Interpretacja indywidualna z dnia 20 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.21.2023.1.DS

Podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 będzie kwota wynagrodzenia otrzymana przez Państwa po uwzględnieniu bonifikaty, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Interpretacja indywidualna  

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy określenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 z zastosowaniem bonifikaty.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina (...) jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Gmina planuje dokonać sprzedaży nieruchomości niezabudowanej – działki nr 1 położonej w obrębie (...), gmina (...), o powierzchni 0,4900 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) - Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…). Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez Panią D. K. 21 lipca 2022 roku, nieruchomość została wyceniona na wartość 343.784 zł. Według planu zagospodarowania przestrzennego teren położony jest w obszarze oznaczonym na rysunku jako place składowe, bazy, rzemiosło uciążliwe.

Wójt Gminy (...) w najbliższym czasie przedłoży Radzie Gminy (...) projekt uchwały w sprawie wyrażenia zgody na zbycie przez Gminę nieruchomości na rzecz spółki pod nazwą A Sp. z o.o., w postaci działki o nr 1, położonej w obrębie (...) wraz z zastosowaniem bonifikaty w wysokości 99% od ceny zbywanej nieruchomości, w celu realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku wielorodzinnego.

W uzasadnieniu projektu uchwały jako podstawę prawną udzielenia bonifikaty powołano art. 13 ust. 1 oraz art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.)

Z treści art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania z trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

Z kolei przepis art. 68 ust. 1 pkt 1 tej ustawy daje uprawnienia organom do udzielenia bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych.

W związku z tym, że obniżka ceny (bonifikata) została udzielona przed dokonaniem faktycznej sprzedaży, wobec tego Gmina planuje z podstawy opodatkowania wyłączyć wartość bonifikaty i dokonać sprzedaży nieruchomości za 1% jej wartości, tj. za kwotę 3.437,84 zł, w tym podatek według stawki 23% w wysokości 642,85 zł.

Pytanie

Czy podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług będzie kwota wynagrodzenia otrzymana przez Gminę po uwzględnieniu bonifikaty?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Gminy, z podstawy opodatkowania należy wyłączyć wartość bonifikaty.

Z przepisów art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wynika, że sprzedaż nieruchomości przez podmiot publiczny odbywa się po cenie ustalonej na podstawie wartości nieruchomości. Ustalenie wartości odbywa się w oparciu o operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przepis art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, daje uprawienie organom do udzielenia bonifikaty od ceny zgodnej z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych. Prawo do udzielenia bonifikaty stanowi niewątpliwie wyłom od zasady sprzedaży nieruchomości po cenie ustalonej na podstawie wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 29a ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5 art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W myśl ust. 7 tego artykułu, podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot udzielonych nabywcy lub usługobiorcy upustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży.

W związku z tym, że obniżka ceny (bonifikata) została udzielona przed dokonaniem faktycznej sprzedaży, wobec tego z podstawy opodatkowania należy wyłączyć wartość bonifikaty.

Wobec powyższego przedmiotem opodatkowania będzie wyłącznie kwota należności w wysokości 1% ustalonej wartości nieruchomości. Opisaną we wniosku bonifikatę należy potraktować jak udzielenie rabatu, a przepisy ustawy VAT nie zabraniają podatnikom udzielania rabatu nawet w takiej wysokości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy,

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy,

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy,

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy,

Jednocześnie, w myśl art. 15 ust. 6 ustawy,

Oznacza to, że organ władzy publicznej będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zgodnie z którym:

Jak wynika z powyższego, wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatnika ma charakter wyłącznie podmiotowo-przedmiotowy.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych) – tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem gmina, wykonując we własnym imieniu i na własny rachunek czynności spełniające definicję działalności gospodarczej, określonej w art. 15 ust. 2 ustawy, działa w charakterze podatnika podatku VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Planują Państwo dokonać sprzedaży nieruchomości niezabudowanej – działki nr 1, położonej w obrębie (...). Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym 21 lipca 2022 roku, nieruchomość została wyceniona na wartość 343.784 zł.

