Czy koszty operatów szacunkowych, którymi gmina obciąża nabywców nieruchomości, podlegają VAT

PYTANIE

Gmina jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, składa deklaracje VAT-7 za miesięczne okresy rozliczeniowe. Z dniem 1 stycznia 2017 r. Gmina dokonała centralizacji rozliczeń podatku VAT i od tego dnia prowadzi wspólne rozliczenia podatku VAT wraz ze wszystkimi swoimi jednostkami organizacyjnymi. Wszystkie wydatki ponoszone przez Gminę i jej jednostki organizacyjne są dokumentowane fakturami wystawianymi na Gminę. Gmina jest właścicielem: • nieruchomości niezabudowanych, w tym m.in. gruntów rolnych, jak i gruntów przeznaczonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod budowę (w przypadku zaś braku planu zagospodarowania przestrzennego, w stosunku do których została wydana decyzja o warunkach zabudowy), • nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami. Gmina dokonuje transakcji zamiany lub sprzedaży powyżej wskazanych nieruchomości, jak i dokonuje ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których są posadowione zbywane budynki lub budowle. Gmina każdorazowo dokumentuje przedmiotowe transakcje wystawianymi fakturami VAT oraz wykazuje je w swoich rejestrach sprzedaży oraz deklaracjach VAT-7 i rozlicza z tego tytułu podatek należny. Przed dokonaniem ww. transakcji Gmina nabywa od zewnętrznych kontrahentów usługi wykonania operatów szacunkowych poszczególnych nieruchomości oraz ponosi koszty opłaty za wypis i wyrys z rejestru gruntów. W oparciu o art. 156 ust. 1 i ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Kontrahenci za wykonane operaty szacunkowe wystawiają na rzecz Gminy faktury z wykazanymi kwotami podatku VAT według podstawowej stawki podatku VAT. Za wypis i wyrys Gmina otrzymuje od Starostwa Powiatowego dokument obliczenia tej opłaty. Gmina ponosząc koszty operatów szacunkowych działa we własnym imieniu i na swoją rzecz. Sporządzony operat szacunkowy pozostaje w dokumentach Gminy i jest udostępniany drugiej stronie transakcji do wglądu, względnie do dokonania kopii lub odpisu. Gmina dokonując transakcji sprzedaży, zamiany nieruchomości bądź ustanowieniem służebności obciąża drugą stronę transakcji poniesionymi – w powyższym zakresie – kosztami wykonania operatu szacunkowego oraz kosztami wypisu i wyrysu. Kwota którą powinna uiścić strona transakcji oraz termin jej zapłaty określone są w Protokole uzgodnień, określających warunki zbycia lub zamiany nieruchomości. Protokół ten stanowi podstawę zawarcia umowy notarialnej. Czy koszty wykonania operatów szacunkowych oraz koszty wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, którymi Gmina obciąża następnie nabywców nieruchomości podlegać będą opodatkowaniu podatkiem VAT? Czy zwrot dodatkowych kosztów zwiększy podstawę opodatkowania głównego świadczenia i podlega opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla tegoż świadczenia? Czy też koszt wypisu i wyrysu nie zwiększy podstawy opodatkowania ponieważ opłata ta nie podlega podatkowi VAT i Gmina powinna wystawić osobno notę obciążeniową za wypis i wyrys?