Wyrok WSA w Gdańsku z dnia 29 czerwca 2012 r., sygn. II SA/Gd 184/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Protokolant Starszy sekretarz sądowy Agnieszka Kowalczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 czerwca 2012 r. sprawy ze skargi D. M. na decyzję Wojewody z dnia 13 lutego 2012 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty z dnia 22 czerwca 2011r., nr [...]; 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.

Uzasadnienie

D. M. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody z 13 lutego 2012 r., utrzymującą w mocy decyzję Starosty z 22 czerwca 2011 r., wydaną na podstawie art. 129 ust. 1 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalającą na rzecz skarżącego odszkodowanie w wysokości 8.400 zł za nieruchomość położoną w S. gmina C. - działkę nr [[...]], zajętą pod drogę gminną.

Zaskarżona decyzja zapadła następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Starosta, wydając decyzję jako organ I instancji, stwierdził w jej uzasadnieniu, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z przepisami prawa i standardami obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych. Za datę uwzględnienia stanu obiektu wyceny przyjęto dzień wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, tj. 4 lipca 1997 r. Wartość rynkowa określona została zgodnie z zasadami określonymi rozporządzeniem Rady Ministrów z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Uwzględniając cel wyceny i ilość dostępnych danych, wartość wycenianej nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Dokonując wyceny rzeczoznawczynie przeanalizowały ceny nieruchomości transakcyjnych podobnych do wycenianej na rynku lokalnym w okresie od grudnia 2008 r. do dnia, na który określono wartość. Przedmiot badania został określony jako ceny transakcyjne prawa własności do nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod drogi gminne. W celu przeprowadzenia analizy zgodnej z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami przeprowadzono monitoring rynku na podstawie notowań z aktów notarialnych, w wyniku, którego zidentyfikowano 7 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych. Z utworzonego zbioru wybrano 3 nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Rzeczoznawczynie, biorąc pod uwagę wynik badania preferencji nabywców nieruchomości, ustaliły następujący zestaw cech rynkowych determinujących ceny: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, znaczenie nieruchomości w aspekcie jej funkcji, warunki zabudowy i powierzchnia. Biorąc pod uwagę zestaw transakcji przyjętych do wyceny oraz cechy rynkowe różnicujące ceny badanych nieruchomości, określono zestaw cech i ich wagi ( procentowy wpływ na ceny). Dla zniwelowania różnic pomiędzy obiektem wyceny a obiektami porównawczymi zastosowano korekty. Na podstawie różnic pomiędzy maksymalną i minimalną ceną występującą na rynku określono, łącznie dla wszystkich cech rynkowych, zakres kwotowy poprawek, tzw. deltę cen. Kierując się określoną wagą, dla każdej cechy rynkowej oszacowano maksymalną kwotę poprawek. Następnie, uwzględniając nadane poszczególnym obiektom oceny, określono poprawki. Suma wszystkich poprawek posłużyła do skorygowania ceny, jaką osiągają poszczególne obiekty porównawcze. Wartość rynkowa nieruchomości wycenianej została określona na kwotę 8.400 zł, jako iloczyn średniej arytmetycznej ze skorygowanych cen transakcyjnych i liczby jednostek porównawczych. Jak wynika z uzasadnienia wyniku wyceny, dokonano jej uwzględniając aktualną sytuację planistyczną i uwarunkowania rynku istniejące na dzień określenia wartości. Określona wartość jednostkowa obiektu wyceny - 11,41 zł/m2 jest nieco niższa od ceny średniej. Wynika to przede wszystkim z lokalizacji - wyceniana nieruchomość leży w miejscowości położonej daleko od miasta i głównych dróg, w części wsi znajdującej się w dalszej odległości od jej centrum, do której, jak wynika z operatu, dojazd prowadzi wyboistą drogą gruntową biegnącą przez las. Dokonany przez rzeczoznawczynie dobór nieruchomości porównawczych jest właściwy.