Wójt Gminy (...) w najbliższym czasie przedłoży Radzie Gminy (...) projekt uchwały w sprawie wyrażenia zgody na zbycie przez Państwa działki o nr 1 na rzecz spółki A Sp. z o.o. z zastosowaniem bonifikaty w wysokości 99% od ceny zbywanej nieruchomości w celu realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku wielorodzinnego.

W uzasadnieniu projektu uchwały jako podstawę prawną udzielenia bonifikaty powołano art. 13 ust. 1 oraz art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W związku z tym, że obniżka ceny (bonifikata) została udzielona przed dokonaniem faktycznej sprzedaży, planują Państwo z podstawy opodatkowania wyłączyć wartość bonifikaty i dokonać sprzedaży nieruchomości za 1% jej wartości, tj. za kwotę 3.437,84zł, w tym podatek według stawki 23% w wysokości 642,85 zł.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości dotyczą określenia podstawy opodatkowania dla sprzedaży niezabudowanej działki o nr 1 z zastosowaniem bonifikaty.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że planowana przez Państwa (jako właściciela) dostawa niezabudowanej działki nr 1, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo będą działali jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy:

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Stosownie do art. 29a ust. 10 ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że podstawa opodatkowania obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy, a w przypadku udzielenia nabywcy lub usługobiorcy opustów/obniżek ceny (bonifikaty), podstawę opodatkowania (tj. obrót) zmniejsza się  o kwotę tej bonifikaty.

W tym miejscu należy wskazać, że udzielenie bonifikaty jest ściśle skorelowane z konkretną transakcją, w związku z którą została zastosowana zniżka ceny, co powoduje obniżenie ceny dostarczanych towarów lub świadczonych usług oraz wpływa na zmniejszenie podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o ile nie sprzeciwiają się temu inne niż podatkowe przepisy prawa.

Należy podkreślić, że przepisy ustawy nie definiują pojęć „bonifikata” czy „rabat”. W związku z powyższym pojęcia te należy interpretować stosując przede wszystkim wykładnię językową. Zgodnie z definicją wskazaną w Słowniku Języka Polskiego Wydawnictwa Naukowego PWN (dostępnego na stronie: https://sjp.pwn.pl/), „bonifikata” to zmniejszenie ustalonej ceny towaru lub usług. Natomiast przez „rabat” należy rozumieć obniżenie ceny jakiegoś towaru o pewną kwotę.

Z punktu widzenia podstawy opodatkowania, można wyróżnić następujące rodzaje rabatów:

‒rabaty przyznane przed ustaleniem ceny i dokonaniem sprzedaży – niemające wpływu na podstawę opodatkowania,

‒rabaty przyznane po dokonaniu sprzedaży – bonifikaty, opusty, uznane reklamacje i skonta – wpływające na obniżenie wcześniej ustalonej kwoty osiągniętego obrotu.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344),

W myśl art. 68 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami,

Bonifikata jest to zniżka od ustalonej ceny. Tak jak przy ustalaniu ceny towaru przy sprzedaży, która jest pieniężnym odzwierciedleniem wartości rzeczy, tak cena, jaką ma uiścić nabywca winna już uwzględniać bonifikatę. Zatem należy stwierdzić, że zniżka (bonifikata) udzielona jest od ustalonej wcześniej wartości świadczenia.

Mając powyższe na uwadze, jak również przywołane przepisy stwierdzić należy, że określając podstawę opodatkowania, powinni Państwo uwzględnić przyznaną bonifikatę. Zatem zapłatą z tytułu planowanej przez Państwa sprzedaży na rzecz spółki A Sp. z o.o., będzie kwota należna od nabywcy. Tym samym podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota należnej opłaty (kwota po uwzględnieniu bonifikaty) pomniejszona o kwotę należnego podatku. Zatem zgodnie z art. 29a ust. 7 pkt 2 ustawy, podstawę opodatkowania sprzedaży nieruchomości, stanowić będzie różnica pomiędzy ustaloną ceną zbycia tej nieruchomości (343.784 zł) i ustaloną kwotą bonifikaty (99%).

Podsumowując, podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 będzie kwota wynagrodzenia otrzymana przez Państwa po uwzględnieniu bonifikaty, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Państwa stanowisko jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).