Wyrok WSA w Łodzi z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. II SA/Łd 737/14

Dnia 15 stycznia 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.) Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek Protokolant sekretarz sądowy Magdalena Rząsa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 stycznia 2015 roku przy udziale - sprawy ze skargi A Spółka Jawna w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. a.bł.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania A. M. - wspólnika w A Spółka Jawna z siedzibą w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267 - w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: k.p.a.), art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.u. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm. - w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: ustawa) utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 61.440,00 zł i zobowiązania do jej zapłaty Spółkę A jako właściciela nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 137-139, oznaczonej nr 35 i 36 (przed podziałem) o pow. 32754m² z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem na działki nr 35/1-35/10 oraz 36/1-36/15.

Jak wynika z akt sprawy, po wszczęciu z urzędu postępowania ustalono, iż podział działek nr 35 i 36 został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], która stała się ostateczna z dniem 7 sierpnia 2012 r. Przedmiotowe nieruchomości stanowiły własność Spółki A. W związku z brzmieniem art. 98a ustawy ustalono także, iż uchwałą z dnia 5 grudnia 2007 r. Rada Miejska w Ł. ustaliła na terenie miasta stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i jaką miała przed jej podziałem. Następnie organ zlecił wykonanie wyceny nieruchomości i ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego z dnia 5 sierpnia 2013 r. wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego, uwzględniając wymogi wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej jako rozporządzenie). Badając prawidłowość przedłożonego dokumentu organ I instancji ustalił, iż wartość rynkową nieruchomości określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Treść dokumentu opierała się na prawidłowych i wiarygodnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, była zupełna, logiczna i wiarygodna. Organ zauważył, iż rzeczoznawca uwzględnił w operacie zapisy decyzji o podziale nieruchomości, w której określono, że działki nr 35/1 i 36/1 powinny stanowić jedną nieruchomość, podobnie jak działki 35/4 i 36/6 oraz działki 35/5 i 36/8. Biorąc pod uwagę ten zapis rzeczoznawca określił cechy każdej z nich jak dla obu działek łącznie. Organ I instancji wnikliwie analizując przedłożony operat szacunkowy, w sposób szczegółowy opisał i zbadał prawidłowość wyceny, tak przed, jak i po podziale. Zgodził się z wynikiem ostatecznym, iż wartość rynkowa nieruchomości nr 35 przed podziałem została obliczona po zaokrągleniu na 1 636 000 zł, wartość po podziale została obliczona po zaokrągleniu na kwotę 1 747 700zł, różnica wartości według stanów po podziale i przed podziałem wyniosła 111 700zł, z czego 30% to kwota 33 510zł. Z kolei wartość rynkowa nieruchomości nr 36 przed podziałem została obliczona po zaokrągleniu na kwotę 1 672 000zł, wartość po podziale została obliczona po zaokrągleniu na kwotę 1 765 100zł, różnica wartości według stanów po podziale i przed podziałem wyniosła 93 100zł, z czego 30% to kwota 27 930zł. Mając powyższe na uwadze, decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. orzekł o ustaleniu opłaty adiecenckiej w wysokości 61 440zł i zobowiązał Spółkę do jej zapłaty. Organ I instancji zwrócił uwagę, iż w toku postępowania poprzedzającego wydanie decyzji stronie zostało umożliwione zapoznanie się z materiałem sprawy, w tym z operatem szacunkowym, jednakże strona nie zgłosiła żadnych uwag i zastrzeżeń, nie przedstawiła także przeciwdowodów. Na skutek odwołania strony zobowiązanej, decyzją z dnia [...] organ odwoławczy uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Ponownie analizując materiał dowodowy sprawy organ I instancji wezwał rzeczoznawcę majątkowego o zajęcie stanowiska na temat poprawności wykonania operatu i zarzutów strony. W odpowiedzi biegły rzeczoznawca udzielił stosownych wyjaśnień i potwierdził, że określone w nim wartości są prawidłowe, a operat ten sporządzony jest zgodnie z obowiązującymi przepisami. Odpowiedział szczegółowo na zarzuty strony co do określenia zbioru nieruchomości podobnych. Pisma te zostały doręczone stronie wraz z wyjaśnieniem organu, iż zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy, przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Rzeczoznawca potwierdził, iż okoliczności i uwarunkowania jakimi kierował się w procesie szacowania zostały szczegółowo opisane w operacie. Określenie wartości nieruchomości według ich stanu przed i po podziale, jako suma wartości tworzących je działek gruntu jest efektem analizy rynku nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, na którym zasadą jest zbywanie poszczególnych działek oddzielnie lub w rozsądnie połączonych funkcjonalnych obszarach. Według analizy rzeczoznawcy zbycie całej podzielonej nieruchomości, jeżeli odbywa się, to tylko w wyjątkowych, nie rynkowych warunkach. Nadto, w procesie określenia wartości, biegły jest zobowiązany odwzorować rynek nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Podzielenie i zbycie nieruchomości jako całości stanowiłoby na rynku nieruchomości wyjątkową okoliczność. Organ poinformował stronę, iż rzeczoznawca potwierdził, iż określone operatem z dnia 5 sierpnia 2013 r. wartości są prawidłowe, a operat sporządzony jest zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i może zostać wykorzystany zgodnie z celem, dla którego został sporządzony. Organ dodał, iż decyzja o podziale zmienia stan nieruchomości, stan prawny i techniczno-użytkowy. Zmiana stanu nieruchomości pociąga za sobą konieczność uwzględnienia tej zmiany w procesie wyceny i analizy rynku pod kątem uzyskania najbardziej prawdopodobnej ceny przy sprzedaży. Każda z wydzielonych działek posiadając własne, ustanowione dokumentem prawnym granice stanowi odrębny byt prawny, może zmieniać właściciela i księgę wieczystą. Nadto zdaniem organu, nie można analizować na potrzeby niniejszego postępowania pojęcia "nieruchomości" w oderwaniu od art. 98a ustawy, w którym to ustawodawca odnosi się do szerszego pojęcia jakim jest "wartość nieruchomości przed podziałem" i "wartość nieruchomości po podziale". Zgodnie z art. 150 ust. 2 ustawy, wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Z kolei jak stanowi art. 151 ust. 1 ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wobec powyższego, biegły określił wartość nieruchomości jako sumę wartości poszczególnych działek wchodzących w skład podzielonej nieruchomości, gdyż wartość określona w ten sposób najprecyzyjniej odzwierciedla racjonalne zachowania uczestników rynku nieruchomości.