Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 18 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, którydotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr ….

Uzupełniła go Pani pismem z dnia 12 września 2024 r. (data wpływu)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nie jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła i nie prowadzi działalności związanej z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami ani też żadnej pokrewnej działalności.

Wnioskodawczyni dnia … r. na podstawie umowy sprzedaży nabyła własność niezabudowanej działki nr … położonej w … gm. …, pow.  …, woj. …, o powierzchni … ha. Nieruchomość była zakwalifikowana jako R – grunty rolne.

Sprzedawcą była osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, sprzedaż nie była opodatkowana VAT.

Na podstawie obowiązującego w gminie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka znajduje się w obszarze MN1 – teren zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej.

W maju … r. ww. działka nr … na podstawie ostatecznej decyzji została podzielona na 8 działek: …. Następnie działka nr … w sierpniu … r. została podzielona na 2 działki: … 

Działki nr … i … są działkami drogowymi. Pozostałe działki mają regularne kształty i powierzchnię ok. 8-10 arów.

Dla działek nr … zostały wydane pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych.

Na działce nr … został wzniesiony dom jednorodzinny w stanie surowym. Na etapie decyzji o rozpoczęciu budowy dom miał zostać przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawczyni i jej rodziny. W trakcie budowy ten zamiar uległ zmianie tj. Wnioskodawczyni uznała, że nie będzie w tym domu realizować własnych potrzeb mieszkaniowych i w czerwcu … r. działka nr … wraz z ww. domem została sprzedana wraz z 1/7 udziału w drodze (działka nr …) i nieodpłatną służebnością przejazdu na działce.

W listopadzie … r. Wnioskodawczyni przekazała w formie darowizny prawo własności działki nr … wraz z 1/7 udziału w drodze (działka nr …) i nieodpłatną służebnością przejazdu na działce ….

Działki drogowe tj. … są częściowo utwardzone, zapewniając dostęp jedynie do działki nr …. Wnioskodawczyni planuje sprzedać działki nr …. Wnioskodawczyni nie planuje czynić przed sprzedażą żadnych nakładów na ww. nieruchomości. Na mocy umowy o ustanowienie służebności dla nieruchomości sąsiedniej polegającej na prawie przejazdu działkami drogowymi działki drogowe nr … zostaną utwardzone. Przed sprzedażą Wnioskodawczyni nie będzie doprowadzała mediów do oferowanych działek, pozostanie to do zapewnienia przez nabywców.

Na działce nr … nie była nigdy prowadzona działalność gospodarcza ani nie była ona nigdy składnikiem majątku przedsiębiorstwa – ani Wnioskodawczyni, ani osób trzecich. Od momentu nabycia w … r. Wnioskodawczyni nie oddawała Nieruchomości w odpłatne użytkowanie, dzierżawę czy najem.

Wnioskodawczyni nie będzie prowadzić żadnych działań marketingowych na szeroką skalę w celu sprzedaży nieruchomości. Planuje skorzystanie z portali ogłoszeniowych dostępnych dla osób fizycznych, ew. skorzystanie z usług biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani:

1.W jakim celu nabyła Pani … r. działkę nr … o powierzchni … ha, np. w celu lokaty kapitału, późniejszej odsprzedaży lub innym – należy wyjaśnić jakim?

Odpowiedź: Działka nr … została nabyta z zamiarem realizacji celów mieszkaniowych Pani i Pani rodziny.

2.Z czyjej inicjatywy doszło w maju… r. do podziału działki nr … na osiem działek, nabytej przez Panią w … r.? W jakim celu dokonano podziału działki nr …?

Odpowiedź: Do podziału działki … na osiem działek doszło z uwagi na fakt, że oprócz realizacji celów mieszkaniowych Pani i Pani rodziny doszła potrzeba realizacji celów mieszkaniowych Pani rodziców, a pozostałe działki miały zostać potraktowane jako część majątku prywatnego.

3.Z czyjej inicjatywy doszło w … r. do podziału działki nr … na dwie działki? W jakim celu dokonano podziału działki nr …?

Odpowiedź: Do podziału doszło z Pani inicjatywy celem umożliwienia wydzielonym działkom dojazd, niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę.

4.Z czyjej inicjatywy i kiedy (podać datę) nastąpiło wydanie pozwolenia na budowę domów dla działki nr …, nr …, nr …będących przedmiotem interpretacji?

Odpowiedź: Wydanie pozwolenia na budowę domów dnia … r. dla działki nr …, … oraz … nastąpiło z Pani inicjatywy.

