Wyrok WSA w Lublinie z dnia 22 grudnia 2011 r., sygn. II SA/Lu 684/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Sędzia NSA Witold Falczyński, Protokolant Starszy referent Agnieszka Wojtas, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi A. J. Z., A. E. Z. i A. W. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] kwietnia 2011r. ustalającą dla A. i A. małż. Z., A. C. i A. W. J. ,współwłaścicieli działki oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] o powierzchni 8543 m² położonej w L. przy ulicach A. S. P. 86 i N. 1a, jednorazową opłatę w wysokości 427.380,00 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z tym, że dla A. i A. małż. Z. stosunkowo do udziału we własności nieruchomości wynoszącego 2/8 części - opłata wynosi 106.845,00 zł, dla A. C. - udział 3/8 części - opłata wynosi 160.267,50 zł, a dla A. W. J. z udziałem 3/8 części - opłatę ustalono w kwocie 160.267,50 zł.

W uzasadnieniu organ podał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymi ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wspomniana działka została objęta Uchwałą Nr 825/XXXV/2005 Rady Miasta Lublin z dnia 17 listopada 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Lublin część III ( opublikowaną w Dz. Urz. Woj. Lub. Nr 2, poz. 17 z dnia 9 stycznia 2006 r. ). Przed uchwaleniem planu, działka ta była niezabudowana, grunt nie był użytkowany i zgodnie z ewidencją gruntów stanowił rodzaj użytków rolnych klas RH, R IlIa i R llIb. Po uchwaleniu planu działka znalazła się na obszarze oznaczonym symbolem AGc - tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwości obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych oraz w strefie polityki przestrzennej X3 ( strefa lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo - usługowych ) z symbolem Y3 - strefa podmiejska Y3, SOK 4a - strefa ochrony i kształtowania krajobrazu kulturowego historycznych obszarów osadniczych północnego odcinka doliny B. Według planu działka ta położona jest ponadto w obszarze oznaczonym symbolem KDL-G przeznaczonym pod drogi (ulice) gminne, lokalne. Aktem notarialnym z dnia z dnia 12 maja 2008 r. Repertorium A Nr 2540/2008 A. i A. małż. Z., A. C. i W. J. zbyli opisaną na wstępie przedmiotową działkę spółce z o.o. "A”. Ponieważ zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie wspomnianego planu, organ wywołał opinię rzeczoznawcy majątkowego w sprawie wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu. Na podstawie sporządzonego przez niego operatu szacunkowego z dnia [...] września 2010r. wyliczono wzrost wartości nieruchomości w kwocie 1.424.600,00 zł. Przy zastosowaniu 30% stawki renty planistycznej, ustalonej w powołanym planie miejscowym, jej wysokość ustalono na kwotę 427.380,00 zł. I rozłożono na wszystkich współwłaścicieli stosownie do udziałów. W ocenie organu wątpliwości nie budzi prawidłowość operatu sporządzonego zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości uregulowanymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 r. z późn zm.). Bezsporny jest przy tym brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego przedmiotową działkę przed podjęciem wejściem w życie Uchwały Rady Miasta Lublin z dnia 17 listopada 2005 r., co skutkuje zastosowaniem interpretacji art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie ma bowiem miejsca tożsamość ustaleń poprzedniego i aktualnego planu miejscowego odnoszących się do omawianej nieruchomości. Stąd też należy "odwołać" się do faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu. Odnosząc się do zarzutu odwołania, że plan wprowadza ograniczenie, zakazując inwestowania na działkach o powierzchni poniżej 5 ha, Kolegium stwierdziło, że strony doskonale zdawały sobie z tego sprawę (z braku możliwości inwestowania wobec zbyt małej powierzchni działki) zbywając nieruchomość wcale nie jako grunt rolny, o czym świadczy dobitnie cena transakcji. Również nabywca nie traktował tego gruntu w tych kategoriach. Kolegium zwróciło ponadto uwagę, że także przed uchwaleniem planu działka podlegała ograniczeniom inwestycyjnym. Wynikały one z treści ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) normująca zasady i tryb inwestowania w obszarach pozbawionych planu miejscowego. Zgodnie z jej przepisami dla podjęcia inwestycji w obszarze pozbawionym planu miejscowego inwestor musiał łącznie spełnić szereg wymagań aby najpierw uzyskać decyzję o warunkach zabudowy czy lokalizacji inwestycji celu publicznego, zależnie od rodzaju inwestycji, a następnie pozwolenie na budowę. Organ odwoławczy zaznaczył, że strony nie zadeklarowały poddanie ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych operatu szacunkowego.