Sprzedaż lub darowizna nieruchomości w formie aktu notarialnego

Polskie prawo cywilne (w art. 46 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny) rozróżnia trzy rodzaje nieruchomości:

• gruntowe - części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty),

• budynkowe - trwale związane z gruntem budynki będące przedmiotem odrębnej od gruntu własności,

• lokalowe - części budynków stanowiące odrębny przedmiot własności.

Dla każdej nieruchomości ze względu na potrzebę ustalenia jej stanu prawnego powinna być urządzona i prowadzona przez sąd powszechny księga wieczysta (zgodnie z art. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach i hipotece - j.t. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Istotne jest, iż nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów zawartych w księgach wieczystych ze względu na ich jawność.

Podstawową zasadą wynikającą z prowadzenia ksiąg wieczystych jest tak zwana rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Polega ona na tym, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Ogólnie nazwane „rozporządzenie nieruchomością”, polegające na przeniesieniu prawa jej własności, odbywa się w ogromnej większości przypadków przez zawarcie umowy sprzedaży lub darowizny i wymaga dochowania określonej prawem formy. Zgodnie bowiem z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.