5.W jaki sposób korzystała (do jakich celów wykorzystywała) Pani z działki nr … od momentu jej nabycia, kolejno poprzez podział działki nr … na osiem działek, oraz poprzez podział działki nr … wydzielonej z działki nr … na dwie działki, aż do momentu planowanego odpłatnego zbycia poszczególnych wyodrębnionych geodezyjnie działek, tj. działki nr …, nr …, nr …, nr … i … będących przedmiotem interpretacji?

Odpowiedź: Od momentu nabycia działki nr … aż do chwili planowanego odpłatnego zbycia poszczególnych wyodrębnionych geodezyjnie działek, tj. działek nr …, … …, … i …, działki te nie były przez Panią wykorzystywane w żaden sposób. Działki te stały odłogiem, nie były użytkowane ani zagospodarowane do jakichkolwiek celów gospodarczych, rolnych czy budowlanych.

6.Co jest przyczyną planowanej sprzedaży działki nr …, nr …, nr …, nr … i …?

Odpowiedź: Przyczyną jest zmiana planów. Ostatecznie nie podjęła Pani się budowania domu dla Pani, Pani rodziny oraz dla Pani rodziców. Zakupiła Pani dom w niedalekiej okolicy przedmiotowych działek w stanie deweloperskim. Sprzedaż ma umożliwić wykończenie nowo zakupionego domu i realizację w nim Pani potrzeb mieszkaniowych.

7.Prosimy wskazać przewidywaną/przybliżoną datę sprzedaży działki nr …, nr …, nr …, nr … i …

Odpowiedź:

·Działki nr … oraz … – przewidywana sprzedaż w … r.

·Działka nr … – przewidywana sprzedaż w ….

·Działka nr … – brak planów sprzedaży na dzień dzisiejszy.

·Działka nr … – sprzedana w dniu …r.

8.Czy obrót ww. nieruchomościami, o których mowa we wniosku będzie miał charakter zorganizowany i ciągły?

Odpowiedź: Zamierza Pani jedynie uwolnić kapitał, aby wykończyć swój nowo zakupiony dom i realizować w nim własne cele mieszkaniowe.

9.czy zamierza/planuje Pani z przyszłym nabywcą (nabywcami) zawrzeć umowę przedwstępną lub inny dokument, na podstawie którego zobowiąże się sprzedać ww. działkę/działki będącą/będące przedmiotem sprzedaży (wniosku)? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to należy jednoznacznie wskazać:

a)jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą w zakresie działki/działek będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym?

b)czy w ww. umowie przedwstępnej sprzedaży zostaną ustalone konkretne warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działki/działek? Jeśli tak, to jakie?

c)czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę działki/działek? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Tak, zamierza Pani.

a)Na kupującym zobowiązanie do zapłaty umówionej ceny, a na sprzedającym przystąpienie do umowy przenoszącej własność w określonym dla obu stron terminie.

b)Nie, w umowie przedwstępnej sprzedaży brak będzie warunków do spełnienia po stronie sprzedającego, może pojawić się warunek co do uzyskania finansowania przez kupującego.

c)Nie, takie działania nie będą prowadzone.

10.Czy do dnia sprzedaży zamierza/planuje Pani udzielić nabywcy działki/działek będącej/będących przedmiotem sprzedaży (wniosku), pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w sprawach dotyczących ww. działki/działek? jeżeli tak, to:

a)do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielone zostaną pełnomocnictwa dla nabywcy w odniesieniu do działki/działek?

b)jakich konkretnie czynności do momentu sprzedaży będzie dokonywał kupujący w związku z udzielonym pełnomocnictwem w zakresie działki/działek?

Odpowiedź: Nie, nie zamierza Pani ani nie planuje udzielenia nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w sprawach dotyczących ww. działek.

11.Czy posiada Pani również inne nieruchomości, oprócz wymienionych we wniosku? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani nieruchomość?

b)w jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani nieruchomość?

c)czy nieruchomość jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d)czy zamierza/planuje Pani sprzedać nieruchomość?

Odpowiedź: Tak, posiada Pani inne nieruchomości. Są to:

·Dom w …przy ul. …

·Mieszkanie w… przy ul. …

·Mieszkanie w … przy ul. …

a)

• Dom w …, ul. …, zakupiony …. Nabyty w celu zamieszkania.

• Mieszkanie w … ul. …, zakupione …. Nabyte jako lokata kapitału, z zamiarem wynajmu.

• Mieszkanie w …, ul. …, zakupione …. Nabyte jako lokata kapitału, z zamiarem wynajmu.

b)

• Dom w…, ul. … – wykorzystywany do celów mieszkaniowych.

