Skutki podatkowe sprzedaży działek (sprzedaż w ramach działalności gospodarczej).

Interpretacja indywidualna  – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 marca 2024 r. złożyli Państwo wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 28 maja 2024 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej też jako „Wnioskodawca”) wraz z bratem (Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania) nabyli następujące nieruchomości:

• w 2000 r. nabyli wspólnie własność nieruchomości rolnej o powierzchni  12 ha 9900 m², położonej w gminie (…) (dalej jako „Działka I”);
• w 2004 r. nabyli wspólnie własność nieruchomości rolnej o powierzchni 24 ha 2182 m², położonej w gminie (…) (dalej jako „Działka II”);
• w 2004 r. nabyli wspólnie własność nieruchomości rolnej o powierzchni 7 ha 7600 m², położonej w gminie (…) (dalej jako „Działka III”).

Działka I, Działka II i Działka III (dalej łącznie jako „Działki”) zostały nabyte w drodze przetargu od Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. Żadna z Działek nie była i nie jest zabudowana. Wnioskodawca wraz z bratem są jedynymi współwłaścicielami Działek. Obaj współwłaściciele są zarejestrowani jako osoby prowadzące działalność rolniczą.

Obaj współwłaściciele nabyli Działki wyłącznie w celu otrzymywania dopłat bezpośrednich.

Działki były kultywowane jako łąki lub pastwiska w zakresie w jakim nie stanowią nieużytków, tj. były one nieodpłatnie udostępniane przez współwłaścicieli osobom trzecim, które wypasały na nich bydło lub prowadziły uprawy. W związku z takim wykorzystywaniem Działek, Wnioskodawca i Jego brat pobierali dopłaty bezpośrednie. Działki nie stanowią zorganizowanych części gospodarstw rolnych Wnioskodawcy lub Jego brata. Na moment złożenia wniosku Działki nadal nieodpłatnie udostępniane są osobom trzecim do wypasania bydła i prowadzenia upraw, zaś współwłaściciele pobierają w związku z nimi wyłącznie dopłaty bezpośrednie.

Wnioskodawca i Jego brat prowadzą przy tym, każdy w swoim zakresie, indywidualną działalność gospodarczą, której przedmiotem nie jest obrót nieruchomościami. Rzeczone Działki nie były wykorzystywane w ramach tychże indywidualnych działalności gospodarczych, w szczególności nie stanowiły one w ich ramach środków trwałych ani nie ponoszono w związku z nimi wydatków, które byłyby rozliczane jako koszty uzyskania przychodów w ramach indywidualnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy lub Jego brata.

W 2010 r. staraniem Współwłaścicieli Działek uchwalony został plan zagospodarowania przestrzennego dla Działki I stanowiący o jej przeznaczeniu pod zabudowę rekreacyjną.

W 2023 r. współwłaściciele podzielili Działkę I na około 50 mniejszych działek, w tym wyznaczyli wymagane prawem drogi wewnętrzne.

Obecnie Współwłaściciele Działek zmierzają podzielić w ten sposób także Działkę II i Działkę III.

W celu ustalenia przeznaczenia Działki II i Działki III współwłaściciele zamierzają wystąpić ponadto o wydanie dla nich decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Działki nie zostały dotychczas uzbrojone, jednak współwłaściciele zamierzają doprowadzić prąd do jednej z działek powstałych z podziału Działki I.

Współwłaściciele w celu sprzedaży działek powstałych z podziału Działki I zawarli umowę z profesjonalną firmą pośredniczącą w obrocie nieruchomościami. Firma ta podejmuje w swoim własnym zakresie działania reklamowe służące sprzedaży tej części nieruchomości. Tego samego rodzaju działania współwłaściciele zamierzają podjąć w związku z planowaną sprzedażą Działki II i Działki III.

Współwłaściciele powzięli wątpliwości odnośnie zasad opodatkowania planowanej sprzedaży Działek w świetle ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako „UPTU”) oraz ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako „UPDOF”).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania wskazali, że przedmiotem zapytania są wszystkie działki jakie powstały z podziału Działki I oraz wszystkie działki jakie powstaną z podziału Działki II oraz Działki III. Numery geodezyjne 58 działek powstałych z podziału Działki I są następujące: nr (…)/11 o pow. 0,1547 ha; nr (…)/12 o pow. 0,1755 ha; nr (…)/13 o pow. 0,2444 ha; nr (…)/14 o pow. 0,0508 ha; nr (…)/15 o pow. 0,1703 ha; nr (…)/16 o pow. 0,8378 ha; nr (…)/17 o pow. 0,1507 ha; nr (…)/18 o pow. 0,1501 ha; nr (…)/19 o pow. 0,2528 ha; nr (…)/20 o pow. 0,0116 ha; nr (…)/21 o pow. 0,1685 ha; nr (…)/22 o pow. 0,1503 ha; nr (…)/23 o pow. 0,6132 ha; nr (…)/24 o pow. 0,1502 ha; nr (…)/25 o pow. 0,1510 ha; nr (…)/26 o pow. 0,1500 ha; nr (…)/27 o pow. 0,1509 ha; nr (…)/28 o pow. 0,1505 ha; nr (…)/29 o pow. 0,1570 ha; nr (…)/30 o pow. 0,0571 ha; nr (…)/31 o pow. 1,0742 ha; nr (…)/32 o pow. 0,6319 ha; nr (…)/33 o pow. 0,1538 ha; nr (…)/34 o pow. 0,1582 ha; nr (…)/35 o pow. 0,1534 ha; nr (…)/36 o pow. 0,1608 ha; nr (…)/37 o pow. 0,1580 ha; nr (…)/38 o pow. 0,1651 ha; nr (…)/39 o pow. 0,1644 ha; nr (…)/40 o pow. 0,1673 ha; nr (…)/41 o pow. 0,1795 ha; nr (…)/42 o pow. 0,1811 ha; nr (…)/43 o pow. 0,1684 ha; nr (…)/44 o pow. 0,1581 ha; nr (…)/45 o pow. 0,1562 ha; nr (…)/46 o pow. 0,1588 ha; nr (…)/47 o pow. 0,1616 ha; nr (…)/48 o pow. 0,2143 ha; nr (…)/49 o pow. 0,1528 ha; nr (…)/50 o pow. 0,1682 ha; nr (…)/51 o pow. 0,1534 ha; nr (…)/52 o pow. 0,1592 ha; nr (…)/53 o pow. 0,1542 ha; nr (…)/54 o pow. 0,1501 ha; nr (…)/55 o pow. 0,1599 ha; nr (…)/56 o pow. 0,1513 ha; nr (…)/57 o pow. 0,1520 ha; nr (…)/58 o pow. 0,3621 ha; nr (…)/59 o pow. 0,1512 ha; nr (…)/60 o pow. 0,1521 ha; nr (…)/61 o pow. 0,1543 ha; nr (…)/62 o pow. 0,4535 ha; nr (…)/63 o pow. 0,1722 ha; nr (…)/64 o pow. 0,1897 ha; nr (…)/65 o pow. 0,1735 ha; nr (…)/66 o pow. 0,1688 ha; nr (…)/67 o pow. 0,1623 ha; nr (…)/68 o pow. 0,1864 ha.

Działki wydzielone z Działki I stanowią jedną nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą właściwą dla Działki I.

Działka II ma obecnie numer geodezyjny A/9 i stanowi jedną nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą właściwą dla Działki II.

Na Działkę III składają się obecnie numery geodezyjne: B/9, C, A/9 stanowiące jedną nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą właściwą dla Działki III.

