Wyrok WSA w Olsztynie z dnia 26 listopada 2015 r., sygn. II SA/Ol 1041/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Janina Kosowska Sędziowie Sędzia WSA Beata Jezielska (spr.) Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Protokolant specjalista Jakub Borowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 listopada 2015r. sprawy ze skargi W. W. i J. W. na decyzję Wojewody z dnia "[...]", Nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 2 czerwca 2015r. na podstawie art. 12 ust. 4a i 4f oraz art. 18 ust. 1 i 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2013r. poz. 687 ze zm., dalej jako: ustawa o szczególnych zasadach realizacji inwestycji), art. 129 ust. 1 i 5, art. 132 ust. 1a i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014r. poz. 518, ze zm., dalej jako: u.g.n.) oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013 poz. 267 ze zm., dalej jako: k.p.a.) Prezydent [...], reprezentujący Skarb Państwa i wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, ustalił na rzecz W. i J. W. odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na własność Gminy [...] nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr: [...] i [...] (obręb [...]) o łącznej pow. [...] ha. W uzasadnieniu podniesiono, że decyzją z dnia 14 maja 2013r. Prezydent [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej 2KDL w [...] usytuowanej na obszarze [...]. W związku z tym nastąpiło przejecie z mocy prawa na własność Gminy [...] przedmiotowych działek gruntu, których uprzednimi właścicielami byli W. i J. W.. Za takie nieruchomości dotychczasowym właścicielom przysługuje odszkodowanie. W związku z tym rzeczoznawca majątkowy A. S.-W. - na zlecenie organu - dokonała wyceny przejętej przez Gminę [...] nieruchomości na kwotę [...] zł. Do wyceny nieruchomości biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami przyjmując do porównań z rynku właściwego na położenie wycenianej nieruchomości, niezabudowane nieruchomości podobne, przeznaczone na cele inwestycyjne - usługi oraz przeznaczone pod drogi. Przeznaczenie nieruchomości przyjęte zostało w myśl art. 154 u.g.n., zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym, według którego działki położone są na terenie objętym zapisami 2KDL - droga gminna oraz 6U i 7U - zabudowa usługowa. W dniu 28 lutego 2014r. organ I instancji wydał decyzję ustalającą wartość odszkodowania na kwotę [...] zł. Na skutek odwołania wniesionego przez W. i J. W. Wojewoda [...] uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, wskazując na szereg zastrzeżeń do operatu szacunkowego. W związku z tym organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o pisemne ustosunkowanie się do zarzutów, co uczyniła w piśmie z dnia 18 lipca 2014r. Operat szacunkowy utracił jednak swą ważność, a biegła nie wyraziła zgody na przedłużenie jego ważności. Wobec powyższego zlecono sporządzenie nowego operatu i w dniu 12 września 2014r. rzeczoznawca majątkowy W. S. przedłożył operat szacunkowy, w którym ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł. Następnie rzeczoznawca odniósł się do zastrzeżeń sformułowanych przez pełnomocnika stron, jednakże zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. zwrócono się do Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w [...] o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W opinii Komisji Opiniodawczo-Rozjemczej z dnia 10 lutego 2015r. wskazano, iż analiza rynku przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego jest niepełna, w sposób nieuzasadniony ograniczono okres badania cen transakcyjnych na rynku lokalnym do dwóch lat, tym samym w sposób nie budzący wątpliwości nie wykazano braku możliwości wyceny w oparciu o transakcje drogowe, które miały miejsce na rynku lokalnym. W opinii tej wskazano, że aby operat szacunkowy mógł być wykorzystany do celu dla jakiego został sporządzony, wymaga poprawek i uzupełnień wynikających z opinii. Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy dnia 16 marca 2015r. dokonał nowej wyceny przedmiotowej nieruchomości, ustalając jej wartość na kwotę [...] zł. Rzeczoznawca ustalił przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodnie z zapisami planu miejscowego wskazując, że część działki nr [...] o powierzchni [...] m² oraz część działki [...] o powierzchni [...]m² położone są na obszarze oznaczonym symbolem 2KDL, któremu odpowiada zapis droga (ulica) publiczna gminna, lokalna, a pozostałe części działek [...] i [...] (o łącznej powierzchni [...] m²) położone są na obszarze zaznaczonym symbolami 6U, 7U, 8U, 9U, którym odpowiada zapis zabudowa usługowa. W związku z tym biegły odrębnie przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości gruntowych o funkcji komunikacyjnej i nieruchomości gruntowych o funkcji usługowej. Przy czym analizą rynku objął okres od początku 2011r. do dnia wyceny (dla nieruchomości gruntowych o funkcji komunikacyjnej) oraz lata 2012r.-2014r. (dla nieruchomości gruntowych o funkcji usługowej). W przypadku analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych o funkcji komunikacyjnej tak długi okres czasu objęty badaniem rzeczoznawca uzasadnił niewielką ilością transakcji w tym segmencie rynku. Wskazano, że rzeczoznawca objął badaniem ,,nieruchomości drogowe" nabywane pod budowę lub poszerzanie dróg publicznych na terenie miasta Olsztyn, gdyż na rynku regionalnym brak jest odpowiednio dużego rynku, który mógłby zostać porównany do olsztyńskiego. Natomiast analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych o funkcji usługowej rzeczoznawca dokonał w oparciu o 6 transakcji. Na podstawie analizy transakcji biegły ustalił cechy wpływające na wartość. W operacie biegły ustalił wartość nieruchomości w części obejmującej funkcję drogową wyniosła [...] zł w przeliczeniu na 1m2 działki gruntu, a w części usługowej - [...] zł w przeliczeniu na 1m2 działki gruntu, co łącznie dało kwotę [...] zł. Podniesiono, że operat szacunkowy z dnia 16 marca 2015r. został przedłożony do oceny przez Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w Olsztynie. Zespół Oceniający uznał, że operat ten został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. W związku organ ustalił wysokość odszkodowania na podstawie wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego.