Wyrok WSA w Olsztynie z dnia 19 grudnia 2019 r., sygn. II SA/Ol 906/19

Nieruchomości

Dnia 19 grudnia 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczy sędzia WSA Adam Matuszak Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Matczak sędzia WSA Beata Jezielska (spr.) Protokolant referent Małgorzata Gaida po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 grudnia 2019 roku sprawy ze skargi T. W. na decyzję Wojewody z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego kwotę "[...]" zł (słownie: "[...]" złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia "[...]" Starosta O., na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 w związku z art. 98 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018r. poz. 2204 ze zm., dalej jako: u.g.n.), ustalił na rzecz T. W. (dalej jako: strona albo skarżący) odszkodowanie w wysokości 50 035 zł za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr "[...]" o pow. 0,1125 ha w obrębie S., gmina O., wydzieloną w ramach podziału geodezyjnego na poszerzenie drogi gminnej, która przeszła z mocy prawa na własność Gminy O., na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza O. z dnia "[...]" zatwierdzającej podział nieruchomości. Do wypłaty ustalonego odszkodowania organ zobowiązał Burmistrza O. (dalej jako: Burmistrz). W uzasadnieniu podniesiono, że spełnione zostały wszystkie przesłanki do wydania decyzji o odszkodowaniu w myśl art. 129 ust. 5 pkt. 1 u.g.n. Na wniosek właściciela nieruchomości dokonany został podział działki nr "[...]" położonej w obrębie S., gmina O., w wyniku którego wydzielona została między innymi działka nr "[...]" przeznaczona na poszerzenie drogi gminnej. Pomimo prowadzonych negocjacji w sprawie ustalenia i zapłaty odszkodowania nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy właścicielem nieruchomości a Burmistrzem, o czym oświadczy wymiana pism pomiędzy stronami. Wskazano, że w operacie szacunkowym, sporządzonym w toku postępowania, określono wartość odtworzeniową nieruchomości na kwotę 50 035 zł. Przy czym rzeczoznawca majątkowy określił wartość odtworzeniową nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, będącą sumą wartości rynkowej gruntu (26 023 zł) oraz wartości odtworzeniowej części składowych tj. budowli (23 834 zł) jak również upraw i zasiewów (178 zł). Wskazano, że operat został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zgodnie z § 36 ust. 2 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podano, że w toku postępowania Burmistrz wniósł zastrzeżenia do operatu szacunkowego podnosząc, że ustalona wysokość odszkodowania jest nieuzasadniona i znacząco zawyżona, a ponadto że wyceniona przez rzeczoznawcę infrastruktura umiejscowiona w działce została wybudowana przez inną osobę prywatną nie będącą stroną postępowania. Burmistrz podał, że na dzień podziału wodociąg był własnością prywatną, a Gmina nabyła odpłatnie na własność sieć wodociągową zgodnie z ugodą sądową. Dodatkowo zarzucił, że w operacie szacunkowym nie uwzględniono zmniejszenia wartości nieruchomości w kontekście treści odpowiadającej służebności przesyłu. W udzielonej odpowiedzi biegły wyjaśnił, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, a wycenie podlega grunt oraz wszystkie części składowe nieruchomości. Powołując zapisy art. 49 Kodeksu cywilnego wskazał, że sieci przesyłowe nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu. Wskazał także, że operacie szacunkowym nie uwzględniono zmniejszenia wartości nieruchomości w kontekście treści odpowiadającej służebności przesyłu, ponieważ służebność taka nie była ustanowiona. Organ podał, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne jedynie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeśli zostanie wykazane, że przy jego sporządzaniu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej nie podlegają bezpośredniej kontroli organu orzekającego w sprawie. Na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział sieć wodociągowa umiejscowiona w przedmiotowej działce nie wchodziła w skład przedsiębiorstwa, a w związku z tym stanowiła zatem część składową nieruchomości, na której była posadowiona. Kwestie roszczeń osoby, która wybudowała infrastrukturę, jak również umów zawieranych przez Gminę nie mogą być przedmiotem postępowania administracyjnego o ustalenie wysokości odszkodowania, które zgodnie z art. 130 u.g.n., ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale. Zatem organ uznał, uwzględniając także wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego do zgłoszonych zastrzeżeń, że operat szacunkowy jest wyczerpujący, logiczny, nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, czyli spełnia wymogi obowiązującego w tym zakresie prawa.