSA z 22 czerwca 2015 r., sygn. art FPS 1/15).

W dotychczasowym orzecznictwie organy podatkowe oraz sądy administracyjne stały na różnych stanowiskach odnośnie kwalifikacji przychodów z najmu do odpowiedniego źródła przychodu. Głównym tematem sporów interpretacyjnych była kwestia, czy przychody z najmu powinny być przede wszystkim rozpatrywane pod kątem obiektywnych przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej, przedstawionych w art. 5 pkt 6 ustawy o PIT. Organy interpretacyjne zazwyczaj orzekały, że najem podatnika jest usługową działalnością zarobkową prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, więc kryteria prowadzenia działalności gospodarczej są spełnione, zaś przychód należy zakwalifikować do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3.

Przykładem może być interpretacja ITPB1/415-991/10/AK, w której organ interpretacyjny stwierdza: „O zorganizowanym charakterze najmu świadczy również konieczność pozyskiwania klienta (wynajmującego), poprzez udostępnianie informacji o posiadanych lokalach do wynajęcia, podejmowanie środków umożliwiających realizację przedmiotu umowy, zasadach dokonywania płatności za wynajem. Tego rodzaju działanie, przy podanej ilości wynajmowanych lokali mieszkalnych, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych działań i czynności. Ponadto cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich - w opisanym przypadku - osób wynajmujących lokale. Z wniosku wynika również, iż czynności związane z wynajmem pomieszczeń podejmowane są w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny. Reasumując, opisany we wniosku najem 30 mieszkań - ze względu na jego rozmiar oraz fakt, że (jak wynika z wniosku) najem wykonywany będzie w sposób zorganizowany i ciągły - nie może stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

W przytoczonej interpretacji jest widoczne, że duży wpływ na to, czy najem będzie potraktowany jako działalność gospodarcza, była znaczna ilość wynajmowanych lokali, przy czym takie kryterium nie było (i nadal nie jest) unormowane prawnie.

W uchwale NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 poszerzony skład siedmiu sędziów zwrócił uwagę na kolejność kwalifikacji źródeł. W uchwale wskazano na konstrukcję art. 5a ust. 6 oraz wynikającą z niej kolejność analizowania źródeł przychodu: „Jednak nie można zapominać, że w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. in fine jest zastrzeżenie, że jest to działalność gospodarcza, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Wobec tego przychody należy kwalifikować w pierwszej kolejności do źródeł wymienionych w tych punktach.”

Wyjątkiem jest wykształcona w orzecznictwie „reguła pierwszeństwa”, która polega na braku możliwości kwalifikacji przychodu do innego źródła niż pozarolnicza działalność gospodarcza, jeżeli działania podatnika spełniają przesłanki działalności gospodarczej, którą to regułę można wyprowadzić z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Jednak nie ma ona zastosowania do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6, ponieważ w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest mowa o zbyciu w następstwie wykonania działalności gospodarczej, a nie jest to równoznaczne z uzyskaniem przychodu z najmu składników majątku związanego z działalnością gospodarczą, co orzekł skład sędziowski na końcu przywołanej uchwały NSA: „Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą - do przychodów z działalności gospodarczej”. Drugą kwestią, na którą zwrócił uwagę skład sędziowski, to cechy działalności w zakresie wynajmu, które zazwyczaj pokrywają się z cechami działalności gospodarczej, jednak nie należy przez to automatycznie uznawać najmu za działalność gospodarczą. Wniosek składu sędziowskiego jest odzwierciedleniem poprzednich wyroków w tej sprawie, np. wyroku NSA z 11 sierpnia 2017 r., sygn. akt II FSK 19-40/15: „czynności podejmowane w zakresie najmu, czy też dzierżawy nieruchomości z istoty swojej wypełniają cechy charakteryzujące działalność gospodarczą. (...) Czy zatem okoliczność, że skoro działalność podatnika w zakresie najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze spełniać będzie wymienione w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. kryteria działalności gospodarczej oznacza, że przychody uzyskiwane z tego tytułu winny być per se kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej? Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego właściwa tu powinna być odpowiedź negatywna. Przeciwny pogląd pozostawałby w kolizji z treścią art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., w którym w sposób wyraźny wyodrębniono jako osobne źródło przychodów, m.in. najem i dzierżawę, bez rozróżnienia rozmiarów tej aktywności. Z końcowego fragmentu art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. wynika, że jedynym kryterium wyłączającym zastosowanie tego przepisu, w odniesieniu do umów najmu, czy też dzierżawy, jest związanie składników majątkowych będących przedmiotem takiego stosunku prawnego z działalnością gospodarczą.”

Przywołany wyrok nasuwa następujący wniosek: przy rozpoznaniu przychodu ze źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 należy przede wszystkim zwrócić uwagę na kryterium, które wyłącza definitywnie przychód z przytoczonego źródła - przedmiot najmu, dzierżawy, bądź umowy o podobnym charakterze nie może być składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą. Aby odpowiednio ustalić źródło przychodu, nie należy brać pod uwagę przesłanek funkcjonalnych działalności gospodarczej (działalność zarobkowa prowadzona w sposób ciągły, zorganizowany, we własnym imieniu na własny lub cudzy rachunek), ponieważ konstrukcja najmu zazwyczaj je spełnia, a należy ustalić, czy sam przedmiot najmu jest związany z działalnością gospodarczą.

W przytoczonej uchwale skład sędziowski wymienił 3 kluczowe cechy, które decydują o braku powiązania składników majątku z działalnością gospodarczą. Jeżeli podatnik:

a)nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,

b)nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,

c)nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje

- to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.

Biorąc pod uwagę wspomniane kryteria wymienione w uchwale II FPS 1/21 należy stwierdzić, że:

1.Nie można uznać nieruchomości zakupionych przez Pana jako zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, mający służyć Pana działalności. Aby uzyskać przychody z działalności ubezpieczeniowej wynajmuje Pan nieruchomość, w której prowadzi działalność gospodarczą, zatrudnia pracowników, podpisuje umowy z klientami oraz kontrahentami. Jako przedsiębiorca, posiada Pan licencję agenta ubezpieczeniowego, zleca prowadzenie księgowości związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej. Te wszystkie elementy tworzą zorganizowaną strukturę przedsiębiorstwa, odrębną od wynajmu przez Pana lokali użytkowych. Najem nie służy prowadzeniu Pana działalności ubezpieczeniowej, ponieważ działalność ubezpieczeniowa jest samowystarczalna, tj. przychody z działalności ubezpieczeniowej w całości pokrywają koszty prowadzenia tej działalności. Wynajem nieruchomości jest Pana dodatkowym dochodem, zaś podstawą uzyskania dochodu z najmu przez Pana jest fakt posiadania tych nieruchomości przez Pana oraz podpisane umowy z Najemcami. Przede wszystkim zbiór lokali wynajmowanych przez Pana nie może stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, ponieważ nie opracował Pan struktury organizacyjnej, która miałaby tymi składnikami zarządzać - zarządzaniem zajmują się podmioty zewnętrzne, w dodatku niepowiązane i nie współpracujące ze sobą. Nie podejmuje Pan żadnych czynności, aby taką strukturę stworzyć.

2.Nie buduje Pan struktury organizacyjnej pozwalającej Panu na zarządzanie wynajmowanymi nieruchomościami. Zarządzanie Pana majątkiem zleca Pan podmiotom z Panem niepowiązanym, sam nie biorąc w tym udziału. Jest Pan jedynie zobowiązany do wypełniania warunków umów, które nakładają na Pana obowiązek ponoszenia niektórych kosztów związanych z nieruchomościami oraz wystawienie faktury przychodowej.