Nabycie Działki I, Działki II oraz Działki III nastąpiło od Skarbu Państwa — Agencji Nieruchomości Rolnych i nie podlegało ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ich nabycie nie było udokumentowane fakturami z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług.

Zarówno Wnioskodawcy, jak i Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania, nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Działki I, Działki II oraz Działki III. Nabyli Oni wszystkie wskazane we wniosku Działki wyłącznie prywatnie.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie obowiązywał dla działek powstałych z podziału Działki I.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie obowiązywał na dzień sprzedaży działek powstałych z podziału Działki I.

Dla części tych działek powstałych z podziału Działki II i Działki III będą wydane decyzje o warunkach zabudowy, a dla części nie. To zależy jakimi działkami będą zainteresowani przyszli nabywcy. Decyzje o warunkach zabudowy będą wnioskowane dla tych działek, na których jest szansa na zgodę na zlokalizowanie zabudowy siedliskowej. Na dzień złożenia wniosku i jego uzupełnienia nie wiadomo ilu z tych działek może to dotyczyć. Działka II i Działka III nie są bowiem obecnie podzielone.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy dla działek powstałych z podziału Działki II i Działki III, dla których nie zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy, zostanie:

a)uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to:

-jakie będzie w dacie sprzedaży przeznaczenie tych działek wg tego planu?

-kto wystąpi o uchwalenie tego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

b)wydana decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego? Jeżeli tak, to kto wystąpi o wydanie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego?”,

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania wskazali, że tego nie da się przewidzieć. Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania zakładają, że nie będzie ani takiego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani takiej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą od (…) 2002 r. w zakresie: PKD 69.10.Z Działalność prawnicza oraz PKD 69.20.Z Działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo podatkowe.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie usług budowlanych, najmu bądź dzierżawy.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania prowadzi jedynie najem prywatny – dwóch mieszkań, jednego lokalu użytkowego oraz jednego miejsca postojowego. Jego forma opodatkowania to ryczałt, a dokumentacja podatkowa to ewidencja przychodów.

Wnioskodawca wybrał podatek liniowy jako formę opodatkowania dochodów uzyskiwanych z tytułu działalności gospodarczej.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania wybrał ryczałt jako formę opodatkowania dochodów uzyskiwanych z tytułu działalności gospodarczej (najmu prywatnego).

Wnioskodawca prowadzi księgę przychodów i rozchodów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania prowadzi ewidencję przychodów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Działka I oraz wydzielone z niej działki, Działka II i Działka III nie stanowiły ani nie stanowią towaru handlowego w działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani w działalności gospodarczej Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania.

Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabyli Działkę I, Działkę II i Działkę III w odniesieniu do każdego z nich po połowie. Każdy z nich ma po 1/2 udziału w każdej z tych działek.

Działka I stanowi grunty orne, łąki, pastwiska, nieużytki, lasy; Działka II stanowi grunty orne, łąki, pastwiska, nieużytki, lasy; Działka III stanowi grunty orne, łąki, pastwiska, nieużytki.

Działka I miała oznaczenie geodezyjne przed podziałem na mniejsze działki — L/7. Działka II ma oznaczenie geodezyjne — A/9. Działka III ma oznaczenie geodezyjne — B/9, C, A/9 — stanowi jedną nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą.

Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie są rolnikami w rozumieniu art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego  (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423). Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie prowadzą działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca i Zainteresowany nie prowadzą działalności rolniczej i są wyłącznie zarejestrowani dla celów dopłat bezpośrednich. Wnioskodawca i Zainteresowany nie prowadzą działalności rolniczej w zakresie działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).

Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie prowadzą gospodarstwa rolnego osobiście, bowiem Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania w ogóle nie prowadzą gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania jedynie udostępniali nieodpłatnie sąsiadom grunty Działki I, Działki II oraz Działki III. Wskazane: Działka II, Działka III oraz Działka I, a następnie działki wydzielone z Działki I, nie stanowią gospodarstwa rolnego i nie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia  15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 333 ze zm.). Od gruntów wchodzących w skład działek wydzielonych z Działki I, a także Działki II oraz Działki III odprowadzany jest podatek rolny.

Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania korzystali z Działki I, Działki II, Działki III od momentu nabycia tych Działek, poprzez podział w 2023 r. Działki I na mniejsze działki, aż do planowanej sprzedaży działek wydzielonych z Działki I, Działki II i Działki III wyłącznie sporadycznie w osobistych celach rekreacyjnych (wizyty turystyczne, spacery z psem). Wskazane Działki były wyłącznie nieodpłatnie udostępniane przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania osobom trzecim, które wyłącznie wypasały na nich bydło lub prowadziły uprawy. Nie były one wykorzystywane w inny sposób. Działka I, Działka II oraz Działka III były dotychczas udostępniane nieodpłatnie osobom trzecim na podstawie ustnych uzgodnień z tymi osobami (sąsiadami). Działki te nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania w Ich działalnościach rolniczych i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej jakichkolwiek innych osób.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W jakim celu Pan i Pana brat dokonaliście w 2023 r. podziału Działki I na mniejsze działki? Jakie okoliczności faktyczne o tym zadecydowały?”, Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania wskazali, że dowiedzieli się, że Gmina przystąpiła do sporządzania planów zagospodarowania, więc złożyli wniosek o sporządzenie takiego planu także dla Działki I. Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania wiedzą, że taki plan ma pozytywny wpływ na atrakcyjność Działki I. W ramach zarządu majątkiem osobistym dbali Oni po prostu o jego wartość.

Działka I została podzielona na 58 działek o następujących oznaczeniach geodezyjnych, powierzchni i rodzaju gruntów: nr (…)/11 o pow. 0,1547 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/12 o pow. 0,1755 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/13 o pow. 0,2444 ha - lasy, pastwiska trwałe; nr (…)/14 o pow. 0,0508 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/15 o pow. 0,1703 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/16 o pow. 0,8378 ha - lasy, pastwiska trwałe; nr (…)/17 o pow. 0,1507 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/18 o pow. 0,1501 ha - lasy, pastwiska trwałe; nr (…)/19 o pow. 0,2528 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/20 o pow. 0,0116 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/21 o pow. 0,1685 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/22 o pow. 0,1503 ha - lasy, łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/23 o pow. 0,6132 ha - nieużytki, pastwiska trwałe; nr (…)/24 o pow. 0,1502 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/25 o pow. 0,1510 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/26 o pow. 0,1500 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/27 o pow. 0,1509 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/28 o pow. 0,1505 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/29 o pow. 0,1570 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/30 o pow. 0,0571 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/31 o pow. 1,0742 ha - nieużytki, pastwiska trwałe; nr (…)/32 o pow. 0,6319 ha - nieużytki, łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/33 o pow. 0,1538 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/34 o pow. 0,1582 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/35 o pow. 0,1534 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/36 o pow. 0,1608 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/37 o pow. 0,1580 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/38 o pow. 0,1651 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/39 o pow. 0,1644 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/40 o pow. 0,1673 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/41 o pow. 0,1795 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/42 o pow. 0,1811 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/43 o pow. 0,1684 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/44 o pow. 0,1581 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/45 o pow. 0,1562 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/46 o pow. 0,1588 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/47 o pow. 0,1616 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/48 o pow. 0,2143 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/49 o pow. 0,1528 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/50 o pow. 0,1682 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/51 o pow. 0,1534 ha - pastwiska trwałe: nr (…)/52 o pow. 0,1592 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/53 o pow. 0,1542 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/54 o pow. 0,1501 ha - nieużytki, pastwiska trwałe; nr (…)/55 o pow. 0,1599 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/56 o pow. 0,1513 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/57 o pow. 0,1520 ha - nieużytki, pastwiska trwałe; nr (…)/58 o pow. 0,3621 ha - nieużytki, pastwiska trwałe; nr (…)/59 o pow. 0,1512 ha - nieużytki, pastwiska trwałe; nr (…)/60 o pow. 0,1521 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/61 o pow. 0,1543 ha - nieużytki, pastwiska trwałe; nr (…)/62 o pow. 0,4535 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty pod rowami, grunty orne RIVb, grunty orne RV; nr (…)/63 o pow. 0,1722 ha - łąki trwałe, grunty orne RV; nr (…)/64 o pow. 0,1897 ha - grunty orne RIVb, grunty orne RV; nr (…)/65 o pow. 0,1735 ha - grunty orne RV; nr (…)/66 o pow. 0,1688 ha - grunty orne RV; nr (…)/67 o pow. 0,1623 ha - grunty orne RIVb, grunty orne RV; nr (…)/68 o pow. 0,1864 ha - grunty orne RIVb, grunty orne RV.