• Mieszkanie w …, ul. … – wykorzystywane do wynajmu, jako lokata kapitału.

• Mieszkanie w …, ul. … – planowane do wynajmu, jako lokata kapitału.

c) Wszystkie wymienione nieruchomości są zabudowane jako lokale mieszkalne.

d) Obecnie nie planuje Pani sprzedaży tych nieruchomości.

12.Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości, poza tymi wymienionymi we wniosku, a jeśli tak - to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a)jakie to nieruchomości?

b)kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

c)w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią?

d)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Tak, dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości.

a)

·Dom w …, ul. …

·Mieszkanie w …, ul. …

·Działka z rozpoczętą budową, nr …

·Działka nr …

b)

·Dom w…, ul. … – zakupiony …

·Mieszkanie w …, ul. … – zakupione …

·Działki nr … i nr … – zakupione …

c)

·Dom w …, ul. … – nabyty na własne cele mieszkaniowe.

·Mieszkanie w…, ul. … – nabyte jako lokata kapitału.

·Działki nr … i nr … – nabyte z zamiarem wykorzystania na własne cele mieszkaniowe oraz lokata kapitału

d)

·Dom w …, ul. … – mieszkała Pani w nim przez ponad 6 lat.

·Mieszkanie w …, ul. … – nie było wykorzystywane.

·Działki nr … i nr … – nie były wykorzystywane.

e)

·Dom w …, ul. … – sprzedaż … r., powodem była konieczność uwolnienia środków na realizację własnych celów mieszkaniowych w innym miejscu.

·Mieszkanie w…, ul. … – sprzedaż … r., była konieczność uwolnienia środków na realizację własnych celów mieszkaniowych w innym miejscu.

·Działka nr … – sprzedaż w … r., była konieczność uwolnienia środków na realizację własnych celów mieszkaniowych w innym miejscu.

·Działka nr … – sprzedaż …r., była konieczność uwolnienia środków na realizację własnych celów mieszkaniowych w innym miejscu.

f)

·Jedną zabudowaną nieruchomość mieszkalną (dom w …)

·Jedno mieszkanie (ul. …).

·Dwie niezabudowane działki (nr … i nr …).

13.Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak to ile i jakie?

Odpowiedź: W odpowiedzi na pytanie nr 11 wskazała Pani inne nieruchomości, które posiada. Natomiast nie ma Pani innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży poza tymi wymienionymi we wniosku.

14.Czy w przyszłości planuje Pani nabycie kolejnych nieruchomości, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odpowiedź: Nie, nie ma Pani planów co do nabycia kolejnych nieruchomości.

Pytanie

1.Czy w opisanym stanie faktycznym planowana dostawa Nieruchomości tj. działek nr … podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

1.Zdaniem Wnioskodawczyni, dokonując dostawy Nieruchomości tj. działek nr … Wnioskodawczyni nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

ad. 1

Na mocy art. 15 ust. 1 u VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało z kolei zdefiniowane w art. 15 ust. 2 u VAT, który wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek gruntu wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, dalej jako "TSUE", w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180 i 181/10, gdzie dokonał rozgraniczenia dwóch możliwych sytuacji uznania sprzedawcy gruntu za podatnika VAT. Pierwsza z nich to sprzedaż okazjonalna, o której mowa w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112 i która nie została wprowadzona do polskiego systemu podatkowego, zaś druga to sprzedaż gruntu w ramach obrotu profesjonalnego.

W wyroku tym TSUE przyjął, że nie mogą być uznawane za dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Taka aktywność świadczy bowiem o prowadzeniu przez dany podmiot działalności gospodarczej w tym zakresie. TSUE, jako przykład takich działań podał: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stwierdzając przy tym, że stanowią one o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. W ocenie TSUE, fakt prowadzenia takiej działalności uzasadnia uznanie podmiotu za podatnika podatku od wartości dodanej. Z wyroku powyższego wynika również i to, że liczba i zakres dokonanych transakcji sprzedaży, okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany podzielił grunt na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, długość okresu, w jakim te transakcje następowały oraz wysokość osiągniętych z nich przychodów, same w sobie nie są okolicznościami przesądzającymi o działaniu w charakterze podatnika. Elementy te mogą bowiem wiązać się z zarządem majątkiem prywatnym.

