Wyrok WSA w Warszawie z dnia 4 lipca 2012 r., sygn. I SA/Wa 579/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak (spr.) Sędziowie WSA Marta Kołtun-Kulik WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant referent stażysta Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 lipca 2012 r. sprawy ze skargi C. Sp. z o.o. z/s w W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz C. Sp. z o.o. z siedzibą w W., powoływana dalej jako "skarżąca", za nieruchomość stanowiąca działki ew. nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położone w obrębie [...], gm. L., zajętą pod drogi gminne, stanowiącą własność Gminy L.

W uzasadnieniu decyzji przedstawiono następujący stan faktyczny sprawy:

Umową sprzedaży z dnia [...] listopada 2007 r. Rep. A nr [...] skarżąca nabyła na własność działkę nr [...], położoną w M., gmina L.

Decyzją z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] Wójt Gminy L. zatwierdził projekt podziału nieruchomości będącej własnością skarżącej. W wyniku podziału doszło do wydzielenia m. in. dz. ew. nr [...] i [...] przeznaczonych pod drogi gminne.

Wnioskiem z dnia 15 listopada 2010 r. skarżąca wystąpiła do Starosty Powiatu [...] z wnioskiem o ustalenie odszkodowania za ww. działki wydzielone pod drogę publiczną.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2011 r. Starosta [...], działając na podstawie art. 98 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), powoływana dalej jako "ugn", ustalił na rzecz byłego właściciela - C. Sp. z o.o. z siedzibą w W., odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł, a także ustalił termin do wypłaty odszkodowania. W uzasadnieniu wskazał, że ww. działki stanowią własność Gminy L., a zatem niewątpliwie nastąpiła utrata ich własności przez poprzedniego właściciela. Jak wynika z akt sprawy negocjacje prowadzone pomiędzy Wójtem Giny L. a skarżącą nie doprowadziły do uzgodnienia wysokości odszkodowania, a zatem zakończyły się wynikiem negatywnym. Wobec powyższego spełnione zostały przesłanki wynikające z treści art. 98 ust. 3 ugn, uzasadniające ustalenie odszkodowania. Na potrzeby niniejszego postępowania rzeczoznawca majątkowy M. J. sporządził w kwietniu 2011 r. operat szacunkowy, w którym określił wartość rynkową przedmiotowych działek na kwotę [...] zł. Z uwagi jednak na wejście w życie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985), które zmieniło § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), powoływane dalej jako "rozporządzenie", organ zlecił wykonanie nowego operatu szacunkowego uwzględniającego obowiązujący stan prawny. Wobec tego w dniu 8 października 2011 r. sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego W. S. kolejny operat szacunkowy określający wartość rynkową przedmiotowych działek na kwotę [...] zł. Operat sporządzono na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Wyceny działek dokonano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, a stan nieruchomości przyjęto na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. [...] marca 2009 r. Z uwagi na dostateczną ilość transakcji dotyczących nabywania gruntów zajętych pod drogi na rynku lokalnym rzeczoznawca do porównania przyjął 16 transakcji nieruchomościami położonymi w powiecie [...], które miały miejsce od grudnia 2009 r. do marca 2010 r. Biegły ustalił, że ceny 1 m2 gruntów zajętych pod drogi kształtowały się od [...] - [...] zł, co dało średnią cenę [...] zł. Przy uwzględnieniu wskaźników korygujących wartość rynkową 1m2 przedmiotowej nieruchomości określono na kwotę [...] zł. Tym samym operat sporządzony został zgodnie z przepisami rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. oraz ugn. Organ za niezasadny uznał zarzut wnioskodawcy dotyczący nieuprawnionego zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego § 26 rozporządzenia i wskazał, że biegły nie rozszerzył analizowanego rynku, bowiem na rynku lokalnym znalazł wystarczającą do dokonania wyceny ilość transakcji nieruchomościami drogowymi. Odnosząc się do przedłożonego przez skarżącego operatu szacunkowego W. M. z dnia 12 października 2011 r. organ wskazał, że nie dokonano w nim analizy rynku lokalnego pod względem transakcji nieruchomościami drogowymi. Rzeczoznawca majątkowy ograniczył się jedynie do wskazania, że na terenie M. nie wystąpiły transakcje działkami przeznaczonymi pod drogi, wobec czego wycenę oparto o transakcje nieruchomościami dominującymi w sąsiedztwie wycenianych działek, tj. pod zabudowę jednorodzinną. Taki zapis trudno uznać za rzetelną analizę rynku lokalnego.