Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek  o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 sierpnia 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2003 r. Wnioskodawczyni wraz ze swoim rodzeństwem, w wyniku zawarcia umowy sprzedaży w dniu 20 października 2003 r. Rep. A nr …, stali się współwłaścicielami udziałów w nieruchomości położonej w miejscowości … przy ulicy …, woj. …, dla których Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą …. Wówczas, każdy współwłaściciel otrzymał 1/4 udziału w nabytej niezabudowanej nieruchomości, wskazanej w księdze wieczystej jako pastwisko.

Na wniosek współwłaścicieli w 2018 r. Prezydent Miasta … podjął decyzję o podziale nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków miasta … w obrębie … numerem działki 1, o powierzchni 0,8893 ha na działki: nr 1/1 o powierzchni 0,0707 ha, nr 1/2 o powierzchni 0,0707 ha, nr 1/3 o powierzchni 0,0707 ha, nr 1/4 o powierzchni 0,0706 ha, nr 1/5 o powierzchni 0,0706 ha, nr 1/6 o powierzchni 0,01750 ha (przeznaczenie – droga wewnętrzna), nr 1/7 o powierzchni 0,0722 ha, nr 1/8 o powierzchni 0,0722 ha, nr 1/9 o powierzchni 0,0722 ha, nr 1/10 o powierzchni 0,0722 ha, nr 1/11 o powierzchni 0,0722 ha.

Aktem notarialnym z 16 lipca 2020 r. Rep. A nr … nastąpiło nieodpłatne zniesienie współwłasności wyżej wspominanej nieruchomości. W chwili zniesienia działki wciąż były niezabudowane, nie prowadzono egzekucji administracyjnej i sądowej, a udziały nie były wydzierżawione, obciążone zobowiązaniami o charakterze publicznoprawnym ani ograniczonymi prawami rzeczowymi i nie obciążały żadnych innych praw. Ponadto, nie występowały wobec udziałów współwłaścicieli zaległości i należności podatkowe, a osoby trzecie nie zgłosiły roszczeń. W wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nabyła na wyłączność nieruchomość składającą się z działek nr 1/1 o powierzchni 0,0707 ha, nr 1/2 o powierzchni 0,0707 ha, nr 1/3 o powierzchni 0,0707 ha, nr 1/9 o powierzchni 0,0722 ha oraz nr 1/11 o powierzchni 0,0722 ha. Zgodnie z aktem z 16 lipca 2020 r. nabywcy zapewnili, że z tytułu zawarcia umowy zniesienia współwłasności nie dochodzi pomiędzy nimi do żadnych roszczeń, w tym spłat i dopłat, jak również w przyszłości nie będą wobec siebie wnosić żadnych roszczeń z tego tytułu. Ponadto określili wartość umowy i zaznaczyli, że z racji, iż są rodzeństwem należą do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jednocześnie dla działek nabytych przez Wnioskodawczynię założono księgę wieczystą o nr ….

W dniu 13 października 2023 r. Wnioskodawczyni sprzedała dwóm nabywcom G. G. i J. G., działającym jako wspólnicy spółki cywilnej …., nieruchomość położoną w miejscowości …, woj. …, składającą się z trzech przylegających do siebie niezabudowanych działek nr 1/1 o powierzchni 0,0707 ha, nr 1/2 o powierzchni 0,0707 ha oraz nr 1/3 o powierzchni 0,0707 ha, dla których, jak wyżej wspomniano, Sąd Rejonowy w … prowadzi księgę wieczystą …. W dniu sprzedaży Wnioskodawczyni potwierdziła, że nieruchomość nie jest wydzierżawiona, nie jest obciążona zobowiązaniami o charakterze publicznoprawnym ani ograniczonymi prawami rzeczowymi czy innymi prawami i roszczeniami. Ponadto, wobec wyżej wskazanej nieruchomości nie jest prowadzona egzekucja administracyjna i sądowa ani nie występują w stosunku do niej zaległości i należności podatkowe.