Z kolei w orzecznictwie NSA przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., I FSK 811/13). Akcentuje się, że dotychczasowy sposób użytkowania gruntów, czy motywy ich nabycia mają znaczenie drugorzędne, ponieważ decydujące są przesłanki o charakterze przedmiotowym, obrazujące stopień aktywności sprzedającego w zakresie wyprzedaży swojego majątku (por. np. wyroki NSA: z dnia 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z dnia 17 czerwca 2015 r., I FSK 193/15). Nie mają więc znaczenia zamiar czy motywy, jakimi kieruje się dany podmiot ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają bowiem obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla oceny, czy dany podmiot, sprzedając grunty, działa w charakterze podatnika, nie ma więc znaczenia, w jakich celach grunt ten został nabyty (por. wyroki NSA: z dnia 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; z dnia 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z dnia 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i z dnia 29 listopada 2016 r., I FSK 636/15).

Z powyższego wynika, że w każdym przypadku należy zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona, sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyrok NSA z 14 kwietnia 2019 r. sygn. akt I FSK 578/17 oraz wyroki tam powołane). Działania Wnioskodawczyni w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać za zorganizowane i ciągłe, ani za przekraczające zakres zarządu jej majątkiem prywatnym.

Podział geodezyjny działki nr … wpisuje się w zakres zarządu majątkiem prywatnym przez Wnioskodawczynię. Dokonanie podziału przed zbyciem jest racjonalnym wyborem każdego właściciela planującego sprzedaż i nie sprawia, że planowana transakcja zacznie nosić cechy działalności gospodarczej. Nawet jeżeli Wnioskodawczyni poniesie dodatkowe nakłady na utwardzenie gruntu działek drogowych, to jest to nakład niewykraczający poza standardy przyjęte w prywatnym obrocie nieruchomościami i okoliczność ta nie sprawi, że transakcje planowane przez Wnioskodawczynię nabiorą cech działalności gospodarczej. Ilość działek, które powstały w wyniku podziału jest niewielka i nie wskazuje na ciągłość działań Wnioskodawczyni. Planowany sposób poszukiwania nabywców (ogłoszenia internetowe lub biuro pośrednictwa nieruchomościami) jest typowy dla transakcji przeprowadzanych przez osoby fizyczne i z pewnością nie są to działania zarezerwowane wyłącznie dla osób zawodowo zajmujących się działalnością handlową w zakresie nieruchomości. W związku z powyższym, mając na uwadze kryteria wypracowane przez przywołane orzecznictwo, uznać należy, że sprzedaż działek nr … przez Wnioskodawczynię nie może jej kwalifikować jako podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u VAT.

Stanowisko Wnioskodawczyni potwierdził m.in. WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 24 marca 2022 r. sygn. akt: I SA/GI 1465/21, a także tut. Organ w interpretacji indywidualnej z dnia 8 czerwca 2021 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.218.2021.2.AB.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r poz. 1061 ze zm.):

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy,

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Dnia … r. na podstawie umowy sprzedaży nabyła Pani niezabudowaną działkę nr …. Nieruchomość była zakwalifikowana jako R – grunty rolne.

Na podstawie obowiązującego w gminie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka znajduje się w obszarze MN1 – teren zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej.

W maju … r. ww. działka na podstawie ostatecznej decyzji została podzielona na 8 działek: …. Następnie działka nr … w sierpniu … r. została podzielona na 2 działki: …

Dla działek nr … zostały wydane pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych. Wydanie pozwolenia na budowę domów dla działki nr … oraz … nastąpiło z Pani inicjatywy.

Wnioskodawczyni planuje sprzedać działki nr ….

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży nieruchomości t. j.:

·Dom w …, ul. …

·Mieszkanie w …, ul. …

·Działka z rozpoczętą budową, nr …

·Działka nr …

Dom w ...został nabyty na własne cele mieszkaniowe, a pozostałe nieruchomości zostały nabyte przez Panią jako lokata kapitału.

W chwili obecnej posiada Pani inne nieruchomości i są to:

·Dom w … przy ul. …

·Mieszkanie w … przy ul. …

·Mieszkanie w … przy ul. …

Mieszkanie w …, ul. … – jest wykorzystywane do wynajmu, jako lokata kapitału, natomiast mieszkanie w … ul. … – planowane jest do wynajmu, jako lokata kapitału.

Wszystkie wymienione nieruchomości są zabudowane jako lokale mieszkalne.

Z całokształtu okoliczności sprawy, które przedstawiła Pani we wniosku wynika, że podejmowała Pani czynności w ramach działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż działek nr …, których jest Pani właścicielem, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzam, że w związku z planowaną sprzedażą działek nr …, będzie Pani występowała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, czynność sprzedaży ww. działek, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług.

Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·Stosownie do art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).