Interpretacja indywidualna z dnia 27 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.1063.2022.1.DA

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 grudnia 2022 r. złożyła Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

31 marca 1994 r. … nabyła od Gminy Miejskiej … w użytkowanie wieczyste zabudowaną działkę nr A, obręb … o powierzchni 19 m², położoną przy ul. …, dla której prowadzona była księga wieczysta nr … oraz nabyła własność posadowionego na tej działce garażu (Rep. A …).

13 kwietnia 1995 r. Pani nabyła od … wyżej opisaną nieruchomość.

Gmina Miejska …, pismem skierowanym do Pani stwierdziła, że w dniu 31 marca 1994 r. doszło do błędnego opisania (numerycznego) przekazanej działki - działka przekazana wraz ze sprzedanym garażem winna być określona jako działka nr B, a nie nr A - w sprawie mamy do czynienia z ciągiem garaży posadowionych na różnych działkach ze sobą sąsiadujących.

Na Pani wniosek, Burmistrz Miasta … (pismem z 2 listopada 2017 r.) stwierdził, że celem uregulowania stanu prawnego należy dokonać zamiany nieruchomości (przy czym w związku z błędem popełnionym przez Gminę Miejską … - koszty z tym związane ponosić ma Gmina), wskazując dwie formy tej zamiany. Uznano, że odnaleziono dokumenty archiwalne pozwalające na stwierdzenie, że przedmiotem sprzedaży dokonanej 31 marca 1994 r. oraz 13 kwietnia 1995 r. powinien być garaż posadowiony na działce nr B obręb ….

W związku z prowadzonymi negocjacjami, dnia 8 października 2018 r. pomiędzy Gminą Miejską … oraz Panią doszło do zawarcia umowy zamiany, mocą której przeniosła Pani na rzecz ww. Gminy prawo użytkowania wieczystego działki nr A oraz prawo własności garażu znajdującego się na tej działce stanowiącego odrębną własność, objętych księgą wieczystą nr … (powodując wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego na mocy art. 247 Kodeksu cywilnego), a w zamian za to, Gmina Miejska … oddała Pani odpłatnie w użytkowanie wieczyste na 99 lat działkę gruntu nr B oraz przeniosła na Panią własność garażu znajdującego się na tej działce; w związku z tym, że zgodnie z operatem szacunkowym uzyskanym przez Gminę Miejską … wartość przedmiotu umowy ustalono co do działki nr B na łączną kwotę 15 045 zł (3 685 zł - wartość działki, 11 360 zł - wartość garażu), zaś co do działki nr A na łączną kwotę 14 959 zł (3 685 zł - wartość działki, 1 1274 zł - wartość garażu). Z tytułu zamiany zapłaciła Pani na rzecz Gminy Miejskiej … kwotę 86 zł, stanowiącą różnicę wartości garaży. Zamiana zwolniona była z podatku VAT (Rep. A …).

Ww. umowa zamiany stanowiła realnie zamianę formalną związaną z uprzednim błędem w opisie numeru działek, a zatem pozostała Pani we władaniu tej samej działki i garażu, a Gmina Miejska … pozostała we władaniu tej samej działki, którą posiadała wcześniej - doszło wyłącznie do prawidłowego oznakowania działek stanowiących uprzednio przedmiot obrotu.

11 maja 2022 r. sprzedała Pani na rzecz nabywcy prawo użytkowania wieczystego działki nr B obręb … o powierzchni 0,0019 ha oraz prawo własności garażu znajdującego się na tej działce za łączną kwotę 30 000 zł.

Pytanie

Czy w związku ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego działki nr B obręb … oraz sprzedażą prawa własności garażu na niej posadowionego przed upływem pięciu lat od dnia umowy zamiany, zawartej z Gminą Miejską …, mocą której (w sposób formalny, w związku z uprzednim błędem opisowym numeru działki - po stronie Gminy Miejskiej …), stała się Pani właścicielką prawa użytkowania wieczystego tak opisanej działki oraz garażu na niej posadowionego, których realnym właścicielem i posiadaczem była od 13 kwietnia 1995 r., jest Pani zobligowana do uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych naliczonego od ceny sprzedaży?

Pani stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem dochodów podlegających opodatkowaniu na podstawie art. 30e ww. ustawy, jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W niniejszej sprawie bezwzględnie konieczne jest dokonanie - z punktu widzenia stanu faktycznego - analizy sformułowania „nabycie”.

Nie ma konieczności dokonywania rozważań co do charakteru umowy zamiany, która w swojej kodeksowej formie jest odpłatną umową, której skutkiem jest nabycie własności. Zważyć trzeba, że określona działka gruntu weszła do Pani majątku w dniu 13 kwietnia 1995 r. Od tego dnia działka stanowiła przedmiot użytkowania wieczystego, a posadowiony na niej garaż był Pani własnością. Z prawami tymi połączone było faktyczne posiadanie nieruchomości wraz posadowionym na niej garażem.