Oznaczenie geodezyjne działek wydzielonych z Działki I, stanowiących drogi wewnętrzne to: D/14, E/9, F/30, G/32, H/48, I/62. Zapewniają one dojazd do wszystkich pozostałych działek wydzielonych z Działki I.

Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania żeby podnieść wartość Działki I wystąpili jedynie o sporządzenie dla niej planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ogrodzili i nie ogrodzą działek wydzielonych w ten sposób z Działki I. Przed sprzedażą zamierzają przyłączyć z własnej inicjatywy linię elektryczną jedynie do działki o numerze ewidencyjnym J/66. Drogi zostały wydzielone jedynie geodezyjnie i nie zapewniają faktycznego dojazdu do każdej z tych wydzielonych działek. Drogi zapewniające faktyczny dojazd nie będą również budowane w przyszłości przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie podejmowali działań w celu uzbrojenia tych działek ani działań takich nie będą podejmować.

Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierzają doprowadzić prąd do działki o numerze ewidencyjnym ...

Żadne pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. nie zostały ani nie zostaną wydane przed sprzedażą działek wydzielonych z Działki I.

Dla działek wydzielonych z Działki I przed sprzedażą nie zostanie wydane pozwolenie na budowę.

Czynności jakie będzie wykonywał pośrednik przy sprzedaży tych działek to: pośrednictwo, w tym reklama na swoich stronach, pokazywanie działek potencjalnym kupującym, negocjowanie warunków sprzedaży.

Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierzają sprzedać wszystkie działki wydzielone z Działki I wraz z udziałem w działkach stanowiących drogi.

Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierzają sprzedać działki wydzielone z Działki I wówczas gdy znajdzie się na nie kupujący. Nie da się przewidzieć kiedy dokładnie to się stanie.

Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierzają sprzedać działki wydzielone z Działki I bez wstępnego określenia kto miałby być ich kupującym. W szczególności biorą pod uwagę możliwość sprzedaży jednej lub większej liczby działek, a nawet wszystkich, jednemu nabywcy; okoliczności te zależeć będą jednak od osób jakie zainteresują się nabyciem działek.

Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie zamierzają zawierać z przyszłym nabywcą/przyszłymi nabywcami umowy dzierżawy lub najmu nieruchomości (działek).

Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie zamierzają zawierać umowy przedwstępnej/umów przedwstępnych. Potrzeba zawarcia takiej umowy/umów będzie mogła wynikać jednak z okoliczności, iż kupujący będzie nabywał działkę wydzieloną z Działki I finansując zakup kredytem. Wtedy umowa finalna zostanie odroczona do czasu finalizacji wymogów kredytowych z bankiem.

Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z Działki I nie udzielili i nie udzielą nabywcy/innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Ich imieniu w sprawach dotyczących ww. działek.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania zlecili już podział Działki II osobom z odpowiednimi uprawnieniami. Podział Działki II na mniejsze działki ma na celu zwiększenie liczby potencjalnych zainteresowanych kupnem działek. Działka II ma zostać podzielona na około 76 działek. Z Działki II również zostaną wydzielone drogi wewnętrzne zapewniające dojazd do poszczególnych działek. Wydzielone z Działki II działki mają mieć w zamierzeniu około 3000 m² każda.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierzają wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wszystkich tych działek po ich wydzieleniu z Działki II. Na ten moment nie można określić ile będzie to działek, ponieważ nie jest jeszcze znana ostateczna liczba tych działek. W zamierzeniu planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystyka zabudowy i zagospodarowania terenu dla każdej działki wydzielonej z Działki II to zabudowa siedliskowa, zgodnie z kontynuacją funkcji działki sąsiedniej.

Dla działek wydzielonych z Działki II przed ich sprzedażą nie zostanie wydane żadne pozwolenie na budowę.

Żadne pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. nie zostaną wydane przed sprzedażą działek wydzielonych z Działki II. Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie poniosą z tytułu przygotowania do sprzedaży działek, wydzielonych z Działki II nakładów, takich jak np. nakłady na drogę dojazdową, uzbrojenie wodno-kanalizacyjne, przyłącza linii elektrycznej, ogrodzenie, oferty sprzedaży, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia itp. Każda z działek wydzielonych z Działki II będzie miała potencjalnie dostęp do drogi publicznej poprzez wydzielone z Działki II drogi wewnętrzne.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania docelowo zamierzają sprzedać wszystkie działki, które zostaną wydzielone z Działki II.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierzają rozpocząć sprzedawanie działek wydzielonych z Działki II, gdy tylko działki te zostaną wydzielone. Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania biorą pod uwagę sprzedaż jednej lub większej liczy działek, a nawet wszystkich działek wydzielonych z Działki II poszczególnemu nabywcy w zależności od tego, kto będzie zainteresowany nabyciem tych działek.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie zamierzają zawierać z przyszłym nabywcą umowy dzierżawy lub najmu nieruchomości (działki/działek wydzielonych z Działki II).

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania biorą pod uwagę możliwość zawarcia umowy/umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży działek wydzielonych z Działki II, w zależności od sytuacji nabywcy — w przypadku, gdy będzie on kupował na kredyt umowa finalna zostanie odroczona do czasu finalizacji wymogów kredytowych z bankiem.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z Działki II nie udzielili ani nie zamierzają udzielić nabywcy/innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Ich imieniu w sprawach dotyczących ww. działek.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania będą korzystali z pomocy pośrednika przy sprzedaży działek wydzielonych z Działki II, który będzie podejmował następujące czynności — reklama na swoich stronach, pokazywanie działek kupującym, negocjowanie warunków sprzedaży.

W dacie sprzedaży działek wydzielonych z Działki II będą one niezabudowane.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie zlecili jeszcze podziału Działki III i zlecą go dopiero po zakończeniu podziału Działki II.

Podział Działki III na mniejsze działki ma na celu zwiększenie liczby potencjalnych zainteresowanych kupnem działek.

Na moment złożenia wniosku nie wiadomo jeszcze na ile działek Działka III miałaby zostać podzielona ani nie wiadomo, czy drogi wewnętrzne zapewniające dojazd do poszczególnych działek będą tam konieczne. Nie wiadomo jeszcze jaką powierzchnię miałyby mieć działki wydzielone z Działki III.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierzają wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wszystkich tych działek po ich wydzieleniu z Działki III. Na ten moment nie można określić ile będzie to działek, ponieważ nie jest jeszcze znana ostateczna liczba tych działek. W zamierzeniu planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystyka zabudowy i zagospodarowania terenu dla każdej działki wydzielonej z Działki III to zabudowa siedliskowa, zgodnie z kontynuacją funkcji działki sąsiedniej.

