Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 września 2012 r., sygn. II SA/Po 257/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant St. sekretarz sądowy Katarzyna Sierszeńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 września 2012 r. sprawy ze skargi Miasta i Gminy na decyzję Wojewody z dnia [...] stycznia 2012 r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę; oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] listopada 2011 r. Starosta powołując w podstawie prawnej art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego, art. 12, art.18 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych / Dz. U. nr 193 poz.1194 / oraz art. 129 ust.5 pkt.3, art.130 ust.2 , art.132 ust.1a i art. 134 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami/ Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 / ustalił odszkodowanie za utracone prawo własności nieruchomości położonej w M. G. o pow.111 m 2 na rzecz Z. M. S.-B., D. M. M. i M. K. B. w kwocie 34.574,-zł, w tym kwotę 32.396,- zł za działkę oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków [...] i kwotę 486,-zł stanowiącą wartość nasadzeń i kwotę 1.692,- zł stanowiącą wartość nakładów budowlanych. Ustalone odszkodowanie wypłacane będzie na rzecz każdego ze współwłaścicieli po 1/3 ustalonej kwoty odszkodowania.

W uzasadnieniu decyzji podano, że decyzją nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] października 2010 r. Starosta ustalił lokalizacje inwestycji drogowej na rzecz Burmistrza Miasta i Gminy polegającej na budowie ulicy 12 KD-La w M. G. przewidzianej do realizacji na działce nr [...] , w trybie art.11a ust.1 i art.11 f ust.1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych / Dz. U. z 2003 r. nr 80 poz.721 / Powyższą decyzją został zatwierdzony projekt budowlany oraz projekt podziału . W wyniku podziału powstała działka nr [...] o pow. 1392 m 2 i działka nr [...] o pow.111 m2 przeznaczona pod realizacje inwestycji drogowej. Aktualnymi właścicielami działki są Z. S.-B., D. M. i K. B. Celem ustalenia wartości nieruchomości przejętej pod drogę zlecono przeprowadzenie operatu szacunkowego. W oparciu o operat szacunkowy z 1 września 2011 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. W. ustalono należne odszkodowanie. Wskazano, że w dacie gdy decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna przedmiotowa działka zgodnie z zapisem w studium miała przeznaczenie mieszkaniowe. Celem wywłaszczenia było przeznaczenie działki pod drogę. Wartość rynkową nieruchomości określono w podejściu porównawczym, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanym ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, uwzględniając zmiany poziomu cen z uwagi na upływ czasu. Wartość rynkową prawa własności nieruchomości niezabudowanej rzeczoznawca określił w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W tej metodzie określa się wartość nieruchomości w drodze porównywania kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Do porównań przyjęto 3 transakcje zbliżone swymi cechami do wycenianej nieruchomości. Ze względu na fakt ,że podstawę podejścia porównawczego stanowi rynek nieruchomości podobnych, dla potrzeb wyceny, dokonano analizy gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową na terenie gminy M. G. Przeanalizowano transakcje na przestrzeni ostatnich dwóch lat. Po 2008 r. zaobserwowano stabilizację cen wobec czego nie korygowano o trend czasowy, natomiast zauważono ,że na ceny nieruchomości mają wpływ takie czynniki jak lokalizacja, atrakcyjność sąsiedztwa i otoczenia, dostępność komunikacyjna, wielkość i kształt działki, dostęp do uzbrojenia w niezbędne instalacje, jakość dróg dojazdowych, możliwość zagospodarowania i istniejące ewentualnie uciążliwości.