Wyrok WSA w Łodzi z dnia 15 maja 2012 r., sygn. II SA/Łd 229/12

Dnia 15 maja 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Protokolant asystent sędziego Marcin Olejniczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 maja 2012 roku sprawy ze skargi S. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...] w części określającej termin płatności opłaty adiacenckiej; 2. oddala skargę w pozostałej części; 3. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku, w części określonej w punkcie 1

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 111.300,00 zł dla z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego ich podziałem na działki: [...] - [...]. Adresatką decyzji jest S. T. J., właścicielka nieruchomości położonych w Ł. przy ul. A 70, oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr: [...], [...] (przed podziałem), obr. [...], o łącznej powierzchni 6000 m2, uregulowanych w księgach wieczystych [...] (dz. nr [...]) oraz [...] (dz. nr [...]). Organ wskazał, że wysokość opłaty adiacenckiej, ustalonej w niniejszej decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. Określona wyżej opłata płatna jest jednorazowo w terminie 14 dni do dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, z zastrzeżeniem naliczania odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości wskazanych nieruchomości stanowiących własność S. T. J. zostało wszczęte z urzędu w dniu [...]. Prezydent Miasta Ł. w postanowieniu z dnia [...], stwierdził zgodność proponowanego podziału z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...]. Powyższy podział został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 25 listopada 2009r. Uchwałą nr [...] z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z [...]). Rada Miejska w Ł. ustaliła na terenie miasta stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 30% różnicy pomiędzy wartością jaką nieruchomość uzyskała po podziale i miała przed jej podziałem. Stosownie do art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. - Dz.U. z 2010r. nr 102, poz. 651 ze zm.) została wykonana z urzędu wycena w odniesieniu do wartości przed i po podziale wskazanych nieruchomości. Operat szacunkowy spełnia wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Treść dokumentu opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca uwzględnił elementy, które mają wpływ na wartość nieruchomości i wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, ukazując wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat szacunkowy nie zawiera wad, które dyskwalifikowałyby go jako skuteczny dowód dający podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, a organ gminy nie znalazł powodów, żeby żądać od rzeczoznawcy jego uzupełnienia lub wyjaśnienia treści. Operat potwierdza wzrost wartości nieruchomości. Dla potrzeb wyceny obydwu nieruchomości przed podziałem, tj. działki nr: [...] i [...], rzeczoznawca majątkowy przeanalizował lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Obszar rynku przyjęty do analizy obejmuje tereny osiedli jednorodzinnych, usytuowanych w północnej części Ł., obejmujących osiedla mieszkaniowe W. Biegły posłużył się obserwacjami z rynku, dotyczącymi sprzedaży nieruchomości o powierzchniach z przedziału 1500 - 3500 m2. Analizą objęto okres 2 lat od daty, na którą sporządzano operat szacunkowy. Z badanego przez rzeczoznawcę majątkowego segmentu rynku wybrano 12 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Ich liczba pozwoliła na zastosowanie podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. W analizowanym okresie, trend czasowy określono na poziomie 0% na miesiąc, co oznacza stabilizację poziomu cen. Biegły uznał, że najbardziej widoczny wpływ na wartość rynkową nieruchomości o powierzchniach z przedziału 1500 - 3500 m2 mają następujące cechy: lokalizacja nieruchomości, dojazd i dostęp, infrastruktura techniczna, sąsiedztwo, powierzchnia działek oraz ograniczenia w zagospodarowaniu. Korygowania dokonano przy pomocy współczynników korygujących, określonych na podstawie oceny cech rynkowych działek. Dla potrzeb wyceny wydzielonych działek nr: [...] - [...] oraz [...] - [...], rzeczoznawca majątkowy przeanalizował lokalny, rynek nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Biegły posłużył się danymi rynku nieruchomości z okresu dwóch lat przed wydaniem opinii, dotyczącymi sprzedaży działek o powierzchniach do 1200 m2. Wybrał 12 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, co pozwoliło na zastosowanie podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Trend czasowy określono na poziomie 0% na miesiąc, co oznacza stabilizację poziomu cen. Jako czynniki najbardziej wpływające na wartość rynkową nieruchomości o powierzchniach z przedziału do 1200 m2 biegły wskazał następujące cechy: lokalizacja nieruchomości, dojazd i dostęp, infrastruktura techniczna, sąsiedztwo, powierzchnia działek oraz ograniczenia w zagospodarowaniu. Korygowania dokonano przy pomocy współczynników korygujących, określonych na podstawie oceny cech rynkowych działek. Dla określenia wartości wydzielonej drogi wewnętrznej - działek nr: [...] i [...] zastosowano § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i określono wartość tych działek jako iloczyn wartości 1 m2 gruntu, z którego je wydzielono i ich powierzchni. Działki ewidencyjne nr: [...] i [...] nie miały wpływu na wzrost wartości nieruchomości spowodowany ich podziałem, ponieważ ich wartość jednostkowa za 1 m2 została przyjęta na poziomie wartości jednostkowej działki przed podziałem. Obie nieruchomości przed podziałem, tj. działki [...] i [...] posiadały takie same oceny cech rynkowych. Nieruchomości przed podziałem, przy