Wyrok WSA w Lublinie z dnia 25 maja 2015 r., sygn. II SA/Lu 890/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Beata Basak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. sprawy ze skargi E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej I. uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku oraz decyzję Burmistrza z dnia [...]. Nr [...] II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz E. P. kwotę 831 (osiemset trzydzieści jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] Burmistrz Miasta Ł. ustalił E. P., E. J. i M. T. opłatę w wysokości 55 350 zł, stosownie do ich udziałów wynoszących odpowiednio 2/4 , 1/4 i 1/4, z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] o powierzchni 15550 m2, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł. W uzasadnieniu podano, że stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Organ ustalił, że E. P., E. J. i M. T. sprzedali wspomnianą nieruchomość aktem notarialnym z dnia [...] po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł., przyjętym Uchwałą Nr [...] Rady Miasta Ł. z dnia [...] r. dla terenu położonego w Ł. pomiędzy granicami administracyjnymi miasta od strony północno-wschodniej a terenem PKP (Dz. Urz. Woj. Lubelskiego z dnia 19 lipca 2011 r. Nr 104, poz. 1853). W dotychczasowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. przyjętym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...] r. ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Woj. Siedleckiego Nr 14 z dnia 15 grudnia 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Siedleckiego Nr 14, poz. 179), który stracił ważność w dniu 31 grudnia 2003r., działka Nr [...] przeznaczona była na poszerzenie ul. M. oznaczonej na rysunku planu symbolem 17 KUG, następnie od strony ul. M. na głębokość jednego siedliska w strefie mieszkaniowo-siedliskowej obejmującej tereny zabudowy rolniczej (siedliskowej) z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej ekstensywnej oraz wszelkiego rodzaju usług nieuciążliwych dla otoczenia oznaczonej na rysunku planu symbolem "M-R-U", zaś pozostała jej część położona była w strefie rolnej obejmującej tereny użytków rolnych z występującymi wśród nich niewielkimi terenami lasów, oznaczonej na rysunku planu symbolem "R1". Z kolei według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł., przyjętym wspomnianą Uchwałą Nr [...] Rady Miasta Ł. z dnia [...] działka Nr [...] znajduje się w terenach oznaczonych symbolem przeznaczenia "RMU14", przeznaczonych na realizację i utrzymanie zabudowy zagrodowej i usług nieuciążliwych oraz terenach oznaczonych symbolem przeznaczenia "P3" przeznaczonych na realizację i utrzymanie obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz w terenach przeznaczonych na utrzymanie i realizację dróg publicznych klasy drogi lokalnej, oznaczonych na rysunku planu symbolem "KDL10", "KDL11" i w terenach przeznaczonych na utrzymanie i realizację dróg publicznych klasy drogi głównej, oznaczonych na rysunku planu symbolem "KDG3". Obecne przeznaczenie w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego określone symbolem "P3" i "KDL11" równa się przeznaczeniu w nieobowiązującym planie oznaczonemu symbolem "R1". Do czasu uchwalenia nowego planu dla działki nie były ustalone warunki zabudowy i zagospodarowania. Zdaniem organu w związku z uchwaleniem planu nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, co w pełni wyczerpuje dyspozycję art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższe stanowisko potwierdza sporządzona w sprawie wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Zaznaczono, że Burmistrz Miasta jako organ prowadzący postępowanie w niniejszej sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, jednak obowiązany jest do dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. W tym zaś zakresie nie stwierdzono uchybień. Został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Do wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W metodzie porównania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny i której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi będącymi przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywalnych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi, wynikających z odmienności cech i ich wag. Ilość transakcji dokonanych na lokalnym rynku pozwala na zastosowanie tej metody. W sporządzonym operacie zostały zamieszczone stosowne klauzule wskazujące na okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Do operatu szacunkowego rzeczoznawca dołączył istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu, a wyciąg z operatu szacunkowego zamieścił na początku operatu. Operat został podpisany, zamieszczona jest data i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Według operatu wartość nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 288 770 zł, natomiast po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 582 580 zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem 293 810 zł. Ponieważ rzeczoznawca uznał, że funkcja RMU i KDL w poprzednim planie odpowiada takiej samej funkcji MRU w poprzednim planie, przyjął, że wartość tej części nieruchomości ( 233 100 zł ) nie wzrosła. Wzrost rozpatrzono natomiast przy funkcjach P3 i KDL11 odpowiadającej poprzedniej funkcji R1, przyjmując, że powierzchnia funkcji P3 wynosi 9139 m², a KDL11 767 m². Następnie od wartości rynkowej nieruchomości o funkcji P i KDL ( 349 480 zł ) odjęto wartość nieruchomości o symbolu R przed uchwaleniem planu ( 55 670 zł ), a różnicę podzielono przez całą powierzchnię nieruchomości o symbolu P3 i KDL 11, co dało wartość 1m². Dalej powyższą wartość pomnożono przez powierzchnie nieruchomości oddzielnie dla P3 i KDL 11 i dla każdej z nich zastosowano stawki opłaty z uchwały z dnia 13 maja 2011r. wynoszące dla funkcji P3 20 % ( § 75 ) i 5% dla funkcji "KDL11" (§ 84). Powstałe w ten sposób wartości zsumowano, co dało wysokość opłaty w kwocie 55 350, 01 zł.