Interpretacja indywidualna z dnia 17 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT1.4011.660.2022.2.MK

Brak możliwości zastosowania kosztów uzyskania przychodów w postaci zwrotu nakładów z uwagi na zbycie działek po upływie 5 lat – brak opodatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 października 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kosztów uzyskania przychodów. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 grudnia 2022 r. (wpływ 2 stycznia 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: A.B.;

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: C.B., ul. A., XX-XXX B.

Opis zdarzenia przyszłego

Bracia, panowie C.B i A.B. (dalej: „Wynajmujący”), są osobami fizycznymi z miejscem zamieszkania dla celów PDOF w Polsce. Obaj są współwłaścicielami (50/50) działek 1, 2 i 3 (dalej „Działki”) położonych w C., w gminie D. Działki te stanowią ich majątek prywatny, tj. nie zostały nabyte w celu ich odprzedaży. Działka 1 została nabyta 3 lutego 2003 r., działka 2 – 27 kwietnia 2005 r., działka 3 – 12 czerwca 2018 r.

Na Działkach 1 i 2, o łącznej powierzchni ok. 1850 m², znajduje się budynek przystosowany do celów usługowych, o powierzchni ok. 1704 m². Jest to budynek dwukondygnacyjny z poddaszem użytkowym, częściowo podpiwniczony (dalej: „Budynek I”).

6 lipca 2010 r. – ze spółką mającą siedzibę dla celów podatkowych w Polsce (dalej: „Najemca”) – została zawarta umowa najmu ww. nieruchomości na okres 10 lat, licząc od dnia protokolarnego przekazania nieruchomości. Wydanie nieruchomości Najemcy nastąpiło 6 lutego 2012 r., przy czym znajdujący się na obu działkach Budynek I został oddany do użytkowania w maju 2011 r. Okres obowiązywania ww. umowy przedłużono, tym niemniej niedługo umowa ta przestanie obowiązywać.

W przypadku Budynku I pozwolenie na budowę zostało wydane na Najemcę (za zgodą Wynajmujących). Przy czym jeszcze wcześniej zostało wydane pozwolenie na budowę (następnie też pozwolenie na użytkowanie) budynku jako mieszkalnego jednorodzinnego wraz z częścią usługową. Zatem pozwolenie na budowę uzyskane przez Najemcę dotyczyło zmiany sposobu użytkowania budynku - na cele usługowe (dostosowanie budynku do działalności Najemcy). Pozwolenia uzyskane pierwotnie przez Wynajmujących nie odpowiadały bowiem celowi, do jakich Budynek ten miał być wykorzystywany przez Najemcę. Pozwolenia, o których tu mowa, oraz ich zmiany, zostały wydane/miały miejsce w roku 2012.

Najemca zawierał umowy na prowadzenie prac budowlanych na ww. dwóch Działkach i ponosił koszty tych prac. Faktury za prace budowlane były wystawiane na Najemcę.

W umowie najmu z 6 lipca 2010 r. został ujęty m.in. zapis dotyczący rozliczenia nakładów inwestycyjnych, poczynionych przez Najemcę, w przypadku wygaśnięcia umowy najmu. Na jego podstawie Wynajmujący będą zobowiązani do zwrotu tych nakładów na rzecz Najemcy.

Dodatkowo, na Działce 3, mierzącej ok. 1000 m² – przylegającej do ww. wspomnianych 1 i 2 – została rozpoczęta budowa kolejnego budynku o charakterze użytkowym, o powierzchni ok. 792 m². Ten budynek nie został jeszcze oddany do użytkowania (dalej: „Budynek II”). Ma on stanowić de facto rozbudowę Budynku I. Obecnie ocenia się stan zaawansowania prac na ok. 70-80%, co oznacza, że budynek ten ma nie tylko fundamenty, dach oraz ściany zewnętrzne, lecz także zostały już wydzielone pomieszczenia wewnątrz.

Nieruchomość ta nie była przedmiotem najmu na rzecz Najemcy. Pozwolenie na budowę zostało w tym przypadku wydane na Wynajmujących. Prace budowlane w dużej części zostały wykonane systemem gospodarczym przez Wynajmujących.

Faktury za niektóre prace budowlane oraz za materiały były wystawiane na Wynajmujących (na podstawie umów zawartych przez nich wcześniej z dostawcami, złożonych zleceń itp.).

