Interpretacja indywidualna z dnia 28 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.67.2023.2.AK

Sprzedaż nieruchomości zabudowanej po upływie 5 lat od nabycia działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłegow podatku dochodowym od osób fizycznychjest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 24 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 marca 2023 r. (wpływ 27 marca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2013 roku nabył Pan działkę o numerze A (identyfikator działki (…)). Według wypisu z rejestru gruntów działka ta składa się z następujących części: zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy – BF (0,3442 ha), nieużytki (0,0379 ha), pastwiska trwałe (0,1823 ha), grunty orne (0,5722 ha).

Na terenie oznaczonym jako Bp wybudowane zostały następujące budynki: 3 budynki mieszkalne jednorodzinne - zgodnie z wypisem z rejestru budynków ich funkcja główna to domek letniskowy, 1 budynek niemieszkalny.

Zamierza Pan sprzedać wymienione powyżej budynki wraz z działką.

Opisana powyżej działka nr A (w województwie (...)), której jest Pan właścicielem, została w części oznaczona jako BP- tereny w zabudowane lub w trakcie zabudowy - na podstawie w wypisu z rejestru gruntów.

Według uzyskanego pozwolenia na budowę/warunki zabudowy na działce dozwolona jest budowa obiektów budowlanych zgodnych z ustalonym przeznaczeniem, czyli zabudowa rekreacji indywidualnej z możliwością całorocznego użytkowania.

Zamierza Pan uzyskać informację, czy prawo do ulgi z tytułu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych z późniejszymi zmianami, ze sprzedaży domku letniskowego będzie Pana obowiązywać i czy przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat od daty nabycia działki.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że wymienione we wniosku budynki mieszkalne jednorodzinne - domki letniskowe oraz budynek niemieszkalny stanowią obiekty budowlane, które są trwale związane z gruntem.

Pytanie

1)Czy przychód ze sprzedaży wyżej wymienionej nieruchomości będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2)Czy ulga ze sprzedaży domku letniskowego będzie Pana obowiązywała, jeżeli pieniądze ze sprzedaży domku letniskowego przeznaczy Pan na budowę domu letniskowego całorocznego, w którym będzie Pan zamieszkiwał na stałe lub na spłatę posiadanego kredytu hipotecznego?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nie powinien obowiązywać, ponieważ nabycie nieruchomości (działki) nastąpiło w 2013 roku. Pana zdaniem, jeżeli sprzedaż byłaby opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych, to ulga ze sprzedaży domku letniskowego powinna Pana obowiązywać, ponieważ pieniądze ze sprzedaży domu letniskowego przeznaczy Pan na budowę nowego domu letniskowego lub spłatę posiadanego kredytu mieszkaniowego, a wydatkowanie środków na jego budowę nastąpi nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż mieszkania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

W tym miejscu trzeba zaznaczyć, że pod pojęciem nabycia należy rozumieć wszelkie prawem przewidziane formy przeniesienia tytułu własności z jednego podmiotu na drugi. W szczególności będą to czynności cywilnoprawne: odpłatne np. umowa sprzedaży czy umowa zamiany, a także nieodpłatne, np. umowa darowizny czy dziedziczenie.

W przypadku odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma więc ustalenie daty i formy nabycia nieruchomości, daty jej zbycia oraz tego, czy nie nastąpi ono w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Z analizy sprawy wynika, że w 2013 r. nabył Pan działkę o numerze A. Zgodnie z wypisem rejestru gruntów ww. działka składa się ze zurbanizowanych terenów niezabudowane lub w trakcie zabudowy - BF (0,3442 ha), nieużytków (0,0379 ha), pastwisk trwałych (0,1823 ha), gruntów ornych (0,5722 ha). Na terenie tym oznaczonym jako Bp wybudowane zostały 3 budynki mieszkalne jednorodzinne - zgodnie z wypisem z rejestru budynków ich funkcja główna to domek letniskowy i 1 budynek niemieszkalny. Budynki mieszkalne jednorodzinne - domki letniskowe oraz budynek niemieszkalny stanowią obiekty budowlane, które są trwale związane z gruntem. Działka ta została w części oznaczona jako BP – tereny w zabudowane lub w trakcie zabudowy - na podstawie w wypisu z rejestru gruntów. Według uzyskanego pozwolenia na budowę/warunki zabudowy na działce dozwolona jest budowa obiektów budowlanych zgodnych z ustalonym przeznaczeniem, czyli zabudowa rekreacji indywidualnej z możliwością całorocznego użytkowania.

Zamierza Pan sprzedać wymienione powyżej budynki wraz z działką.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, z późn. zm.):

W przypadku nieruchomości budynkowej istotą wyróżnienia jej jako nieruchomości jest spełnienie przesłanek bycia rzeczą (art. 45 Kodeksu cywilnego) i posiadanie cech budynku jako konstrukcji trwale związanej z gruntem, który ponadto może stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności, co musi mieć oparcie w przepisie szczególnym.

W myśl art. 47 § 1-3 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie przepisu art. 48 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z zasadą prawa superficies solo cedit (to co jest na powierzchni przypada gruntowi) odnoszącą się do związania własności budynku wzniesionego na gruncie z własnością tego gruntu, częścią składową gruntu są wszystkie rzeczy trwale złączone z tą nieruchomością.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, oznacza to, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki. W pewnych bowiem wypadkach określonych w tych przepisach niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części są także nieruchomościami, które w odróżnieniu od nieruchomości gruntowych określa się jako nieruchomości budynkowe.

Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności. Przepisy szczególne określają przy tym relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. W aktualnym stanie prawnym ze względu na treść art. 235 § 1 k.c. odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika.

Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, iż w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

W analizowanej sprawie zamierza Pan sprzedać działkę zabudowaną budynkami, stanowiącymi obiekty budowlane, które są trwale związane z gruntem.

W przedstawionej sytuacji istotne znaczenie dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma fakt nabycia przez Pana przedmiotowej działki w roku 2013.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące uregulowania prawne stwierdzić należy, że planowana sprzedaż zabudowanej działki, nastąpi po upływie okresu pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie rodziła obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że skoro – jak wyżej wywiedziono – sprzedaż nieruchomości, będącej przedmiotem Pana pytania nr 1 nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to konsekwencją powyższego jest brak możliwości zastosowania w odniesieniu do uzyskanego przysporzenia któregokolwiek ze zwolnień przedmiotowych wymienionych w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie można bowiem zwolnić z opodatkowania czegoś co nie stanowi przedmiotu opodatkowania. W tej sytuacji rozpatrywanie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt (...) ww. ustawy jest niecelowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).