Nieruchomość nie jest położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w rozumieniu ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie znajduje się też na obszarze Specjalnej Strefy Ekonomicznej „…” ani nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym Uchwałą Rady Miasta … nr …. z dnia 20 stycznia 2023 r. Ponadto, przedłożono zaświadczenie wydane przez Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w … dnia 25 lipca 2023 r., znak sprawy: …., z treści którego wynika, że podatek od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie należy się, gdyż zastosowano zwolnienie od podatku zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni jest mężatką, z mężem łączy Ją ustrój ustawowej wspólności majątkowej, zaś działki wchodziły do Jej majątku odrębnego.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni nadmienia, że współwłaściciele działek sami ustalili ich wartość na podstawie cen rynkowych. Wartość działek nie była ustalana na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość rynkowa działek nr 1/1, nr 1/2, nr 1/3, 1/9 i 1/11, nabytych w wyniku zniesienia współwłasności działek nr 1/1, nr 1/2, nr 1/3, nr 1/4, nr 1/5, nr 1/6, nr 1/7, nr 1/8, nr 1/9, nr 1/10 i nr 1/11, przekroczyła wartość rynkową nabytego w drodze umowy sprzedaży 20 października 2003 r. udziału w nieruchomości niezabudowanej oznaczonej nr 1, czyli wskutek ww. zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni uzyskała przysporzenie majątkowe ponad posiadany udział w ww. działkach przed dokonaniem zniesienia współwłasności.

Rozbieżność między wskazaną we wniosku nabytą a łączną powierzchnią działek nr 1/1, nr 1/2, nr 1/3, nr 1/9 i nr 1/11 wynika z faktu, iż we współwłasności nadal pozostaje działka nr 1/6 w pow. 1 750 m². Łączna powierzchnia działek to 8 893 m², przy czym, tak jak ww. działka nr 1/6 nie była przedmiotem zniesienia współwłasności.

Działki nr 1/1, nr 1/2, nr 1/3 w momencie sprzedaży nie stanowiły gospodarstwa rolnego bądź wchodziły w jego część składową w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2020 r. poz. 333 ze zm.). Wnioskodawczyni nie wykorzystywała działek w żaden sposób. Przed sprzedażą 13 października 2023 r. na działkach nr 1/1, nr 1/2, nr 1/3 dokonano wycinki drzew. Wystąpiono i uzyskano decyzję o warunkach zabudowy. Uzyskano również pozwolenie na budowę 9 budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań zmierzających do przygotowania przedmiotowych działek do sprzedaży, np. działania marketingowe ukierunkowane na reklamę w celu sprzedaży. Siedem lat temu Wnioskodawczyni sprzedała jedną nieruchomość. Była to działka budowlana o powierzchni około 800 m² kupiona w 2003 r. w celu ulokowania kapitału. Nie była wykorzystywana, służyła tylko jako lokata kapitału. Przyczyną sprzedaży była konieczność odzyskania kapitału na inne cele. Nie była zabudowana. Środki uzyskane ze sprzedaży zostały wykorzystane między innymi na zakup auta, przyczepy campingowej i inne prywatne cele.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku oraz nie udostępniała nieruchomości innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy.

Pytanie

Czy w związku ze sprzedażą trzech ww. działek i wcześniejszym zniesieniem współwłasności bez spłat i dopłat Wnioskodawczyni będzie zobowiązana zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż działek nr 1/1, nr 1/2 oraz nr 1/3 o łącznej powierzchni 2 121 m² stanowi przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tejże ustawy, przychód ten będzie zwolniony z opodatkowania.

Jak wspomniano wyżej, Wnioskodawczyni nabyła w 2003 r. prawo współwłasności w udziale 1/4 w nieruchomości o łącznej powierzchni 8 893 m². Dokonując w 2023 r. sprzedaży trzech ww. działek o łącznej powierzchni 2 121 m² sprzedała mniej, biorąc pod uwagę powierzchnię, mniej niż posiadała w związku z nabyciem wspomnianego udziału, który wynosił w metrach kwadratowych 2 223,25 m². Dodać należy, iż Wnioskodawczyni w związku z podziałem otrzymała więcej działek niż pozostali współwłaściciele, ale stan faktyczny dotyczy tylko sprzedaży trzech wyżej wspomnianych działek.

