Wyrok WSA w Krakowie z dnia 7 listopada 2014 r., sygn. II SA/Kr 1254/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie : WSA Kazimierz Bandarzewski (spr.) WSA Jacek Bursa Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 listopada 2014 r. sprawy ze skargi "G" Spółka jawna w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 18 czerwca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 31 grudnia 2013 r. znak: [...] Prezydent Miasta, działając na podstawie art. 63 ust. 2-4, art. 64 i 4 pkt 9 i 9b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.) orzekł o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej za rok 2012 w wysokości 22.518,90 zł (10% wartości nieruchomości), obciążającej Spółkę jawną "G" , z siedzibą w K., jako użytkownika wieczystego nieruchomości będącej własnością Gminy Miejskiej, a stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 1094 m2 objętą [...], położoną w K., obręb [...], jedn. ewidencyjna [...], przy Al. [...].

W obszernym uzasadnieniu rozstrzygnięcia między innymi stwierdzono, że na mocy uchwały Rady Miasta Krakowa z dnia 6 grudnia 1995 r. nr XXXVI/347/95 wyrażono zgodę na nieodpłatne przekazanie w użytkowanie wieczyste na 40 lat wraz ze zwolnieniem od pierwszej opłaty rocznej nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], położone w obrębie [...], na rzecz Muzeum Lotnictwa Polskiego w K., z przeznaczeniem na utworzenie "Lotniczego Parku Kulturowego". Następnie aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z dnia 27 marca 1996 r. oddano w użytkowanie wieczyste na lat 40, między innymi, działkę nr [...] - na rzecz Muzeum Lotnictwa Polskiego w K., celem utworzenia "Lotniczego Parku Kulturowego", przy czym rozpoczęcie realizacji i funkcjonowania Parku miało nastąpić w terminie 2 lat od dnia zawarcia aktu notarialnego, a zakończenie w terminie 4 lat, licząc od daty zawarcia umowy notarialnej. Organ I instancji podał również, że na mocy decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 20 września 2006 r. nr [...] wpisano do rejestru zabytków nieruchomości Miasta (pod nr [...]) zachodnią część zespołu dawnego Lotniska [...] i w granicach tego zabytku znalazły się, między innymi działki nr [...] i nr [...], przy czym decyzją Prezydenta Miasta z dnia 25 czerwca 2010 r. nr [...] został zatwierdzony podział działki nr [...] na działki nr [...] i nr [...]. Z kolei, aktem notarialnym z dnia 8 września 2011 r. Rep. Nr [...] Muzeum Lotnictwa Polskiego w K. zbyło prawo użytkowania wieczystego działki nr [...] na rzecz Spółki jawnej "G" z siedzibą w K., a przy zawarciu tej transakcji zostało przedłożone zaświadczenie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 15 października 2010 r., stwierdzające, że działka nr [...] nie jest wpisana do rejestru zabytków i nie podlega żadnej innej formie ochrony konserwatorskiej, a jej ujęcie w granicach obszaru zabytkowego, było wynikiem sprzeczności pomiędzy sentencją decyzji z dnia 20 września 2006 r. o wpisie do rejestru zabytków a załącznikiem graficznym do tej decyzji. Organ I instancji podał w dalszej części, że w dniu 29 marca 2012 r. podjęta została przez Prezydenta Miasta decyzja znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku usługowego z garażem podziemnym, miejscami postojowymi oraz zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...], [...], [...] oraz części działki nr [...], [...] obr. [...] wraz z budową wjazdu dodatkowo na działce nr [...] obr. [...] przy ul. A. w K., jednak w oparciu o tę decyzję nie zostało dotychczas wydane pozwolenie na budowę. W uzasadnieniu wskazano również, że w trakcie oględzin przedmiotowej działki oraz rozprawy administracyjnej, przeprowadzonych w dniu 19 lipca 2012 r. i 8 listopada 2012 r., ustalono, że na wysokości działek nr [...] i [...] znajduje się ogrodzenie trwałe, dzielące działkę nr [...] na dwie części: przygrodzoną do nieruchomości położonej przy ul. A., na której w części usytuowany jest plac zabaw z dwoma drewnianymi altanami i alejkami z płyt chodnikowych, pozostała część jest natomiast porośnięta trawą