3.Kupując nieruchomości lokował Pan, bądź będzie Pan lokował nadwyżki środków, które Pan uzyskał z działalności ubezpieczeniowej w zakup nieruchomości pod wynajem. Nabywa Pan lokale znajdujące się w budynkach hotelowych, które są inwestycjami realizowanymi przez Deweloperów, którzy następnie zarządzają tymi budynkami - łącznie z lokalami nabytymi przez Pana. Takie działanie jest korzystne dla obu stron, ponieważ Pan może ulokować środki w nieruchomościach, które będą przynosić Panu przez długie lata pasywny przychód, zaś Deweloper może sfinansować inwestycje z Pana środków oraz innych nabywców lokali. To właśnie Deweloper - który po podpisaniu umowy z Panem stał się Najemcą - wypracowuje strategię działalności w zakresie podnajmu osobom trzecim, plany co do rozwoju hoteli, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania lokali do potrzeb podnajemców. Pan jedynie użycza lokalu, aby Najemca mógł spełnić te cele - pobierając za to czynsz najmu.

Przede wszystkim jednak dokonał Pan przesunięcia nieruchomości z majątku trwałego przedsiębiorstwa do swojego prywatnego majątku, co sprawi, że nieruchomości nie będą dłużej składnikiem majątkowym przedsiębiorstwa. Ma Pan prawo wyboru, które nieruchomości może zostawić w działalności, a które wycofać.

Jak wskazano w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, na który powołał się w uchwale skład siedmiu sędziów: „W większości przypadków decydujące znaczenie, co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu przypisać należy samemu podatnikowi, który może „powiązać” posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub tez „pozostawić” je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Jak wskazano powyżej przychody z obydwu analizowanych źródeł mają charakter zarobkowy, stały (ciągły), a także wymagają pewnej formy zorganizowania. Wobec braku zatem sformułowania przez ustawodawcę wyraźnych pozytywnych reguł klasyfikacji przychodów z najmu do jednego z dwóch konkurencyjnych źródeł, decydujące znaczenie przyznać należy decyzji samego podatnika.”

Należy ponadto podkreślić, że wnioski zawarte w przywołanej uchwale wskazują na fakt, że to podatnik decyduje, czy powiązać określone składniki swojego mienia z działalnością gospodarczą, czy zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą - szczególnie, że w ustawodawstwie brak jest jednoznacznych przesłanek, które wskazywałyby czynsz najmu jako przychód ze źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, zaś podatnicy mogą bazować jedynie na orzecznictwie w tej sprawie. Ilość wynajmowanych lokali przez Pana również nie ma znaczenia dla ustalenia źródła przychodu. Jak wskazano w przytoczonej uchwale, sam ustawodawca poprzez zmianę art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym wprowadził dodatkową stawkę progresywną 12,5% dla przychodów z najmu powyżej 100 000 zł - ustawodawca zatem musi zakładać, że w ramach najmu prywatnego podatnicy będą osiągać większe przychody, co będzie wynikać z większej skali ich działalności.

Podsumowując, Pana zdaniem, od chwili wycofania lokali z majątku trwałego przedsiębiorstwa lokale te nie będą składnikami majątku związanymi z Pana działalnością gospodarczą, zaś to sprawi, że przychód z najmu tych lokali od momentu wycofania będzie kwalifikowany jako przychód ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód z tytułu najmu lokalu odebranego w marcu 2022 r. przez Pana, który nie był przyjęty do środków trwałych Pana przedsiębiorstwa również jest przychodem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, ponieważ od początku lokal nie był składnikiem działalności gospodarczej. Jest więc spełnione wyłączenie, o którym mowa w przywołanym przepisie.

Na mocy art. 6 ust. 1a o zryczałtowanym podatku dochodowym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

W pana ocenie, postępuje więc Pan właściwie, opłacając zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów z najmu tych lokali w stawce, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

·pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

·najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Ustawa powyższa zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 powołanej ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

·zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz

·wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych :

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) zgodnie z którym,

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzamy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu należy powołać Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2540 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że wynajmuje Pan poniższe nieruchomości:

1)dwa lokale usługowe (apartamenty) w budynku hotelowym … składające się z pokoju, sypialni i łazienki wraz z dwoma miejscami postojowymi;

2)dwa lokale niemieszkalne znajdujące się w budynku usługowym (apartamenty) … składające się z pokoju, łazienki oraz przedpokoju z aneksem kuchennym z jednym podziemnym miejscem postojowym;

3)jeden lokal niemieszkalny znajdujący się w budynku hotelowym położonym …. składający się z pokoju, łazienki i przedpokoju;

4)jeden lokal niemieszkalny znajdujący się w budynku hotelowym …;

5)dwa lokale niemieszkalne znajdujące się w budynku hotelowym … składające się z pokoju z aneksem i łazienki.