Dla działek wydzielonych z Działki III przed ich sprzedażą nie zostanie wydane żadne pozwolenie na budowę. Żadne pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. nie zostaną wydane przed sprzedażą działek wydzielonych z Działki III.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie poniosą z tytułu przygotowania do sprzedaży działek, wydzielonych z Działki III nakładów, takich jak np. nakłady na drogę dojazdową, uzbrojenie wodno-kanalizacyjne, przyłącza linii elektrycznej, ogrodzenie, oferty sprzedaży, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia itp.

Każda z działek wydzielonych z Działki III najprawdopodobniej będzie miała potencjalny dostęp do drogi publicznej poprzez wydzielone z Działki III drogi wewnętrzne.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania docelowo zamierzają sprzedać wszystkie działki, które zostaną wydzielone z Działki III. Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierzają rozpocząć sprzedawanie działek wydzielonych z Działki III, gdy tylko działki te zostaną wydzielone. Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania biorą pod uwagę sprzedaż jednej lub większej liczy działek, a nawet wszystkich działek wydzielonych z Działki III poszczególnemu nabywcy, w zależności od tego kto będzie zainteresowany nabyciem tych działek.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie zamierzają zawierać z przyszłym nabywcą umowy dzierżawy lub najmu nieruchomości (działki/działek wydzielonych z Działki III).

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania biorą pod uwagę możliwość zawarcia umowy/umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży działek wydzielonych z Działki III w zależności od sytuacji nabywcy —w przypadku, gdy będzie on kupował na kredyt umowa finalna zostanie odroczona do czasu finalizacji wymogów kredytowych z bankiem.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z Działki III nie udzielili ani nie zamierzają udzielić nabywcy/innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Ich imieniu w sprawach dotyczących ww. działek.

Wnioskodawca oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania będą korzystali z pomocy pośrednika przy sprzedaży działek wydzielonych z Działki III, który będzie podejmował następujące czynności — reklama na swoich stronach, pokazywanie działek kupującym, negocjowanie warunków sprzedaży.

W dacie sprzedaży działek wydzielonych z Działki III będą one niezabudowane.

Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie zamierzają dokonać kolejnego podziału działek powstałych w wyniku podziału Działki I, Działki II, Działki III, a następnie sprzedaży tych działek.

Wnioskodawca i Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierzają sprzedać działki wydzielone z Działki I oraz te, które zostaną wydzielone z Działki II i Działki III motywowani chęcią spieniężenia majątku prywatnego.

Wnioskodawca środki pieniężne ze sprzedaży działek wydzielonych z Działki I oraz tych, które zostaną wydzielone z Działki II i Działki III chciałby przeznaczyć na kupno mieszkania swojemu synowi.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania środki pieniężne ze sprzedaży działek wydzielonych z Działki I oraz tych, które zostaną wydzielone z Działki II i Działki III chciałby przeznaczyć na oszczędności i bieżące potrzeby Jego rodziny.

Wnioskodawca posiada dom w (…), który wybudował około 20 lat temu. Przy jego budowie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wnioskodawca nie planuje występować o inne decyzje o warunkach zabudowy.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania posiada dom w (…), który wybudował 17 lat temu. Przed jego wybudowaniem w roku 2003 występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto, Zainteresowany niebędący stroną postępowania w 2009 r. wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla jednej działki w (…). Nie planuje On jednak występować o inne decyzje o warunkach zabudowy.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości poza tymi wymienionymi we wniosku.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania sprzedał natomiast działkę w (…) nad (…). Działka te została przez Niego kupiona w 2009 r. do celów rekreacyjnych i była tak też przez Niego wykorzystywana. Działka ta została sprzedana przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania w 2021 r., z powodu braku chęci Jego rodziny do dalszego korzystania z tej działki. Była to nieruchomość niezabudowana. Przychód z jej sprzedaży nie był opodatkowany, z uwagi na czas, który upłynął od chwili jej nabycia. Zainteresowany niebędący stroną postępowania środki ze sprzedaży tej innej działki przeznaczył na pokrycie bieżących potrzeb rodziny i oszczędności.

Wnioskodawca posiada jeszcze działkę z domem, w którym mieszka. Działka ta została przez Niego nabyta w 2000 r.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania posiada jeszcze: działkę z domem, w którym mieszka, nabytą w 2003 r.; działkę zabudowaną, którą nabył w 2013 r.; dwa mieszkania, które nabył kolejno w 2017 r. i w 2018 r.; lokal użytkowy, który nabył w 2003 r.; trzy miejsca postojowe, z których dwa nabył w 2013 r., a jedno w 2017 r.

Wnioskodawca być może w przyszłości sprzeda działkę z domem, w którym mieszka, bowiem chciałby zamieszkać w czymś o mniejszym metrażu.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania w przyszłości zamierza sprzedać działkę z domem w którym mieszka, bowiem chciałby zamieszkać w innej swojej nieruchomości o mniejszym metrażu.

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie mają sprecyzowanych planów nabycia kolejnych nieruchomości.

Pytania

1.Czy sprzedaż Działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy sprzedaż Działek będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 UPTU?

3.Czy z tytułu sprzedaży Działek osiągnięty zostanie przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 3, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 2, dotyczących podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 3

W związku z planowaną sprzedażą Działek Wnioskodawca i Jego brat (Zainteresowany niebędący stroną postępowania), nie osiągną przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) UPDOF, źródło przychodu stanowi odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 2 UPDOF: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) UPDOF, przychody z działalności gospodarczej stanowią przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanymi na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 2c UPDOF.

Powyższe pozwala stwierdzić, że przychód ze zbycia nieruchomości stanowi przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF w sytuacji, gdy nie stanowi on przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 UPDOF, a także w przypadku wskazanym w art. 14 ust. 2c UPDOF.

W świetle przedstawionego przyszłego stanu faktycznego wskazać należy, że Działki nie były nigdy wykorzystywane w związku z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy lub Jego brata. Nie były one również wykorzystywane przez Nich przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Zgodnie z art. 2 ust. 3 UPDOF, działami specjalnymi produkcji rolnej są bowiem: uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermowa hodowla i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowla i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, hodowla dżdżownic, hodowla entomofagów, hodowla jedwabników, prowadzenie pasiek oraz hodowla i chów innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym.

Powyższe okoliczności prowadzą do wniosku, że do przedstawionego przyszłego stanu faktycznego zastosowanie znajduje art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF. Jednak w związku z tym, że odmomentu nabycia Działek upłynął 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 UPDOF, nie zostanie osiągnięty przychód związany ze sprzedażą Działek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·zarobkowym celu działalności,

·wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 marca 2024 r., sygn. akt II FSK 1149/23:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Należy zatem zwrócić uwagę również na fakt, że przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

O tym jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte  w art. 22a i art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wymagają jednak aby składnik majątku był przez podatnika wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawców do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem działek wyodrębnionych geodezyjnie z Działki I oraz działek, które zostaną wyodrębnione geodezyjnie z Działki II i z Działki III.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży niezabudowanych działek

Z okoliczności sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania wraz z bratem, tj. Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nabyli po 1/2 każdy, następujące nieruchomości:

• w 2000 r. nabyli wspólnie własność nieruchomości rolnej o powierzchni  12 ha 9900 m² (dalej jako „Działka I”);
• w 2004 r. nabyli wspólnie własność nieruchomości rolnej o powierzchni  24 ha 2182 m², (dalej jako „Działka II”);
• w 2004 r. nabyli wspólnie własność nieruchomości rolnej o powierzchni  7 ha 7600 m², (dalej jako „Działka III”).

