Wyrok WSA w Szczecinie z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. II SA/Sz 208/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder,, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant starszy sekretarz sądowy Aneta Kukla, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 stycznia 2014 r. sprawy ze skargi T. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy, działając na podstawie art. 98a. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze. zm.) oraz uchwały Rady Gminy Świeszyno z dnia 27 stycznia 2011 r. Nr IN//23/11 w sprawie ustalenia stawki procentowej opłat adiacenckich (Dz. U. Woj. Zach. Nr 25, poz. 407), ustalił na rzecz T.W. opłatę adiacencką w kwocie [...] zł z tytułu podziału działki nr [...], położonej w obrębie ewidencyjnym [...].

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że Wójt Gminy decyzją z dnia [...] zatwierdził, na wniosek właściciela podział działki nr [...], położonej w obrębie ewidencyjnym [...]. W wyniku wyceny rzeczoznawcy majątkowego ustalono, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości wynikający z podziału działki nr [...] na działki od nr [...]. Stwierdzono, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosi [...] zł., a wartość nieruchomości po podziale wynosi [...] zł. Różnica wartości to [...] zł. [...]. Zgodnie z Uchwałą Nr IW23/11 Rady Gminy Świeszyno z dnia 27 stycznia 2011 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej obowiązywała 20% stawka wzrostu wartości spowodowana jej podziałem. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi [...]. Organ wskazał, że dnia [...] r. strona zgłosiła zastrzeżenia do istoty naliczenia opłaty adiacenckiej, a dnia [...] r. organ udzielił na nie odpowiedzi.

W odwołaniu od powyższej decyzji, T.W. wniósł o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W ocenie odwołującego się, operat szacunkowy narusza art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż przyjęto w nim transakcje na nieruchomościach z lokalnego rynku bez zatwierdzonego podziału. Zarzucił, że decyzja oparta została jedynie na podstawie operatu szacunkowego i nie uwzględnia nakładów finansowych poniesionych przez niego na prace geodezyjne, związane z wytyczeniem terenu pod nowo powstałe działki. Wskazał, że rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny nieruchomości winien przeanalizować rynek nieruchomości i dokonać wyboru obiektów porównawczych pod kątem podobieństwa działek zarówno przed, jak i po podziale. Określając wartość działki poprzez sumę wartości poszczególnych części funkcjonalnych rzeczoznawca udowodnił jednocześnie, iż nie mógł znaleźć obiektów podobnych dla całej działki, a tym samym pokazał, iż nie da się precyzyjnie ustalić wartości działki przed podziałem. W przedstawionym operacie szacunkowym brak jest pełnej analizy rynku nieruchomości, gdyż operat szacunkowy nie zawiera żadnych obliczeń dotyczących wpływu poszczególnych cech na wartość nieruchomości. Nie wiadomo na jakiej podstawie rzeczoznawca majątkowy uznał, że właśnie te cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i to w takim wymiarze, jaki przyjęto w operacie. Być może wykonana była szersza analiza, z badaniem większej liczby cech i ich wpływem na wartość nieruchomości, zaś wybrane zostały cechy o największym wpływie, jednakże analiza taka nie znalazła się w operacie i nie może być w żaden sposób zweryfikowana. W operacie szacunkowym brak jest również szczegółowego opisu transakcji przyjętych do porównania, co skutkuje brakiem możliwości weryfikacji tych transakcji oraz sprawdzenia, czy rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował poprawki do skorygowania cen nieruchomości porównawczych.