Wszystkie wymienione lokale stanowią wyłączną Pana własność. Lokale wymienione w punktach 1-4 do grudnia 2021 r. były środkami trwałymi w Pana przedsiębiorstwie i były amortyzowane według odpowiednich stawek, po czym 1 stycznia 2022 r. zostały przeznaczone na cele prywatne. Podjął Pan decyzję o wycofaniu lokali z działalności i zakwalifikowaniu przychodów z ich najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Po ich wycofaniu z działalności lokale są wynajmowane nadal tym samym Najemcom, przy czym przedstawione w dalszej części wniosku warunki wynajmu nie uległy zmianie. Lokale opisane w punkcie 5 zostały odebrane od Dewelopera w październiku 2022 r. i nie zostały przyjęte jako środek trwały przedsiębiorstwa. Od 1 stycznia 2022 r. pożytki z najmu wszystkich wymienionych powyżej nieruchomości traktuje Pan jako przychody z najmu, dzierżawy oraz umów o innych charakterze z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT oraz opłaca od nich podatek ryczałtowy według odpowiedniej stawki według art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wszystkie umowy najmu zostały podpisane ze wskazaniem prywatnych Pana danych (w tym prywatnych danych adresowych oraz numeru PESEL). Wynajmuje Pan wspomniane lokale we własnym imieniu, w sposób ciągły, co jest charakterystyczne dla skutków zawartych wszelkich umów najmu. Najem jest umową wzajemną, która polega na oddaniu na czas określony, bądź nieokreślony w używanie rzeczy, za co Wynajmujący pobiera pożytki. Wynajem lokali innym podmiotom przez Pana ma więc charakter zarobkowy oraz długoterminowy i ma na celu zabezpieczenie Pana przyszłości w aspekcie finansowym. Wynajmowanie lokali przez Pana nie wymaga od Pana czynnego udziału - jest Pan jedynie zobowiązany do pokrycia finansowego niektórych wydatków związanych z nieruchomościami. Na mocy umów nie ma Pan obowiązku podejmowania działań, które w jakikolwiek sposób miałyby wpływ na wysokość przychodu uzyskanego z najmu nieruchomości.

Wskazać należy, że wycofanie nieruchomości z jednoosobowej działalności gospodarczej do majątku prywatnego osoby fizycznej nie powoduje formalnego wyodrębnienia majątku firmowego od majątku prywatnego. Jedynym właścicielem, jest tutaj osoba fizyczna, w związku z czym, na skutek przeniesienia nieruchomości z jednego majątku do drugiego, nie zmienia się tytuł własności, co z kolei powoduje, że nie dochodzi do żadnego przysporzenia majątkowego, które mogłoby być uznane za przychód podatkowy.

Z opisu sprawy wynika, że po wycofaniu z Pana jednoosobowej działalności gospodarczej lokali wskazanych we wniosku w punktach 1-4, są one przez Pana wynajmowane. Skoro wycofał Pan wskazane we wniosku lokale z działalności gospodarczej, to wówczas przedmiotem najmu nie są już składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. W tej sytuacji najem nie jest działalnością gospodarczą, tylko wynajmem prywatnym.

Zatem, najem lokali wskazanych we wniosku w punktach 1-4, które zostały wycofane z prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo, przychody z najmu lokali opisanych we wniosku w punkcie 5, które zostały przez Pana odebrane od Dewelopera w październiku 2022 r., należy zaliczyć również do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%.

Wobec powyższego, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako: „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).