Od chwili stwierdzenia uprzedniego błędu w oznaczeniu działek do chwili obecnej nie doszło do żadnej zmiany w stanie faktycznym. Działka określona w umowie zamiany z 23 października 2018 r. jako działka nr B, jest działką tożsamą z działką uprzednio określaną jako nr A. Nie doszło zatem do żadnego realnego przekształcenia własnościowego, a jedynie do zmiany numeracji działek.

Treść umowy, jak i jej skutki nie mogą być oceniane z punktu widzenia nazwy umowy, ale muszą uwzględniać cel umowy i cel oświadczeń woli składanych przez strony umowy.

Każda instytucja prawa podatkowego musi być przy tym oceniana przez pryzmat ratio legis unormowania. W tym przypadku celem ustawodawcy jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w określonym okresie od jej nabycia, tj. od chwili powiększenia majątku. Nabycie w tym wypadku musi być traktowane jako pierwotne wejście w skład majątku. Można tu zastosować analogię (w tym wypadku dopuszczalną) do ustalenia daty nabycia nieruchomości w przypadku spadkobrania, którą określa się na dzień otwarcia spadku - niezależnie od działu spadku, jeżeli w jego skutku nie doszło do zwiększenia wartości ponad udział (za wyrokiem NSA z 4 listopada 2021 r., sygn. akt II FSK 1486/20). Zdarzenie następcze - nawet jeżeli przyjęło formę zamiany - prowadzące wyłącznie do sprostowania błędu i doprowadzenia do zgodności stanu prawnego ze stanem faktycznym, niepowodujące zwiększenia majątku, nie może być uznane za nabycie w rozumieniu ww. normy.

Z tego też powodu - w przedstawionych okolicznościach - środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nie podlegają opodatkowaniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

W tym miejscu wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Podkreślić zatem należy, że użyty ww. przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie”, oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny:

Wobec powyższego umowa zamiany stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego − m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega jedynie na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne, a formę zapłaty stanowi inna rzecz. Nie ma przy tym znaczenia czy zamieniane nieruchomości mają taką samą wartość lub powierzchnie, bowiem niezależnie od tego czy przedmiotem zamiany są nieruchomości mające taką samą wartość lub powierzchnie, czy też nie, zamiana stanowi formę odpłatnego zbycia, przez co wywołuje określone skutki podatkowe.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości, a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości. Tym samym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości. Oczywiste jest bowiem, że zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy coś, do czego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

Skoro z przywołanych wyżej przepisów wynika, że rezultatem umowy zamiany jest nabycie innej nieruchomości, prawa (w Pani przypadku prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr B oraz prawa własności garażu znajdującego się na tym gruncie), to w stosunku do tej nieruchomości, prawa - bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bezwzględnie liczony jest z uwzględnieniem daty nabycia przez Panią nieruchomości, prawa w drodze zamiany, tj. od końca 2018 r. Tym samym, nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż w 2022 r. prawo użytkowania wieczystego działki nr B oraz prawa własności garażu nabytych w 2018 r. w drodze zamiany stanowi dla Pani źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu określonego w tym przepisie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:

Przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany, kosztem tym jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości.

Zatem, w przypadku sprzedaży nabytych w drodze zamiany prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr B oraz prawa własności garażu znajdującego się na tym gruncie, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości i prawa przekazanych przez Panią na rzecz Gminy (działki nr A wraz z garażem) w zamian za nieruchomość i prawo będące przedmiotem sprzedaży (działka nr B oraz garaż).

Jak wynika z powyższych przepisów podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartości nieruchomości i prawa przekazanych w drodze zamiany).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Panią ze sprzedaży w dniu 11 maja 2022 r. prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr B i prawa własności garażu znajdującego się na tym gruncie nabytych w drodze umowy zamiany w dniu 8 października 2018 r., stanowi przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) i a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w który nastąpiło nabycie działki nr B i garażu. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy, podlega dochód uzyskany z tej sprzedaży. Zgodnie z art. 19 ww. ustawy przychodem ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr B oraz prawa własności garażu jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Tak określony przychód, będzie mogła Pani pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu zdefiniowane w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, obejmujące wydatki związane z nabyciem prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr A oraz prawa własności garażu.

Nie można zgodzić się z Panią, że sprzedaną 11 maja 2022 r. przedmiotową nieruchomość i prawo nabyła Pani 13 kwietnia 1995 r., ponieważ przedmiotem sprzedaży przez Panią w 2022 r. byłoprawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr B i prawo własności garażu znajdującego się na tym gruncie, które nabyła Pani w 2018 r. na podstawie umowy zamiany. Natomiast, w 1995 r. nabyła Pani prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr A oraz prawo własności garażu znajdującego się na tym gruncie.

Tym samym, błędne jest stanowisko Pani, że przychód uzyskany ze sprzedaży w 2022 r. prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr B oraz własności garażu znajdującego się na tym gruncie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Odnosząc się do powołanego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 listopada 2021 r., sygn. akt II FSK 1486/20, należy wskazać, że dotyczy on wyłącznie konkretnej sprawy, w danym stanie faktycznym, odmiennym od będącego przedmiotem wniosku o wydanie niniejszej interpretacji indywidualnej.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie przedstawionego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).