Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 22 marca 2023 r., sygn. I SA/Po 986/22

Nieruchomości

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Bejgerowska Sędzia WSA Karol Pawlicki Asesor sądowy WSA Robert Talaga (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Małgorzata Błoszyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 marca 2023 r. sprawy ze skargi P. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia 6 października 2022 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej spółki kwotę [...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 29 września 2021 roku, nr [...] Wójt Gminy [...] zatwierdził podział nieruchomości położonej w Gminie [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako obręb G., arkusz mapy [...] działka nr [...] o powierzchni 12497 m˛ zapisanej w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P., będącej własnością przedsiębiorstwa P. P. spółka jawna pod warunkiem, że do działek powstałych w wyniku podziału zostanie ustanowiona służebność dostępu do drogi (drogą publiczną jest ulica [...] - działka nr [...]). Za spełnienie warunku uznano również sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Decyzja stała się ostateczna dnia 7 października 2021 roku.

Decyzją z dnia 30 maja 2022 roku, nr [...] Wójt Gminy [...], ustalił jednorazową opłatę adiacencką dla przedsiębiorstwa P. P. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości G., wskutek podziału działki nr [...] w obrębie G., zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy [...] nr [...] z dnia 26.10.2021r.

W uzasadnieniu organ stwierdził, że w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wysokości [...] zł. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została oszacowana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego D. K.. Operat szacunkowy określający wartość nieruchomości wykonany został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. oraz z rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 24 września 2004r. (Dz. U. z 2004 r., nr 207 poz. 2109 ze zm.). Operat w przedmiotowej sprawie został odpowiednio przygotowany przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym. W wyniku zatwierdzenia podziału nieruchomości stanowiącej dz. [...] poprawiła się atrakcyjność rynkowa przedmiotowej nieruchomości oraz wzrosły możliwości dysponowania. Każda z wydzielonych działek osobno posiada inne cechy fizyczne i techniczno-użytkowe niż cała działki [...] przed podziałem. Rzeczoznawca analizując rynek ustalił, iż na danym rynku lokalnym jeżeli nieruchomość o znacznej powierzchni (stanowiące niepojedynczą działkę budowlaną - sprzedawana w podzielonej geodezyjnie formie - gdy wydzielane zostało kilka działek budowlanych), uzyskują większą cenę za metr kwadratowy powierzchni w porównaniu do analogicznej nieruchomości stanowiącej jedną działkę. Cenniejsze dla nabywców-inwestorów, przedsiębiorców budowlanych i innych podmiotów są grunty - nieruchomości, przygotowane już do dalszej odsprzedaży w częściach (pojedynczych działkach budowlanych) lub przygotowane przez podział - pod budowę i sprzedaż kilku budynków mieszkalnych. Przy określaniu wartości w odniesieniu do nieruchomości podobnych uwzględnione zostały cechy szczegółowe nieruchomości przed i po podziale. Cechy dotyczące atrakcyjności rynkowej, po podziale zostały uwzględnione w operacie - cechy dojazdu, uzbrojenia, położenia i określają atrakcyjność nieruchomości oraz jej możliwości dysponowania na rynku, co wraz z uwzględnieniem wartości innych współczynników korygujących dało możliwość precyzyjnego oszacowania wzrostu wartości. Dla potrzeb niniejszej analizy rynku rzeczoznawca przyjął dopuszczalny okres badania dotyczący danych z dwóch lat poprzedzających czyli z roku 2020 i 2021. Do porównania zostały przyjęte nieruchomości reprezentatywne, których ceny transakcyjne dotyczyły sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu związanym z zabudową mieszkaniową. Ich położenie (w gminie [...]), wiąże się z prawidłowo dobranym segmentem rynku gdzie przedział cenowy jest analogiczny do nieruchomości wycenianej. Biegły rzeczoznawca dokonał opisu skali cech i wag cech, które zastosował przy oszacowaniu wartości. Średnie arytmetyczne przyjęte dla ustalenia ceny oraz wielkości zakresów korygujących, które posłużyły do skorygowania niniejszej ceny w stosunku do cech różniących porównywane nieruchomości zostały obliczone poprawnie. Określenie udziału procentowego wpływu cechy na cenę nieruchomości, których zgrupowane dane transakcyjne przyjęte zostały do szacunku zostało wykonane poprawnie. Tabele obliczeniowe i inne dane z operatu szacunkowego zostały zamieszczone w sposób czytelny i umożliwiały szybką możliwość weryfikacji obliczeń. Operat szacunkowy jednoznacznie określił wzrost wartości - dokonane przez biegłego obliczenia zawarte w operacie szacunkowym były przełożeniem tendencji panujących na rynku nieruchomości. Operat okazał się spójny, a przedstawione obliczenia oparte zostały na obiektywnych przesłankach. Określone w operacie wartości i zamieszczone obliczenia stanowią dowód na okoliczność, że zmiany w postaci podziału nieruchomości doprowadziły do wzrostu wartości podzielonej nieruchomości. W chwili gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady Gminy [...] nr LIV/542/2009 z dnia 18 sierpnia 2009 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. W. z 2009 roku, Nr 173, poz. 2927) zgodnie z którą należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości [...] zł tj. 15 % wzrostu wartości nieruchomości.