Wyrok WSA w Krakowie z dnia 18 sierpnia 2015 r., sygn. II SA/Kr 703/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie: WSA Renata Czeluśniak (spr.) WSA Beata Łomnicka Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 sierpnia 2015 r. sprawy ze skargi Akademii [...] w K. na decyzję Wojewody z dnia 17 kwietnia 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania skargę oddala

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 15 października 2014 r. Starosta [...], działając na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18 ust. 1, ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. nr 193, poz. 687), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, ust. 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), ustalił odszkodowanie na rzecz Akademii w K. w kwocie łącznej 221.714,85 zł, w tym kwotę 211.157,00 zł stanowiącą wartość nieruchomości, a kwotę 10.557,85 zł stanowiącą 5% wartości nieruchomości - za utratę prawa własności do nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0092 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą nr [...], która z dniem 30 stycznia 2014 r. stała się własnością Gminy Miejskiej.

W uzasadnieniu, organ wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych o ustaleniu wysokości odszkodowania za ww. nieruchomość orzeka organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W związku z powyższym przed Starostą [...] zostało wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Rozpatrując sprawę ustalenia i wypłaty odszkodowania za ww. nieruchomość, organ powołał artykuł 12 ust. 4f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg, zgodnie z którym: "odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe". Zgodnie z art. 18 ust. 1 oraz art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania za przejęte nieruchomości ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Organ wskazał również na art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi przede wszystkim wartość rynkowa nieruchomości. Przepis mówi również, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Duże znaczenie posiada również aktualny sposób użytkowania oraz zawarty w celu wywłaszczenia, gdyż: "wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości", natomiast: " jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia". Następnie organ przywołał treść rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 ze zm.) w celu określenia dalszych kryteriów ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania wymaga opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Organ zlecił więc rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego, który został sporządzony w dniu 9 czerwca 2014 r. przez T. B.. Rzeczoznawca po dokonaniu analizy transakcji nieruchomościami drogowymi położonymi na terenie miasta [...], nie odnotował transakcji drogowych o przeznaczeniu w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa - MU tj. tereny o przeważającej funkcji mieszkaniowo - usługowej. Wobec tego dokonał analizy rynku gruntów inwestycyjnych i w wyniku tej analizy stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości. Organ podał, że: "rzeczoznawca, mając na uwadze rodzaj i położenie wycenianej nieruchomości, jej przeznaczenie, stan oraz dostępne dane określił wartość gruntu w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej." Oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego operatem wartość nieruchomości stanowiła kwotę: 211.157,00 zł, w tym wartość prawa własności gruntu - 204.041,00 zł, a wartość składników budowlanych 7.116,00 zł. Organ stwierdził, że zweryfikował operat zarówno ze strony formalnej, jak i merytorycznej. Dodatkowo, w oparciu o art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych organ stwierdził, że spełniony został warunek nakazujący powiększenie wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, ustalając końcową wartość odszkodowania, zawartą w decyzji.