Orzeczenie
Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 marca 2017 r., sygn. II SA/Po 1014/16
Planowanie przestrzenne; Zagospodarowanie przestrzenne
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 marca 2017 r. sprawy ze skargi D. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P z dnia [...] października 2016 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P na rzecz skarżącego kwotę 115,- (sto piętnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] lipca 2016 r., nr [...], Wójt Gminy S. L. na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 z późn. zm., dalej: "k.p.a."), art. 144 ust. 1, art. 145, art. 146, art. 148 ust. 1-3 i art. 148b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm., dalej: "u.g.n.") oraz uchwały nr [...] Rady Gminy S. L. z dnia [...] lutego 2008 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej budową infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 47, poz. 1003 z późn. zm.) ustalił wobec D. K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w C. , zapisanej w księdze wieczystej nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], arkusz mapy [...], obręb C., w związku z wybudowaniem z udziałem środków Gminy S. L. kanalizacji sanitarnej w ul. [...] w C. .
W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że niniejsze postępowanie administracyjne zostało wszczęte w dniu [...] maja 2016 r. Następnie Wójt Gminy S. L. przytoczył przepisy, które w jego ocenie powinny znaleźć zastosowanie w rozpatrywanej sprawie oraz wskazał, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Gminy S. L. z dnia [...] lutego 2011 r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 106, poz. 1775). Zgodnie z przepisami tego aktu prawa miejscowego, działka skarżącego przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej - oznaczenie symbolem 13 MN na rysunku planu miejscowego. Inwestycja polegająca na budowie kanalizacji sanitarnej w ul. [...] w C. została odebrana na podstawie protokołu komisyjnego odbioru robót z dnia [...] października 2013 r. Z kolei decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r., nr [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego udzielił pozwolenia na użytkowanie sieci kanalizacji sanitarnej z przepompownią, obejmującą m.in. ul. [...] w C. . Tym samym dzień [...] grudnia 2013 r. jest dniem stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej. W tej dacie właścicielem rozważanej działki był skarżący. W dniu [...] grudnia 2013 r. stawka procentowa opłaty adiacenckiej, określona w powołanej uchwale z dnia [...] lutego 2008 r., wynosiła 15%. Wzrost wartości nieruchomości skarżącego został z kolei ustalony na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Ten ostatni szczegółowo wyjaśnił w sporządzonym przez siebie opracowaniu, w jaki sposób obliczył wartość rynkową 1 m2 nieruchomości w stanie przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej oraz po wybudowaniu tejże infrastruktury. Biegły opisał zarazem dokładnie podejście i metodę szacowania oraz uzasadnił jej dobór. W. nieruchomości przed realizacją inwestycji i po jej zrealizowaniu ustalono stosownie do funkcji nieruchomości przewidzianej w planie miejscowym i bez uwzględnienia części składowych. W obu przypadkach zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. W tym celu rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości, badając ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Na tej podstawie stwierdzono, że w miejscowościach G., C. i Z. najwyższy poziom cen jednostkowych osiągają grunty o powierzchniach od 400 m2 do 800 m2. Ś. cena 1 m2 z tego zakresu powierzchni kształtowała się na poziomie 134 zł, a ich odsetek stanowił ok. 10% ogółu transakcji. Niewiele niższy poziom cen osiągają grunty z zakresu od 800 m2 do 1.000 m2 - średnio ok. 124 zł/m2 i z zakresu od 1.000 m2 do 1.200 m2 - średnio ok. 117 zł/m2. W zakresie od 1.200 m2 do 1.400 m2 średnia cena obniża się do poziomu 110 zł/m2, a w zakresie od 1.400 m2 do 2.000 m2 - do ok. 103 zł/m2. Grunty o powierzchni powyżej 2.000 m2 osiągają zdecydowanie niższe ceny - ok. 78 zł/m2. Transakcje takie zawierane są jednak sporadycznie - w ostatni 3 latach stwierdzono tylko 4 takie transakcje. Dlatego określenie wartości dużych nieruchomości wymaga odwołania się do szerszego obszaru, obejmującego także inne gminy powiatu poznańskiego. Biegły stwierdził następnie, że przeciętna wartość jednostkowa gruntów w miejscowościach pozbawionych kanalizacji (G., C. i Z.) wynosiła 116 zł/m2, przy czym większość transakcji zawierana była w cenach od 97 zł/m2 do 133 zł/m2. W przypadku gruntów mających dostęp do kanalizacji na analizowanym obszarze, średnie osiągane ceny wynosiły ok. 130 zł/m2. Większość transakcji zawierana była w cenach mieszczących od 109 zł/m2 do 115 zł/m2. Na analizowanym całościowo obszarze kilku gmin wokół P. grunty o dużych powierzchniach, które nie mają dostępu do kanalizacji, sprzedawane są średnio po ok. 86 zł/m2, przy czym większość transakcji zawierana była w cenach od 70 zł/m2 do 103 zł/m2. Grunty o dużych powierzchniach, które mają dostęp do kanalizacji sprzedawane są na średnim poziomie ok. 95 zł/m2, przy czym większość transakcji zawierana jest 2 cenach od 80 zł/m2 do 114 zł/m2. Rzeczoznawca wyselekcjonował następnie próbki przyjęte do porównań, przedstawiając dla każdej z nich charakterystykę nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej. Dla poszczególnych grup nieruchomości przyjęto zerowy trend czasowy z uwagi na stagnację cen. Biegły wskazał ponadto dokładnie cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości oraz ocenił wielkość wpływu tych cech na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Na podstawie tych danych dokonano następnie odpowiedniej korekty. W wycenie nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej biegły uwzględnił także fakt, że jej wybudowanie miało wpływ na wartość nieruchomości w ograniczonym pasie wzdłuż ul. [...] na głębokości 35 m. Na potrzeby wyceny przyjęto założenie, że szerokość tego pasa jest nie większa niż pas odpowiadający pierwszej linii zabudowy względem ul. [...]. Głębokość pierwszej linii zabudowy określono względem głębokości najbliższej standardowej działki pod zabudowę jednorodzinną, oznaczonej nr [...], która wynosi 2.495 m2. Na pozostałym obszarze o powierzchni 2.505 m2 wybudowanie kanalizacji nie miało wpływu na wartość gruntu, gdyż odległość od ulicy jest zbyt duża. Wartość nieruchomości dla stanu po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej w ul. [...] stanowi zatem sumę wartości jej części od strony tejże ulicy o powierzchni 2.495 m2 oraz pozostałej części o powierzchni 2.505 m2, której wartość jednostka ze względu na brak dostępu do kanalizacji jest taka sama jak przed budową. Konsekwentnie rzeczoznawca majątkowy doszedł do wniosku, że wartość działki nr [...] przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej wynosiła [...] zł, po wybudowaniu tejże kanalizacji - [...] zł, wobec czego wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co przekłada się na [...] zł opłaty adiacenckiej. Organ I instancji zaznaczył następnie, że przedmiotowy operat szacunkowy został w jego ocenie sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami i wymogami formalnym. Opracowanie to jest czytelne, logiczne i nie zawiera błędów rachunkowych.
-
keyboard_arrow_right
-
keyboard_arrow_right
-
keyboard_arrow_right
-
keyboard_arrow_right
-
keyboard_arrow_right