Warto dodać, iż w interpretacji indywidualnej z 26 stycznia 2024 r. (nr 0112-KDSL1-2.4011.502.2023.2.AP) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej rozpatrywał tożsamy stan faktyczny. W 1998 r. dwie osoby nabyły na współwłasność pewną nieruchomość bez związku z działalnością gospodarczą. W 2021 r. nastąpiło zniesienie współwłasności tej nieruchomości. Wskutek zniesienia (aktem notarialnym) współwłasności jedna z tych osób nabyła wyłączną własność określonej działki gruntu. Wartość nabytej działki w wyniku zniesienia współwłasności była równa wartości udziału tego właściciela (wnioskodawcy) przed zniesieniem współwłasności. Tę działkę gruntu jej właściciel (wnioskodawca) chce podzielić na kilka mniejszych i sprzedać jedną z nich w 2024 r. Zapytał więc Dyrektora KIS we wniosku o indywidualną interpretację podatkową, czy od dochodu ze sprzedaży tej działki musi zapłacić podatek. Dyrektor KIS stwierdził, że okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT liczy się w tym przypadku od końca 1998 r., a więc od roku nabycia tej nieruchomości, a nie od końca roku zniesienia współwłasności. Organ podatkowy wskazał, że interpretacja pojęcia „nabycie” użytego w ww. przepisie została przedstawiona m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym NSA stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy i jednoczesne zwiększenie swoich aktywów majątkowych. Zdaniem NSA, przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć, każde zwiększenie aktywów majątku podatnika. Dyrektor KIS stwierdził w tym kontekście, że: „Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.” Dlatego końcowo organ podatkowy uznał, że: „(...) dokonana 27 lipca 2021 r. czynność zniesienia współwłasności nie stanowiła dla Pana nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż – jak Pan wskazał – wartość nieruchomości, których stał się Pan właścicielem po zniesieniu współwłasności, była równa wartości Pana udziału jaki przysługiwał Panu przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Za moment nabycia przez Pana działki o nr (...) (w tym działki, którą zamierza Pan sprzedać) uznać więc należy rok 1998. W związku z powyższym, okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie niewątpliwie upłynął. Zatem, planowana sprzedaż jednej z działek powstałych na skutek podziału nieruchomości (działki nr (...)), nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynął już pięcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisie. Nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.”

Podsumowując, jak wcześniej uzasadniono, faktyczne nabycie prawa do nieruchomości nastąpiło w 2003 r., a sprzedaż wydzielonej części dopiero dwadzieścia lat później w 2023 r. W międzyczasie nieruchomość została podzielona decyzją Prezydenta Miasta … w 2018 r. a następnie, w 2020 r. współwłaściciele nieodpłatnie znieśli współwłasność, deklarując, że w przyszłości nie będą rościć sobie żadnych praw z tytułu tego zniesienia. W tym przypadku zniesienie współwłasności z 2020 r. nie wpływa na sprzedaż w 2023 r. trzech przedmiotowych działek, a tym samym na Wnioskodawczyni nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz wymienionych praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych w takiej sytuacji w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni, w wyniku zawarcia umowy sprzedaży w dniu 20 października 2003 r., stała się współwłaścicielem 1/4 udziału w niezabudowanej nieruchomości, wskazanej w księdze wieczystej jako pastwisko.

Na wniosek współwłaścicieli, w 2018 r. ww. nieruchomość oznaczona nr 1 o powierzchni 0,8893 ha została podzielona na działki: nr 1/1 o powierzchni 0,0707 ha, nr 1/2 o powierzchni 0,0707 ha, nr 1/3 o powierzchni 0,0707 ha, nr 1/4 o powierzchni 0,0706 ha, nr 1/5 o powierzchni 0,0706 ha, nr 1/6 o powierzchni 0,01750 ha (przeznaczenie – droga wewnętrzna), nr 1/7 o powierzchni 0,0722 ha, nr 1/8 o powierzchni 0,0722 ha, nr 1/9 o powierzchni 0,0722 ha, nr 1/10 o powierzchni 0,0722 ha, nr 1/11 o powierzchni 0,0722 ha.

Aktem notarialnym z 16 lipca 2020 r. nastąpiło nieodpłatne zniesienie współwłasności wyżej wspominanej nieruchomości. W wyniku tej czynności Wnioskodawczyni nabyła na wyłączność nieruchomość składającą się z działek nr 1/1 o powierzchni 0,0707 ha, nr 1/2 o powierzchni 0,0707 ha, nr 1/3 o powierzchni 0,0707 ha, nr 1/9 o powierzchni 0,0722 ha oraz nr 1/11 o powierzchni 0,0722 ha. Z zapisów ww. aktu notarialnego wynika, że pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami nieruchomości nie doszło do żadnych roszczeń, w tym spłat i dopłat. Również w przyszłości nie będą oni wobec siebie wnosić żadnych roszczeń z tego tytułu. Współwłaściciele działek sami ustalili ich wartość na podstawie cen rynkowych. Wartość działek nie była ustalana na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość rynkowa działek nr 1/1, nr 1/2, nr 1/3, 1/9 i 1/11, nabytych przez Wnioskodawczynię w wyniku zniesienia współwłasności działek nr 1/1, nr 1/2, nr 1/3, nr 1/4, nr 1/5, nr 1/6, nr 1/7, nr 1/8, nr 1/9, nr 1/10 i nr 1/11, przekroczyła wartość rynkową nabytego w drodze umowy sprzedaży 20 października 2003 r. udziału w nieruchomości niezabudowanej oznaczonej nr 1. Dla działek nabytych przez Wnioskodawczynię została założona księga wieczysta.

