Wyrok WSA w Lublinie z dnia 18 listopada 2014 r., sygn. II SA/Lu 1236/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 listopada 2014 r. sprawy ze skargi A. F. i W. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego mościu na rzecz A. F. i W. F. 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy S. ustalił A. i W. małż. F., właścicielom działki oznaczonej nr 1532, położonej w miejscowości J., opłatę adiacencką w wysokości 2.646,00 zł z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości, na skutek wybudowania sieci wodociągowej i kanalizacyjnej i zobowiązał właścicieli do jej uiszczenia jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji podano, że wspomniana sieć została oddana do użytkowania w dniu 7 listopada 2011r., kiedy to sporządzono protokół techniczny odbioru robót i z powyższą datą powstały warunki podłączenia do niej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z 22 listopada 2011r. stwierdził, iż w następstwie jej budowy wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 8.820,00 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty określonej w uchwale Rady Gminy S. Nr [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, wynoszącej 30% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej ,a wartością po wybudowaniu urządzeń, pozwalało na ustalenie jej w wysokości 2 646,00 zł. Organ podkreślił, że właściciele działki nie uczestniczyli w kosztach budowy.

Po rozpoznaniu odwołania małżonków Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Z. decyzję Wójta uchyliło w całości, ustaliło im opłatę adiacencką w wysokości 1.323,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania sieci wodociągowej, wskazało, że opłatę należy uiścić jednorazowo, po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna na rzecz Gminy S. oraz poinformowało o pobieraniu odsetek w razie zwłoki w jej uiszczeniu. W motywach decyzji podano, że zgodnie z art. 144 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm. ) właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie natomiast z art. 145 ust. 1 i 2 ustawy, wójt, burmistrz, prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi, przy czym wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu , w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej W myśl zaś art. 148b ust. 1 cyt. ustawy ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, następuje na podstawie odrębnych przepisów. Powołując się na wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Lublinie z dnia z dnia 16 października 2012r. sygn. akt II SA/Lu 602/12 Kolegium przyjęło, że co do zasady datą, z którą należy wiązać termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest data końcowego odbioru technicznego urządzeń infrastruktury, jednakże nie można wykluczyć sytuacji, w których dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nie będzie pokrywał się z datą odbioru końcowego inwestycji. Muszą jednak zaistnieć szczególne okoliczności wskazujące na konieczność przyjęcia innego wcześniejszego lub późniejszego terminu. Takim wcześniejszym terminem będzie, np. zawarcie umowy o zaopatrzenie w wodę lub o odprowadzanie ścieków pomiędzy przedsiębiorstwem wodociągowo - kanalizacyjnym, a odbiorcą usług. W rozpoznawanej sprawie A. F. umowę z Gminą S. o odprowadzanie ścieków zawarła już w dniu 26 maja 2011r. Zatem w tej dacie odwołujący się mieli nie tylko stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń sieci kanalizacyjnej, ale też ją faktycznie podłączyli i mogli z niej korzystać. W tym czasie nie obowiązywała jeszcze Uchwała Rady Gminy S. nr [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, która weszła w życie w dniu 9 czerwca 2011r., a zatem jej naliczenie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem sieci kanalizacyjnej jest bezpodstawne. Nie dotyczy to natomiast sieci wodociągowej. Właściciele nieruchomości nie mają zawartej umowy o dostarczanie wody, korzystają z własnego ujęcia wody. Zdaniem Kolegium w takim przypadku datą, z którą należy wiązać termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest data końcowego odbioru technicznego urządzeń infrastruktury tj. 7 listopad 2011r. W tym dniu obowiązywała już Uchwała Rady Gminy S. o ustaleniu stawek procentowych dla opłaty adiacenckiej, co oznacza, że ustalenie opłaty jest w pełni zasadne i miało oparcie w prawidłowo sporządzonym operacie majątkowym z dnia 22 listopada 2011r., zaktualizowanym na dzień 25 stycznia 2013r. Według rzeczoznawcy wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości po wybudowaniu sieci wodociągowej wzrosła o 4410,00 zł. Wzrost ten ,zarówno przed wybudowaniem urządzeń sieci wodociągowej, jak i po ich wybudowaniu, rzeczoznawca określił za pomocą podejścia porównawczego, metodą porównania parami. Wyjaśnił przy tym na czym polega ta metoda. W celu ustalenia wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej rzeczoznawca dokonał zestawienia transakcji działek, wybrał z nich 3 działki porównawcze i dokonał ich porównania z nieruchomością wycenianą w oparciu o cechy różnicujące tj. położenie i lokalizacja, przeznaczenie, stan techniczno - użytkowy, stan otoczenia (sąsiedztwo) oraz warunki przyłączenia i korzystania z urządzeń wodno - kanalizacyjnych. Następnie obliczył wartość rynkową jednostkową 1 m² gruntu po uwzględnieniu poprawek według stanu po wybudowaniu urządzeń wodno - kanalizacyjnych na dzień 22 listopada 2011r. Średnia cena za 1 m2 wyniosła 66,99 zł. Podobnie postąpił przy ustaleniu średniej ceny za 1m2 gruntu według stanu przed wybudowaniem przedmiotowych urządzeń. Uzyskana w ten sposób cena wyniosła 57,19 zł za m². W oparciu o powyższe dane wyliczył wartość rynkową nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń wodno - kanalizacyjnych. Kolegium za przekonujące uznało wyjaśnienia rzeczoznawcy z dnia 9 lipca 2013r. dotyczące nie uwzględnienia faktu korzystania przez niektórych właścicieli z wcześniej wybudowanych odcinków sieci wodno - kanalizacyjnej, jak też posiadania szamba lub własnego ujęcia wody. Jego zdaniem za takim stanowiskiem przemawiają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, standardy zawodowych rzeczoznawców majątkowych, a także orzecznictwo sądów administracyjnych, w świetle których przy określeniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. Kolegium zaznaczyło, że operat szacunkowy stanowi odrębny środek dowodowy od oględzin (wizji lokalnej), zatem nie było obowiązku informowania stron o terminie ich przeprowadzenia przez biegłego. Obowiązek oględzin nieruchomości przez biegłego wynika z zasad wyceny nieruchomości, a nie z kodeksu postępowania administracyjnego.