Wyrok WSA w Szczecinie z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. II SA/Sz 1099/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj,, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi M. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę

Uzasadnienie

Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), § 1 ust. 2 uchwały Nr XLVII/906/05 Rady Miasta z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zach. z 9 stycznia 2006 r. nr 1, poz. 8), zmienionej uchwałą nr XV/397/07 Rady Miasta z dnia 19 listopada 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Zach. z 14 grudnia 2007 r. nr 121, poz. 2256) ustalił M. D. opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ul. [..], stanowiącej działkę nr [...] z obrębu [...], o powierzchni [...], spowodowanego podziałem jej na działki o numerach od [...].

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że decyzją z dnia [...] r. Prezydenta Miasta zatwierdzony został podział ww. nieruchomości położonej. Powyższa decyzja jako akt administracyjny stała się ostateczna w dniu [...] r. Postanowieniem Prezydenta Miasta z dnia [...] r. pozytywnie zaopiniowano propozycję podziału działki nr [...] pod względem zgodności z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy nr [...] zmienionej decyzją z dnia [...] r., z przeznaczeniem pod budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej oraz pod budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolno stojącej i pod drogi wewnętrzne. Wartość nieruchomości przed i po podziale została ustalona przez M.S. w operacie szacunkowym, sporządzonym w dniu [...] r. Powołany biegły - rzeczoznawca majątkowy, określił i uzasadnił wybór przyjętych metod wyceny wartości rynkowej nieruchomości, a także uzyskane na jej podstawie wyniki. W ocenie organu I instancji operat szacunkowy spełnia kryteria poprawnej wyceny zawarte w przepisach art. 151, art. 154 i art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W operacie wskazano właściwe podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, dokonano opisu nieruchomości według stanu przed i po podziale, wskazano i uzasadniono sposób i metodę wyceny. Dokonano prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, zatem odpowiada on wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dla potrzeb opinii biegły przeanalizował transakcje sprzedaży działek niezabudowanych z prawem własności znajdujących się w wolnym obrocie od [..] r. ze strefy peryferyjnej i pośredniej miasta a ze szczególnym uwzględnieniem osiedli: [...] i terenów przyległych oraz tereny prawobrzeża i sąsiadującej gminy i gminy . Na badanym rynku biegły nie zaobserwował w tym okresie czasu wyraźnego trendu rosnącego lub malejącego i dlatego założył, że ceny dobrze opisują rynek i nie skorygował ich. Wartość nieruchomości przed i po podziale określona została w oparciu o nieruchomości porównawcze, przeprowadzona analiza wskazała, że na wartość nieruchomości przed i po podziale największy wpływ wywierają takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo, otoczenie, uzbrojenie w media, warunki gruntowo-wodne, dojazd, ograniczenia. Do analizy cen przy określaniu wartości nieruchomości przed podziałem, wybrano nieruchomości zestawione w tabeli nr analizowanej opinii. Charakterystykę rynku i szacowanego gruntu w aspekcie cen rynkowych prowadzono w tabeli nr, a określenia zakresu i wartości współczynników korygujących dokonano w tabeli nr. Biorąc pod uwagę przedstawione w opinii szacunki, biegły określił, że wartość rynkowa 1 m 2 gruntu przed podziałem wynosi [...].. Do analizy cen przy określaniu wartości nieruchomości po podziale, wybrano nieruchomości zestawione w tabeli nr [...]. Charakterystykę rynku i szacowanego gruntu w aspekcie cen rynkowych przeprowadzono w tabeli nr [...], a określenia zakresu i wartości współczynników korygujących dokonano w tabeli nr. Biegły określił, że wartość rynkowa 1 m2 gruntu po podziale wynosi [...] zł/m2. Wartość rynkową działek nr [...] po podziale, wydzielonych pod obsługę komunikacyjną sąsiednich działek określono na [...].