13 października 2023 r. Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość składającą się z trzech przylegających do siebie niezabudowanych działek nr 1/1 o powierzchni 0,0707 ha, nr 1/2 o powierzchni 0,0707 ha oraz nr 1/3 o powierzchni 0,0707 ha.

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej, zaś działki wchodziły do Jej majątku odrębnego.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni  powzięła wątpliwość, czy w związku ze sprzedażą w 2023 r. trzech działek o numerach 1/, 1/2 i 1/3, w których udziały nabyła w 2003 r., a następnie w wyniku zniesienia współwłasności w 2020 r. nabyła je na wyłączną własność, będzie zobowiązana zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610):

Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 196 przywołanej ustawy:

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Art. 210 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Zatem, co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość/udział w nieruchomości, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którą nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

·podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub 

·wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki współwłaścicielowi przysługuje w rzeczy wspólnej.

Jeżeli spełnione są wymienione wyżej warunki, podział majątku nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości.

Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Przy czym mówiąc o powiększeniu udziału należy mieć na uwadze wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy, a nie wielkość czy ilość rzeczy jakie przypadną danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku kluczowe jest ustalenie, kiedy nastąpiło faktyczne nabycie przez Wnioskodawczynię poszczególnych udziałów w nieruchomości. Użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że w związku ze zniesieniem w 2020 r. współwłasności działek nr 1/1, nr 1/2, nr 1/3, nr 1/4, nr 1/5, nr 1/7, nr 1/8, nr 1/9, nr 1/10 i nr 1/11 (powstałych po podziale w 2018 r. działki nr 1), w których udziały w wysokości 1/4 Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy sprzedaży 20 października 2003 r., stała się Ona wyłącznym właścicielem działek o numerach: 1/1, 1/2, nr 1/3, 1/9 i 1/11. Zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat. Jednak, w wyniku takiego podziału, wartość nieruchomości (działek) nabytych przez Wnioskodawczynię w drodze zniesienia współwłasności, przekroczyła wartość rynkową nabytego w drodze umowy sprzedaży 20 października 2003 r. udziału w nieruchomości oznaczonej nr 1. Oznacza to, że wskutek ww. zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni uzyskała przysporzenie majątkowe ponad posiadany udział w działkach nr 1/1, nr 1/2, nr 1/3, nr 1/4, nr 1/5, nr 1/6, nr 1/7, nr 1/8, nr 1/9, nr 1/10 i nr 1/11, przysługujący Jej przed dokonaniem zniesienia współwłasności. Zatem, w tej części mamy do czynienia z nabyciem, ponieważ wartość nieruchomości (działek) nabytych w wyniku zniesienia współwłasności przekroczyła wartość 1/4 udziału w nieruchomości, jaki Wnioskodawczyni przysługiwał przed dokonaniem tego zniesienia. Oznacza to, że dla udziałów w nieruchomości, nabytych w wyniku przeprowadzonego zniesienia współwłasności, których wartość stanowi nadwyżkę ponad wartość przysługujących pierwotnie udziałów przed dokonaniem zniesienia współwłasności, dniem nabycia będzie dzień, w którym czynność ta nastąpiła, czyli 16 lipca 2020 r.

Zatem sprzedaż w 2023 r. nieruchomości, tj. działek nr 1/1, nr 1/2 i nr 1/3 w części dotyczącej przysporzenia ponad wartość udziałów sprzed zniesienia współwłasności – stanowi źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni, iż nie ciąży na Niej obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży ww. nieruchomości (działek), i że pięcioletni okres, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych już upłynął, jest nieprawidłowe.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Z kolei zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Nadmienić należy, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub wymienionych praw majątkowych do nich, uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 45 ust. 1 i ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:

Reasumując, nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż w 2023 r. działek nr 1/1, nr 1/2 i nr 1/3 w części, w jakiej zostały nabyte przez Wnioskodawczynię przed zniesieniem współwłasności, tj. w 2003 r. nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji, dochód ze sprzedaży tej części ww. działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast sprzedaż w 2023 r. działek nr 1/1, nr 1/2 i nr 1/3, nabytych w wyniku przeprowadzonego w 2020 r. zniesienia współwłasności – w części dotyczącej przysporzenia ponad wartość udziałów przysługujących Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności – stanowi źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Dochód z tego odpłatnego zbycia podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto, odnosząc się do powołanej przez Panią interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Końcowo wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. pozostałych współwłaścicieli nieruchomości).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb

·ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).