Wynajmujący planują sprzedaż Działek 1, 2 i 3 na rzecz Najemcy. Jednocześnie dojdzie do zwrotu nakładów poczynionych przez Najemcę. W konsekwencji dojdzie do potrącenia wzajemnych wierzytelności pomiędzy Stronami. Do transakcji tej (dalej: „Sprzedaż”) ma dojść na początku roku 2023. Sprzedaż ma też objąć udział w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową do Działek 1, 2 i 3.

Wynajmujący nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej w obrębie ww. Działek. Nie prowadzą także działalności gospodarczej, której przedmiotem byłaby sprzedaż gruntów lub budynków. Ponadto jeden z Wynajmujących prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług budowlanych.

Wynajmujący nie zawierali między sobą umowy spółki cywilnej ani też umowy konsorcjum lub podobnej.

Najemca to spółka działająca w branży przemysłu ciężkiego. Wykorzystanie przez nią Budynku I (położonego na Działkach 1 i 2) ma charakter głównie biurowy. Podobnie będzie z Budynkiem II, usytuowanym na Działce 3.

Uzupełnienie wniosku

Wysokość roszczeń najemcy o zwrot nakładów będzie wynikać z otrzymanych przez niego faktur za usługi budowlane itp. (wystawionych na najemcę). Zostaną one podsumowane w akcie notarialnym (dot. zwrotu nakładów), który zostanie podpisany przez obie strony.

Wysokość zwrotu nakładów zostanie utrwalona w akcie notarialnym, w którym będzie też mowa o potrąceniu wzajemnych wierzytelności. Nadwyżka ceny za sprzedaż nieruchomości nad wysokością zwrotu nakładów zostanie przekazana Wynajmującym przelewem bankowym. Zatem dostępny też będzie wyciąg bankowy.

Pytanie

Czy dla Wnioskodawców (Wynajmujących), w związku z planowaną Sprzedażą całości nieruchomości wraz z Budynkami, nakłady zwrócone dotychczasowemu Najemcy będą stanowiły koszt uzyskania przychodu dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawców koszty uzyskania przychodu w związku z planowaną Sprzedażą będą składać się z następujących elementów:

1)Cena nabycia Działek 1, 2 i 3;

2)Koszt wybudowania naniesień na Działce 3 (poza kosztem pracy własnej Wynajmujących);

3)Zwrot kosztów poniesionych przez Najemcę nakładów na Działkach 1 i 2.

Dochód z planowanej Sprzedaży należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym jest mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PDOF, tj. będzie to odpłatne zbycie nieruchomości.

W tym przypadku znajduje zastosowanie przepis art. 22 ust. 1 Ustawy PDOF: „Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23”.

Związek pomiędzy zwrotem poniesionych nakładów a przychodem ze sprzedaży nieruchomości (tj. Działek 1, 2 i 3 wraz z Budynkami I i II) wynika z samej konstrukcji prawnej na jakiej opiera się planowana Sprzedaż.

Wynajmujący, działając w ramach regulacji prawa cywilnego (art. 191 kodeksu cywilnego), będą musieli doprowadzić do sprzedaży całości nieruchomości w myśl zasady „superficies solo cedit”. Jednak zgodnie z przyjętą w takich przypadkach praktyką, de facto jednocześnie, tj. tego samego dnia i często nawet w tym samym akcie notarialnym, dojdzie do dwóch czynności. Po pierwsze, Najemca otrzyma rekompensatę za poczynione przez siebie nakłady. Budynki na Działkach 1, 2 i 3 z mocy prawa bowiem stanowią własność właściciela Działek, przy czym zastosowanie znajdzie także art. 676 kodeksu cywilnego („Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”). Po drugie zaś, całość, tj. grunt wraz z naniesieniami w postaci budynków, zostanie sprzedany przez Wynajmujących Najemcy. Ta część ceny, która będzie odpowiadać naniesieniom, tj. odpowiadająca kosztowi prac budowlanych dotyczących Budynku I, będzie podlegać potrąceniu. Innymi słowy, z tytułu planowanej Sprzedaży Wynajmujący otrzymają wynagrodzenie w formie pieniężnej odpowiadające wartości rynkowej Działek 1, 2 i 3 oraz Budynku II.

Dodatkowo poniesione koszty muszą odpowiadać kryterium wynikającemu z art. 22 ust. 6c Ustawy PDOF: „Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania”.

Art. 22 ust. 6e Ustawy PDOF jedynie w związku z nakładami zwiększającymi wartość rzeczy i praw majątkowych wymaga, aby były one dokumentowane fakturami VAT. Wymóg ten nie obejmuje więc „wytworzenia”, tj. w tym przypadku wytworzenia Budynków I i II, oraz samego „nabycia” („Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych”).

Zatem powyższe regulacje w żaden sposób nie ograniczają możliwości uwzględnienia dla celów PDOF wydatków poniesionych przez Wynajmujących w celu zwrotu kosztów, wcześniej obciążających Najemcę w związku z prowadzoną przez niego budową (na udostępnionym mu gruncie). Dotyczy to także przypadku, w którym nieruchomość zostałaby mu następnie sprzedana. Tak samo zresztą byłoby, gdyby nieruchomość została sprzedana jakiejkolwiek innej osobie trzeciej (tj. nie Najemcy).

Powyższe potwierdza m.in. interpretacja indywidualna z 9 stycznia 2019 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (0114-KDIP3-1.4011.517.2018.2.MJ):

„Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2082 r. poz. 1509 z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Aby dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki - winien:

być poniesiony, w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,

nie znajdować się wśród wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów wskazanych w art. 23 ww. ustawy,

być właściwie udokumentowany. (...)

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawy ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, bądź funkcjonowanie źródła tego przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są koszty związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

Zatem, jeżeli wydatek nie jest objęty katalogiem wydatków wymienionych w art. 23, wyłączonych z kosztów uzyskania przychodów i jednocześnie istnieje wskazany powyżej związek przyczynowy między poniesionym wydatkiem a przychodem wydatek taki stanowi koszt uzyskania przychodu.

W przedmiotowej sprawie nakłady poniesione przez Dzierżawcę na nieruchomości Wnioskodawców nie stanowiły nakładów na ulepszenie środka trwałego. Nakłady poniesione przez Dzierżawcę były związane z budową nowego środka trwałego należącego do Wnioskodawców, bowiem będąc właścicielami gruntu Wnioskodawcy z mocy prawa stają się właścicielami każdej rzeczy trwale z tym gruntem związanej i będącej przez to jej częścią składową. Wartość zwróconych nakładów stanowi formę rekompensaty. Nie dochodzi natomiast do przeniesienia własności bowiem to Wnioskodawcy są ich właścicielami. (...)

Reasumując stwierdzić należy, że kwota wynikająca z faktury wystawionej przez dzierżawcę gruntu z tytułu zwrotu części wartości nakładów na budynek wybudowany na cudzym gruncie nie stanowi kosztów uzyskania przychodów w momencie ich poniesienia. Wydatki te winny być zaliczone w koszty poprzez odpisy amortyzacyjne”.

Powyższa interpretacja odnosiła się do przypadku, w którym nakłady na naniesienia, po ich „spłaceniu” przez wydzierżawiającego (właściciela gruntu), miały mu służyć przez okres przekraczający 12 miesięcy. Stąd właśnie wzięła się ich kwalifikacja jako środków trwałych.

Jednak w przypadku, o którym mowa w tym wniosku, Wnioskodawcy przenoszą własność całości, tj. gruntu wraz z naniesieniami (Działki 1, 2, 3 wraz z Budynkiem I oraz Budynkiem II). Jest to przypadek równoważny ze sprzedażą środka trwałego. Dlatego wartość tych nieruchomości, pomniejszona o ewentualne odpisy amortyzacyjne, będzie stanowić koszty uzyskania przychodu.

Reasumując, ponieważ zostaną spełnione wszystkie warunki, od których uzależnione zostało ujęcie zwrotu nakładów jako kosztów uzyskania przychodów, zwrot ten będzie mógł zostać uwzględniony jako k.u.p. w deklaracjach PIT obu Wynajmujących.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy:

Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Grunty ze swojej natury są nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności (odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym).

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na gruncie Zainteresowanych grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem obrotu bez gruntu, na którym został wzniesiony.

Mając na uwadze wyżej wymienione przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, sprzedaż przez Zainteresowanych w 2023 r. nieruchomości, tj. działek 1 i 2 nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, gdyż odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca 2003 r. i 2005 r. , w których nastąpiło nabycie tych działek. W konsekwencji Zainteresowani w związku ze sprzedażą ww. działek nie będą uprawnieni do rozpoznania kosztów uzyskania przychodów w postaci zwrotu nakładów poczynionych przez Najemcę na tych działkach.

Źródłem przychodu będzie natomiast sprzedaż działki 3, która została nabyta w 2018 r., jednak w tym przypadku Najemcy nie ponosili na tej nieruchomości nakładów.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).