Działka I, Działka II i Działka III zostały nabyte w drodze przetargu od Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. Żadna z Działek nie była i nie jest zabudowana. Działka I stanowi grunty orne, łąki, pastwiska, nieużytki, lasy; Działka II stanowi grunty orne, łąki, pastwiska, nieużytki, lasy; Działka III stanowi grunty orne, łąki, pastwiska, nieużytki.

Zainteresowany będący stroną postępowania wraz z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania są jedynymi współwłaścicielami Działek. Obaj Współwłaściciele są zarejestrowani jako osoby prowadzące działalność rolniczą.

Obaj Współwłaściciele nabyli Działki wyłącznie w celu otrzymywania dopłat bezpośrednich.

Zainteresowany będący stroną postępowania prowadzi indywidualną działalność gospodarczą od (…) 2002 r. w zakresie: PKD 69.10.Z Działalność prawnicza oraz PKD 69.20.Z Działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo podatkowe i wybrał podatek liniowy jako formę opodatkowania dochodów uzyskiwanych z tytułu działalności gospodarczej. Zainteresowany będący stroną postępowania prowadzi księgę przychodów i rozchodów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. Zainteresowany będący stroną postępowania nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie usług budowlanych, najmu bądź dzierżawy.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej, prowadzi jedynie najem prywatny – dwóch mieszkań, jednego lokalu użytkowego oraz jednego miejsca postojowego, jego forma opodatkowania to ryczałt, a dokumentacja podatkowa to ewidencja przychodów. Zainteresowany niebędący stroną postępowania wybrał ryczałt jako formę opodatkowania dochodów uzyskiwanych z tytułu działalności gospodarczej (najmu prywatnego) oraz prowadzi ewidencję przychodów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Działka I oraz wydzielone z niej działki, Działka II i Działka III nie stanowiły ani nie stanowią towaru handlowego w działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani w działalności Jego brata oraz nie były wykorzystywane w ramach tychże indywidualnych działalności gospodarczych. Działki, w szczególności nie stanowiły one w ich ramach środków trwałych ani nie ponoszono w związku z nimi wydatków, które byłyby rozliczane jako koszty uzyskania przychodów w ramach indywidualnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy lub Jego brata.

W 2010 r. staraniem Współwłaścicieli Działek uchwalony został plan zagospodarowania przestrzennego dla Działki I stanowiący o jej przeznaczeniu pod zabudowę rekreacyjną.

W 2023 r. Działka I została podzielona na 58 działek o następujących oznaczeniach geodezyjnych, powierzchni i rodzaju gruntów: nr (…)/11 o pow. 0,1547 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/12 o pow. 0,1755 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/13 o pow. 0,2444 ha - lasy, pastwiska trwałe; nr (…)/14 o pow. 0,0508 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/15 o pow. 0,1703 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/16 o pow. 0,8378 ha - lasy, pastwiska trwałe; nr (…)/17 o pow. 0,1507 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/18 o pow. 0,1501 ha - lasy, pastwiska trwałe; nr (…)/19 o pow. 0,2528 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/20 o pow. 0,0116 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/21 o pow. 0,1685 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/22 o pow. 0,1503 ha - lasy, łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/23 o pow. 0,6132 ha - nieużytki, pastwiska trwałe; nr (…)/24 o pow. 0,1502 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/25 o pow. 0,1510 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/26 o pow. 0,1500 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/27 o pow. 0,1509 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/28 o pow. 0,1505 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/29 o pow. 0,1570 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/30 o pow. 0,0571 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/31 o pow. 1,0742 ha - nieużytki, pastwiska trwałe; nr (…)/32 o pow. 0,6319 ha - nieużytki, łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/33 o pow. 0,1538 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe; nr (…)/34 o pow. 0,1582 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/35 o pow. 0,1534 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/36 o pow. 0,1608 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/37 o pow. 0,1580 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/38 o pow. 0,1651 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/39 o pow. 0,1644 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/40 o pow. 0,1673 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/41 o pow. 0,1795 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/42 o pow. 0,1811 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/43 o pow. 0,1684 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/44 o pow. 0,1581 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/45 o pow. 0,1562 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/46 o pow. 0,1588 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/47 o pow. 0,1616 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/48 o pow. 0,2143 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/49 o pow. 0,1528 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/50 o pow. 0,1682 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/51 o pow. 0,1534 ha - pastwiska trwałe: nr (…)/52 o pow. 0,1592 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/53 o pow. 0,1542 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/54 o pow. 0,1501 ha - nieużytki, pastwiska trwałe; nr (…)/55 o pow. 0,1599 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/56 o pow. 0,1513 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/57 o pow. 0,1520 ha - nieużytki, pastwiska trwałe; nr (…)/58 o pow. 0,3621 ha - nieużytki, pastwiska trwałe; nr (…)/59 o pow. 0,1512 ha - nieużytki, pastwiska trwałe; nr (…)/60 o pow. 0,1521 ha - pastwiska trwałe; nr (…)/61 o pow. 0,1543 ha - nieużytki, pastwiska trwałe; nr (…)/62 o pow. 0,4535 ha - łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty pod rowami, grunty orne RIVb, grunty orne RV; nr (…)/63 o pow. 0,1722 ha - łąki trwałe, grunty orne RV; nr (…)/64 o pow. 0,1897 ha - grunty orne RIVb, grunty orne RV; nr (…)/65 o pow. 0,1735 ha - grunty orne RV; nr (…)/66 o pow. 0,1688 ha - grunty orne RV; nr (…)/67 o pow. 0,1623 ha - grunty orne RIVb, grunty orne RV; nr (…)/68 o pow. 0,1864 ha - grunty orne RIVb, grunty orne RV.

Oznaczenie geodezyjne działek wydzielonych z Działki I, stanowiących drogi wewnętrzne to: D/14, E/9, F/30, G/32, H/48, I/62. Zapewniają one dojazd do wszystkich pozostałych działek wydzielonych z Działki I.

Działka I miała oznaczenie geodezyjne przed podziałem na mniejsze działki — L/7. Działka II ma oznaczenie geodezyjne — A/9. Działka III ma oznaczenie geodezyjne — B/9, C, A/9 — stanowi jedną nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą.

Zainteresowani dokonali podziału Działki I na mniejsze działki, gdyż dowiedzieli się, że Gmina przystąpiła do sporządzania planów zagospodarowania, więc złożyli wniosek o sporządzenie takiego planu także dla Działki I. Zainteresowani wiedzą, że taki plan ma pozytywny wpływ na atrakcyjność Działki I. W ramach zarządu majątkiem osobistym dbali Oni po prostu o jego wartość.

Zainteresowani aby podnieść wartość Działki I wystąpili o sporządzenie dla niej planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ogrodzili i nie ogrodzą działek wydzielonych w ten sposób z Działki I. Przed sprzedażą zamierzają przyłączyć z własnej inicjatywy linię elektryczną jedynie do działki o numerze ewidencyjnym J/66. Drogi zostały wydzielone jedynie geodezyjnie i nie zapewniają faktycznego dojazdu do każdej z tych wydzielonych działek. Drogi zapewniające faktyczny dojazd nie będą również budowane w przyszłości przez Zainteresowanych. Zainteresowani nie podejmowali działań w celu uzbrojenia tych działek ani działań takich nie będą podejmować.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie obowiązywał na dzień sprzedaży działek powstałych z podziału Działki I.

Żadne pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. nie zostały ani nie zostaną wydane przed sprzedażą działek wydzielonych z Działki I.

Dla działek wydzielonych z Działki I przed sprzedażą nie zostanie wydane pozwolenie na budowę.

