Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 7 grudnia 2011 r., sygn. II SA/Gl 560/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka,, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę

Uzasadnienie

Burmistrz Miasta W. po rozpatrzeniu wniosku P. P. decyzją z dnia [...] roku zatwierdził podział nieruchomości położonej w W. oznaczonej jako pgr "1" i pgr "2". W wyniku tego podziału wydzielone zostały m.in. pgr "3" o pow. 0,0468 ha i pgr "4" o pow. 0,0065 ha. przeznaczone pod drogę gminną. Działki te zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta W. zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta W. z dnia [...] r., Nr [...] są położone w jednostce strukturalnej oznaczonej jako [...] - tereny ciągów pieszo-jezdnych. Parcele te zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej u.g.n.) przeszły na własność gminy W. z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału uzyskała walor ostateczności. Z akt sprawy wynika, że Burmistrz Miasta W. zaproponował byłemu właścicielowi przejętej nieruchomości drogowej odszkodowanie w wysokości 30 zł/m². Kwoty tej nie zaakceptował P. P. i w związku z tym Burmistrz Miasta W. wystąpił do Starosty [...] o ustalenie w drodze decyzji należnego odszkodowania według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Starosta [...] decyzją z dnia [...] roku, nr [...], ustalił na rzecz P. P. odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości 55 300 zł i zobowiązał do jego wypłaty Gminę W. W podstawie prawnej decyzji organ wskazał art. 5. art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1 i ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 oraz art. 227 u.g.n. a także art. 104 k.p.a. Wysokość przedmiotowego odszkodowania organ ustalił w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] roku przez rzeczoznawcę majątkowego K. B. Operat ten w ocenie organu został sporządzony prawidłowo i w zgodzie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Starosty ustalona w operacie wartość rynkowa gruntów uwzględnia aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami i stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, możliwą do uzyskania na rynku. Wskazał, że rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy zastosował się do przepisu § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. - dalej zwanym rozporządzeniem RM). Zgodnie z obowiązującym planem miejscowym grunty, z których wydzielone zostały działki pgr "3" i pgr "4" znajdowały się na terenach oznaczonych jako MNZ - tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej oraz częściowo UT - tereny usług turystycznych. Wobec tego w operacie do porównań wzięte zostały transakcje gruntami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe, mieszkaniowo-usługowe oraz usługi sportu. Starosta obszernie odniósł się w uzasadnieniu swojej decyzji do zastrzeżeń zgłoszonych przez Gminę W., która po zapoznaniu się z treścią operatu zakwestionowała prawidłowość ustalenia wartości wycenianych gruntów. W szczególności Burmistrz Miasta W. w piśmie z dnia 22 marca 2010 roku domagał się wyjaśnienia dlaczego w operacie została ustalona znacznie wyższa wartość gruntów oznaczonych jako pgr "3" i pgr "4" niż wartość gruntu ustalona w innym operacie szacunkowym, który został sporządzony prawie w tym samym terminie ( [...] roku) i dotyczył również ustalenia wartości nieruchomości drogowej (pgr "5"). Wskazał też, że rzeczoznawca majątkowy szacując wartość przejętej nieruchomości przyjął do porównań nieruchomości o zbyt dużych powierzchniach, a także nie wziął pod uwagę, że gmina W. za przejęte na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. nieruchomości przeznaczone pod drogi wypłacała odszkodowania w wysokości 30 zł/m². Rzeczoznawca majątkowy w toku przeprowadzonej rozprawy administracyjnej odniósł się do tych zastrzeżeń. Co się tyczy pierwszego z tych zarzutów wyjaśnił, że między wskazanymi przez Burmistrza dwoma nieruchomościami zachodziły wyraźne różnice. Nieruchomość oznaczona jako pgr "3" i pgr "4" położona jest w bliskim sąsiedztwie centrum W. oraz w sąsiedztwie terenów usług, natomiast pgr "5" usytuowana jest w sąsiedztwie gruntów rolnych w terenie częściowo podmokłym. W opinii rzeczoznawcy na lokalnym rynku nieruchomości nie ma także zbyt silnej zależności zachodzącej między wielkością działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, a ich ceną uzyskiwana na rynku, różnice te wynoszą zaledwie 10 %, przy czym im działka jest większa to jej cena jest mniejsza. Wyjaśnił także, że nie mógł w operacie wziąć do porównań nieruchomości, których wartość ustalono w toku negocjacji. W ocenie zaś P. P., byłego właściciela przejętych parcel, ceny gruntów, z których zostały one wydzielone kształtują się na poziomie 300 zł/m², a zatem ich wartość ustalona w operacie nie jest wygórowana. Organ uznał także, że brak jest podstaw aby wystąpić o zaopiniowanie sporządzonego w sprawie operatu do [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, o co wniósł pełnomocnik Burmistrza W.