Jaka stawka VAT na refakturze za media

PYTANIE

Osoba fizyczna wynajmująca lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe (właścicielka), nie prowadząca działalności gospodarczej, opodatkowana ryczałtem, będąca podatnikiem VAT (przekroczenie limitu zwolnienia z VAT), posiada zawarty zapis w "umowie najmu" o: "koszty ryczałtowe za zużycie mediów zawarte są w kwocie czynszu najmu, a przekraczając przewidziany za zużycie ryczałt, najemca zobowiązuje się pokryć niedopłatę na podstawie rozliczeń, rachunków oraz faktur wystawianych przez administrację budynku". Wynajmująca wystawia faktury za czynsz najmu ze stawką zwolniona zgodnie z art. 43 ust.1 pkt.36 ustawy o VAT. Najemca wystąpił do wynajmującej z prośbą o wystawienie faktury za rozliczenie mediów, stąd pytanie czy można wystawić fakturę za rozliczenie tych mediów ze stawką zwolnioną, czy należy doliczyć VAT 23%?