uwzględnieniu analizy nieruchomości podobnych z przedziału powierzchniowego od 1500 do 3500 m2, posiadały zadowalającą lokalizację, dogodny dojazd i dostęp oraz dogodne sąsiedztwo. Obie nieruchomości przed podziałem posiadały dostęp do niepełnej infrastruktur) technicznej. Pod względem cechy rynkowej - powierzchnia, wskazanej działki znajdowały się w mało korzystnym zakresie powierzchniowym 2500 - 3000 m2 (wśród nieruchomości z segmentu rynku od 1500 do 3500 m2). W przypadku cechy - ograniczenia w zagospodarowaniu, rzeczoznawca określił ocenę tej cechy jako częściowe ze względu na wydłużony kształt obu działek. Obie nieruchomości przed podziałem osiągnęły identyczną jednostkową wartość rynkową na poziomie około 126,72 zł/m2. Zmiana wartości nieruchomości w wyniku jej podziału spowodowana została wzrostem wartości 1 m2 wydzielonych działek nr: [...], [...] w stosunku do wartości 1 m2 nieruchomości przed podziałem (działek nr [...], [...]). Podział spowodował wyodrębnienie 6 działek (po 3 z każdej nieruchomości) o powierzchniach do 1200 m2, więc pomimo, że ich funkcja nie uległa zmianie, to zwiększyły się możliwości ich sprzedaży. Według analizy rzeczoznawcy majątkowego, nieruchomości znajdujące się. w segmencie rynku o powierzchniach do 1200 m2 osiągają wyższe ceny jednostkowe za 1 m2 w porównaniu z cenami jednostkowymi za 1 m2 osiąganymi przez nieruchomości znajdujące się w segmencie rynku o powierzchniach w zakresie od 1500 do 3500 m2. Cena średnia za 1 m2 w segmencie nieruchomości o mniejszych powierzchniach wyniosła 196,48 zł/m2, natomiast w segmencie nieruchomości o powierzchniach większych - 133,25 zł/m2. Najwyższą rynkową wartość jednostkową wśród nowo wydzielonych działek uzyskały działki nr [...]. Oszacowana wartość tych działek na poziomie ok. 203,55 zł/m2 wynika z oceny ich poszczególnych cech przy uwzględnieniu analizy nieruchomości podobnych z przedziału powierzchniowego do 1200 m2. Wskazane działki posiadały zadowalającą lokalizację, bardzo dogodny dojazd i dostęp oraz dogodne sąsiedztwo. Obie wydzielone działki posiadały dostęp do niepełnej infrastruktury technicznej. Pod względem cechy rynkowej - powierzchnia, działki znajdowały się w mało korzystnym zakresie powierzchniowym 800 - 1000 m2 (wśród nieruchomości z segmentu rynku do 1200 m2). Rzeczoznawca określił, że na działkach brak jest ograniczeń wpływających na ich zagospodarowanie. Wartość jednostkowa działek o nr ewidencyjnych [...] została oszacowana na poziomie około 193,73 zł/m2. Ich niższa wartość jednostkowa w porównaniu z działkami nr [...] wynika z różnic odnotowanych w cechach takich jak: dojazd i dostęp, infrastruktura techniczna oraz sąsiedztwo. Działki o nr: [...] posiadały gorszy, bo średniodogodny dojazd i dostęp poprzez drogę wewnętrzną oraz brak dostępu do infrastruktury technicznej, natomiast znajdowały się w bardzo dogodnym sąsiedztwie. Najniższą wartość jednostkową wśród wydzielonych działek, uzyskała działka nr [...]. Poza wymienionymi różnicami w porównaniu do działek nr [...], działka nr [...] znajduje się w najniżej ocenionym zakresie powierzchniowym powyżej 1000 m2 (wśród nieruchomości z segmentu rynku do 1200 m2), co wpłynęło na jej oszacowaną wartość jednostkową na poziomie około 188,23 zł/m2. Organ pierwszej instancji stwierdził, że podziela pogląd rzeczoznawcy majątkowego, iż podział nieruchomości spowodował wzrost ich wartości na określonym w operacie szacunkowym z dnia 3 czerwca 2011r. poziomie. Wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem działki nr [...] została obliczona na 380.000 zł, natomiast suma wartości rynkowych wydzielonych działek nr: [...] (166.000 zł), [...] (184.000 zł), [...] (180.000 zł), [...] (14.000 zł), [...] (24.000 zł) wyniosła 568.000 zł. Wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem działki nr [...] została obliczona na 380.000 zł, natomiast suma wartości rynkowych wydzielonych działek nr: [...] (24.000 zł), [...] (166.000 zł), [...] (193.000 zł), [...] (165.000 zł), [...] (15.000 zł) wyniosła 563.000 zł. Różnica w wartości nieruchomości (dz. nr [...]) po podziale (568.000 zł) oraz przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (380.000 zł), na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej wynosi 188.000 zł, z czego 30% stanowi kwotę 56.400 zł. Różnica w wartości nieruchomości (dz. nr [...]) po podziale (563.000 zł) oraz przed dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (380.000 zł), na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej wynosi 183.000 zł, z czego 30% stanowi kwotę 54.900 zł. Ponieważ właścicielką obydwu nieruchomości jest S. T. J., do której adresowana jest decyzja, opłata adiacencka została naliczona łącznie i wynosi 111.300 zł (56 400 zł + 54 900 zł). Wydanie decyzji administracyjnej ustalającej obowiązek wniesienia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego ich podziałem, uwarunkowane jest: podjęciem uchwały przez Radę Miejską w przedmiocie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wydaniem ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym jej podziałem, wszczęciem z urzędu i zawiadomieniem właściciela o powyższym. Wobec spełnienia wskazanych warunków, zaistniała podstawa prawna do wydania decyzji administracyjnej ustalającej opłatę adiacencką. Zakreślony przez organ orzekający termin na uiszczenie opłaty znajduje uzasadnienie w art. 148 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z przepisu tego wynika dla strony obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o jej ustaleniu stała się ostateczna. Zgodnie z art. 148 ust. 3 cytowanej ustawy wysokość opłaty adiacenckiej ustalonej w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty.