Wyrok WSA w Krakowie z dnia 22 września 2023 r., sygn. II SA/Kr 758/23

Inne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Nawara - Dubiel po rozpoznaniu w dniu 22 września 2023 r. na posiedzeniu niejawnym sprzeciwu W. K. od decyzji Wojewody Małopolskiego z dnia 18 maja 2023 r., WS-VI.7570.1.11.2023.MD w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala sprzeciw.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 20 grudnia 2022 r., znak: [...], Starosta W. – opierając się na operacie szacunkowym z dnia 7 listopada 2022 r. (według wartości na dzień 24 października 2022 r.) rzeczoznawcy majątkowego J. P., który oszacował wartość nieruchomości na kwotę 1 150 399,00 zł, tj. 1667,50 zł za 1 m2 (w tym wartość składnika budowlanego na kwotę 179 914 zł) - orzekł:

1) o ustaleniu odszkodowania w wysokości 1.150.399,00 zł za nieruchomość gruntową (działka nr [...] o pow. 0,0582 ha, obr. [...] jedn. ewid. [...] m. K., objęta poprzednio KW nr [...]), która z dniem 11 maja 2015 r. stała się własnością Gminy Miejskiej Kraków;

2) o wypłacie odszkodowania ustalonego w pkt 1 w całości na rzecz dotychczasowego właściciela nieruchomości W. K., s. C. i S., zam. [...];

3) o zobowiązaniu Gminy Miejskiej Kraków reprezentowanej przez Prezydenta Miasta Krakowa do zapłaty odszkodowania ustalonego w punkcie 1 na rzecz osoby wymienionej w punkcie 2 jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna;

4) o niepowiększeniu ustalonego odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej: "specustawa drogowa").

W odwołaniu od powyższej decyzji Gmina Miejska Kraków zarzuciła organowi pierwszej instancji brak rzetelnej oceny operatu szacunkowego i dopuszczenie go jako dowód mimo jego sporządzenia z naruszeniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie). Z uwagi na przyjęte przez biegłego nieruchomości porównawcze podniosła wątpliwości co do wyceny nieruchomości przez zastosowanie podejścia porównawczego przy wykorzystaniu metody porównania parami. Biegły ustalił, iż wyceniana nieruchomość w dniu wydania decyzji ZRID (4 kwietnia 2014 r.) objęta była ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Zabłocie (uchwała nr CXIII/1156/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 28 czerwca 2006 r.), zgodnie z którym znajdowała się na częściowo (ok. 28%) na terenach zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności oznaczonej symbolem C11.M, a częściowo (ok. 72 %) w terenach ulic klasy dojazdowej oznaczonych symbolem C.KDD. Następnie biegły stwierdził, że wobec braku rynkowych transakcji sprzedaży należy przyjąć przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, tj. przeznaczenie pod tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności (str. 23). Mając na uwadze to, że biegły przeanalizował 54 transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu komunikacyjnym (str. 19, 20 i 21), nie sposób zgodzić się z twierdzeniem, że transakcje takimi nieruchomościami nie występują na rynku. Z treści operatu nie wynika też, aby biegły rozważał możliwość oszacowania wartości z uwzględnieniem proporcji pomiędzy poszczególnymi przeznaczeniami, co było możliwym i zasadnym sposobem wyceny, skoro nieruchomość ma przeznaczenie mieszane. Dalej biegły wybrał 5 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych, które jego zdaniem spełniały kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej, jednak aż 3 z nich w przyjętej cesze ("możliwości inwestycyjne") uzyskały ocenę I, tj. stanowiły teren objęty planem miejscowym z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, mimo wcześniejszego wskazania, że do wyceny przyjęto grunty o przeznaczeniu pod tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej intensywności. Biegły nie dokonał też analizy rynku nieruchomości z uwzględnieniem tzw. zasady korzyści (art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.). Ponadto opis nieruchomości przyjętych do wyceny metodą porównywania parami jest zbyt lakoniczny, a liczba dobranych nieruchomości (2) zbyt mała.