oraz drzewami. Druga część działki nr [...] jest częściowo dostępna i przygrodzoną do nieruchomości przy ul. C. i stanowi teren zielony. Użytkownik wieczysty natomiast wyjaśnił, że w Jego ocenie cel użytkowania wieczystego, czyli "Lotniczy Park Kulturowy" został zrealizowany i nadal jest utrzymywany, wobec czego Spółka jawna "G" wniosła o nienaliczanie dodatkowej opłaty rocznej z tytułu niedotrzymania terminu zagospodarowania działki nr [...], podając jednocześnie, że w wyniku porozumienia osiągniętego ze wspólnotami mieszkaniowymi budynków położonych przy ul. A. ogrodzenie zostanie przesunięte, a w momencie realizacji inwestycji, planowanej w roku 2013, na działkach stanowiących własność Spółki (nr [...] i [...]), działka nr [...] utrzyma dotychczasowy charakter i będzie ogólnodostępna. W związku z powyższym został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. W. operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej działki, która ustalona została na kwotę 269.220,00 zł, czyli 246,09 zł za 1m2, z tym, że w operacie przyjęto, że działka ta posiada niekorzystne parametry, jest długa i wąska, częściowo zadrzewiona i w ocenie rzeczoznawcy majątkowego nie nadaje się do samodzielnej zabudowy, z możliwością jednak lokalizacji na jej terenie parku lub obiektów małej architektury. Powyższy operat szacunkowy został uznany przez organ I instancji za prawidłowy, jednak zdaniem użytkownika wieczystego, wartość nieruchomości została zawyżona, a jednocześnie wniósł on o odstąpienie od naliczania opłaty dodatkowej, z uwagi na fakt zrealizowania celu użytkowania wieczystego, co wyraża się w starodrzewiu, którym porośnięta jest działka nr [...]. Odnosząc się do uwag użytkownika wieczystego rzeczoznawca majątkowy podtrzymał swe stanowisko wyrażone w przeprowadzonej wycenie, wskazując, że niekorzystne parametry działki zostały uwzględnione, natomiast brak jest podstaw do przyjęcia, że działka ta nie przedstawia żadnej wartości. W związku z tym Prezydent Miasta przytoczył regulację zawartą w art. 62-64 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i powołując się na stanowisko prezentowane w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazał, że decyzja o naliczeniu dodatkowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ma wprawdzie charakter fakultatywny, lecz nie jest podejmowana na zasadzie uznania administracyjnego, a dodatkowo jest ona niezależna od winy, bądź jej braku, użytkownika wieczystego. W związku z tym, organ I instancji przyjął, że rozpoczęcie zagospodarowania działki nr [...], celem realizacji i funkcjonowania "Lotniczego Parku Kulturowego" winno nastąpić do dnia 27 marca 1998 r., a zakończenie inwestycji do dnia 27 marca 2000 r., jednak poprzedni użytkownik wieczysty nie wykonał ciążącego na nim w tym zakresie obowiązku, a obecny użytkownik wieczysty -Spółka jawna "G", nabywając prawo użytkowania wieczystego przejęła zobowiązania swego poprzednika prawnego. Zdaniem właściciela gruntu, obecny stan zagospodarowania działki nr [...] uniemożliwia natomiast przyjęcie, że cel użytkowania wieczystego, przynajmniej w części, został zrealizowany, tym bardziej, że działka ta, wskutek jej "przygrodzenia" do nieruchomości stanowiących własność prywatną, nie znajdowała się w posiadaniu ani w użytkowaniu obecnego użytkowania wieczystego. Z tych też względów organ I instancji uznał, że wniosek użytkownika wieczystego o odstąpienie od naliczania opłaty dodatkowej nie zasługuje na uwzględnienie, a w sytuacji stwierdzenia przez użytkownika wieczystego, że nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste Muzeum Lotnictwa w K. jest na ten cel zbędna, powinien on wystąpić do Gminy Miejskiej z wnioskiem o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego. W związku z powyższym, Prezydent Miasta ustalił Spółce jawnej "G" z siedzibą w K., dodatkową opłatę roczną w wysokości 26.922,00 zł z tytułu niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] w wysokości 10% jej wartości, ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego D. W. na kwotę 269.220,00 zł.