Zainteresowany będący stroną postępowania i Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierzają sprzedać wszystkie działki wydzielone z Działki I wraz z udziałem w działkach stanowiących drogi.

Zainteresowani zamierzają sprzedać działki wydzielone z Działki I, wówczas gdy znajdzie się na nie kupujący. Nie da się przewidzieć kiedy dokładnie to się stanie.

Zainteresowani zamierzają sprzedać działki wydzielone z Działki I bez wstępnego określenia kto miałby być ich kupującym. W szczególności biorą pod uwagę możliwość sprzedaży jednej lub większej liczby działek, a nawet wszystkich, jednemu nabywcy; okoliczności te zależeć będą jednak od osób jakie zainteresują się nabyciem działek.

Czynności jakie będzie wykonywał pośrednik przy sprzedaży tych działek to: pośrednictwo, w tym reklama na swoich stronach, pokazywanie działek potencjalnym kupującym, negocjowanie warunków sprzedaży.

Zainteresowani nie zamierzają zawierać z przyszłym nabywcą/przyszłymi nabywcami umowy dzierżawy lub najmu nieruchomości (działek).

Zainteresowani nie zamierzają zawierać umowy przedwstępnej/umów przedwstępnych. Potrzeba zawarcia takiej umowy/umów będzie mogła wynikać jednak z okoliczności, iż kupujący będzie nabywał działkę wydzieloną z Działki I finansując zakup kredytem. Wtedy umowa finalna zostanie odroczona do czasu finalizacji wymogów kredytowych z bankiem.

Zainteresowani w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z Działki I nie udzielili i nie udzielą nabywcy/innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Ich imieniu w sprawach dotyczących ww. działek.

Obecnie Współwłaściciele Działek zmierzają podzielić w ten sposób także Działkę II i Działkę III. Dla części tych działek powstałych z podziału Działki II i Działki III będą wydane decyzje o warunkach zabudowy, a dla części nie. To zależy jakimi działkami będą zainteresowani przyszli nabywcy. Decyzje o warunkach zabudowy będą wnioskowane dla tych działek, na których jest szansa na zgodę na zlokalizowanie zabudowy siedliskowej. Na dzień złożenia wniosku i jego uzupełnienia nie wiadomo ilu z tych działek może to dotyczyć. Działka II i Działka III nie są bowiem obecnie podzielone.

Zainteresowani zlecili już podział Działki II osobom z odpowiednimi uprawnieniami. Podział Działki II na mniejsze działki ma na celu zwiększenie liczby potencjalnych zainteresowanych kupnem działek. Działka II ma zostać podzielona na około 76 działek. Z Działki II również zostaną wydzielone drogi wewnętrzne zapewniające dojazd do poszczególnych działek. Wydzielone z Działki II działki mają mieć w zamierzeniu około 3000 m² każda.

Zainteresowani zamierzają wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wszystkich tych działek po ich wydzieleniu z Działki II. Na ten moment nie można określić ile będzie to działek, ponieważ nie jest jeszcze znana ostateczna liczba tych działek. W zamierzeniu planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystyka zabudowy i zagospodarowania terenu dla każdej działki wydzielonej Działki II to zabudowa siedliskowa, zgodnie z kontynuacją funkcji działki sąsiedniej.

Dla działek wydzielonych z Działki II przed ich sprzedażą nie zostanie wydane żadne pozwolenie na budowę.

Żadne pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. nie zostaną wydane przed sprzedażą działek wydzielonych z Działki II. Zainteresowani nie poniosą z tytułu przygotowania do sprzedaży działek, wydzielonych z Działki II nakładów, takich jak np. nakłady na drogę dojazdową, uzbrojenie wodno-kanalizacyjne, przyłącza linii elektrycznej, ogrodzenie, oferty sprzedaży, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia itp. Każda z działek wydzielonych z Działki II będzie miała potencjalnie dostęp do drogi publicznej poprzez wydzielone z Działki II drogi wewnętrzne.

Zainteresowani docelowo zamierzają sprzedać wszystkie działki, które zostaną wydzielone z Działki II.

Zainteresowani zamierzają rozpocząć sprzedawanie działek wydzielonych z Działki II, gdy tylko działki te zostaną wydzielone. Zainteresowani biorą pod uwagę sprzedaż jednej lub większej liczy działek, a nawet wszystkich działek wydzielonych z Działki II poszczególnemu nabywcy w zależności od tego, kto będzie zainteresowany nabyciem tych działek.

Zainteresowani nie zamierzają zawierać z przyszłym nabywcą umowy dzierżawy lub najmu nieruchomości (działki/działek wydzielonych z Działki II).

Zainteresowani biorą pod uwagę możliwość zawarcia umowy/umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży działek wydzielonych z Działki II, w zależności od sytuacji nabywcy — w przypadku, gdy będzie on kupował na kredyt umowa finalna zostanie odroczona do czasu finalizacji wymogów kredytowych z bankiem.

Zainteresowani  w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z Działki II nie udzielili ani nie zamierzają udzielić nabywcy/innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Ich imieniu w sprawach dotyczących ww. działek.

Zainteresowani będą korzystali z pomocy pośrednika przy sprzedaży działek wydzielonych z Działki II, który będzie podejmował następujące czynności — reklama na swoich stronach, pokazywanie działek kupującym, negocjowanie warunków sprzedaży.

W dacie sprzedaży działek wydzielonych z Działki II będą one niezabudowane.

Zainteresowani nie zlecili jeszcze podziału Działki III i zlecą go dopiero po zakończeniu podziału Działki II.

Podział Działki III na mniejsze działki ma na celu zwiększenie liczby potencjalnych zainteresowanych kupnem działek.

Na moment złożenia wniosku nie wiadomo jeszcze na ile działek Działka III miałaby zostać podzielona ani nie wiadomo, czy drogi wewnętrzne zapewniające dojazd do poszczególnych działek będą tam konieczne. Nie wiadomo jeszcze jaką powierzchnię miałyby mieć działki wydzielone z Działki III.

Zainteresowani zamierzają wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wszystkich tych działek po ich wydzieleniu z Działki III. Na ten moment nie można określić ile będzie to działek, ponieważ nie jest jeszcze znana ostateczna liczba tych działek. W zamierzeniu planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystyka zabudowy i zagospodarowania terenu dla każdej działki wydzielonej Działki III to zabudowa siedliskowa, zgodnie z kontynuacją funkcji działki sąsiedniej.

Dla działek wydzielonych z Działki III przed ich sprzedażą nie zostanie wydane żadne pozwolenie na budowę. Żadne pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. nie zostaną wydane przed sprzedażą działek wydzielonych z Działki III.

Zainteresowani nie poniosą z tytułu przygotowania do sprzedaży działek, wydzielonych z Działki III nakładów, takich jak np. nakłady na drogę dojazdową, uzbrojenie wodno-kanalizacyjne, przyłącza linii elektrycznej, ogrodzenie, oferty sprzedaży, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia itp.

Każda z działek wydzielonych z Działki III najprawdopodobniej będzie miała potencjalny dostęp do drogi publicznej poprzez wydzielone z Działki III drogi wewnętrzne.

Zainteresowani docelowo zamierzają sprzedać wszystkie działki, które zostaną wydzielone z Działki III. Zainteresowani zamierzają rozpocząć sprzedawanie działek wydzielonych z Działki III, gdy tylko działki te zostaną wydzielone. Zainteresowani biorą pod uwagę sprzedaż jednej lub większej liczy działek, a nawet wszystkich działek wydzielonych z Działki III poszczególnemu nabywcy w zależności od tego kto będzie zainteresowany nabyciem tych działek.

Zainteresowani nie zamierzają zawierać z przyszłym nabywcą umowy dzierżawy lub najmu nieruchomości (działki/działek wydzielonych z Działki III).

Zainteresowani biorą pod uwagę możliwość zawarcia umowy/umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży działek wydzielonych z Działki III w zależności od sytuacji nabywcy —w przypadku, gdy będzie on kupował na kredyt umowa finalna zostanie odroczona do czasu finalizacji wymogów kredytowych z bankiem.

Zainteresowani w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z Działki III nie udzielili ani nie zamierzają udzielić nabywcy/innemu podmiotowi pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w Ich imieniu w sprawach dotyczących ww. działek.

Zainteresowani będą korzystali z pomocy pośrednika przy sprzedaży działek wydzielonych z Działki III, który będzie podejmował następujące czynności — reklama na swoich stronach, pokazywanie działek kupującym, negocjowanie warunków sprzedaży.

W dacie sprzedaży działek wydzielonych z Działki III będą one niezabudowane.

Współwłaściciele w celu sprzedaży działek powstałych z podziału Działki I zawarli umowę z profesjonalną firmą pośredniczącą w obrocie nieruchomościami. Firma ta podejmuje w swoim własnym zakresie działania reklamowe służące sprzedaży tej części nieruchomości. Tego samego rodzaju działania Współwłaściciele zamierzają podjąć w związku z planowaną sprzedażą Działki II i Działki III.

Zainteresowani nie są rolnikami w rozumieniu art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i nie prowadzą gospodarstwa rolnego. Zainteresowani nie prowadzą działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i są wyłącznie zarejestrowani dla celów dopłat bezpośrednich. Zainteresowani nie prowadzą działalności rolniczej w zakresie działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zainteresowani udostępniali nieodpłatnie sąsiadom grunty Działki I, Działki II oraz Działki III. Wskazane: Działka II, Działka III oraz Działka I, a następnie działki wydzielone z Działki I, nie stanowią gospodarstwa rolnego i nie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym. Od gruntów wchodzących w skład działek wydzielonych z Działki I, a także Działki II oraz Działki III odprowadzany jest podatek rolny.

Zainteresowani korzystali z Działki I, Działki II, Działki III od momentu nabycia tych Działek, poprzez podział w 2023 r. Działki I na mniejsze działki, aż do planowanej sprzedaży działek wydzielonych z Działki I, Działki II i Działki III wyłącznie sporadycznie w osobistych celach rekreacyjnych (wizyty turystyczne, spacery z psem). Działki były kultywowane jako łąki lub pastwiska w zakresie w jakim nie stanowią nieużytków, tj. były one nieodpłatnie udostępniane przez Współwłaścicieli osobom trzecim na podstawie ustnych uzgodnień z tymi osobami (sąsiadami), które wypasały na nich bydło lub prowadziły uprawy. Nie były one wykorzystywane w inny sposób. W związku z takim wykorzystywaniem Działek Zainteresowani pobierali dopłaty bezpośrednie.

Na moment złożenia wniosku Działki nadal nieodpłatnie udostępniane są osobom trzecim do wypasania bydła i prowadzenia upraw, zaś Współwłaściciele pobierają w związku z nimi wyłącznie dopłaty bezpośrednie.

Działki te nie były wykorzystywane przez Zainteresowanych w Ich działalnościach rolniczych i nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej jakichkolwiek innych osób.

Zainteresowani nie zamierzają dokonać kolejnego podziału działek powstałych w wyniku podziału Działki I, Działki II, Działki III, a następnie sprzedaży tych działek.

Zainteresowani zamierzają sprzedać działki wydzielone z Działki I oraz te, które zostaną wydzielone z Działki II i Działki III motywowani chęcią spieniężenia majątku prywatnego.

Zainteresowany będący stroną postępowania środki pieniężne ze sprzedaży działek wydzielonych z Działki I oraz tych, które zostaną wydzielone z Działki II i Działki III chciałby przeznaczyć na kupno mieszkania swojemu synowi.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania środki pieniężne ze sprzedaży działek wydzielonych z Działki I oraz tych, które zostaną wydzielone z Działki II i Działki III chciałby przeznaczyć na oszczędności i bieżące potrzeby Jego rodziny.

Zainteresowany będący stroną postępowania posiada dom w (…), który wybudował około 20 lat temu. Przy jego budowie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zainteresowany będący stroną postępowania nie planuje występować o inne decyzje o warunkach zabudowy.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania posiada dom w (…), który wybudował 17 lat temu. Przed jego wybudowaniem w roku 2003 występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto, Zainteresowany niebędący stroną postępowania w 2009 r. wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla jednej działki w (…). Nie planuje On jednak występować o inne decyzje o warunkach zabudowy.

Zainteresowany będący stroną postępowania nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości poza tymi wymienionymi we wniosku.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania sprzedał natomiast działkę w (…) nad (…). Działka te została przez Niego kupiona w 2009 r. do celów rekreacyjnych i była tak też przez Niego wykorzystywana. Działka ta została sprzedana przez Niego w 2021 r., z powodu braku chęci Jego rodziny do dalszego korzystania z tej działki. Była to nieruchomość niezabudowana. Przychód z jej sprzedaży nie był opodatkowany, z uwagi na czas, który upłynął od chwili jej nabycia. Zainteresowany będący stroną postępowania środki ze sprzedaży tej innej działki przeznaczył na pokrycie bieżących potrzeb rodziny i oszczędności.

Zainteresowany będący stroną postępowania posiada jeszcze działkę z domem, w którym mieszka. Działka ta została przez Niego nabyta w 2000 r.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania posiada jeszcze: działkę z domem, w którym mieszka, nabytą w 2003 r.; działkę zabudowaną, którą nabył w 2013 r.; dwa mieszkania, które nabył kolejno w 2017 r. i w 2018 r.; lokal użytkowy, który nabył w 2003 r.; trzy miejsca postojowe, z których dwa nabył w 2013 r., a jedno w 2017 r.

Zainteresowany będący stroną postępowania być może w przyszłości sprzeda działkę z domem, w którym mieszka, bowiem chciałby zamieszkać w czymś o mniejszym metrażu.

Zainteresowany będący stroną postępowania w przyszłości zamierza sprzedać działkę z domem w którym mieszka, bowiem chciałby zamieszkać w innej swojej nieruchomości o mniejszym metrażu.

Zainteresowani nie mają sprecyzowanych planów nabycia kolejnych nieruchomości.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że planowana sprzedaż działek wyodrębnionych geodezyjnie z Działki I oraz działek, które zostaną wyodrębnione geodezyjnie z Działki II i z Działki III, będzie dokonywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Działaniom Zainteresowanych można bowiem przypisać charakter zorganizowany, planowy, ukierunkowany na osiągnięcie określonego celu w postaci dążenia do zwiększenia wartości będącego przedmiotem planowanej sprzedaży gruntu i uzyskania rentowności z dokonanej transakcji.

Podejmowane przez Zainteresowanych działania nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Działania te bez wątpienia pokazują, że sprzedaż działek będzie realizowana w sposób zorganizowany i ciągły a także, że wolą Zainteresowanych jest podniesienie wartości działek, a w konsekwencji czynności te zostaną dokonane w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

Działania Zainteresowanych nie polegały i nie będą polegały bowiem wyłącznie na nabyciu Działki I, Działki II oraz Działki III, a następnie ich odsprzedaży w niezmienionym stanie, ale w związku z:

·podniesieniem wartości Działki I poprzez wystąpienie o sporządzenie dla niej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiącego o jej przeznaczeniu pod zabudowę rekreacyjną,

·podziałem w 2023 r. Działki I na 58 działek – w tym wydzieleniem dróg wewnętrznych,

·zleceniem podziału Działki II na 76 działek, w tym planowanym wydzieleniem dróg wewnętrznych zapewniających dojazd do poszczególnych działek,

·planowanym wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wszystkich działek po ich wydzieleniu z Działki II, z której będzie wynikał planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystyka zabudowy i zagospodarowania terenu – zabudowa siedliskowa,

·planowanym zleceniem podziału Działki III po dokonaniu podziału Działki II,

·planowanym wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wszystkich działek po ich wydzieleniu z Działki III, z której będzie wynikał planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystyka zabudowy i zagospodarowania terenu – zabudowa siedliskowa,

·zapewnieniem potencjalnego dostępu do drogi publicznej poprzez wydzielone z Działki III drogi wewnętrzne,

·planowaną sprzedażą wszystkich działek wydzielonych geodezyjnie z Działki I, Działki II oraz Działki III,

polegały i będą polegały na dokonywaniu czynności, dzięki którym zbywane nieruchomości będą uzyskiwały zupełnie odmienny wymiar ekonomiczny wyrażający się w zwiększeniu ich atrakcyjności handlowej.

A zatem, dokonane przez Zainteresowanych czynności i te, które planują dokonać, wskazują, że w celu zwiększenia atrakcyjności działek Zainteresowanipodejmują i podejmować będą pewne działania w sposób zorganizowany.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 13 marca 2024 r., sygn. akt I SA/Gd 20/24:

W świetle prawa znaczący jest fakt podjęcia przez Zainteresowanych działań mających charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Nie bez znaczenia dla przedmiotowej sprawy pozostaje również sposób korzystania z ww. gruntów, tj. z Działki I, Działki II, Działki III od momentu nabycia tych Działek, poprzez podział w 2023 r. Działki I na mniejsze działki, aż do planowanej sprzedaży działek wydzielonych z Działki I, Działki II i Działki III. Jak wskazano w opisie sprawy – nabycia ww. Działek przez Zainteresowanych dokonano wyłącznie w celu otrzymywania dopłat bezpośrednich, podczas gdy są one przyznawane rolnikowi aktywnemu zawodowo, jeżeli m.in. prowadzi działalność rolniczą. Jak wynika jednak z opisu sprawy ww. grunty przez cały okres posiadania nie były przez Zainteresowanych użytkowane rolniczo. Ww. działki były nieodpłatnie udostępniane przez Współwłaścicieli osobom trzecim, które wypasały na nich bydło lub prowadziły uprawy. Zainteresowani nie prowadzą gospodarstwa rolnego, Działka I, Działka II oraz Działka III, a następnie działki wydzielone z Działki I, nie stanowią gospodarstwa rolnego i nie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, Zainteresowani nie prowadzą działalności rolniczej i są wyłącznie zarejestrowani dla celów dopłat bezpośrednich. Jedynie sporadycznie ww. Działki były wykorzystywane przez Zainteresowanych w celach rekreacyjnych.

Podjęte przez Zainteresowanych działania wskazują, że czynności te wyrażają wolę i zamiar Zainteresowanych wykorzystania wydzielonych z Działki I działek i tych, które zostaną wydzielone z Działki II i z Działki III w celu odniesienia korzyści finansowej. Działania te cechują się dążeniem do uzyskania jak największego zysku z planowanej sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, mają zatem wszystkie wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane przepisy, orzecznictwo oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie wystąpią okoliczności (tj. brak rolniczego wykorzystywania gruntów przez Zainteresowanych przez cały okres posiadania, pomimo nabycia przez Nich gruntów dla celów dopłat bezpośrednich, a przez ten czas nieodpłatne udostępnianie gruntów przez Współwłaścicieli osobom trzecim, które wypasały na nich bydło lub prowadziły uprawy i tylko sporadyczne wykorzystywanie przez Zainteresowanych ww. Działek w celach rekreacyjnych; dokonanie czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności i wartości przedmiotowych działek poprzez wystąpienie o sporządzenie dla Działki I miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiącego o jej przeznaczeniu pod zabudowę rekreacyjną; podział Działki I – w tym wydzielenie dróg wewnętrznych; zlecenie podziału Działki II i planowany podział Działki III – w tym planowane wydzielenie dróg wewnętrznych; planowane wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wszystkich działek po ich wydzieleniu z Działki II i z Działki III, z której planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystyka zabudowy i zagospodarowania terenu dla wydzielonych działek to zabudowa siedliskowa), które łącznie przesądzają, że planowaną w przyszłości sprzedaż działek, które zostały wyodrębnione geodezyjnie z Działki I oraz tych, które zostaną wyodrębnione z Działki II i z Działki III należy uznać za pozarolniczą działalność gospodarczą, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z całości działań Zainteresowanych wynika, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Całokształt dokonywanych przez Zainteresowanych czynności świadczy bezsprzecznie o celowym działaniu, które ujawnia zamiar zbycia działek ze znacznym zyskiem. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech zorganizowania i osiągnięcia korzyści finansowej, w sytuacji braku rolniczego wykorzystywania gruntów przez Zainteresowanych przez cały okres posiadania, pomimo nabycia przez Nich gruntów dla celów dopłat bezpośrednich, a przez ten czas nieodpłatne udostępnianie gruntów przez Współwłaścicieli osobom trzecim, które wypasały na nich bydło lub prowadziły uprawy i tylko sporadyczne wykorzystywanie przez Zainteresowanych ww. Działek w celach rekreacyjnych oraz w sytuacji, gdy podjęto czynności przygotowujące do sprzedaży w celu uatrakcyjnienia i korzystniejszej sprzedaży w postaci wystąpienia o sporządzenie dla Działki I miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiącego o jej przeznaczeniu pod zabudowę rekreacyjną, podziału Działki I – w tym wydzielenie dróg wewnętrznych, zlecenia podziału Działki II i planowanie podziału Działki III – w tym planowane wydzielenie dróg wewnętrznych, planowanego wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wszystkich działek po ich wydzieleniu z Działki II i z Działki III, z której będzie wynikał sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystyka zabudowy i zagospodarowania terenu dla wydzielonych działek – zabudowa siedliskowa. Stwierdzić należy, że czynności takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Również należy zauważyć, że dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i czy nieruchomości zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, czy też np. na cele osobiste (wyroki NSA: z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; z dnia 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15). Intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania. Podobnie nie ma znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z 4 kwietnia 2015 r., sygn. akt I FSK 1855/15; z 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08; z 15 stycznia 2019 r., sygn. akt I FSK 90/17; z 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Bez znaczenia jest także okoliczność, na jaki cel zostanie przeznaczony przychód/dochód osiągnięty z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Prawo do rozporządzania dochodem z tytułu sprzedaży nieruchomości nie determinuje kwalifikowania przychodu do określonego źródła przychodów, tj. z art. 10 ust. 1 pkt 3 czy z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (wyroki WSA: z 24 kwietnia 2019 r.,  sygn. akt I SA/Bd 108/19; z 26 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Po 156/12).

Planowana sprzedaż nieruchomości (działek), które zostały wyodrębnione geodezyjnie z Działki I oraz tych, które zostaną wyodrębnione geodezyjnie z Działki II i z Działki III, świadczy i będzie świadczyć o prowadzeniu w stosunku do tych nieruchomości działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W świetle powyższego stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

Tym samym, w związku z planowaną sprzedażą działek, które zostały wyodrębnione geodezyjnie z Działki I oraz tych, które zostaną wyodrębnione geodezyjnie z Działki II i z Działki III, powstanie przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który należy będzie zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Zatem stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Państwa chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan ... (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…).Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. Z 2024 r.poz. 935.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).