Wyrok WSA w Lublinie z dnia 16 lutego 2012 r., sygn. II SA/Lu 945/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Protokolant Starszy asystent sędziego Jakub Polanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 lutego 2012 r. sprawy ze skargi L. i J. małżonków Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lipca 2011r. w sprawie ustalenia dla L. i J. Ł. opłaty adiacenckiej w kwocie 1.080,00zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] o powierzchni 608m2 położonej w B. P. przy ulicy W. w związku z wybudowaniem tej drogi. W uzasadnieniu wyjaśniono, że inwestycja łącznie z wjazdami na przyległe nieruchomości została zrealizowana przez Gminę z jej własnych środków. Ostateczny odbiór robót wykonanych w zakresie wykonania nawierzchni jezdni i chodników, oświetlenia i robót sanitarnych został dokonany w dniu [...] czerwca 2009r. i z tą datą stworzono warunki do korzystania z drogi. Opłatę ustalono na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego w wysokości 50% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem ulicy, a po jej wybudowaniu określając zasady jej uiszczenia. Stawka opłaty wynika natomiast z uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w B. P. z dnia [...] lutego 1998 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adicenckiej. Zdaniem Kolegium ustalona w ten sposób opłata nie budzi zastrzeżeń. Organ odwoławczy przypomniał, że stosownie do art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 z późn zm.) właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Opłata adiacencka to w myśl art. 4 pkt 11 ustawy opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Opłatę tę Prezydent Miasta może ustalić w drodze decyzji każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do każdego z urządzeń infrastruktury technicznej (urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych) albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się również budowę drogi. Zgodnie z art. art. 4 pkt 2 ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007r. Nr 19, poz. 115 z późn zm.) przez drogę rozumie się budowlę wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiącą całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowaną w pasie drogowym. Z kolei budowa drogi w myśl art. 4 pkt 17 ustawy o drogach publicznych oznacza wykonywanie połączenia drogowego miedzy określonymi miejscami lub miejscowościami, a także jego odbudowę i rozbudowę. W opinii Kolegium nie ulega wątpliwości, że w sensie powołanych przepisów ulica W. została przez gminę wybudowana i stworzono warunki do korzystania z niej. W ramach tej budowy wykonano nawierzchnię jezdni z betonu asfaltowego, chodniki z kostki betonowej po obu stronach jezdni, pasy zieleni oraz zjazd/wjazdy z kostki betonowej na poszczególne posesje. Ostateczny odbiór wykonanych robót zgodnie z protokółem odbioru końcowego nastąpił w dniu [...] czerwca 2009r. a tym samym w ocenie Kolegium stworzone zostały warunki dla nieruchomości nr [...] do korzystania z wybudowanej ulicy. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą z kolei od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Wartość nieruchomości przed jej wybudowaniem i po jej wybudowaniu określa rzeczoznawca majątkowy, według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Sporządzony w sprawie operat stwierdził, że różnica wartości nieruchomości przed jej wybudowaniem i po jej wybudowaniu wyniosła 2.160,00zł, co przy zastosowaniu 50% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem drogi, a wartością jaką nieruchomość ma po jej wybudowaniu wynikającą z §1 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w B. P. z dnia [...] lutego 1998r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adicenckiej, której przepisy obowiązywały w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, pozwalało ustalić opłatę w kwocie 1.080,00zł. Sam operat w ocenie organu odwoławczego sporządzony został poprawnie zgodnie z wymogami działu V rozdziału 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uwzględnia cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Kolegium nie dopatrzyło się też uchybienia zasadom wyceny nieruchomości, ani wymogom dotyczącym sporządzania operatu szacunkowego, unormowanym w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz obowiązującym w dacie jego sporządzenia rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Zarówno przyjęta przez rzeczoznawcę metodę korygowania ceny średniej jak i podejście porównawcze były zgodne z powołanym rozporządzeniem. Stosując tę metodę rzeczoznawca określił rynek lokalny, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość ustalając jego rodzaj, obszar i okres badania cen transakcyjnych (od grudnia 2008r. do grudnia 2010r.) tworząc zbiór nieruchomości porównawczych (str. 11-12 operatu). Mając na uwadze, że w badanym okresie na osiedlu "S. W.", w którym położona jest przedmiotowa nieruchomość liczba transakcji sprzedaży była niewielka (3 transakcje), do zbioru 22 nieruchomości porównawczych, rzeczoznawca przyjął nieruchomości z terenu sąsiednich, rozbudowujących się osiedli "P." i "G." o cechach podobnych do nieruchomości wycenianej zawierając w operacie szczegółowy opis danych i parametrów, które posłużyły do końcowej wyceny wartości tej działki. Następnie ustalił rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych (str. 13-15 operatu). W ocenie rzeczoznawcy podstawowe kryteria, jakimi kierują się nabywcy nieruchomości gruntowych to: lokalizacja, powierzchnia działki i jej funkcjonalność, uzbrojenie terenu w urządzenia infrastruktury technicznej oraz możliwość wykonania przyłączy, dostępność komunikacyjna oraz sąsiedztwo. Każdej z tych cech przypisał określony wpływ na cenę korygując wagę poszczególnych współczynników stosownie do cech nieruchomości wycenianej. Uznał, że lokalizacja nieruchomości jest korzystna przypisując tej cesze 35% w wartości nieruchomości (str. 14), powierzchnię działki i jej funkcjonalność uznał za korzystną (30%), uzbrojenie terenu za pełne (15%), dostępność komunikacyjna jako dobrą (10%) i sąsiedztwo również jako dobre (10%). W oparciu o te cechy rynkowe oceniał nieruchomość z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. W odniesieniu do wymienionych wyżej cech z 22 nieruchomości przyjętych do porównań (tabela str. 11-12) przyjął nieruchomość o najwyższej cenie za 1m2 (96,86zł) oraz o najniższej cenie (50,00zł) określając zakres współczynników korygujących poprzez ustalenie granicy dolnej na poziomie 0,693 (stosunek ceny minimalnej (50,00zł) do ceny średniej (72,09zł) = 0,693), a granicy górnej na poziomie 1,343 (stosunek ceny maksymalnej (96,86zł) do ceny średniej (72,09zł) = 1,343). Następnie określił wartość współczynnika korygującego dla poszczególnych cech, w oparciu o który obliczył wartość rynkową szacowanej nieruchomości przed wybudowaniem ulicy W. w kwocie 56.710,00zł jako iloczyn ceny średniej za 1m2 nieruchomości przyjętych do Rorównań (72,09zł) współczynnika korygującego (1,294) i powierzchni nieruchomości (608m ) i po jej wybudowaniu w kwocie 58.870,00zł jako iloczyn ceny średniej za 1m2 nieruchomości przyjętych do porównań (72,09zł) współczynnika korygującego (1,343) i powierzchni nieruchomości (608m2). Analiza operatu wskazuje, że rzeczoznawca w wystarczający sposób wykazał wzrost wartości działki skarżących w związku ze stworzeniem warunków do korzystania z wybudowanej ulicy W., zważywszy że na lokalnym rynku nieruchomości nie obserwuje się spadku cen gruntów, ale stabilizujący się, choć niewielki wzrost, czego dowodem są ustalenia operatu szacunkowego.