Jak opodatkować transakcje, których przedmiotem są grunty niezabudowane

Opodatkowaniu VAT podlega dostawa nieruchomości gruntowych zarówno zabudowanych, jak i niezabudowanych. W przypadku tych pierwszych zasady ich opodatkowania są uzależnione od budynków, budowli lub ich części posadowionych na gruncie. Przy gruntach niezabudowanych decydujące jest natomiast ich przeznaczenie. Dla opodatkowania danej czynności znaczenie ma jednak nie tylko przedmiot transakcji, lecz również charakter, w jakim działa podmiot dokonujący dostawy.

Ustalenie zasad opodatkowania dostawy gruntów, zarówno tych zabudowanych, jak i niezabudowanych, wymaga przede wszystkim rozstrzygnięcia, czy podmiot dokonujący ich dostawy działa w charakterze podatnika VAT. Transakcje takie są bowiem realizowane często przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej.

1. Kiedy dostawca gruntu jest podatnikiem VAT

Osoba fizyczna dokonująca czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nawet wówczas, gdy ich przedmiotem są grunty o znacznej wartości, nie może być automatycznie uznana za podatnika VAT. Ryzyko takie jednak niewątpliwie istnieje, zwłaszcza gdy przedmiotem czynności jest sprzedaż kilku nieruchomości gruntowych, będących przykładowo efektem podziału jednej większej.

Organy podatkowe, rozpatrując podobne przypadki, wskazują na przesłanki, które mogą decydować o uznaniu, że sprzedawca gruntu działa w charakterze podatnika VAT. Jedną z nich jest właśnie podział nieruchomości gruntowanej na kilka mniejszych, lecz również:

• wytyczanie dróg dojazdowych do nieruchomości,
• doprowadzanie mediów,
• prowadzenie szeroko zakrojonych działań promocyjnych i marketingowych dotyczących sprzedawanej nieruchomości.

Co do zasady sama liczba i zakres transakcji nie powinny mieć decydującego znaczenia przy podejmowaniu rozstrzygnięcia w przedmiocie, czy sprzedaż nieruchomości ma charakter sprzedaży majątku osobistego, czy też stanowi już dostawę realizowaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.