Interpretacja indywidualna z dnia 15 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.57.2023.1.AWY

Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla sprzedaży Nieruchomości zabudowanej, możliwość rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania oraz prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

-możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania (pytanie oznaczone we wniosku nr 3);

-prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

- jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 27 grudnia 2022 r., który dotyczy zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 lutego 2023 r. (wpływ 9 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

-A. sp. z o.o.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

-B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna

Opis zdarzenia przyszłego

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna („Spółka” lub „Sprzedający”) jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce („podatek VAT”).

Przedmiotem podstawowej działalności gospodarczej Spółki jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami (PKD 68.20.Z).

Spółka jest użytkownikiem wieczystym:

‒nieruchomości położonej w (…), ul. (…), stanowiącej działkę ew. nr 1, o powierzchni 2,0743 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Działka 1”). Sposób korzystania z Działki 1 został oznaczony w księdze wieczystej jako BI - inne tereny zabudowane.

‒nieruchomości położonej w (…), ul. (…), stanowiącej działkę ew. nr 2, o powierzchni 0,0096 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Działka 2”). Sposób korzystania z Działki 2 został oznaczony w księdze wieczystej jako BI - inne tereny zabudowane.

Działka 1 i Działka 2 są położone na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 19 lipca 2007 r. (dalej: „MPZP”), według którego północne części Działki 1 i Działki 2 położone są na terenie zieleni urządzonej (symbol 1 PZ), natomiast południowe części obu działek znajdują się na terenie rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 000 m² (symbol UC).

Na Działce 1 posadowione są będące własnością Spółki budynek handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy 9 232,00 m², mający jedną kondygnację naziemną i brak kondygnacji podziemnych (dalej: „Budynek”), myjnia, budowle i inne naniesienia („Naniesienia”).

Na Działce 2 znajdują się będące własnością Spółki naniesienia („Naniesienia”) (takie jak fragment drogi dojazdowej i chodnika). Pozwolenia na użytkowanie Budynku i Naniesień zostały wydane w 2010, 2011 i 2012 r. Myjnia została wzniesiona i jest użytkowana w sposób odpowiadający umowie najmu z dnia 2 czerwca 2014 r. zawartej z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie usług myjni samochodowej.

Od 2010 r. powierzchnie handlowo-usługowe Budynku były wynajmowane najemcom na cele prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Najemcy są uprawnieni do korzystania z Działki 1, Działki 2, Budynku i Naniesień (dalej razem: „Nieruchomości”) zgodnie z odpowiednimi umowami najmu.

Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego Działki 1 i Działki 2 i prawo własności Budynku i Naniesień na podstawie umowy sprzedaży z dnia 14 grudnia 2018 r., Spółka nabyła wszelkie prawa związane z Nieruchomościami przysługujące sprzedającemu oraz przejęła prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu powierzchni handlowo-usługowych Budynków i Naniesień. Sprzedaż ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie podlegała zwolnieniu od podatku VAT.

Od momentu nabycia Nieruchomości, Spółka wykorzystywała i wykorzystuje nabyte aktywa do prowadzonej działalności gospodarczej, w szczególności wynajmuje powierzchnie handlowo-usługowe Budynku najemcom i udostępnia Nieruchomości najemcom do celów prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Spółka nie dokonywała ulepszeń Budynku wraz z Naniesieniami w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych („ustawa o CIT”), których wartość wyniosłaby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku i Naniesień w okresie dwóch lat przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości.

Spółka nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako odrębnego przedsiębiorstwa lub organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa w ramach działalności prowadzonej przez Spółkę. W szczególności, Nieruchomości nie zostały wyodrębnione w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej, w tym w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Spółki (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Spółka nie wyodrębniła w związku z działalnością prowadzoną w Nieruchomościach zakładu pracy w rozumieniu przepisów prawa pracy i nie zgłosiła go jako odrębnego podatnika, czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych, składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne. Spółka nie dokonała finansowego wyodrębnienia Nieruchomości, w tym nie prowadzi oddzielnej rachunkowości dla Nieruchomości (nie sporządza odrębnego bilansu lub rachunku zysków i strat dla Nieruchomości).

Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

Sprzedający planuje zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości („Transakcja”) z A. sp. z o.o. („Kupujący”).

Kupujący będzie w momencie dostawy Nieruchomości zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Kupujący nie jest podmiotem powiązanym ze Sprzedającym w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.

W związku z umową sprzedaży, Kupujący nabędzie od Sprzedającego jedynie Nieruchomości, wolne od wszelkich obciążeń i roszczeń osób trzecich, z następującymi wyjątkami:

1) Nieruchomości będą mieć obciążenia, w tym wynikające z ograniczonych praw rzeczowych, ujawnione w księgach wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości na dzień zawarcia umowy sprzedaży, w tym z tytułu służebności gruntowej, służebności przesyłu i hipoteki (która zostanie wykreślona po dokonaniu Transakcji, po spłacie zabezpieczonego nią długu Sprzedającego),

2) Kupujący wstąpi z mocy prawa w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu powierzchni w Budynku,

3) na Kupującego przelane zostaną prawa wynikające z umów projektowych i budowlanych Budynku i Naniesień, w zakresie przysługującym Sprzedającemu,

4) na Kupującego przelane zostaną majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej i wykonawczej Budynku i Naniesień w zakresie przysługującym Sprzedającemu; Sprzedający udzieli również Kupującemu upoważnienia do wykonywania osobistych praw autorskich do dokumentacji projektowej i wykonawczej Budynku i Naniesień i zobowiąże się do niewykonywania osobistych praw autorskich, w zakresie w jaki prawa takie przysługują Sprzedającemu,

5) Sprzedający przeniesie na Kupującego prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących udostępnienia Nieruchomości operatorom telekomunikacyjnym, a jeżeli przeniesienie praw i obowiązków nie może zostać dokonane, Sprzedający doprowadzi do zawarcia trójstronnych umów regulujących przeniesienie tych praw i obowiązków,

6) Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo do korzystania z nazwy / logotypu Budynku w zakresie w jakim Sprzedający jest uprawniony do korzystania z nazwy / logotypu. Nazwa „(…)” i logotyp są umieszczone na Budynku. Sprzedający nie posiada autorskich praw majątkowych do tej nazwy / logotypu,

7) Kupujący nabędzie własność ruchomości znajdujących się w/na Nieruchomościach, a służących korzystaniu z Nieruchomości (np. kosze na śmieci, wiata na odpady, maszty flagowe i tablice reklamowe, ławki, meble itp.).

Przedmiotem Transakcji nie będą:

‒ prawa i obowiązki Spółki wynikające z umów, innych niż umowy najmu i umowy udostępnienia Nieruchomości operatorom telekomunikacyjnym, zawartych przez Sprzedającego, dotyczących obsługi i funkcjonowania Nieruchomości, w tym w szczególności z umów dotyczących dostawy mediów, umów o wywóz odpadów, itp.; umowy te pozostaną przy Sprzedającym lub zostaną rozwiązane, a Kupujący zawrze ewentualne nowe umowy w tym zakresie. Umowy na dostawy mediów mogą jednak być przejęte przez Kupującego jeżeli sytuacja gospodarcza na rynku energii w Polsce uniemożliwi Kupującemu zawarcie nowych umów dostaw mediów i wejście w prawa i obowiązki Sprzedającego będzie konieczne w celu zapewnienia dostaw mediów i wywiązania się Kupującego z obowiązków wynikających z umów najmu;

‒ wierzytelności Sprzedającego, z wyjątkiem praw i obowiązków wynajmującego wynikających z umów najmu Nieruchomości, ale z wyłączeniem wierzytelności i pożytków z tych umów za okres do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości;

‒ zobowiązania Sprzedającego, z wyjątkiem zobowiązań wynikających z umów najmu powierzchni Budynku;

‒ środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie Sprzedającego;

‒ księgi i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego;

‒ oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

‒ tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

‒ znaki towarowe, patenty i inne prawa własności przemysłowej, innych niż majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej i wykonawczej Budynku i Naniesień.

Poza sprzedażą Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, Sprzedający nie przeniesie na Kupującego innych elementów, które wchodzą w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1.Czy Naniesienia znajdujące się na Działce 2 (działce nr 2) stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.)?

Odp.: Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.; „Prawo budowlane”) pod pojęciem budowli rozumieć należy każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych.

Działka 2 jest w chwili obecnej zabudowana drogami wewnętrznymi i parkingami wykonanymi w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta (…) z dnia 19 lutego 2009 r., nr (…), zmienione późniejszą decyzją z dnia 20 stycznia 2010 r., nr (…). Pozwolenia na użytkowanie dla tych obiektów wydane zostało przez (...) Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta (…) w dniu 15 kwietnia 2010 r., znak: (…). Zgodnie z treścią powyższej decyzji naniesienia na Działce 2 zakwalifikowane zostały zgodnie z kategorią obiektów budowlanych do kategorii XXII - place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi.

Powyższe oznacza, że organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz nadzoru budowlanego zakwalifikowały Naniesienia, jako obiekty budowlane. Z uwagi na brak możliwości uznania ich za budynek (zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego) lub za obiekt małej architektury (zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 4 Prawa budowlanego), na gruncie ustawy należy zakwalifikować je właśnie jako budowle.

Niezależnie od powyższego, Spółka pragnie sprostować opis zdarzenia przyszłego w ten sposób, że naniesienie w postaci myjni zostało rozebrane i nie znajduje się już na terenie nieruchomości będącej przedmiotem wniosku. W ocenie Spółki nie wpływa to na stanowisko przedstawione we wniosku i uzasadnienie tego stanowiska.

Pytania (oznaczone we wniosku nr 2, 3 i 4)

1.Jeżeli przedmiotem sprzedaży będą składniki niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT?

2.W przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT, czy Sprzedający i Kupujący będą mogli zrezygnować z zwolnienia od VAT i złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości VAT, stosownie do art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?

3.W przypadku odpowiedzi twierdzących na Pytania oznaczone we wniosku nr 1, 2 i 3 z zastrzeżeniem złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury dokumentującą dokonanie Transakcji, przy założeniu, że Nieruchomości będą w całości wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania działalności opodatkowanej VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

1.Dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

2.Sprzedający i Kupujący będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od VAT oraz złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości VAT, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

3.Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty należnego podatku VAT o kwotę naliczonego podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji lub Kupującemu będzie przysługiwało prawo do zwrotu nadwyżki naliczonego podatku VAT nad należnym podatkiem VAT w zakresie w jakim Nieruchomości będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Uzasadnienie Państwa stanowiska

Pytanie 1 i 2 (oznaczone we wniosku nr 2 i 3)

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 23%, z zastrzeżeniem szeregu innych przepisów ustawy o VAT. Jednocześnie, art. 43 ust. 1 ustawy o VAT przewiduje katalog zwolnień od VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zwolnienie to nie znajduje zastosowania w analizowanej sprawie (jako że Nieruchomości są zabudowane Budynkiem i Naniesieniami).

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumienie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (i) wybudowaniu lub (ii) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W konsekwencji, aby doszło do pierwszego zasiedlenia budynku lub budowli (lub ich części), musi dojść do ich wydania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania albo rozpoczęcia użytkowania przez podatnika na potrzeby własne. Co więcej, obecna definicja ustawy o VAT nie uzależnia pierwszego zasiedlenia od tego, aby wskazane działania nastąpiły w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od opodatkowania VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

‒ w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

‒ dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

‒ są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

‒ złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub w akcie notarialnym, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W analizowanej sprawie należy przyjąć, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynków i Naniesień a planowaną dostawą w ramach Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata Ponadto, w okresie 2 lat poprzedzających datę planowanej Transakcji Budynek i Naniesienia nie podlegały i nie będą podlegać ulepszeniom, których wartość przekraczała 30% wartości początkowej Budynku i Naniesień, i które prowadziły do istotnych zmian w celu zmiany ich wykorzystania. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponieważ Sprzedający i Kupujący na dzień dostawy będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, będą oni uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT, na zasadach określonych w art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Jeżeli Sprzedający i Kupujący złożą w akcie notarialnym lub oświadczeniu do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania planowanej Transakcji, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, to Transakcja objęta zwolnieniem od VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Pytanie 3 (oznaczone we wniosku nr 4)

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika m.in. z tytułu nabycia towarów.

Zakładając, że strony Transakcji zrezygnują ze zwolnienia od VAT, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o całość podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji pod warunkiem, że Nieruchomości będą przez niego wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku wspólnym w zakresie:

-zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

-możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania (pytanie oznaczone we wniosku nr 3);

-prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

- jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP1-1.4012.2.2023.2.AWY - planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części i w konsekwencji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1, pkt 2, pkt 3 i pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do Budynku i Naniesień miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że planowana dostawa Budynku i Naniesień posadowionych na Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. Budynku i Naniesień upłyną co najmniej 2 lata.

Z opisu sprawy wynika, że na sprzedawanej Działce 1 (działce nr 1) posadowione są będące własnością Spółki budynek handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy 9 232,00 m², mający jedną kondygnację naziemną i brak kondygnacji podziemnych („Budynek”) oraz budowle i inne naniesienia („Naniesienia”).

Na Działce 2 (działce nr 2) znajdują się natomiast będące własnością Spółki naniesienia, takie jak fragment drogi dojazdowej i chodnika („Naniesienia”). Jak Państwo wskazali, ww. Naniesienia należy zakwalifikować jako budowle.

Zgodnie z Państwa wskazaniem pozwolenia na użytkowanie Budynku i Naniesień zostały wydane w 2010, 2011 i 2012 r. Od 2010 r. powierzchnie handlowo-usługowe Budynku były wynajmowane najemcom na cele prowadzonej przez nich działalności gospodarczej -Najemcy są uprawnieni do korzystania z Działki 1, Działki 2, Budynku i Naniesień.

Spółka nabyła prawo użytkowania wieczystego Działki 1 i Działki 2 i prawo własności Budynku i Naniesień na podstawie umowy sprzedaży z 14 grudnia 2018 r. i od momentu nabycia Spółka wykorzystywała i wykorzystuje nabyte aktywa do prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto wskazali Państwo, że Spółka nie dokonywała ulepszeń Budynku wraz z Naniesieniami, których wartość wyniosłaby co najmniej 30% wartości początkowej Budynku i Naniesień w okresie dwóch lat przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości.

Zatempomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku i Naniesień znajdujących się na Nieruchomości a ich sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat. Dostawa Budynku i Naniesień będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (działek nr 1 i 2), z którym związane są ww. Budynek i Naniesienia, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem z uwagi, że planowana transakcja sprzedaży Budynku i Naniesień posadowionych na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W związku z powyższym, strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania Transakcji podatkiem VAT - pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT, w sposób wskazany w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Tym samym należy wskazać, że jeśli Strony Transakcji, tj. Sprzedający i Państwo podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości (działek nr 1 i 2 zabudowanych Budynkiem i Naniesieniami), będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Odnosząc się natomiast do wątpliwości dotyczących prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak rozstrzygnąłem wyżej,planowana sprzedaż Budynku i Naniesień posadowionych na Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednocześnie, jeśli Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budynku i Naniesień posadowionych na Nieruchomości na rzecz Państwa będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Z opisu sprawy wynika, że Państwa spółka będzie w momencie dostawy Nieruchomości zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że będą mieli Państwo prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji sprzedaży Nieruchomości pod warunkiem, że Nieruchomości będą przez Państwa wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, będą mieli Państwo prawo do uzyskania zwrotu tej różnicy.

Państwa stanowisko całościowo należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania (pytania oznaczone we wniosku nr 2 i nr 3) oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej dokonanie Transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 4), natomiast w zakresie nieuznania planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ww. czynności (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

A. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).